碧水天城项目物业管理初步预算方案Word格式.docx
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（4）.家政服务，包括提供代客订票、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、保卫、汽车美容等。
（5）.租赁服务，包括物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
（二）、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
（1）、房屋完好率达到90%以上，楼宇外观美观整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。
（2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达95%以上。
（3）、实行代收代缴各项费用，收缴率90%以上。
2、设备管理
设计图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。
针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
（2）、限电、停电提前通知业主，外线停电时，自备发电机30内启动。
4、消防系统
（1）、消防监控中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。
（2）、有突发性火灾等紧急处理程序，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
5、电梯
（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。
（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
（1）、定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洗，消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。
（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水发生。
（5）、无长时间停水事故。
7、空调系统
窗式和分体式空调安装按规定位置统一，排列有序。
8、市政公用设施管理
（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。
（2）、功用照明、通讯、邮政设备设施齐全，排列有序。
（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
10、卫生管理
（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
11、治安管理
（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。
（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业主满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
三、项目管理处组织架构
注：
由于公司管理项目只有一个，行政部和财务部和管理处可以资源共享。
四、部门人员配置
1、物管部
共计：
8人
2、工程部
3、保安部
注：
1、按此模式需配备保安岗位，每班需13人。
实行两班倒的工作方式，
2、车管人员2人，实行两班倒的工作方式，轮流休息，如出现特殊情况，由保安人员临时顶替。
3、考虑到保安人员的休息问题,需增加2个人员作为替休人员。
共计保安人员为：
13×
2+2=28人
4、保洁绿化部
注：
1、考虑到保洁员工的正常休息问题，需增加替休人员3人。
需配备员工人数为：
18+3=21人
2、绿化工按每周一天安排休息，若出现大工程，另请临时工处理。
5、财务部
2人
6、行政部
公司整体设计模式配置人员75人。
五、项目各种物业的面积及分摊比例
建筑面积
分摊比例
备注
住宅
139450.07平方米
多层51362.16平方米
91%
36.8%
占总面积33.6%
高层88087.91平方米
63.2%
占总面积57.6%
商业门面
4098.17平方米
2.7%
停车场
9489.6平方米
6.2%
总计
153037.84平方米
100%
由于地下面积除去设备用房面积为停车场面积即10080.6-85-86-172-80-168=9489.6平方米
六、物业管理费预算
1、总管理处
1．0管理服务人员工资和按国家政策规定提取的费用
1．1管理人员薪金
（1）总经理办公室
总经理1*2500=2500
（2）财务部
会计1*1200=1200
出纳1*1000=1000
（3）行政部
行政主管1*1100=1100
助理1*800=800
（4）物业管理处
管理处主任1*1500=1500
物管主管1*1100=1100
接待员2*800=1600
内勤1*800=800
楼宇管理员4*800=3200
工程主管1*1100=1100
弱电工1*900=900
电梯1*900=900
土建1*900=900
日常电工2*800=1600
配电2*700=1400
保洁主管1*1000=1000
清洁班长1*450=450
清洁工21*400=8400
绿化班长1*500=500
绿化工3*450=1350
保安主管1*1000=1000
保安班长2*650=1300
保安队员26*600=15600
车管员2*400=800
总计：
52000
1．2员工制服75*4*100/2/12=1250元/月
2．0绿化管理费1500
3．0清洁管理费2000
4．0办公费
行政管理费1500
会计费用500
其他费用1000
3000
5．0物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费
预计管理处固定资产值为RMB10万元，寿命5年，即每月的折旧为：
100000/12/5=1667元/月
总开支：
61417元/月
各部分分摊总管理处支出如下：
住宅：
61417*91%=55890元/月
商业门面：
61417*2.7%=1658元/月
停车场：
61417*6.2%=3869元/月
2、设施设备预计一年内维保费
序号
设备名称
管理方式
运行费用
维保费用
所属物业
合计
1
高压配电
托管
3000
10000
全部
13000
2
低压配电
自管
1200
4000
5200
3
电梯
533700
6300
住宅高层
540000
4
给水高区
自保
30000
5000
35000
5
给水低区
2000
住宅多层
6
消防喷淋
7
消防栓
1000
8
消防监控
托保
8000
9
风机
10
安全监控
6000
11
可视对讲系统
住宅
12
污水系统
500
5500
13
排水系统
300
14
发电机组
15
背景音乐
16
小区灯饰
7000
37000
17
停车场系统
车库
18
电子巡更系统
200
700
19
市政道路
20
健身器材
21
儿童游乐器械
22
运动场
23
避雷系统
24
人防工程
12000
25
公共照明
共计
711900
（1）、电梯运行费用核算：
18.5KW*（6+6*2）*24/4*0.742*30=44475元/月，其中预算电梯为18.5千瓦，电梯整天运行实际时间为6小时，电梯用电属非居民用电，电价为0.742元/千瓦时，每月按30天计算。
维保费用为包维修材料的方式托管，费用为350元/月/台。
（2）、人防工程必须进行托管按1元/平方米/月计价，因暂无数据，初步估算为1000平方米。
（3）、以上数据因具体设计数据还未确定，只能根据估算数据计算所得的估计值。
3、每年分摊数：
小计
13500
597000
93400
每年分摊数
每月分摊数
多层住宅：
93400*33.6%+13500*36.8%+2000=38350.4
3196
高层住宅：
93400*57.6%+13500*63.2%+597000=659330.4
54944.2
商业门面：
93400*2.7%=2521.8
210.2
车库：
93400*6.2%+6000=11790.8
983
4、节假日开展社区文化按每年七个节假日算，每次社区文化估算费用1000元，共计7000元。
5、企业利润，按国家标准不高于企业收入总值的10%计算：
（61417+3196+54944.2+210.2+983+7000）*10%=12775
6、法定税费，（按5.75%计提）
（127750.4+12775）*5.75%=8080.2
共计整个项目的成本估算为：
127750.4+12775+8080.2=221327
根据以上测算，本项目按本司拟订的收费标准为高层住宅1元/平方米，多层0.7元/平方米，商业为1.5元/平方米，车库为1.5元/平方米，公共水电据实分摊，每月按100%的收费率收取，按设计方案数据核算，总收入为：
51362.16*0.7+88087.91*1.0+4098.17*1.5+9489.6*1.5=144423.077
和预算价格相比差距为：
221327-144423.077=76904
1.此预算方案因具体的相关配套设备设施数据未出来，我根据同等面积的其他小区为参考所核算的数据，可能存在一定的偏差。
2.对管理费用的不足，只有开展特约服务和其它业务，以弥补管理经费的不足。
3.此核算方案所得数据，系初步核算所得，仅供参考，在实际管理中可通过组织的统筹管理和成本控制缩减费用。
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