医院物业全套承接查验方案新Word文件下载.docx

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/平米

营销/策划

后勤部

绿化率

%

工程状况

竣工

总建面积

平方米

物业公司

顺迈公司

交接时间

年月日

入住时间

总策划

应急联系人

联系电话:

（二）医院图片

二．组织机构

物业接管验收流程图

三、准备工作

（一）人员安排

物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。

物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点，与监理单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。

（二）计划安排

物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有计划地实施。

（1）与原物业单位确定承接查验的日期、进度安排；

（2）要求原物业单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、固定资产清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料等；

（3）派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。

（三）设备、工具准备

　　在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

（四）资料准备

　　在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查验工作流程和记录表格。

（1）工作流程一般有《物业承接查验工作流程》、《物业查验的内容及方法》、《承接查验所发现问题的处理流程》等；

（2）承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统计表》等。

四、承接查验的内容、流程

（一）查验的主要内容

　　1、物业资料

　　在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、装饰、配套工程项目竣工图，市政地下管网工程竣工图（及相关变更图）纸板与电子版等竣工验收资料；

（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（4）物业管理所必需的其他资料。

　　2、物业共用部位

　　按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。

主要内容包括：

（1）主体结构及外墙、屋面；

（2）楼面、地面、内墙面、天花、门窗；

　　（3）设备机房、各科室、病房、办公室与相关功能房间等；

　　（4）公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

　　3、共用设施设备

　　物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：

低压高压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水、排水、采暖、空调、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统等。

　　4、园林绿化工程

　　园林绿化分为园林植物和园林建筑。

物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。

这些均是园林绿化的查验内容。

　　5、其他公共配套设施

物业其他公共配套设施查验的主要内容有：

物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、动力中心、停车场、物业标识、垃圾屋及中转站等。

（二）查验的流程

物业承接查验工作流程

工作流程

管理内容

相关文件

接口

1.确定是否具备条件

2.组建新项目承接查验小组，任命组长/专业人员

3.编制计划，与委托方接洽，现场摸底

4.物业资料接收

5.检查核对是否齐全、完整、符合要求，符合接收/不符合补齐

6.按标准/技术资料分组检查建筑物及附属设施

7.合格接管/不合格整改，资料建档保存

1.合同/中标通知书

2.房屋验收标准/承接查验规程

3.工作计划/工作文件/技术资料

4.物业资料/交接记录

5.验收记录/移交清单

6.检验报告/安装调试记录/资料归档记录

委托方

原物业管理单位/原产权公司

同上

原物业管理单位

（三）承接查验内容要求及方法：

1.图纸资料交接查验专篇

要求：

仔细清点图纸资料数量，交接双方在《图纸资料移交清单》签字确认。

根据地方标准的规定，原物业单位应向接收物业公司移交下列图纸资料：

1.1.竣工总平面图、单体建筑、结构、装饰、配套工程项目竣工图，市政地下管网工程竣工图（及相关变更图）纸板与电子版等竣工验收资料；

1.2.物业质量保修文件和物业使用说明文件。

如：

住宅质量保证书、住宅使用说明书等。

1.3.1基建文件（A类）

　a）决策立项文件

　b）建设用地、征地与拆迁文件

　c）勘察、测绘与设计文件

　d）工程招投标与承包合同文件

　e）工程开工文件

　f）商务文件

　g）工程竣工验收及备案文件

　h）其他文件

　2监理资料（B类）

　a）监理管理资料

　b）监理工作资料

　c）竣工验收资料

　d）其他资料

3施工资料（C类）

　a）施工管理资料

　b）施工技术资料

　c）施工测量记录

　d）施工物资资料

　e）施工记录

　f）施工试验资料

　g）施工质量验收记录

1.4.各种设备设施的随机资料：

包括但不限于：

设备操作、使用说明书；

设备维护保养说明书及维修工艺要求；

随机图册；

设备产品样本；

出厂合格证明；

出厂精度、性能检验记录；

装箱单；

附件明细表；

开箱查验单；

安装调试记录；

安装调试查验记录；

安装洽商记录；

进口设备技术资料原件及翻译文本等。

1.5.与政府主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业签订的各种协议、合同、方案（图纸）等（例如：

高压供电方案批准书，供用电协议书，供电部门送电前配电室高压及继电保护试验记录等）。

1.6.政府主管部门出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须的各种检验、检测记录及或工作记录。

1.7.消防验收合格报告（消防水隐蔽工程报告、消防设备产品合格证、消防监控系统控制操作说明书、消防设备单项联动测试报告（自动打印记录）、喷淋泵与消火栓泵联动（压力记录）、泄压阀泄压记录、喷淋泵、消火栓泵联动喷淋总管压力表动态显示记录；

分割区域联动防火卷帘门联动测试记录；

消防电梯前室正压送风联动测试记录（自动打印记录）、风量以消防局验收检测为准；

办公区域消防排烟联动记录（自动打印记录）；

气体灭火系统信号联动测试记录；

消防电梯迫降记录；

消防报警信号避难层正压送风联动记录等）

2.建筑（结构、门窗、楼梯、扶手、防水等）交接查验专篇

2.1地基基础查验

地基基础沉降不得引起墙体和上部结构的开裂或其他结构及相邻房屋的损坏；

查验方法为观察检查。

2.2梁、柱、板等主体查验

　无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝。

无钢筋外露。

2.3外立面检查

　房屋墙体露出地面部分无倾斜、无移位、无裂缝和无扭曲等。

散水坡：

无塌陷、无断裂和无分裂；

面层平整，无脱皮；

无倒泛水、积水现象。

查验方法为观察检查

2.4天台查验：

　屋面隔热层、防水层；

板端缝、伸缩缝油膏紧贴；

隔热板、防水层表面无裂缝。

平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位应设置屋面检查孔。

阳台及三层以上房屋的屋面应有组织排水（排水坡度必须符合设计要求）不得有积水现象。

出水口、檐口、泛水、天沟、变形缝、压顶、落水管、烟管与屋面的连接等应安装牢固,接口平密,不渗漏。

天台护栏无破损、变形，无明显锈蚀。

屋面避雷设施按设计要求检查。

2.5顶棚的查验

　地面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹，无霉点，无渗水痕迹、无污渍。

查验方法：

观察检查

2.6墙面、地面的查验

　墙面面层应表面平整,不应有空鼓、爆灰、裂缝和起泡等缺陷。

（允许偏差值4mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查。

）面层与基层必须粘贴牢固,不空鼓;

整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

面层坡度应符合设计要求，不倒泛水、无积水；

与地漏、管道结合处应严密牢固，无渗漏。

查验方法为用小锤轻击检查、用坡度尺检查、观察检查。

2.7水泥砂浆地面:

抹灰平整,压光均匀,无空鼓、无裂纹、无起泡等。

（1）查验方法：

允许偏差值4mm。

用2m靠尺和楔形塞尺检查、观察检查。

2.8.陶瓷地砖、水泥花砖面层:

表面平整,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

高度差允许偏差值1mm。

（2）查验方法：

直线度允许偏差值3mm.用2m靠尺和楔形塞尺检查。

　　（3）查验方法：

观察检查。

2.9大理石、花岗岩、木楼地面、塑料地板:

应平整牢固,接缝密合。

高度差允许偏差值0.5mm。

直线度允许偏差值2mm。

观察、脚踩检查。

3．1卫生间、阳台、盥洗室地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

泼水检查、用坡度尺检查、观察检查。

3.2门窗的查验

（1）钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确.钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

（2）门窗安装后外观质量应表面清洁。

大面无划痕、碰伤、锈蚀；

涂膜大面平整光滑、厚度均匀、无气孔。

　（3）查验方法：

4.1楼梯、扶手的查验

（1）栏杆应以坚固、耐久的材料制作，并能承受荷载规范规定的水平荷载；

（2）栏杆高度不应小于1.05m，高层建筑的栏杆高度应再适当提高，但不宜超过1.20m；

　（3）栏杆离地面或屋面0.10m高度内不应留空；

　8.4.有儿童活动的场所，栏杆应采用不易攀登的构造。

5公共设施查验：

　5.1路灯：

（1）灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常。

（2）灯柱安装牢固，外面油漆均匀，无损伤和刮花。

　　（3）检验方法：

　5.2园区道路：

（1）道路面平整，无积水、无起砂、无空鼓、无损伤。

（2）道路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤。

　　（3）块料面层：

拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角

　　（4）检验方法：

　5.3岗亭：

（1）保卫室类：

配件齐全，玻璃无污渍。

（2）电动道闸：

安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤。

　　（3）停车场：

路面平整、无起砂、无起鼓、无裂纹。

车道标识，入口出口标识清楚，油漆均匀。

　　（4）车场照明：

配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常。

　　（5）车场排水系统：

应设有专门排水沟。

　　（6）车场排风系统：

应设有专门排风系统。

　5.4检查井、化粪池：

（1）池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕。

（2）检查井和化粪池进出水高度差不小于5厘米，立管与粪池之间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

井盖搁置稳妥并设置井圈。

　5.5围墙、围栏：

（1）查验围墙主要依据物业规划性质、设计要求进行。

3.强电系统设备设施承接查验专篇

1.系统查验工作，应由原物业单位完成各系统的自检，并提交自检报告后进行。

　　2.承接查验工作过程中所发现问题由新物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由业主单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织相关单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由新物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

（一）查验范围

　　包括如下设备设施：

　　1.变配电室设备设施（双电源切换）。

　　2.给水（冷热）排水系统供电设备设施。

　　3.消防水系统供电设备设施。

　　4.采暖系统供电设备设施。

　　5.空调系统供电设备设施。

　　6.消防电、弱电系统供电设备设施。

　　7.卷帘门系统供电设备设施。

8．柴油发电机系统供电设备设施。

（二）设备设施查验内容与要求

　　1.变配电系统

　　1.1高压柜检查内容

（1）检查设备规格是否符合设计图纸；

（2）检查一次接线系统是否符合设计图纸；

　　（3）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸；

　　（4）设备标号、电力电缆、操作电缆标号是否齐全；

　　（5）高压柜机械连锁、电气连锁应动作准确、可靠；

　　（6）检查防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活可靠；

　　（7）柜内控制电缆的位置不应妨碍手车的进出，并应牢固；

　　1.2高压开关的检查

（1）真空开关的检查内容：

真空断路器应固定牢靠，外表整洁完整；

电气连接应可靠且接触良好；

真空断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻，分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧痕，灭弧室真空度应符合产品的技术规定，绝缘部件、瓷件应完整无损；

（2）六氟化硫开关检查内容：

开关应安装牢固可靠，外壳清洁完整，电气连接应可靠，接触良好；

开关及传动机构的联动应正常，无卡阻现象；

分合闸指示正确，辅助开关及电气闭锁应动作正确可靠。

支架及接地引线应无锈蚀和损伤；

密度继电器的报警、闭锁定值应符合规定；

电气回路传动正确；

六氟化硫气体漏气率和含水量应符合规定；

　　（3）分段安排停电：

进行全面检查查线；

　1.3直流屏检查内容

（1）对直流屏电池进行检查，电池布线排列应整齐，极性标志清晰、正确；

（2）电池编号应正确，外壳清洁、液面正常；

　　（3）电池组的绝缘应良好，绝缘电阻应不小于0.5MΩ；

　　（4）直流屏交流电源互投功能应正常；

　　（5）直流屏内各接线标志应齐全、清晰；

　　（6）直流回路与交流回路应有明显区别。

　1.4低压盘

　2.1低压盘检查内容

（2）检查一次接线系统是否符合设计图纸，绝缘电阻值应大于0.5MΩ；

　　（3）检查二次回路和接线是否符合厂家图纸，绝缘电阻值应大于0.25MΩ；

　　（4）设备标号、电力电缆、开关标识、控制电缆标号是否齐全；

　　（5）分段安排停电：

进行全面外观检查；

　　（6）检查低压连络开关与主进开关自投自复是否正常；

　　（7）分段母线相序应一致；

　　（8）对电容器柜进行检查：

电容器接线应正确，保护回路应完整，电容器外壳应无变形或渗漏油现象，端子连接牢固，熔断器熔体的额定电流应符合设计规定，放电回路完整且操作灵活，电容器外壳及构架的接地应可靠；

　　（9）填写低压配线供电情况表；

　2.2低压盘主要检查方法

（1）使用500V绝缘摇表摇测一次接线系统及二次回路和接线；

（2）二次回路交流工频耐压试验，当绝缘电阻值大于10MΩ时，用2500V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象，当绝缘电阻值在1-10MΩ时，用1000V兆欧表摇测1min，应无闪络击穿现象；

　　（3）检查低压连络与主进开关自投自复应在空载状态下进行；

　　（4）分段母线相序可使用相序仪或万用表进行测试；

1.5其他

1.检查专用工具（高压安全用具应具有相关部门检测合格证）、操作手柄、小车联锁及钥匙齐全；

　2.高低压柜绝缘垫应整洁完好，并具有符合要求的检测报告；

　3.检查房屋、土建结构；

有无渗漏和未封堵空洞；

　4.检查配电室消防报警是否灵敏；

　5.照明及通风系统检查正常；

　6.变配电室应安装与实际设备相符合的模拟屏；

　7.变配电室应按照相关规定开通电力公司直拨电话一部；

　8.配电室应配备适量的消防器材；

2.各盘、箱、柜电源

（1）一般要求：

　　a）盘、箱、柜的金属框架及基础型钢必须接地可靠；

装有电器的可开启的门和框架的接地应用裸编织铜网带连接，且有标识。

　　b）盘、箱、柜应有可靠的电击保护措施。

　　c）盘、箱、柜安装应牢固，封闭良好，并应能防潮、防尘，安装位置应便于检查，成列安装时应排列整齐。

　　d）盘、箱、柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固、无破损，标识应清晰、坚固、准确。

　　e）盘、箱、柜内应有一、二次系统原理图，并安装牢固。

　　f）主、备电源在上级低压盘上的开关编号清晰准确，供电电缆应挂标识牌。

　　g）一、二次回路接线整齐、牢固，宜采用螺栓连接、插接、焊接或压接等。

配线回路导线均应标明回路编号、排列整齐、避免交叉，编号应正确、字迹清晰且不易脱色，并应固定牢固，不得使所接的端子排受到机械应力。

采用插接式端子的，不同截面的导线不得接在同一端子上。

　　h）按图施工，接线正确，功能正常，仪表指示灯显示正常。

　　a）测量盘、箱、柜电压、电流指示值应正常。

　　b）检查各部位连接点无松脱、锈蚀、烧伤、过热等异常现象。

　　c）拉合各级开关，检查负荷运行情况应正常，标识应与竣工图纸相符。

　　d）试验电源互投装置、控制按钮等功能应正常。

　　e）对盘、箱、柜进行设备登记，记录电缆截面、路由及大约长度参数，登记电气元件参数及数量。

　　f）检查制造厂提供的图纸资料和文件：

产品说明书、试验记录、合格证书、安装图纸，以及备品备件、专用工具等。

　　g）主供电源在低压盘上开关编号；

　　h）备用电源在低压盘上开关编号；

　　i）电源互投的条件及有无优先；

（作自投及复归检查；

）

3.电气照明装置（灯具、插座、开关等）

（1）电气照明装置的施工应符合现行国家标准GB50303—2002《电气工程施工质量验收规范》的规定。

　　a）照明系统通电，灯具回路控制应与照明配电箱及回路的标识一致，开关与灯具控制顺序相对应，插座接线顺序正确，风扇的转向及调速开关应正常。

　　b）公用建筑照明系统通电连续试运行24小时，民用住宅照明系统通电连续试运行8小时。

所有照明灯具均应开启，且每2小时记录运行状态1次，连续试运行时间内无故障。

　　c）检查制造厂提供的图纸资料和文件：

4.管线夹层

　4.1检查电缆型号、规格应符合设计规定，敷设应排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全、正确、齐全；

　4.2高低压电力电缆，强电、弱电控制电缆应按顺序分层配置；

　4.3检查有无未封堵管线穿墙空洞；

　4.4电缆敷设完毕后，应及时清理杂物，盖好盖板；

　4.5检查有无消防报警设施；

　4.6检查电缆桥架安装应牢固，电缆支架等的金属部件防腐层应完好；

　4.7检查管线夹层照明是否正常，并且应安装应急照明设备；

5.公用动力设备供电系统

　5.1检查内容

（1）盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好，清洁整齐；

（2）盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置正确，固定牢固；

　　（3）所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；

　　（4）抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；

　　（5）操作及联动试验正确，符合设计要求；

5.2检查方法

（1）盘、柜的固定应牢固；

（2）所有二次回路接线应与图纸相对应；

　　（3）在停电情况下或将开关柜抽屉置于试验位置进行分合闸联锁试验；

　　（4）对于互投或其他功能的配电箱柜进行空载通电试验，互投功能自投自复应正常；

6.电缆桥架:

　　金属电缆桥架及支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地可靠，且必须符合下列规定：

　　a）金属电缆桥架及支架全长应不少于2处与接地干线相连接；

　　b）非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2；

　　c）镀锌电缆桥架间连接板的两端不跨接地线，但连接板两端不少于2个有放松螺帽或放松垫圈的连接固定螺栓；

　　d）当设计无要求时，电缆桥架水平安装的支架间距为1.5—3m，垂直安装的支架间距不大于2m。

　　a）进行电缆桥架全部外观检查；

　　b）检查接地线与干线连接情况；

　　c）检查支架与吊架间距及安装牢固程度；

　　d）检查桥架安装排列整齐、横平竖直、盖板齐全；

　　e）路由及电缆数量、走向是否符合设计；

　　f）桥架吊架牢靠、接地线齐全。

4.消防电气系统设备设施的承接查验专篇

1.消防系统承接验收工作，应在原单位通过消防验收的基础上进行，消防系统承接验收前原单位还应将相关的检验、检测记录（报告）及消防系统深化设计图纸、变更洽商记录及联动关系表等相关图纸及技术资料交与新物业公司并按照设计要求及系统实际情况组织设备厂家及施工人员对承接查验人员进行系统的培训。

2.参加承接验收工作人员应在掌握系统设计要求及现场实际情况并能熟练操作消防系统设备的情况下进行承接查验工作，承接查验全过程原单位技术人员及相关施工人员应全程陪同进行。

3.承接查验工作过程中所发现问题由新物业公司统一记录在《设施设备接管查验记录表》中，查验工作完成后，参加查验人员应签字确认，新物业公司将《设施设备接管查验记录表》分别报送各有关单位，由业主单位根据问题的严重程度及现场实际情况，组织施工单位确认整改完成时间，整改工作结束后，由新物业公司对整改情况进行检查确认，并报送各有关单位。

1.消防电源及消防疏散照明设备、防爆电气设备（包括：

应急配电系统设备、EPS电源、UPS电源、消防互投开关、消防电气线路、火灾应急照明及安全疏散指示标志等）；

2.自动喷水灭火系统（包括：

消防水箱、消防水箱给水管路和控制装置、消防水泵、喷淋水泵