房地产行业竞争情报与行业分析Word格式文档下载.docx

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2005年是深圳的“商业地产年”

●风险：

上海内环线以里一些高投资楼盘退房率飙升

理论与现实问题分析评价

“城市村庄”的设计战略

社会在进步，经济在发展，我们所在城市也在不断的更新当中。

我们看到，在一些发达国家，尤其是那些依赖汽车的城市中，大部分的主要规划机构在更新城市的过程中所采用的基本原理都是提倡高密度和土地混合利用。

可见，这种方式是普遍受人们所认同的。

那么“城市村庄”的意义到底在哪里？

我们可以通过列举“城市村庄”的关键特征，也许能够更容易的去理解它。

城市村庄主要有以下几点特征：

1、高密度的土地利用，在村庄内所要做的一切事情都可在步行和自行车的距离内完成；

2、主要中心或节点上的办公、商店、商务和社区设施是混合用地，周围是居住用地；

3、中心附近是铁路和轻轨站；

4、有相当可观的景观，包括在建筑上面、阳台上以及在公共空间布置有吸引力的田园；

5、公共、私人和合作住宅混合，强调尽可能有大的内在住宅和社区公共空间；

6、提供丰富的儿童设施，如在住处视线可及的地方为儿童提供像运动场以及其它安全的、有创造性的游乐空间；

7、创造娱乐条件，如运动设施（游泳池、网球场、室内运动场等）；

8、社区设施，如学校、图书馆、托儿所、老年中心、娱乐中心。

如果这些设施不在村庄内，也要尽可能就近布置；

9、步行和自行车与地下停车场相连，在外围道路禁止车辆通行。

目的是创造无车、以人为主的环境，而不是设计成周围空间都是地面停车场；

10、精心设计公共空间（水面、街道小品、雕塑和运动场）；

11、满足当地需要的高度的社区自给自足，但有便利的铁路和公交将整个城市连成一整体，便于人们就业和受高等教育等。

我们现在所居住的城市一般是以现代化的汽车为主要交通工具，然而要建立起具备上述一些特点的“城市村庄”，做到日常的活动可以在步行和自行车的距离范围内解决。

我们就应该使城市规划部门房地产开发企业相互联手，在我们已经建设的现代化的以汽车为主的城市中寻找“城市村庄”的建设中心和走廊。

据了解，在美国的一些城市，有的“城市村庄”需要横跨整个城市，特别是在被抛弃的内城区。

所有以汽车为主的城市都需要保证交通系统通向每个村庄的中心。

规划部门通过规划、创造这种人性化的环境，使市民都愿意在这些城市村庄生活、工作和步行，引导人们去重新建设高密度的混合土地利用的人性化尺度的居住空间。

在这其中，利用这些地区进行新的开发通常要有经济的支持和社区的支持。

这就要有政府的计划才能着手完成这件事情。

当有了政府的支持，和规划部门的周密规划之后，一些具体的建设就可以让房地产开发企业加入进来，这样一方面带来了成熟的建设流程，一方面开发商也会带来一定的资金，节省一定程度的政府开支。

另外，如今的城市中，超前现代化的城市和汽车城市之间存在着一个明显的差异，就是混合土地利用的程度。

在国外的一些老城市，特别是许多拥有有轨电车建设的城市内城区（如费城、旧金山或悉尼），还有一些甚至是19世纪末依赖汽车的郊区，现在也都采用了混合土地利用的方式。

这种有细密纹理的、多样化城市结构所产生的结果是短距离的汽车出行最小化，减少了各种类型的出行需要，倾向非机动车模式。

短距离意味着步行和骑自行车以及乘公交的机会更大，在一个小的半径内步行或骑自行车，甚至乘公交车或火车几站便可到达。

各种出行目的，如购物、工作和私人商务也可以在混合土地利用范围内单程就可完成，并常常可以将乘车和步行结合起来。

目前国外有很多案例可证明城市是可以成为在密度上最有创造性的产物，“城市村庄”的做法只要运用得当是具有一定可行性的。

（作者为安邦集团研究总部苏晶）

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行业数据信息

35个大中城市1季度商品住宅价格上涨10.5%

国家发改委和国家统计局日前发布消息，1季度全国35个大中城市房地产市场价格持续上涨，房屋销售价格上涨9.8%，商品住宅价格上涨10.5%。

房价与土地价格基本保持一致的增长态势，土地交易价格上涨7.8%，其中，住宅用地价格上涨9.6%，也接近一成。

全国35个大中城市的房价涨幅，同比上升2.1%，环比上涨2.7%。

分地区看，涨幅同比超过10%的其他7个城市分别是：

杭州13.8%、成都12.5%、厦门12.4%、青岛11.7%、宁波11.6%、南京11.6%、武汉11.2%。

与去年1季度相比，房屋销售价格除长沙有所下降外，其他城市均有不同幅度的上涨。

其中上海房价涨幅最高，达到19.1%，房价增长接近两成，北京房价增幅达到6.5%。

高档商品住宅是拉动商品房价格上涨的最主要动力。

1季度全国高档住宅价格比去年同季上涨12.9%，而经济适用房、普通住宅分别上涨3.4%、9.7%。

在35个大中城市中，商品住宅价格同比涨幅最高的依然是上海，达到19.9%。

其余几个涨幅超过10%的城市分别是：

厦门16.5%、成都14.7%、青岛13.7%、杭州12.4%、济南11.9%、宁波11.4%、南京11.2%。

（LSJ）

1季度京城二手房成交量同比上涨96%

北京的二手房市场，在经历了一段“冬歇期”以及春节时段的休整后，通过二月后半程与三月的强劲冲刺，1季度二手房成交量迅速回升，成交价格稳中上调。

据统计资料分析，今年北京1季度二手房成交量环比上涨17%，而且同比更是上涨96%。

同时，二手房价格环比也上涨了4.5%，与去年同期基本持平。

通过分析显示，1季度京城二手房市场成交属性占比发生了一个明显的变化，公房成交量的占比持续下降，二手商品房的成交量占比一路走高。

其中，公房成交量占总成交量的比例为52%，二手商品房成交量占总成交量的比例为43%，其他成交量占比为5%。

这种成交量大幅上升而成交价格略有上涨，这说明“价量”之间存在合理的支撑。

公房的成交占比下降，一方面是受到央行利率的调整，作为房龄相对较老的公房，其投资置业的风险在无形中有所上升，从而制约了公房的成交；

另一方面就是消费者投资置业理念更趋于成熟和多元化，市场细分更加明显。

上海1季度自营性房地产贷款余额增幅下降近1%

央行上海分行于近日公布了2005年1季度上海市货币运行监测报告显示，截至3月在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时，个人住房贷款当月新增68.08亿元，同比多增2.69亿元，实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降1.4%。

而上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。

房贷余额增幅下降说明楼市需求已得到一定的控制，投机者利用房贷炒房的行为也受到了一定程度的抑制。

与此同时，房地产贷款占全部贷款增量的比例也在不断下降。

1季度上海自营性房地产贷款累计增加310.13亿元，同比多增77.14亿元，占同期全部贷款增量的比例为64.4%。

而去年同期的这个数字高达76%。

人行上海分行表示，前一阶段的多种调控措施正在发挥积极的作用。

正如上海市政府表示的那样，调控楼市早已开始，远未结束。

根据中央和本市的调控要求，一批财税、金融等方面的相关政策还会继续出台。

1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率创十年新低

最新数据显示，1季度上海甲级和超甲级办公楼空置率由去年底的7.2%下行至目前的6.7%，为十年最低点。

今年1季度，上海仅有1栋甲级办公楼“嘉华中心”完工，释出6.2万平米的新增面积。

由于强劲的需求，该项目预租情况相当成功。

目前甲级写字楼的总供应量为295万平米，1季度的净去化量为7.2万平米。

1季度上海甲级办公楼平均开价为0.90美元/平米/天，成交价格为0.81美元/平米/天，平均议价空间为10%。

成交租金较去年同期上扬14.3%。

1季度上海平均成交租金最高为静安区达0.97美元，卢湾居次为0.86美元。

大部分的租金成长都集中在浦西市中心区域包括黄浦、静安、卢湾以及淮海路周边的徐汇区，显示供不应求的情况在这些地区最为突出。

甲级办公楼目前平均成交价格为3260美元/平米，较去年同期激增16.5%。

由于价格上升幅度高于租金，导致租金回报率下降0.2%至7.5%。

鉴于国际买家的持续关注，预计市场价格将会持续扬升，在租金表现较为逊色的情况下，今年的租金回报率应会持续向下调整。

另外，今年尚有5幢办公楼将会释出市场，带来约38.5万平米的新增供给。

预计今年供给将略微大于需求，引导空置率上升至10%。

由于新增面积主要位于徐汇区和浦东新区，因此这两个区的空置情形会比较宽裕，然而浦西的市中心区域则保持供给紧张的现象。

徐汇区由于有新近完工的嘉华中心和世纪商贸广场，将造成空置率暂时走高。

成都1季度房价涨幅居西部11个大中城市首位

据四川省城调队透露，1季度在全国35个大中城市中，1季度成都房价涨幅排名第三，在西部11个大中城市排名居首。

据悉，1季度四川商品房销售价格指数达到109.4点，涨幅比去年同期提高4.6%。

其中，住宅类商品房销售价格同比上涨11.1%、非住宅类同比上涨5.4%、经济适用房上涨14.1%、普通住宅上涨10.7%、别墅、高档公寓等高档住宅销售价格上涨11.0%。

在非住宅类中，办公楼和商业娱乐用房价格分别上涨7.7%和5.6%。

从均价来看，全省1季度商品房每平米销售价格为2062.4元，其中住宅均价为每平米1532.0元，非住宅为每平米4523.2元。

从调查的省内8个城市来看，1季度成都市商品房售价最高，达到每平米3559元，高出全省均价1496.6元/平米。

另据了解，1季度成都市房屋销售价格指数达到112.5点，同比上涨12.5%，高出全国水平2.7%。

调查显示，1季度全省物业管理的平均价格为每平米1元、其中住宅均价每平米0.5元、办公楼、商业娱乐用房和工业仓储用房每平米分别为2.1元、0.9元和2.6元，与去年同期基本持平。

四川省城调队有关人士分析认为，供需矛盾是导致房价大幅上扬的主要原因。

以成都为例，外地人购房和改善住房需求导致住宅类房屋需求大幅增长；

然而近期成都市已购土地动工趋缓，房地产新开工面积下降；

另一方面土地交易价格高涨使得开发商转而开发利润更高的写字楼和商业房产，使住宅供应尤其是市区住宅供应偏少。

供需矛盾的加剧导致住宅房价，尤其是商品房销售价格大幅上扬。

1季度香港写字楼出租量较去年同比大幅攀升115%

据有关研究机构统计，去年香港写字楼出租量共达到约75万平米，创2000年以来最高水平。

今年第1季度香港写字楼的出租量比去年同期增加45%，中环继续成为企业的追捧对象，1季度出租量较去年同期大幅攀升115%。

今年1季度香港写字楼的租赁市场表现强劲，写字楼出租率和租金双双攀升，预计全年甲级写字楼的平均租金将上升30%。

这主要是由于香港经济好转，加上市场普遍预期向好势头将会延续，令1季度企业对写字楼的需求进一步上升。

同时也表明，金融机构的发展已成为刺激今年香港甲级写字楼交投上升的主要动力。

以往年初的交易多半是租客为锁定低租金而进行的，但由于去年香港写字楼租金大幅上升，因此今年1季度写字楼租赁市场的表现，说明金融机构为未来业务的扩充在做准备。

预计香港整体写字楼市场可望于今年继续健康发展，同时租金的升幅也会较为可观。

市场动态

国内地价变动对房价变化的影响是非对称的

根据中国房地产协会一组数据显示，目前我国房价构成比例为：

地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用，占了较大比例。

但从该统计数据中，无法看到房地产商的利润，上述四项已占了100%，究竟是故意遗漏、避而不谈、还是一时疏忽？

但可以肯定的是，地价在房价中占有较高比重。

建设部去年9月份发布的房地产形势报告曾把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。

为此专家分析，房贷新政策的下一个着眼点可能将是“地价”，并有可能将现行的土地出让金制度改为“年租制”，以控制地价。

但在房地产市场需求较旺、处于卖方市场的情况下，成本变动对价格的影响是非对称的，成本上涨会推动价格上涨，但成本下跌，价格却未必同步下跌。

（ADJ）

北京春季房展与二手房市场形成冰火两重天

近日，北京的春季房展会已经落下帷幕。

会展组委会的最新数据显示：

今年北京春季房展成交额跌破历史最低点，为10.8亿，去年这个数字为26亿，而2003年则高达35亿。

今年的成交套数也明显下滑，由去年的3358套降为1206套。

对此，房展组委会的负责人表示：

成交额下滑的主要原因是房价太高，从而导致部分购房人持币观望。

上述一系列数据有可能预兆北京的一手楼市开始进入低迷。

如果持币待购现象普遍起来，对不断高企的房价也许会有所抑制。

不过，与房展遇冷的状况形成反差的是，北京的二手房市场却明显火爆：

统计数字显示，1季度北京二手房价格环比上涨4.5%，成交量也涨了17%。

二手房成交量的大幅上升与成交价格的略有上涨，说明二手房“价量”构架已日趋合理。

随着二手房源的不断释放，以及客户需求的节节攀升，今年北京二手房交易量将有望突破去年的近4万套，预计将达到7万套以上。

北京城八区土地依旧是开发投资的热点区域

今年1季度北京市土地整理储备中心土地招拍挂交易情况的统计，1季度北京共成交10宗土地，出让土地面积38.97公顷（含代征地面积），比去年同期的47.67公顷减少了18%.但规划建筑面积约81.83万平米，比去年的47.61万平米增长了72%，总合同地价款25.21亿元，比去年的6.53亿元增长了2.86倍。

不难看出，今年1季度成交的土地面积虽然同比减少，但最终形成的市场供应将有所增加。

1季度北京市土地招拍挂市场呈现一个明显的特点，即：

城八区仍是开发投资热点。

其中朝阳和海淀各有两宗土地成交，其他六区县各有一个项目成交。

从成交面积来看，昌平区的土地成交面积为14.1公顷，成交面积最高。

其次，朝阳区以13.2公顷的土地交易量位居第二。

海淀和丰台的土地成交量为4.6公顷和3.7公顷，分别居于第三、第四位。

与远郊区县相比，城八区地块在成交面积和价格上均占明显优势。

对此业内人士的看法是：

随着经营性项目用地协议出让的逐步取消，开发商不得不将拿地的目光投入到土地交易市场，区位优势明显，基础设施完善，公共配套设施齐备的城八区土地依旧是开发投资的热点区域。

价格上涨致使京城潜在新房购买者转向二手房市场

据有关统计数据分析，从今年1季度北京二手房成交的总价来看，总价在30-50万的成交比例占到了67%，相比去年4季度的54%上涨了13%，同比上涨了17%；

相反，总价在50万以上的成交比例却由去年4季度的18%下降到12%；

总价在30万以下的中低价二手房成交占比由去年4季度的28%下降为21%，比去年同期的35%更是下降了14%。

由此可见，二手房的低档房与高档房均受到一定程度的市场冷落，更多的消费者偏好中档房，特别是总价在30-50万之间的中档房更成为交易的主流。

通过分析我们可以看出，中档房成交量的上升，一方面意味着市场和购房者群体的双重变化，受新房价格上涨的影响，部分潜在的新房购买者转向了二手房市场；

另一方面就是投资置业者的消费理念已经由基本型往舒适型转换。

但是，至关重要的一点就是，在房贷利率上升通道打开的前提下，人们的购房成本将会增加，购房风险正在加大，这就必然促使一部分消费者更多的往中档房转移。

上海“迫降”房价只是暂时性现象

就在几个月之前还很难想像，官方媒体会对一个地区的房价下跌进行大规模的正面报道。

但国务院近期的调控措施使得形势出现逆转。

据中央电视台晚间报道，上海楼市在近一个月内已出现了明显的价格下跌，一些楼盘价格下降了1000多元。

来自市场的反馈显示，上海的投资性购房明显减少，据不完全统计，上海楼市来自外省的客户减少30%。

此外，在江浙一带的部分城市，如南京、杭州，由于当地政府采取了相关政策，楼价也出现下跌趋势。

值得注意的是，官方权威媒体对于上述曾是房地产最热地区的楼价下跌的报道，充满了安抚市场，并且有总结阶段性成果的意味。

在安邦分析师看来，这种情景十分奇特，官方媒体在对楼市下跌和购房者寥寥无几进行大力宣传之时，有没有意识到这是一种暂时性的市场冷清？

安邦分析师的看法是，在政府多方努力之下，部分地区房价被“迫降”只是暂时现象，一旦稍微松懈，还会再起来。

这种判断的理由：

一是人民币升值预期仍在吸引资金进入国内楼市；

二是在中国政府调控后，外资在国内楼市的买卖依然活跃；

三是在中国经济持续增长的背景下，国内对于住房的需求增长是个大趋势。

正如一些市场人士所认为的那样，上海的楼市正处于一个微妙的时刻：

地方政府在揣摩中央的意图，而买家和卖家在揣摩政府的意图。

一旦地方政府、买家和卖家意识到调控的“风头”过去，他们还会继续进入这个市场。

毕竟从长期来看，国内对于房地产的需求还是持续增加的。

房价上升将是长期现象，我们能够抑制的，是房价上升的速度。

（AHJ）

专业长线“炒房团”乐观应对上海楼市变动

就在国务院的一纸“国八点”下发后。

这一周，上海房地产市场开始呈现胶着状态：

上海二手房市场抛盘量明显增加，但接盘者却减少近10%。

据一位温州专业炒房人士透露，至于市场上二手房抛盘增加，这些抛盘大部分来自于一些资金实力较差的短线炒房者。

短线炒房者资金压力比较大，现在他们认为已经获利了，而且未来形势不十分明朗，所以就开始抛盘。

而像我们这样的长线投资者，投资期限大概都在2-3年左右。

对现在二手房市场出现的疲软状态，这位投资者认为，需求仍旧是存在的，现在的疲软并不能表示需求减弱，只说明现在这些需求者持币观望。

这只是暂时的。

并且面对政府的“组合拳”，他们已经有了“对策”。

比如，上海的《房贷指引》：

银行停止一年内转按揭服务。

炒房者认为，他们可以通过两种方法规避：

一种是购买者只支付给卖出者一部分房款，一年内银行贷款仍旧由卖出者支付，待一年后能够转按揭了，再签订购房合同，购买者支付另一笔房款并承担后续还贷责任；

另一种是卖出者用购买者首付资金和部分自有资金先将银行按揭贷款还上，这样购买者便能在银行办理按揭贷款，然后再将资金全额付给卖出者。

此外，他还表明，“国八点”里面明确写着防止房价大起大落，这就说明政府是不会让房价大跌的。

“我们很早就介入房地产市场，现在手中的房子成本都很便宜。

防止大落，也就是说，政府已经为我们前期收益保了个底，我们还担心什么？

”该投资者笑言：

“至于现在市场预测今年房价可能有所回落，我觉的这很正常，房价波幅在10%左右都属于正常调整。

”（LSJ）

上海3月的系列房产新政逐渐在4月显现出威慑力。

日前，上海房产之窗新房监测系统数据统计显示，上海楼市观望气氛加浓，4月1日-7日房产成交量减少，但部分楼盘加快上市，加上中高档盘增多，使连续下挫了两周的成交均价开始止跌回升。

数据显示，4月1日-7日，上海全市房产总成交量为59.5万平米，比上周（3月25日-31日）减少了12.1万平米，下降17%。

但总成交均价达8949元/平米，环比上涨9.9%。

其中，住宅成交均价为8880元/平米，环比上涨10.7%，排除重大工程配套商品房的影响，住宅实际成交均价为8886元/平米。

3月以来，从上海房地产营业税出台，到央行取消房贷优惠利率，及上海银行出台信贷指引等，使得开发商在推盘时更为谨慎，自住者也盼望房价回落，投资者则也开始客观理性地分析投资收益，三者的“观望情绪”是导致房产总成交量减少的主要原因。

进入4月后，部分楼盘加大了上市步伐，一些大型楼盘进入强销期，中高档房的上市量由此增大，万元以上住宅成交量同步放大，使得近期的成交均价止跌回升。

但值得提醒的是，虽然目前的所有政策似乎都是针对“短线投机”，但不能忽视由短线转做长线所要面临的不确定风险，例如因出租压力增大导致的租金年收益率持续走低，及后市可能更为严苛的管理措施。

上海二手房市场一批投资客开始撤资止步观望

今年1季度上海二手房市场涨幅逐月回落，一批投资客陆续撤出原有的资金或是持币观望、持楼待售。

一系列调控措施无论从实际层面还是从心理预期层面，都对二手房市场产生一定的影响。

一般来说，房价年上涨在5%至10%，是一个可控制的缓和增长区；

在10%至20%，是一个能够控制但是需要认真对待的加速增长区；

在20%以上，是一个必须全面采取措施的“难以逆转”区。

当房价增长在10%以内，人们对房地产的投资热情还不高和不敏感，房地产投资还局限于少数人。

超过10%，即可以满足补偿成本和风险之后，投资盈利就大幅度上升，这时房价增长越快投资利润就越大，由此构成房价继续上升的重要原因。

当房价年上涨超过20%之后，此时的市场具有孕育“顶风作案”和“逆向而行”的强大能量，即使一些不利因素出现，房价也依然扶摇上涨。

此时如果不借助外部强大的力量，根本就无法依靠市场自身机制自我停顿下来。

目前，上海二手房市场正存在这样两种观点，一种是确实还有盈利空间，即房价还能上涨；

另一种是应该注意到高位运行的市场风险，适时选择退出。

上海内环线以内一些高投资楼盘退房率飙升

由于近期调控房地产市场的政策陆续出台，特别是银行提高了房贷首付比例和审核条件，一些投资者开始改变了购房计划，使得上海房产交易的合同撤消率明显增加。

据上海网上房地产交易系统显示，近期的日均成交套数基本在500套左右，与以往800到1000套相比，成交量有较大萎缩；

同时合同撤消率也明显增加，有时一天的撤消套数竟占到当天成交套数的两成。

有关市场人士还透露，近期上海内环线以内一些高投资楼盘的退房率，从过去的零飙升到两至三成。

一些炒房者以银行贷款难为借口，撤消原来签定的购房合同，以规避投资风险。

有关专家指出，银行房贷新政的执行让投资者成本增加、风险提高，抑制炒房投机的作用已逐步显现。

（BSJ）

天津中低价位商品住宅供求结构矛盾日益突出

天津市建委主任李全喜于近日表示，今年第1季度天津市商品房价格比去年同期增长了28.4%，中心城区平均房价达到每平米4500元。

与此同时，房屋交易量下降同比下降了14.5%，其中，商品房成交254.3万平米，同比下降29.4%。

存量房销售207万平米，比去年增加15%。

李全喜还透露，今年第1季度天津市商品房供求矛盾仍很突出，天津将增加安置性住宅的供应以满足普通市民的住房需求。

天津今年将采取各种手段压缩大户型商品房的开发，争取