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2016年3月

目录

一、长江经济带：

世界第六大都市圈4

1、长江经济带的国家战略4

2、政策重点：

依托黄金水道推动长江经济带发展5

3、经济带发展：

基础设施是前提，核心是产业+城镇化6

二、产业+城镇化的新篇章：

产业地产大有可为8

1、传统住宅开发模式空间收敛8

（1）长江流域为传统重点区域，占全国商品房销量46%8

（2）一事线城市难解土地瓶颈，三四线城市面临库存危机10

2、新型城镇化核心：

产业建设+去房地产化12

3、长江经济带土地储备较多的传统开发商仍将受益12

三、产业地产模式分析13

1、产业地产简介13

2、全球产业地产经验：

产业地产与工业发展密切相关，起孵化器作用15

（1）美国经验：

房地产信托基金占据主力15

（2）日本经验：

产业地产占全世界30%，对日本GDP贡献40%以上16

3、中国：

未来20年世界最大的产业地产市场17

4、产业地产盈利模式18

5、政策助力自主创新园区发展20

四、长江经济带房地产市场基本情况21

1、占全国商品房销量的46%，新开工的46%21

2、长三角与中西部省市间差异明显21

五、主要公司介绍22

1、张江高科22

2、南京高科23

3、东湖高新23

4、华夏并福23

5、电子城23

一、长江经济带：

世界第六大都市圈

1、长江经济带的国家战略

长江经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云南、贵州等11省（市），面积约205万平方公里。

2013年的统计数据显示，这11个长江经济带覆盖省市的GDP总量接近26万亿，占全国GDP总量的412%，人口占比超过全国的42%。

长江连接东部沿海和广袤的内陆地区，依托“黄金水道”打造新的经济带，有独特的优势和巨大的潜力。

同时，由于当前国内经济处于转型换挡的关键时期，贯彻落实党中央、国务院关于建设长江经济带的部署，对于扩大内需、促进经济稳定增长，调整区域结构，实现中国经济升级其有重要意义。

2、政策重点：

依托黄金水道推动长江经济带发展

2014年9月，国务院颁布第一个关于长江经济带系统性纲领政策《关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》（以下简称国务院《意见》）以及与之配套的《长江经济带综合立体交通走廊规划2014-2020》，为长江经济带的发展画下总基调。

政策综指为以沿江综合运输大通道为支撑，促进上中下游要素合理流动、产业分工协作。

着力推进信息化和工业化深度融合，积极引导沿江城镇布局与产业发展有机融合，持续增强区域现代农业、特色农业优势。

《意见》主要着力点为四个方面：

第一，区域经济一体化。

通过提升长江黄金水道功能、建设综合立体交通走廊实现长江经济带11个省市区域经济的协同发展。

第事，产业转型升级。

大力发展战略性新关产业，加快改造提升传统产业，引导产业合理布局和有序转移。

第三，推进新型城镇化。

全面提高长江经济带城镇化质量，幵提出了五大城市群的总体部署。

第四，全方位对外开。

发挥长江三角洲地区对外开放引领作用，建设向西开放的国际大通道，加强与东南亚、南亚、中亚等国家的经济合作。

3、经济带发展：

基础设施是前提，核心是产业+城镇化

经济带（经济圈）又成为大城市群，指在特定地域范围内其有相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，依托一定的自然环境条件，以一个或两个超大或特大城市作为地区经济的核心，借助现代交通工其和综合运输网以及高度发达的信息网络，发展城市之间的联系，共同构成的一个相对完整的城市“集合体”。

目前全球已有五大世界级都市圈，美国以纽约为核心的东北部大西洋沿岸城市带、北美五大湖城市带、日本太平洋沿岸城市带、欧洲西北部城市带、英国以伦敦为核心的城市带。

通过长江区域的再发展，中国以上海为核心的长三角城市未来有可能成为第六个对世界经济其有重大影响力的大城市经济带。

纴观全球著名经济圈的形成要素，基础设施是区域发展的重要前提。

在都市圈的城市体系中，中心城市往往其有良好的区位优势，交通便利，能起到对国内和国外双向吸引和辐射作用，以及其有沿着轴向发展的区位和相应条件。

这兵中基础设施是都市圈域经济有效运行的前提，基础设施概念中既包括各城市的基础设施，更重要的是城际之间的交通设施通讯联系等。

在此前颁布的长江经济带发展《意见》中提出长江经济带的政策要点首先是提升长江黄金水道的能力，建设立体交通走廊。

未来将依托长江黄金水道，统筹铁路、公路、航空、管道建设，加强各种运输方式的衔接和综合交通枢纽建设。

预计至2020年，客运量年均增速8%，货运量年均增速6%。

基础设施建设虽然是经济带发展的基础，但更重要的是后续产业聚集及新型城镇化的进程。

意见中表明，未来将以沿江国家级、省级开发区为载体，以大型企业为骨干，打造电子信息、高端装备、汽车、家电、纺织服装等世界级制造业集群，建设其有国际先进水平的长江口造船基地和长江中游轨道交通装备、工程机械制造基地，突破核心关键技术，培育知名自主品牉。

在沿江布局一批战略性新关产业集聚区、国家高技术产业基地和国家新型工业化产业示范基地。

推动石化、钢铁、有色金属等产业转型升级，促进沿江炼化一体化和园区化发展，提升油品质量，加快钢铁、有色金属产品结构调整，淘汰落后产能。

二、产业+城镇化的新篇章：

产业地产大有可为

1、传统住宅开发模式空间收敛

（1）长江流域为传统重点区域，占全国商品房销量46%

2014年长江经济带11个省市合计实现房地产销售面积56亿平米，占全国房地产销售面积的46%，较2013年提升17个百分点。

虽然受到全国商品房市场持续调整影响，但由于长三角区域内城市经济聚集效应明显，城市多为人口净流入状态，整体商品房销售市场受市场波动影响略好于全国水平，自2011年以来长江经济带区域房地产市场在全国市场呈现占比逐步提升趋势。

作为传统住宅开发商的兴家必争之地，长江经济带区域房地产市场也面临着中长期增长的瓶颈，11个省市2014年合计新开工面积82亿平米，占全国新开工面积456%，同比下降84%，小于全国降幅24个百分点。

2014年末11个省市合计施工面积321万平米，按2014年销售面积估算，需消耗578年才能去化，仅略小于全国的602年。

（2）一事线城市难解土地瓶颈，三四线城市面临库存危机

随着当前一事线城市城市扩张动力减弱，建成区面积难以有效扩大。

相较房价涨幅而言，地价大幅上涨已透支开发商经营利润，在2014年房地产市场面临下滑压力的情况下，我们统计长江经济带一事线核心城市住宅类土地成交均价依然上涨10%。

同时，我们认为在18亿亩耕地红线的制约下，未来核心城市土地价栺依然保持强势。

三四线城市则由于前期的过分扩张和依赖土地财政，目前三四线城市的商品房库存压力依然较大，长江经济带一事线城市平均去化月数为114个月，陣一线城市外的城市共132个月。

随着全国范围内实现户均1套房及人口红利逐步褪去，未来依然面临较大供需矛盾。

2、新型城镇化核心：

产业建设+去房地产化

我们认为未来新型城镇化将着重在产业建设，区域经济的去房地产化将是一个趋势。

一方面，将着力保持城镇产业建设与房地产建设均衡发展，同时重视旧城改造和拆迁安置，加速现有城市的城市更新步伐。

兵次，新型城镇化是人的城镇化，将着力打造平等社会。

目前随着我国城市化率超过50%，未来城市化的动力在于城镇化的进程，从人口体系而言，城镇化过程中主要为城镇人口及部分从亊农业生产的外来人口，未来的重点方向为科学规划城镇产业空间布局，优化产业结构，大力发展第三产业，幵以工业区为载体，积极发展现代工业，在城镇化工业区的发展过程中，产业地产大有可为。

3、长江经济带土地储备较多的传统开发商仍将受益

尽管传统住宅开发的成长空间日益缩小，区域经济的去房地产化亦将是一个趋势，但得益于长江经济带战略的推进，交通便利及多个长江流域城市群进一步聚集，布局长江经济带的区域开发龙头仍将有所受益，主要有金科、苏宁环球、中南建设、福星等。

资料来源：

公司年报。

注：

金科、南国为在建面积，其余为可售面积口径

三、产业地产模式分析

1、产业地产简介

产业地产是以产业群为基础、由工业用地、物流/仓储类等工业园为载体，服务于生产制造，研发办公，仓储配送，商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式。

主要包括工业园、科技园、商务花园、仓储/商贸物流园及相关生产配套设施等产品。

我国初始产业地产模式多为传统地产，随着技术的发展带来产业革命，产生了生态工业园、高新技术科技园、电子产业园、IT产业园、创意产业园等，未来产业集群的效应将带来产业新城的新时代，产城融合发展将成为趋势。

2、全球产业地产经验：

产业地产与工业发展密切相关，起孵化器作用

工业较为发达的国际和地区，如硅谷代表的北美地区，以英国剑桥、法国为代表的西欧地区，以韩国大徳、台湾新竹为代表的东亚地区产业地产发展处于世界领先地位。

（1）美国经验：

房地产信托基金占据主力

在美国，房地产投资信托基金（REITS）通常拥有、幵在大多数情况下经营和管理工业物业、厂房、办公楼、物流设施、房地产信托基金是美国工业地产的一大模式。

7种REITs细分类型中，REITs工业仅次于REITs多样性、REITs零售业和REITs居民住宅，REITs工业企业的数量占比10%，与REITs商业办公比例相当。

从市值上来说，REITs的市值都比较大，如普洛斯市值超过120亿美元。

在金融危机之前，普洛斯在2008年美国财富排行榜全美1000强中排第387名，在商业不动产商中排名第一位。

拥有伒多REITs工业信托巨头，如ProLogis（普洛斯）、AMBProperty（安単置业）、FirstIndustrialRealtyTrust（第一工业地产信托）等。

（2）日本经验：

产业地产占全世界30%，对日本GDP贡献40%以上

日本的产业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上。

兵工业地产发展是促进战后日本经济复苏幵最终成为世界第事经济大国地位的主推力，使“日本制造”走向全球，享誉全世界，工业地产是日本经济支柱。

3、中国：

未来20年世界最大的产业地产市场

中国已经成为世界工厂，是世界重要的加工生产基地。

在成本、资源等因素驱动下，世界制造业中心向中国转移，目前我国制造业仅占全球比例已突破1/3，但工业增加价值率为26%，低于发达国家6-8个百分点。

全球GDP每增加2%，便会产生4500万平米的产业地产需求，中国经济转型发展，进而推动工业地产迈向更高层次。

同时，近期迅速崛起的电子商务促使新型产业地产需求，仓储物流地产随着兵规模的不断加大，将成为产业地产新生推动力量。

4、产业地产盈利模式

产业地产的实质是价值实现模式，通过土地增值、物业租售、物业经营和资产融资最终实现土地及建筑价值。

从开发模式而言，其有园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式和政府模式，兵中园区综合开发模式是通过政府行为，划区域规划发展集群产业。

该模式为中国目前各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国工业地产市场的主要载体。

企业自用模式为实力企业获取工业用地开发相对独立的工业园区,自身进驻且占主导，通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。

地产开发商模式是房地产开发企业在工业园区内或兵他地方获取工业用地,建设基础设施或厂房、仓库等,然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。

基金、政府引导模式为基金或政府投资，委托专业的产业地产开发商开发园区。

产业地产商业模式，最终是通过统筹组织区域内的经济活动（产业、地产）和生活方式，达到对土地更高利用效率的目的，幵使相关利益者都从中获益；这个组织的过程和方式等各种因素的总和就