中南景苑可研.docx

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中南景苑可研

【报告说明：

】

1.工程概况

本项目为海门中南锦苑建设项目，位于江苏省海门市嘉陵江路西侧、十三号横河路南侧、北京路北侧、长江南路东侧区域内。

地块位置显著,交通便利,总用地面积88785平方米，总建筑面积239221.68平方米，其中地上建筑面积186447.5平方米，地下建筑面积52774.18平方米。

建设主要内容包括：

9幢20-28层高层住宅，精品商业街、幼儿园以及配套公共建筑。

2．市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况进行科学分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。

3．规划设计方案优选

在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细的描述。

包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术经济指标和控制性规划技术指标等。

4．开发进度安排

对开发进度进行合理的时间安排，按照项目前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。

本项目为大型开发项目，它的建设期长、投资额大，需要对开发的内容作出统筹安排。

5．项目投资估算

对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。

项目开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。

估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高项目可行性评价的准确性。

6．项目资金筹集方案及筹资成本估算

根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。

本项目开发投资较大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，保证工程顺利实施建设，并努力减少筹资成本，确保发挥最佳投资效益。

7．项目财务评价

依据国家现行的财税制度、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力等项目从财务状况进行分析，并借以考察建设项目的财务可行性。

具体包括在项目的预售预测、成本预测基础上，重点进行预计损益表、预计利润表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标的计算，如投资回收期、投资收益率等，据此分析投资的效果。

8．不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析等内容。

该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。

同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。

9．可行性研究的结论

根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行性作

出明确的结论。

10．研究人员对项目的建议

对本项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。

上述分析和财务评价结果表明，本项目具有较好的投资收益率，较强的借款偿还能力、自身平衡能力，并且有一定的抗风险能力。

综合评估结果表明，本方案是可行的。

关键词：

可行性研究；财务评价；风险；盈亏平衡点分析

目录

第1章总论6

1.1项目概况及建设主要内容6

1.2项目总投资、资金筹措及投资效益7

1.3项目建设工期及规划要求8

1.4项目建设单位概况及基本条件8

1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围9

1.6可行性研究主要结论和评价11

第2章项目建设背景、必要性和条件14

2.1项目建设背景14

2.2项目建设必要性16

2.3项目建设条件17

第3章项目投资环境与市场研究24

3.1项目投资环境分析24

3.2区域房地产市场分析26

第4章项目建设方案38

4.1设计主要依据38

4.2项目建设概况38

4.3项目建筑规划40

4.4公用工程方案42

第5章市场销售及定价46

5.1项目销售目标群收入估算46

5.2项目销售计划47

5.3项目销售收入预测48

5.4项目营销策略50

第6章节约能源与环境保护51

6.1节约能源51

6.2环境保护59

第7章项目组织与实施63

7.1项目组织63

7.2项目实施进度64

第8章项目投资估算及资金来源69

8.1项目投资估算69

8.2项目资金来源72

第9章项目财务评价与不确定分析73

9.1财务评价73

9.2敏感性分析74

9.3盈亏平衡点分析75

第10章投资风险分析76

第11章经济社会效益分析77

11.1对地方经济发展影响77

11.2对当地社会发展作用77

第12章评价、结论与建议78

12.1项目评价结论78

12.2研究报告建议79

附件：

1、附表

附表1：

项目主要经济指标表

附表2：

项目建设总成本

附表3：

销售收入及税金估算表

附表4：

损益和利润表

附表5：

现金流量表

2、营业执照复印件

3、组织机构代码证复印件

4、项目建设用地合同与规划条件

5、项目总平面布置图

第1章总论

1.1项目概况及主要建设内容

1.1.1项目概况

1、项目名称：

中南锦苑建设项目

2、项目性质：

新建

3、项目承办单位：

海门中南锦苑房地产开发有限公司

4、项目法人：

陈锦石

5、项目位置：

海门市嘉陵江路西侧、十三号横河路南侧、北京路北侧、长江南路东侧

6、项目规模：

项目规划占地面积88785平方米，总建筑面积239221.68平方米，其中地上建筑面积186447.5平方米，地下建筑面积52774.18平方米。

容积率2.1，绿地率35%。

本项目分两期建设：

一期建设1#、2#、8#、9#高层住宅及幼儿园，建筑面积87784.01平方米，其中地上建筑面积71702.69平方米，地下建筑面积16081.32平方米。

地上建筑面积包括：

4栋高层住宅建筑面积68202.69平方米，幼儿园建筑面积3500平方米。

一期容积率2.64，绿地率35%。

本项目二期建设3#、4#、5#、6#、7#精装高层住宅，精品商业街及物业管理用房，建筑面积151437.67平方米，其中地上建筑面积114744.81平方米，地下建筑面积36692.86平方米。

地上建筑面积包括：

5栋高层住宅建筑面积98316.52平方米，商业街建筑面积13642.29平方米，物业管理及社区服务中心建筑面积2786平方米。

二期容积率1.86，绿地率35%。

1.1.2.主要建设内容

项目主要建设内容包括：

9幢20-28层高层住宅，精品商业街、幼儿园等公共建筑及小区用地范围内的室外配套建筑工程。

1、住宅、商业、公共建筑：

包括土建工程、给排水消防工程、电气工程、采暖通风工程、燃气工程等建筑安装工程。

2、室外配套工程：

包括小区范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。

1.2项目总投资、资金筹措及投资效益

1.2.1项目建设总投资

项目建设总投资为144042万元。

其中：

（1）工程费用72896万元；

（2）前期费用2003万元；

（3）土地出让金67743万元；

（4）建设期利息1400万元。

1.2.2资金筹措

项目资金由企业自有资金、预销售收入滚动资金和银行贷款组成。

（1）自有资金35000万元；

（2）预售收入滚动资金89042万元；

（3）银行贷款20000万元。

1.2.3投资效益

本项目建成后，预计销售收入227812万元，税后利润41044万元，投资利润率28.5%。

1.3项目建设工期及规划要求

1.3.1项目建设工期

本项目一次性进行方案设计和一次性编制可行性研究报告，根据项目实施时间要求，进行建筑设计和审批。

项目建设期为2年10个月，2014年5月至2016年10月。

其中：

第一年建设一期工程；第二年建设二期工程；第三年为装修阶段。

预计在2016年11全面竣工并验收，2016年12月交付业主使用。

1.3.2项目规划要求

项目总占地面积88785平方米，规划建造一个以居住为主，商业、社区配套为一体的综合型城市居住生活区。

土地使用年限为商业40年，公建配套50年，住宅70年。

建筑密度≤21%，容积率在2.1，绿地率（不小于）30%。

项目开发规划时充分考虑周边居住区的人口、公建设施、道路及绿化状况，在城市发展中保留和继承城市自身的特点，同时运用专业的角度把握建筑文化的亮点，以提高该地块的经济效益、社会效益。

1.4项目建设单位概况及基本条件

1.4.1项目建设单位概况

项目建设单位为海门中南锦苑房地产开发有限公司，是江苏中南建设集团股份有限公司（简称：

中南建设，股票代码：

000961）的控股股东，由中南控股集团有限公司于1999年6月投资组建，专业从事房地产开发、销售及物业管理等多种业务。

秉承“打造时代精品，铸造百年基业”之理念，2007年5月，中南房地产产业集团正式成立，自1999年至今，发展为南通房地产企业的中流砥柱，业务拓展至全国数十个城市。

“中南地产”品牌，毕廿载之功，倾力打造，已成为沿海地区房地产界知名品牌之一。

中南地产集团先后被评为“中国房地产五十强企业”、“全国十佳优秀房地产企业”，已成为业界的成功典范。

在董事长陈锦石先生的带领下，中南地产坚持“守法诚信、务实求真”的工作作风，努力倡导“以人为本、追求卓越”的企业精神，切实落实“精细管理、至臻至美”的经营理念，稳步扩张，锐意进取。

企业现拥有一批房地产领域的专业管理人才，400余名员工，其中中高级以上管理人员占85%。

中南地产自成立以来，先后成功开发了青岛中荣大厦、青岛常乐花园、南京日月大厦、南京麒麟锦城、青岛中南骏景公寓、青岛博思公寓、海南文昌中南海景花园、寿光中南世纪城、南通CBD中央商务区、南通华城、南通中南世纪城、海门中南世纪城、镇江中南世纪城、常熟中南世纪城等项目，获得多个国家级奖项，成就了一批经典之作。

南通体育会展中心的落成，更成为举国瞩目的焦点，载入中国建筑业的史册。

1.4.2项目建设基本条件

海门中南锦苑建设项目基础设施齐全，工程地质和水文地质条件良好，交通运输条件便利，市政条件较好，有可靠、稳定的电力保障和完善的给排水系统，通信设备齐全，具备新建条件，尤其是优越的地理位置为项目建设与资源整合带来了优越的条件。

1.5可行性研究报告编制依据、编制原则及工作范围

1.5.1项目编制依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2008年）；

（2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2008年）；

（3）《中华人民共和国土地管理实施条例》（2008年）；

（4）《建设项目用地预审管理办法》国土资源部27号令；

（5）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）；

（6）《城市规划编制办法》（建设部146号令）；

（7）《城市环境卫生设施规划规范》（建设部公告第178号）；

（8）《城市居住区设计规范》（GB50180－93）；

（9）《城市居住区公共服务设施设置规定》；

（10）《住宅设计规范》（GB50096－99）（2003版）；

（11）《住宅建筑规范》（GB50386—2005）；

（12）《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）；

（13）《城市道路绿化规划及设计规范》；

（14）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；

（15）《高层民用建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（16）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2001修订版）；

（17）《汽车库、修车库、停车场设计防火规