上海市个人出售房屋接受赠与及继承房屋的税收政策大全Word格式.docx

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以取得的收入减除规定的"

扣除项目"

后的增值额,按照规定缴纳土地增值税。

　　纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年②加计5%计算。

提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）确认为扣除金额；

提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额确认为扣除金额；

提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载价税合计金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额。

　　对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"

与转让房地产有关的税金"

予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　注②计算扣除项目时"

每年"

按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；

超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　4.印花税。

出售过程中所立书据按照"

产权转移书据"

税目计算缴纳印花税，税率万分之五。

　　备注：

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税（不含证券交易印花税）。

　　需要提交的资料

　　1.房产交易合同（原件及复印件）；

　　2.出售方原购房发票、合同及契税等相关税费凭证（原件及复印件）；

　　3.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；

　　4.出售方有效身份证明（原件和复印件，个人身份证明包括：

居民身份证、户口簿（未成年人提供记载其身份证号码的户口簿）；

港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；

外籍个人为护照）；

　　5.如出售房屋原为新建商品住房还应提供房屋交接书原件及复印件；

6.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，

不必要求所有当事人全部到办税现场。

　　交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。

受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件；

　　7.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的另提供反映

二、个人出售购入不足二年的住房

　　适用范围

　　个人将购买不足2年的住房对外销售。

　　需缴纳的税收①：

增值税及附加、个人所得税

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，税率为5%。

应纳税额=全部价款和价外费用÷

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。

　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，普通住房②按房产转让收入的1%，非普通住房按房产转让收入的2%核定征税。

　　注①应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理不动产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应缴纳的房产税。

　　注②普通住房的标准。

同时满足以下条件的为普通住房：

内容

普通住房标准

房屋类型

五层以上（含五层）的多高层住房

不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

成交价格

内环以内：

≤450万元/套

内外环之间：

≤310万元/套

外环以外：

≤230万元/套

建筑面积

单套建筑面积≤140平方米

　不能同时满足以上条件的为非普通住房。

　　4.出售方有效身份证明（原件和复印件，个人身份证明包括：

　　以下资料纳税人根据实际情况选择提供:

　　5.住房装修费用发票、装修合同装修清单、银行贷款合同、银行贷款利息结算清单、转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证及转让过程中缴纳相关税费的税单（原件及复印件）；

　　6.如出售房屋为经济适用房、售后公房、动拆迁安置房，以及受赠、继承等非购买方式取得的房屋，应提供相关材料；

　　7.如出售房屋原为新建商品住房还应提供房屋交接书原件及复印件；

8.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。

受托人提供委托公证文书、但无法提供委托人有效身份证明原件的，可提供与委托公证文书所列内容一致的身份证明复印件。

　　9.纳税人有其他特殊情况需要向税务机关说明的另提供反映相应情况的资料。

　　重要提示：

若您家庭已有认定为应缴纳个人住房房产税的住房，本套住房产权过户后，需要调整原应纳税额的，请携带有关资料，速到应税住房所在区县的房地产交易中心税务窗口办理有关房产税认定变更等手续，从重新认定之次月起调整应纳税额。

三、个人出售购入超过二年的非普通住房

适用范围

　　个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售。

需缴纳的税收：

　　1.增值税。

个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房对外销售的，以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，税率为5%。

备注：

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

　　（3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按非普通住房转让收入的2%核定征税。

　　（4）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　注②应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理不动产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应缴纳的房产税。

6.如出售房屋为经济适用房、售后公房、动拆迁安置房，以及受赠、继承等非购买方式取得的房屋，应提供相关材料；

7.如出售房屋原为新建商品住房还应提供房屋交接书原件及复印件；

　　8.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，不必要求所有当事人全部到办税现场。

　　若您家庭已有认定为应缴纳个人住房房产税的住房，本套住房产权过户后，需要调整原应纳税额的，请携带有关资料，速到应税住房所在区的房地产交易中心税务窗口办理有关房产税认定变更等手续，从重新认定之次月起调整应纳税额。

四、个人出售购入超过二年的普通住房

　　个人将购买超过2年（含2年）的普通住房①对外销售。

增值税（免）、个人所得税

个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一住房，以其转让收入额减除财产

原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产

转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。

　　（3）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按普通住房按转让收入的1%核定征税。

　　3.出售房屋房地产权证或不动产权证（原件及复印件）；

　　4.出售方有效身份证明（原件和复印件，个人身份证明包括：

8.纳税人在办理房产交易涉税事项时，交易各方可各自委派一名交易当事人，由其提交所有交易当事人有效身份证明原件及规定的其他申报资料即可受理，

交易当事人委托其他人员代理申报纳税的，受托人应提供委托人及本人有效

身份证明原件、委托书（无需公证）及办税所需其他资料。

五、个人继承房屋

　　个人继承房屋①。

注①包括住房与非住房。

　　需缴纳的税收：

契税、印花税

　　1.契税。

法定继承人②继承房屋权属不属于契税征税范围，不需要缴纳契税。

但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税③，税率为3%，计税价格由征收机关按照市场价格核定。

计征契税的成交价格不含增值税。

　　2.印花税。

个人继承房屋过程中所立书据按照"

税目计算缴纳印花税，税率万分之五；

个人取得不动产权证按5元/件缴纳印花税。

自2019年1月1日至2021年12月31日，对本市个人减按50%征收印花税（不含证券交易印花税）。

　　注②《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

注③按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

需要提交的资料

（一）房地产继承（公证继承）

　　1.《个人无偿赠与不动产登记表》④；

　　2.申请人或代理人身份证明（继承人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续）；

　　3.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；

　　4.继承公证书。

（二）房地产继承（司法继承）

　　4.已生效的法院判决（裁定、调解）书。

　　（三）房地产继承（未通过公证或司法程序）

　　2.《房地产继承不征契税相关情况说明》④；

　　3.申请人或代理人身份证明（继承人本人无法到场签署《房地产继承不征契税相关情况说明》的，应公证委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件）；

　　4.不动产权证书或房地产权证书（不动产权证书分别持证的，须提交所有不动产权证书）；

　　5.被继承人的死亡证明材料（提供以下其中一种材料）

　　5.1被继承人因死亡注销户口证明（户口簿）；

　　5.2县级以上医疗机构出具的死亡医学证明；

5.3其他具有法律效力的死亡证明材料，如公证机构出具的死亡公证书、人民法院宣告死亡的判决书等；

　　6.申请不征契税个人与被继承人的亲属关系证明（提供以下其中一种材料）

　　6.1能够证明相关亲属关系的户口簿、婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明、独生子女证明；

　　6.2公安机关出具的能够证明相关亲属关系的户籍证明；

　　6.3亲属关系公证书；

　　7.被继承人子女先于被继承人死亡，该子女的晚辈直系血亲申请代位继承不征契税的材料

　　7.1已故被继承人子女的死亡证明（具体材料同本款第5项）；

　　7.2申请代位继承不征契税的申请人与已故继承人亲属关系证明（具体材料同本款第6项）；

　　8.有遗嘱的还应提交遗嘱，包括公证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱等。

　　注④《个人无偿赠与不动产登记表》以及《房地产继承不征契税相关情况说明》由税务部门提供，纳税人可至上海税务网站下载或至房地产交易中心税务窗口索取。

六、个人承受他人赠与房屋

　　个人承受他人赠与房屋①。

个人所得税、契税、印花税

　　1.个人所得税。

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

房屋产权所有人死亡，依法取得房屋

产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

其他形式的房屋产权无偿赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

其中应纳税所得额为房地产赠与合同

上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。

　　2.契税。

个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%。

房屋计税价格由税务机关参照同期房屋的市场价格核定。

　　3.印花税。

个人受赠房屋过程中所立书据按照"

（一）房地产遗赠

　　1.《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　2.申请人或代理人身份证明（受遗赠人本人无法到场的，可书面委托代理人办理相关手续）；

　　4.通过公证程序接受遗赠的，提供遗赠公证书；

　　5.通过司法程序接受遗赠的，提供已生效的法院判决（裁定、调解）书；

　　6.未通过公证程序或司法程序接受遗赠的

　　6.1遗赠人的死亡证明材料（提供以下其中一种材料）

　　6.1.1被继承人因死亡注销户口证明（户口簿）；

6.1.2县级以上医疗机构出具的死亡医学证明；

　　6.1.3其他具有法律效力的死亡证明材料，如公证机构出具的死亡公证书、人民法院宣告死亡的判决书等；

　　6.2遗赠的遗嘱或遗赠抚养协议。

（二）房地产赠与

　　1.《个人无偿赠与不动产登记表》②；

　　2.赠与双方或代理人身份证明（赠与双方无法亲自到场的，应公证委托代理人办理相关手续，公证委托的可不提供委托人身份证明原件）；

　　4.通过公证程序无偿赠与的，提供赠与公证书或经公证的赠与合同。

　　注②《个人无偿赠与不动产登记表》由税务部门提供，纳税人可至上海税务网站下载或至房地产交易中心税务窗口索取。