房地产开发与经营总结.docx

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房地产开发与经营总结

第一章绪论

第二节房地产开发与经营形式和内容

一、房地产开发的形式与内容

1.开发时间的不同：

初次开发和再次开发

（1）房地产初次开发：

指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程

（2）房地产再次开发：

指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等过程（城市开发：

a.新区开发：

土地用途从“非建设用地”到“建设用地”转换的过程。

b.已建成区开发：

对原有建设用地进行再开发的过程）

2.开发的内容不同：

外延式开发和内涵式开发

（1）外延式开发：

指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或为动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。

（城市新区开发）

（2）内涵式开发：

在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地的容积率和土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。

（城市旧区改建、城市再开发）

3.开发的规模不同：

单项开发、综合开发等

（1）房地产项目的单项开发：

开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。

（华南新城、祈福新村、碧桂园（单体楼））

（2）房地产项目的综合开发：

指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式。

（城市中住宅小区，住宅新区的开发都属于这种形式的开发）

二、房地产经营的形式和内容

1.经营对象的相对差异：

地产经营和房产经营

（1）地产经营：

a.广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用以获取经济收益。

b.狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。

（①在我国，特定的产权制度决定了地产经营只能是试用权，而不是所有权

②地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖方式。

③城市地产经营：

一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的层次。

土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。

主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。

）

（2）房产经营：

这里强调房产交易分别是针对房、地产权的特性及在实际经营处理中的方式上的差别而提出的。

房产经营的主要形式有出售、出租和抵押等。

2.经营规模和经营方式：

专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等

（1）专项经营：

指房地产企业只从事、或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式（万科）

（2）综合经营：

指房地产企业从事多项房地产经营业务形式。

（策划开发销售一条龙）

（3）集团经营：

从事基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售等（建筑材料电器都有）

（4）跨国经营：

目前少见，担心洗黑钱。

3.活动发生的不同过程：

房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。

（3）房地产消费及使用经营：

主要指业务管理服务。

三、房地产开发与经营的程序和内容

1.投资机会选择：

房地产项目成功与否主要取决于这一阶段的工作。

、

2.项目定位：

是为了寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。

（1、2可以合起来称：

项目定位和决策）

3.前期工作：

主要是指投资项目确定以后和项目开始施工之前进行和开展的工作。

主要有完成各种报批手续、获得有关证书、安排信贷、确定市场售价和租金等。

4.建设阶段

5.租售阶段

6.业务管理阶段

第二章房地产开发及经营理论和策略

第一节房地产开发与经营理论概述

五、可行性分析（见课本20—21）

六、消费者市场购买行为理论

消费者市场：

是所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。

（一）消费者购买动机

1.马斯洛的“需求层次理论”：

生理、安全、社会、自我尊重、自我实现

2.动机：

本能动机和心理动机

（二）购买决策过程

产生需求→搜集资料→分析比较→做出购买决定→购后评价

（三）消费者购买行为分析：

消费者购买行为分析主要解决何时购买、何处购买、由谁购买及如何购买等问题

1.分析消费者何时购买问题，就是要注意消费者购买心理和购买心态，在适当时间将产品推向市场

2.研究消费者在何处购买与何处实际购买是制定企业营销计划的重要依据，企业应注意自己的形象，通过各种新闻媒体来影响、吸引消费者，并通过各种关系与客户建立联系，促使消费者做出购买决定。

3.研究消费者采取何种方式实现购买，影响到产品和价格策略乃至整个营销计划。

第三节房地产开发与经营决策

房地产开发与经营决策类型：

根据人们对状态变量变化规律的掌握程度，决策可分为以下几种：

1.确定型决策：

只有一种自然状态或者可以准确地预测未来的状态

2.风险型决策：

不知道未来的状况，但大概知道各种状况出现的概率

3.不确定型决策：

既不知道未来的情况，又不知道各种状况出现的概率

第三章房地产企业

第一节房地产企业概述

二、房地产企业的类型

（一）按照企业功能分类：

1.房地产开发企业：

（1）含义：

是依法设立，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的具有企业法人资

格的经济实体。

（2）类型：

一是房地产开发专营公司。

这类公司是以房地产开发经营为主要业务的企业

而是房地产开发兼营公司。

这类公司主要业务是以其他经营项目为主，兼营房地产开发业务的企业。

（3）按照房地产经营对象可以对房地产开发企业进行分类：

1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业：

a.房地产开发企业通过公开招拍挂等形式从政府土地部门取得土地后，完成地上物拆迁和基础设施建设，将开发好的土地转让给企业使用者。

b.房地产开发企业通过公开招标取得土地一级开发项目，按照合同要求进行土地的基础设施建设，并赚取相应的利润，然后将建设好的土地交还给政府，由政府再出让给其他使用者。

2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业：

这类企业从二级土地市场上买到土地使用权，在土地上建设各类房屋和构筑物，最

将房屋和构筑物出租或出售

3）房地产综合开发经营企业：

指把土地和房屋作为统一的开发经营对象进行综合开发建设的房地产企业，一般大

型房地产企业就是这类型企业。

2.房地产中介服务企业：

（1）含义：

是指在房地产投资、开发、销售、交易、消费等各个环节中，从事服务性经营活动的、具有法人资格的经济实体，包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三类企业。

（2）特点：

a.企业由具有特定专业资格的专业人员构成

b.企业的经营活动主要是踢狗委托服务（委托人主动委托，而不是自己找）

（3）类型：

1）房地产咨询服务企业：

a.含义：

主要指依法设立，从事房地产法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务的经济实体。

b.咨询服务项目从法律法规政策的解读和房地产价格信息提供，发展到为政府、企

业、个人提供战略性、前瞻性、综合性的咨询服务。

c.目前国家对于房地产咨询企业的专业人员没有建立执业资格制度，也没有对房地产咨询企业建立等级管理制度。

2）房地产估价服务企业：

a.含义：

是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的经济实体。

b.房地产估价从事房地产估价活动不受行政区域、行业设置；我国对房地产估价企业实现分级动态管理。

3）房地产经纪服务企业：

是指依法设立并取得房地产经纪机构资质，以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济实体。

3.物业管理企业：

（1）含义：

是指依法设立、具备房地产物业管理资质，依据物业服务合同从事物业管理服务相关活动的经济实体。

（2）服务：

常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务等。

（二）按照企业所有制性质

1.城镇集体所有制房地产企业：

资产属于城镇劳动群众集体所有。

2.国有独资企业、股份有限公司和有限责任公司：

国有独资公司不设立股东会、董事会等

3.合伙制房地产企业：

各合伙人对企业的债务承担无限连带责任，开发企业中的合伙制企业很少

4.中外合资经营房地产企业

第二节房地产企业战略和组织模式

二、房地产企业的组织结构设计

（一）进行组织结构设计时要考虑的六个因素是：

战略、规模、技术、环境、人员素质和生命周期

（二）常见的房地产企业组织结构设计

房地产企业一般采用以下三种组织结构设计形式：

简单结构、官僚结构和矩阵结构。

有

些房地产企业也会采用新型的组织结构设计：

团队结构、虚拟结构和无边界结构

1.一般组织结构：

（见课本52页）

（1）直线制组织结构设计：

适合小型的房地产评估公司、中介公司、物业管理

（2）职能制组织结构：

优点是节约资源，缺点是部门之间缺少沟通

（3）直线职能制结构

（4）事业部制组织结构

（5）矩阵型组织结构

2.现代组织结构设计

（1）团队结构

（2）虚拟结构

（3）无边界组织

第四章房地产项目及项目定位

第一节土地储备和一级开发项目

一、土地储备和一级开发项目概述

（一）土地储备和一级开发项目的含义

是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。

（二）土地储备和一级开发项目的类别及含义

1.按照进入储备和一级开发程序的土地来源不同：

地方土地储备和一级开发项目、央产土地储备和一级开发项目、军产土地储备和一级开发项目。

2.按照土地储备和一级开发实施的主体不同：

土地一级开发商实施的土地储备和一级开发项目、房地产开发商实施的土地储备和一级开发项目、政府直接实施的土地储备和一级开发项目。

3.按照原土地使用方的意愿不同：

原土地使用方主动申请的土地储备和一级开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备和一级开发项目。

（三）土地储备和一级开发项目方成本

1.征地、拆迁补偿费及有关税费

2.收购、收回和置换过程中发生的有关费用

3.市政基础设施设施建设有关费用

4.招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

5.贷款利息

6.其他费用

第二节房地产综合开发项目

一、房地产综合开发项目的含义及类型

（一）房地产综合开发的含义

指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

（二）房地产综合开发项目的类别

1.按照开发物业类型的不同：

商业地产开发项目、住宅地产开发项目、工业地产开发项目等

2.按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同：

自主开发和房地产合作开发。

（三）房地产综合开发项目的含义

在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施管理的项目即为房地产综合开发项目。

二、住宅房地产开发项目

（1）普通商品房开发项目

（2）限价商品房开发项目：

限低价、限房价、限套型、限对象；竞地价、竞房价

（3）经济适用房开发项目

（4）廉价房开发项目

（5）别墅开发项目：

独栋别墅、双拼别墅、花园别墅

（6）旅游住宅房地产项目

三、商用房地产开发项目

1.写字楼房地产开发项目：

（1）功能：

单纯型写字楼、商住型写字楼和综合性写字楼

（2）现代化程度：

智能型写字楼和非智能型写字楼

（3）国际惯例：

甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼

2.酒店式公寓类住宅开发项目

3.旅游房地产开发项目

4.商业用房项目

四、工业房地产开发项目

1.工业园区开发模式

2.主体企业引导模式

3.工业地产商模式

4.综合运作模式

第四节房地产项目定位

一、房地产项目定位的含义

（一）房地产项目定位的含义

²在法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判