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九、什么叫房改房？

房改房是指城镇职工按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；

按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。

十、房地产商在预售商品房时应具备的五证包括哪些？

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

十一、什么叫房屋拆迁补偿？

房屋拆迁补偿指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

十二、什么叫转按揭？

转按揭是指房产卖方将其已抵押给银行的房产转让给买方时，由于银行向买方发放贷款，用于偿还原抵押贷款，赎出房产证，以便办理过户，并由买方来偿还现抵押贷款的业务。

目前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况。

由于买方的资信、贷款意愿、月供能力、购房资金安排不尽相同，在转按揭的同时，买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限、贷款金额和还款方式。

十三、房地产公司开工建设的条件？

房地产开发公司需拥有下面四个证件才可以开工建设：

国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。

否则，属于违法建设。

十四、房地产公司预售商品房应具备的条件？

房地产开发公司预售商品房应当拥有下面五个证件：

国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证。

否则，属于违法销售。

主要原因很可能是房地产开发公司资金链出现断裂，在社会上进行非法集资。

十五、预告登记制度将有效防止商品房“一房二卖”

　　今年7月1日建设部颁布并实施的《房屋登记办法》，对预告登记这一有效防止“一房二卖”、保护商品房买卖中买方合法权益的制度作出具体规定。

　　预告登记制度能有效防止‘一房二卖’‘一房多卖’，商品房买卖双方签订合同后，买方向登记机关申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人（即买方）同意，卖方再次转让房屋或在房屋上设立担保物权的，不发生所有权转移或担保物权设立的效力。

十六、预告登记制度的适用情形?

　　我国《物权法》首次对预告登记制度作出了规定，《房屋登记办法》则对预告登记的程序作出具体规定。

根据《房屋登记办法》，在3种情形下，当事人可以申请预告登记：

预购商品房；

以预购商品房设定抵押；

房屋所有权转让、抵押；

法律、法规规定的其他情形。

预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，其他人处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理；

预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

十七、商品房的建筑面积如何构成？

商品房建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

其中公摊建筑面积包括：

⑴电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

⑵套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

凡作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及作为人防工程的地下室都不计入公用建筑面积。

十八、

什么是房改房？

1、房改房是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

2、房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是符合分配住房条件的职工。

3、在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。

4、购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。

出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。

十九、离婚时房改房如何分割？

房改在我国刚刚开始，所以尚没有明确的法律对此做出调整。

我们所能依据的，是《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。

取得房改公房产权人两种可能，一种是以标准价购房，取得部分房产权。

一种是以成本价购房，取得完全产权。

1、以标准价购只能取得部分产权，无论比例多少，都与售房单位存在着一种产权共有关系。

我国婚姻法第十三条规定：

“夫妻在婚姻关系存在续期间取得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。

夫妻对共同所有的财产，有平等处理权。

”依据这一条款，最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定：

：

“对夫妻共同出资而取得的部分产权的房屋，人民法院可参照上述有关答，予以妥善处理。

但分得房屋部分产权的一方，一般应按所有得房屋产权比例，依照离婚时当地政府有关部门分布的同类住房标准价，给予住方一半价值的补尝。

”

我们可以看出，这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。

公房上市是必然的，一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。

夫妻分离时，一方取得标准价的一半，而一方却拥有价值巨大的房屋这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。

因此在司法解释中，最高人民法院又做一变通规定称：

“对夫妻双方均争房屋部分产权的，如果双方同意或双方经济、住房条件基本相同可采取竞价方式解决。

2、对于以成本价购买的房改公房，离婚时又该如何处理呢？

现阶段房改政策法规，均没有也无权直接对离婚时如何分配此房做出规定，我们要做一个法律逻辑推理。

建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定：

“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为私产。

也就是说，婚姻关系存续期间，夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房，即为公民私有财产，享有完全占有、使用、收益、处分权利。

而依据《婚姻法》之规定，无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方，该房产实际上都是夫妻双方共同财产，双方都对该房产的处理，就不可在依据最高人民法院的司法解释，而应像夫妻共有的彩电、冰箱等其它财产一样，按实际价值予以析产。

取得产权的房改公房，其性质同其它商品房住宅一样，旦进入市场，其价格会直接体现出来。

所以，夫妻双方离婚时，只能按该房房产的实际价值来分割，而不能在按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值，只有这样才是公平、合理、合法的。

二十、

商品房交付的程序？

商品房交付的一般程序如下:

1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知。

2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下，实地查验所购买商品房并填写验房单。

3.1若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；

3.2若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿；

3.3房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款；

3.4买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用；

3.5买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙；

3.6买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

二十一、

国土资源部第八次卫片执法检查情况表明

86个城市违法用地比例首次大幅回落

12月1日，从国土资源部服务扩大内需和第八次卫片执法检查整改工作电视电话会议上了解到，第八次卫片执法检查情况表明，86个城市违法用地比例首次大幅度回落。

2006年10月至2007年10月期间的86个城市，违法用地占新增建设用地的宗数、面积和占用耕地面积的比例，分别比第七次卫片执法检查下降了37.6%、47.7%和49.1%。

这是自2000年开展第一次卫片执法检查以来，违法用地比例首次出现较大幅度的回落。

在土地执法形势好转的同时，违法用地总量仍然较高，立案查处的任务还很艰巨，必须下决心做好整改工作。

国土资源部于今年2月开始部署第八次卫片执法检查工作，覆盖全国31个省（区、市）的86个城市。

今年6月至7月，部派员对北京等10个城市第八次卫片执法检查工作进行了督导；

9月，在各地自查基础上，又组织对天津等28个城市第八次卫片执法检查工作进行了抽查验收。

据统计，第八次卫片监测期间，与第七次卫片执法检查相比，违法用地宗数由13980宗下降为8718宗，违法用地面积由49.82万亩下降为26.57万亩，违法占用耕地面积由24.82万亩下降为12.63万亩。

在违法用地比例首次出现较大幅度回落的同时，土地违法违规问题仍然十分突出，主要表现为：

违法用地总量仍然较高，部分城市的违法用地情况远高于86个城市的平均水平，甚至有少数城市出现反弹迹象；

违反规划用地问题比较突出，个别城市违反规划占违法用地宗数和面积的比例非常高。

据统计，第八次卫片执法检查发现的8718宗违法用地中，除730宗由违法当事人自行纠正外，其余7988宗已立案7311宗，立案率为91.5%。

国土资源管理部门按照法律要求下达行政处罚决定、提出处分建议和移送司法机关的3752件，没收建筑物和其他设施3514.51平方米，拆除建筑物和其他设施1462.34万平方米，罚款9.86亿元；

提出党纪政纪处分建议716人，已落实425人；

移送司法机关630人，已追究刑事责任45人。

地方政府对卫片执法检查工作高度重视，许多地方政府的领导专门听取国土资源管理工作的汇报，有的还直接组织和领导第八次卫片执法检查工作。

这些措施将部门的土地执法工作上升为政府层面，从组织上有力地推动了第八次卫片执法检查工作的顺利开展。

在检查过程中，一些地方创新思路，采用新方法，取得了良好的效果。

浙江省嘉兴市、县两级人大常委会明确把卫片执法检查发现的违法违规用地处理情况，列为检查《土地管理法》贯彻实施情况的重点。

广东省广州市在检查中落实共同责任，以各区（市）党委和政府为责任主体，主要领导对违法用地整改工作负总责，整改考核不达标的，党委和政府主要负责人就地免职。

山东省枣庄市专门成立了市政府主要领导任组长的整改工作领导小组，组成7个督导组，负责督导各区（市）整改工作，市政府主要领导坚持每天调度整改工作进度。

国土资源部领导此前专门约请部分重点整改城市政府主要负责同志来京面谈，听取其整改工作安排和措施。

针对当前整改工作中存在没收和拆除等行政处罚执行不到位、对一些违法行为的处理明显偏轻、对一些违法行为的定性不准等问题，国土资源部要求地方各级国土资源管理部门严格按照卫片执法检查的总体部署和要求，在地方党委、政府领导和相关部门支持下，对发现的土地违法违规问题，依法依规严肃处理，整改到位。

同时，各地要认真研究，完善制度，健全土地执法监管长效机制，采取有效措施，解决好早发现、早制止、早处置问题，减少投资建设损失，降低执法成本。

通过加强土地严格规范管理，确保最严格的耕地保护制度、最严格的节约用地制度落到实处。

信息来源：

中国国土资源报

二十二、

重庆农村土地交易所举行首次拍卖

2008-12-0512月4日，新成立的重庆农村土地交易所挂牌仪式结束后，现场进行了首次拍卖。

由拍卖师主持的重庆玉豪龙实业（集团）有限公司一宗涉及300亩土地面积的地票拍卖，以及重庆市城市建设投资公司一宗涉及面积800亩的地票拍卖，经过多轮竞拍，最终以6800万元成交。

重庆市江津区慈云镇一水村的村民委员会负责人，还与重庆瑞恩现代农业有限公司代表现场签订了一宗土地的承包经营权流转协议。

重庆市江津区柏林镇复兴村楒栗村的村民小组负责人也与重庆富臻竹木制品有限公司现场签订了一宗林权流转的协议书。

中国国土资源报

二十三、“土地入股”严防农民失地

　　最高人民法院昨日出台意见，明确地方以股份合作形式流转土地承包经营权的，法院将着重审查入股行为是否符合农民的意愿，严防因股份合作导致农民丧失土地承包经营权，在十七届三中全会闭幕之后，重庆“股田制”改革就已被中央紧急叫停。

　　此外，最高院要求各地方法院对于改变土地集体所有制性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，均将被法院确认无效。

在宅基地方面，如果违反相关政策，变相让农民丧失宅基地使用权的行为，也将被依法确认无效。

　　最高院新闻发言人倪寿明昨日表示，全国在实施4万亿投资过程中将不可避免要进行农村土地征收，在此过程中，法院要注意是否按照同地同价的原则，及时足额对农村集体组织和农民给予合理的补偿。

来源：

《新京报》

二十四、

重庆农村土地交易所成立

12月4日，当天揭牌的重庆农村土地交易所举行首场交易会，现场拍卖两宗城乡建设用地挂钩指标，并签订一宗耕地承包经营权和一宗林地承包经营权转让协议。

12月4日，酝酿已久的重庆农村土地交易所正式挂牌成立。

该交易所由重庆市政府出资成立，系非营利性事业法人机构，实行现代企业管理模式，主要从事地票交易。

所谓地票，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

　　酝酿已久的重庆农村土地交易所四日正式挂牌成立。

　　成立仪式后，当地举行了首场土地交易会，现场拍卖两宗城乡建设用地挂钩指标，并签订一宗耕地承包经营权和一宗林地承包经营权转让协议。

　　二00七年五月，重庆被国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区后，在统筹城乡土地利用方面进行了积极探索，提出设立农村土地交易所，探索建立健全土地承包经营权流转和城乡统一的土地交易市场，促进城乡经济社会全面协调可持续发展。

　　重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立，系非营利性事业法人机构，但实行现代企业管理模式。

其职能是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。

　　为保证农村土地交易所健康运转，重庆在出台的《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（简称《暂行办法》）中，对农村土地交易所的交易范围、交易方式、资格条件、权益保障等各个环节，做了相关的设计和规定。

同时，与《暂行办法》配套的还有《重庆农村土地交易所交易流程（暂行）》等操作方法。

　　据介绍，重庆农村土地交易所主要从事地票交易。

　　国土资源部副部长鹿心社在重庆农村土地交易所成立仪式上表示，希望重庆市政府严格规范土地交易所管理和交易土地的入市条件。

农村土地交易所充分披露交易信息，并在规范的基础上不断创新、不断完善。

来源：

中国新闻网

二十五、

商品房维修基金

商品房维修基金是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修、更新，由房地产开发企业和购房人按一定标准交纳费用，存入专户银行，专门用于房屋及其相关公共设施维修、更新的资金。

二十六、

购房组合贷款

购房组合贷款是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款，该贷款方式称为个人住房组合贷款。

二十七、

住房公积金

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储金。

目前单位与职工缴存公积金的比例各为职工上年月平均工资的5％—7％，并有上限、下限规定，这是法规规定必须缴纳的。

另外，单位和职工还可各按职工上年月平均工资的1％—8％交纳补充公积金，补充公积金存在上限。

前述上限、下限每年调整。

二十八、

抵押贷款购房

抵押贷款购房（购房按揭）即商业贷款，是指购房者在购买房屋时，由于资金不足，以所购产权房做抵押，向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款。

贷款后，银行受借款人委托将贷款额作为购房款的一部分，直接划付给房地产开发企业或第三方机构。

然后，购房者按贷款合同约定逐月或逐年还款的行为。

在实际操作中，一般由房地产开发企业或第三方机构提供阶段性保证责任或全程保证责任。

二十九、

住房公积金个人购房贷款

住房公积金个人购房贷款是指以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款。

正常缴存住房公积金的城镇职工，在本城镇购买具有所有权的自住住房时，可以其所购买的产权住房作抵押，向住房公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款。

三十、

北京国土局：

处理小产权房不存在法不责众

北京市国土局局长魏成林在《违反土地管理规定行为处分办法》培训班上表示，政府不会对小产权房的问题持有法不责众的态度，肯定会制定并采取各种办法进行解决。

魏成林说，据他所知，目前国土资源部正在研究各类土地违法问题的处理办法，其中包括小产权房问题。

北京作为全国的示范城市，在这个问题上一定不会持有法不责众的态度，否则会出现更多违法现象。

“城市人口不能侵占农村人口的利益。

”魏成林说，产生小产权房的问题，主要是个人购房政策实施后，部分投机者利用农村低廉的地价，建设房屋出售给城市人口。

城市人口低价购买小产权房的行为，相当于侵占了农村人口的利益。

另外，魏成林还强调，农村的宅基地肯定不能流转，更不能建小产权房。

专家解读

宅基地只能在农民间流转

中原房地产总经理李文杰解释说，农村土地主要分为集体用地和宅基地两种，小产权房绝大多数建在农村集体土地上。

而宅基地实质就是农民自己的住房用地，对农民来说带有福利性质，只有农民才能享受。

按照目前的相关规定，宅基地在农民之间是可以流转的，即只有农民才能买卖宅基地，城市人口不能买农民的房屋。

而国家征用宅基地，则需要对农民进行补偿或安置。