宿迁房地产研究报告文档格式.docx
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秦置下相等县。
公元前113年，汉武帝封常山宪王少子刘商为泗水王，王都设于凌县，辖2.5万多户11.9万人，传五代六王，历时132年。
西汉时废凌县设下相。
历经东汉、西晋，至东晋安帝义熙元年（公元405年），改下相县为宿豫县。
南北朝、隋朝仍为宿豫县。
唐代宗宝应元年（公元762年），为避代宗李豫之讳，改宿豫县为宿迁县。
境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。
其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。
抗日战争至解放战争时期，运河以东为宿豫县，运河西一度属泗宿县，今晓店以北到新安镇为宿北县。
1945年9月到1946年7月曾设宿迁市，属泗宿县。
1946年6月，宿迁县（包括运东和运西）同宿北县新沂河以南地区，合为宿迁县，属淮阴专区。
Ø
1970年属淮阴地区。
1983年属淮阴市。
1987年12月31日经国务院批准，撤销宿迁县，设立县级宿迁市。
1996年7月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。
市政府所在地为宿城区。
1.1.6、人口
全市2004年末总户数143.88万户，户籍人口521.39万人，比年初增加4.13万人。
全年人口出生率8.62‰，死亡率4.24‰，人口自然增长率4.38‰。
男女性别比105.78（女=100），比上年提高0.56。
城镇人口比重30.05％。
2003年末，宿城区（中心区）总人口24.37万人，比上年增加0.99万人。
经省政府[2004]28号文件批复，市委、市政府对宿城区行政区划进行了调整。
区划调整后，宿城区区域面积由136平方公里扩大到837平方公里，社会人口由26万人增加到81万人，辖10个镇、4个乡、4个街道。
1.2、宏观经济
1.2.1、国民生产总值
2002年全市实现国内生产总值247.03亿元，比上年增长11.5%，高于上年增速0.5个百分点，高于全国增速3.5个百分点。
2003年全市实现国内生产总值278.26亿元，比上年增长12.1%，高于上年增速0.6个百分点
2004年全年实现地区生产总值335.59亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%，比目标增速高0.8个百分点。
◆宿迁近三年国民经济的增长速率明显高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了良好的宏观经济环境。
1.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位
宿迁国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市。
经济指标可以看出：
宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。
1.2.3、三次产业
第一产业增加值82.60亿元，增长2.2%；
第二产业增加值114.79亿元，增长18.1%。
二产中工业增加值84.31亿元,增长15.6%；
第三产业增加值80.86亿元，增长15.0%。
2004年第一产业增加值96.13亿元，增长8.5%；
第二产业增加值141.76亿元，增长17.5%；
第三产业增加值97.70亿元，增长14.2%。
2004年三次产业结构比重由上年的30.2:
40.1:
29.7调整为28.7:
42.2:
29.1，实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。
第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升。
1.2.4、城市居民消费结构
2004年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为1863元、275元、386元、625元和531元，比上年分别增长14.1%、16.2%、20.4%、13.5%和45.8%。
居住消费呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近两年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。
恩格尔系为0.43，与其它城市相比偏高，宿迁的人民生活质量有待进一步提高。
2、宿迁房地产市场
2.1、房地产投资额
2.1.1、宿迁市房地产投资额
2002年房地产开发完成投资7亿元，增长56.5%
2003年房地产开发完成投资13.06亿元，增长86.6%
2004年房地产开发完成投资23.31亿元，增长78.4%。
◆宿迁市于96年成立，作为新兴的地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；
从02-04年的数据来看，每年的增长几近100%，这也与宿迁房地产投资额基数小密切相关。
2.1.1、宿城区房地产投资额
2002年宿城区房地产开发投资2.21亿元，增长100%，占全市31.6%
2003年宿城区房地产开发投资2.44亿元，增长10%，占全市18.7%。
◆由于04年宿城区房地产投资额未对外公布，从02-03年的数据来看，宿城区所占比例逐年减少，增幅也明显落后全市平均水平；
宿迁房地产开发有“由市中心向外扩张”的趋势，究其原因，老城区可供开发土地减少以及城市版图的扩大，均导致以上数据的出现。
2.2、城市人均住房面积
2003年城市居民人均住房使用面积23.12平方米，住房配套率46.5%。
2004年城市居民人均住房使用面积24.19平方米，住房配套率46.5%。
◆相比较2004徐州的城市人均住房使用面积20.81平方米，宿迁在这个指标上明显高于徐州；
从侧明说明：
宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例很低；
因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高的楼盘将为市场所追逐。
2.3、宿迁房地产开发状况
2002年宿迁市有房地产开发企业36家，比上年净增10家；
完成房地产开发投资7.00亿元，比上年增长56.5%；
商品房施工面积105.16万平方米，比上年增长60.5%；
各类商品房竣工面积72.69万平方米，比上年增长2.4倍。
2003年宿迁市有房地产开发企业共53家，比上年净增17家。
完成房地产开发投资13.06亿元，比上年增长86.6％。
商品房施工面积151.07万平方米，比上年增长44.1％；
商品房销售面积65.54万平方米，比上年增长16.5％。
其中商品住宅销售面积56.04万平方米，增长20.9％。
◆02年商品房竣工面积为72.69万㎡，而商品房预售房面积为56.26万㎡，远小于竣工面积，市场呈现供大于求，虽然以上仅为02年的数据，但从前期市场调查的情况来看，各楼盘的去化周期大多在1年以上，03、04年的房地产竣工、预售面积也将呈现供大于求的局面。
2002年全市实现商品房销售收入6.04亿元，比上年增长1.7倍；
商品房销售面积56.26万平方米，比上年增长1.8倍。
2003年全市商品房销售额7.95亿元，比上年增长32.5％。
其中商品住宅销售额5.69亿元，增长34.2％。
2.4、宿迁房地产细分市场
宿迁城区开发的楼盘主要集中在老城区、市府新区、经济开发区、宿豫区，根据项目的区位（市府新区近环城路、临近规划中的宿城新区），本次市场调研的范围为老城区、市府新区、经济开发区的在售住宅项目；
安瑞研展部对宿迁房地产市场做如下细分：
✧市中心板块地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，也是宿迁商业气氛最浓的区域；
代表楼盘：
金港国际广场、金谷·
盛世康城、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸、
✧市府新区板块地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北的区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。
项王小区、名都·
水景豪宅、金陵名府、仁恒公寓、富丽莱嘉苑
✧开发区板块地理范围为环城以东以北、古黄河以西、威海路以南区域，宿迁经济开发区的版图。
欧洲花园、天星花园、通成山庄、翠屏南园
2.4.1、市中心板块
板块的地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，居住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；
宿迁的商业主要集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。
区域内路况通达情况较为一般，高峰期间较为堵塞。
在售主要楼盘一览表：
案名
总建
规模（㎡）
房屋类型
单价范围
（元/㎡）
均价（RMB/㎡）
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
销售率
备注
金港国际广场
16万
（住宅12万）
多层
小高层
2400-3000
（高）
2300
2700
105-165
两房
105-146
28.4-39.4
（高）
预热盘
内部认购50%
兴鸿名城
2万
2100-2790
2500
97-196
三房
132-149
33-37.3
东城水岸
10万
1960-2330
2260-2600
2150
2430
88-125
117-139
108-125
23.2-26.8
28.4-33.7
65%
4月30日开盘
江山城市广场
11万
2200-2900
2550
97-218
134-156
34.2-39.8
50%
4月26日开盘
（预热8个月）
金谷盛世康城
5.2万
2050--2250
114-131
114-131
24.5-28
预订50%
怡景名苑
1820-2290
2140
88-138
二房
88-96
115-138
18.8-20.5
24.6-29.5
------
项里花园西区
4.4
1560-1680
1644
75-115
75
112-115
12.33
18.5
（注：
以上数据5月5日止）
A:
供应态势分析
供应量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成的区域，这也是宿迁传统的商业中心；
区域内金港国际广场、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁较为高档的楼盘，无论在售、未来供应量都要是板块最大的区域。
板块内在售的主要楼盘总量53万平方，后期也将有近26万方的供应；
板块内个案有相当部分为旧城改造项目，如金港城市广场、兴鸿名城等。
建筑形态以多层为主；
小高层、高层（主要集中在市中心）比例有增大的趋势，市场接受度不高。
B：
产品规划分析
产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都有待加强。
板式风格，一梯二户占据主流。
房型评价：
房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：
动静分离、干湿分离，面积浪费较为严重。
紧凑房型、宽敞房型并存，品质较高的楼盘房型设计较为宽敞，如江山城市广场、金港国际广场等；
前期市场调研中可以看出：
房型面积大的房源市场去化难度较大，可以看出宿迁居民总房款的承受能力有待提高。
板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；
同房型个案面积落差异较大，如：
金港国际广场两房面积105-146㎡，而项里花园两房75㎡，怡景名苑88-96㎡，这也与楼盘定位密切相关。
C：
价格分析——地段决定价格
板块内：
多层的主流价格在2150-2300RMB/㎡，均价由板块中心向四周弟减；
项里花园较其它个案，位置偏远、品质也较低，因而呈现板块内价格谷底1644RMB/㎡；
小高层价格在2430-2700RMB/㎡，与多层不同的是，影响价格的不仅仅是地段，景观的好坏决定了小高层的部分价格。
D：
客源分析
客户呈现区域内消费习惯，自主客为主，个案基本无投资客身影。
30-45为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院等）员工是购房的主力军。
2.4.2、市府新区板块
房屋
类型
项王小区
14.5万
（三期）
1750
45-198
111-117
130-152
19.4-20.5
22.8-26.6
90%
A组团04年9月入市
金陵名府
15万
1676-1810
1744
65（阁楼）
150
复式
215
37.5
90%以上
尾盘，仅剩五楼及阁楼
富丽莱
嘉苑
11.6万
2100
2600
74-136
141
四房
94-112
19.7-23.5
36.6
85%
去年年底
新园
约10万
1628-1688
1652
90-180
90
119
14.8
19.7
04年9月入市
仁恒公寓
6.4万
2500
70-330
100
135
160
25
33.8
40
------
二期在售
名都水景
豪宅
5.9
91-146
113-137
105-137
24.2-31.5
30.5-37
预热
金色水岸
约14万
1950
120-130
23.4-25.4
78%
二期后批、三期一批房源在售
（以上数据05.5.5止）
供应量主要集中在项目周边，项王小区、新园与项目一路之隔，金陵名府、富丽莱嘉苑与项目也相距较近；
上述四个楼盘未来有30万方的供应量，竞争市场较为激烈。
板块内在售各楼盘的总量体达到77万方，而各楼盘后期也将有30余万方的供应量，对宿迁这个城市化进程并不快的新兴城市而言，供过于求的态势已趋明显。
板块内在售个案后期入市点来看，对项目具有直接竞争的是金陵名府二期8万方，富丽莱嘉苑二期的5.6万方。
开发区板块中的通成山庄、天星花园紧临市府新区，其客源的主要区域为市府新区，进一步加大了市府新区板块个案之间的竞争。
板块内供应以多层为主，少量小高层。
产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏现代感。
65（阁楼）-150
富丽莱嘉苑
名都水景豪宅
板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100㎡、小三房105-120㎡、大三房120-135㎡，相对于市中心板块，房型的面积偏小。
房型设计水平差次不齐，例如：
名都水景豪宅房型布局合理、面积控制合适宜，仁恒公寓面积浪费较多、南北不通透。
板块内多数楼盘规划有一房，在满足单身一族的同时，也针对老年人以及区域内购买力较弱的原有居民。
价格分析——地段决定价格、价格围绕新产品波动
项目所在区域的多层主流价格在17500-1800RMB/㎡，依据：
项王小区三期一批1750RMB/㎡，即将上市的二批将有小幅上涨；
新园多层价格在1650RMB/㎡，楼盘品质、开发商背景等降底了其售价；
位置稍好的金陵名府5F的价格在1744RMB/㎡，根据经验值其平均价格在1900RMB/㎡。
区域内小高层的单价在2500-2700RMB/㎡，个案区位较为类似，名都水景豪宅（水景、房型、景观）由于其产品本身优于其它个案，因而其单价也略高于其它个案。
市府新区的特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。
拆迁户是板块内客源生力军。
老城区、经济开发区的客户群不大，但不可忽视。
2.4.1、开发区板块
天星花园
二期
246户
1676-1811
1767
88-153
95
116
16.8
20.5
80%（04.6开始销售）
三期05年10月开盘
通成山庄
多层
1700-1850
1775
56.5-141
100-116
17.8-20.6
90%（04年初销售）
二期用地已转让
欧洲花园
27万
（一期）
1600
88-120
102-120
14-19.2
80%（04.12）
一期303户
翠屏南园
7.3万
1300
66-140
94
125
12.2
16.3
30%
（05年3月起售）
板块平均价格明显低于其它板块，加上房型经济、紧凑，总价也较低，对客户具有较强的吸引力，会分流相当一部分市中心、市府新区客源。
主要客户来自市中心、市府新区的公务员、企事业单位，拆迁户也占据一定比例；
天星花园、通成山庄紧临市府新区，因而新区客源较多；
欧洲花园、翠屏南园在市中心均设有售楼处。
各房型面积落点控制适中，二房88-95㎡、三房100-120㎡。
天星花园、通成山庄紧临市府新区，多层价格在1750RMB/㎡，与项目周边的价格不相上下；
欧洲花园、翠屏南园位置较为偏远，其价格相对便宜。
3、项目分析
3.1.、项目概况
3.1.1、项目区位
地块位于市府新区，东至世纪大道，世纪大道对面为项王小区三期（在建、售）；
西临环城西路绿化带、南抵青海湖路，路对面为空地、北至微山湖路，路对面为安置房古北小区及在售的新园小区。
3.1.2、经济技术指标
A：
面积264.81亩
建筑密度不高于30%
绿化率大于35%
高层建筑幢数比例不低于25%
3.1.3、宗地状况
地块上有农作物，地势略高于地面，需进行整平。
地块被高压线分为两块，大块较为方正，小块狭长、不规则。
3.2、环境评价
3.2.1、基本配套
生活配套
主要依托项王小区、新园以及本案沿街商铺，市府新区内集中的商业中心较为匮乏。
教育、文化配套
项目对面有在建的体育馆，项目周边学校数量较少。
交通配套
仅5路公交车，可达市区。
微山湖路、洪泽湖路、世纪大道路况良好，较为通畅。
出行以自行车、助动车为主。
3.3、项目SWOT分析
3.3.1、项目优势分析（S）
宿迁城市规划——重点向西发展（包括市府新区、宿城新区）
项目有规模优势，利于进行大手笔的规划。
项目对面——在建的体育馆为本案的重要卖点之一
项目周边道路通畅。
3.3.2、项目劣势分析（W）
项目周边各项配套设施稀缺。
高压线横穿项目，不利于小区整体规划，客户对本案会产生一定抗性（项王小区已是佐证）。
本案将规划一定比例的高层，宿迁居民对高层的抗性较强。
客户群较为局限，主力客户群——公务员基本已完成置
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