3花都房地产市场分析Word格式.docx
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17152
19851
区域人口
现常住人口75万人，其中花都区城区（新华镇）人口22.38万。
按照花都片区的中期规划，到2010年，该区总人口可望达到120万人，其中城镇人口90万人，这预未着未来几年花都人口将出现急速增长。
产业分析
花都目前有四大产业支柱：
空港（物流）、汽车、皮具和珠宝中心。
珠宝产业
汽车产业：
目前全区共有整车生产企业2家，汽车零部件生产企业已超过100多家。
年产值达到350多亿元，占全区工业总产值的50%左右，对全区工业增长的贡献率达到95%以上，根据花都政府网工作计划，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到50平方公里的汽车工业园将全面建成。
已在汽车城正式落户的世界500强企业有10家。
空港物流：
花都区由于新机场的投入使用，空港经济的快速发展，将会有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流业的发展将会有无限的商机。
由于新机场的投入使用，与之相关的航空物流、国际商务、广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。
皮具：
广州市花都区具有"
中国皮具之都"
的称号，位于花都区狮岭镇的"
狮岭（国际）皮革皮具城"
吸引了众多来自全国各地的皮具原材料、辅料企业或经销商、制造商进驻经营。
目前，花都区狮岭的皮革皮具生产企业多达2700多家。
狮岭皮具产品份额占广州市场的60%、广东市场的35%，皮具皮革交易量居全国第一。
珠宝行业：
珠宝产业作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝生产加工和交易平台。
"
花都（国际）金银珠宝城"
吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济的快速发展。
小结：
未来汽车业与空港业两大引擎将会带动花都经济蓬勃发展，大大提高了居民的生活水平，也给花都的楼市发展提供了强大后劲支持。
预计未来几年将会有近10多万的从业人员进入花都，其中高素质的技术人才将会占有较大的比重，庞大的消费群将给花都楼市注入蓬勃的生机。
花都片区发展定位：
拥有强大对外交通枢纽功能，自然生态环境优美，以现代物流业、汽车工业、与空港联系紧密的外向型、高新技术产业为特色的，城乡协调有序发展，功能相对独立完善，适合居住、创业的广州市北部重要城市组团。
新华中心城重点发展区、狮岭一芙蓉调整完善区、东部调整完善区、赤坭协调发展区、炭步协调发展区、机场控制发展区及北部山林生态发展区。
片区未来城镇建设以整合集聚为发展战略，以空港及周边控制区作为分隔，将目前分散布局的城镇整合成一主一辅两个城镇建设区，布局在片区南部，同时将片区北部的自然生态要素与城镇建设区有机融合，逐步形成"
北山南城、一港两区、西主东辅"
的发展空间格局。
花都片区主骨架路网规划形成四纵四横的高快速路网体系、环形加网格结构的一级主干道系统和不规则方格网结构的二级主干道系统。
四横"
即北二环高速公路、北三环高速公路、平步快速路、赤炭一白云六线快速路，"
四纵"
即广清高速公路、京珠高速公路、机场高速公路北延线和街北高速公路、广花快速路。
花都片区轨道交通规划共3条轨道交通路线，即地铁3号线、14号线和市郊列车线。
未来花都建设将围绕空港、汽车与物流三大产业展开，功能相对独立完善，有利于摆脱单一居住能功的番禺模式，但在“北优”前提下，花都注重生态环境的保护，创造宜居环境，随着地铁及公共交通的日益便利，花都正逐渐吸引着广州客户置业目光。
花都于2002年撤市变区，从2005年开始，花都区的土地储备和出让工作纳入全市统一管理。
2005年花都区出让2幅地块,面积共37.1万平方米。
从2006年地产统计数据看，地产发展商在八区的土地储备中以花都最多，8个项目占地面积就达409.8万平方米，占25％，可以看出这些地块中大部分应该是超大盘。
目前由于广州市区土地开发的稀缺，开发商已经转向市区周边地块的发展，花都在未来将成为地产商土地储备争夺的重点。
2004年花都房地产开发进入快车道，投资增长屡创新高，到2006年房地产开发投资已达到24.3亿元，增长率为27.58%。
房地产开发投资费用（亿元）
增长率（%）
16.58
11.33
19.06
14.96
24.31
27.58
随着可供开发土地日渐稀缺，广州市场供应出现下降趋势，但花都凭借其充足的土地资源，后劲十足，整体供应量不降反升，据阳光家缘统计比较，2007年花都未售套数所占比例由06年14.9%升至21.2%，可售套数则由06年24.9%升至33.7%。
时间
广州十区未售套数
花都未售套数
广州十区可售套数
花都可售套数
2006年5月31日
62255
9250
29004
7236
2007年5月31日
45313
9959
24555
8269
（数据来源：
阳光家缘）
2003-2006年花都区销售面积及均价都保持稳定增长，预计2007年也将保持这一良好势头。
商品房销售面积（㎡）
均价
2003年
64.66
1793
76.25
1882
90.14
2409
102.8
3235
2007年第一季度
30.94
3691
（数据来源：
中原地产）
由于开发商早期在花都储备了大量土地，花都房地产发展后劲十足，近年花都房地产在投资、供应量与成交量逐步攀升，在广州已拥有举足轻重的市场地位。
作为广州楼市的低洼地带，花都市场正进入新的发展阶段，区域市场未来还将具备良好的成好性。
花都区的市场供应目前主要集中在四大板块：
新华板块、狮岭镇板块、花东镇板块及山前大道板块。
内容
新华板块
板块概况
1.位于花都区南部
2.花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心
3.花都区委、区人民政府所在地
4.确立“工业强镇”的发展战略，经济快速发展
市场概况
新华街属于花都区核心地段，是花都生活配套最成熟、居住氛围最浓郁的板块。
目前活跃的在售楼盘有10多个，以洋房单位为主，档次高中低皆有。
客户类型
“工作、生活在花都”的本地居民的置业首选地段
建筑类型
以高层、小高层建筑为主
价格水平
普通住宅售价基本集中在3500－7000元/平米
代表楼盘
雅居乐雍华廷、万科天景花园、朗悦君廷、马鞍山一号
狮岭镇板块
1.位于花都区西北部
2.广州市特色产业卫星城、花都片区副中心
3.区域性物流集散中心
4.以皮革皮具为主的专业化生产和贸易基地――“中国皮具之都”
狮岭镇现已成为全国最大的皮具生产销售中心和皮具原铺材料集散地，聚集皮革皮具商行和生产企业5000多家，为当地地产市场提供了大量优质客源。
楼盘主要集中在金狮大道
置业客户以当地从商人员为主
以小高层、别墅建筑为主
普通住宅售价基本集中在3000元/平米左右、别墅售价9000元/平米左右
狮峰花园、金狮华庭、溢盈湖畔、帝缘花园、桃花源
花东镇板块
1.位于花都区东部
2.临近新白云国际机场，规划为花都区东部空港重镇
3.旅居海外华侨和港澳台同胞15000多人
花东镇被定为花都区东部空港重镇，重点发展陆路物流业和工业，商业前景看好。
该板块地产项目较少，目前仅有富力地产投资50多亿元建设的富力金港城项目。
富力金港城
山前大道板块
2.近拥五万亩的王子森林公园和水库，自然环境优越
沿山前大道两边山水生态大盘云集，建设规模基本都在千亩以上，最大的达一万亩。
该板块自然环境优越，但生活配套不足，只能依靠楼盘自身的配套。
适合度假型自驾车一族买家。
以广州、珠三角客户、香港客户为主
以别墅为主，大部分楼盘附售少量多层洋房
多层洋房售价基本集中在3000-3500元/平米、别墅售价跨越较大7000-10000元/平米不等
美林湖国际社区、碧桂园假日半岛、天湖峰景、南航碧花园
综合分析，处于区中心地位的新华板块发展较为成熟，地产市场相对活跃，较多大型地产商进驻（万科、合景泰富、雅居乐等）；
狮岭镇板块和山前大道板块自然景观资源丰富、道路资源较发达，籍此大量别墅孕育而生，地产市场发挥迅速，新增项目数量为各板块之首，区域内楼盘的市场定位皆为山水生态大盘；
花东镇板块楼市发展较为落后，目前尚无知名住宅项目落户。
4.2新华板块
4.2.1新华板块概况
新华街是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，中共花都区委、区人民政府所在地，位于花都区南部，京广铁路、107国道、106国道贯穿全街南北，水路由巴江连接珠江。
街内有花都港、广州火车北站和广州新白云国际机场。
全街总面积112平方公里，其中城区面积33平方公里。
2005年末，全街户籍人口26万人，外来人口8万人。
新华街被规划为花都片区新华中心城重点发展区，未来在区域中将发挥举足轻重的作用。
目前新华街在售楼盘主要分为三大片区：
（1）以区政府广场为中心的新城区集中了雅居乐、骏威-锦东花园、马鞍山1号、银星花园等一大批楼盘；
（2）铁路西天马河片区由于是广清高速公路的出入口，同时邻近花都汽车城，近两年冒出了中房国际公馆、万科天景花园等项目；
（3）广花公路及镜湖大道一带由于是出入广州的主要交通要道，又毗邻新白云国际机场，也聚集了中房观湖国际、雅图奥园、合和新城、朗悦君庭、云峰花园、豪利花园等楼盘。
4.2.2新城区片区
以区政府广场为中心的新城区是花都区重点发展区域，目前政府机关单位逐步迁移至此。
2003年，雅居乐花都项目开盘，一举奠定了新城区在花都市场的中高端地位。
历经几年发展，新城区各项目以凤凰北路与三东大道为主轴铺开，当中聚集了雅居乐、合景泰富、新鸿基等知名发展商。
由于片区为未来城市中心，各楼盘规模普启遍偏小，但雅居乐、锦东花园与新鸿基项目占地面积也都超过20万平方米。
目前新城区主要面向本地市场，牢牢占据了花都中高端洋房市场。
产品主要包括别墅与小高层等，但随着区域日渐成熟，别墅供应逐步减少，目前市场已出现一些类别墅产品，如马鞍山一号的三错层与纯复式产品。
新城区户型面积偏大，三房普遍在110-150㎡，四房面积约150-200㎡，销售价格在花都也名列前茅，毛坯均价可达到5000-7000元/㎡。
新华街新城区楼盘概况表
项目名称
占地面积
（万㎡）
物业
类型
开发期数
当期开盘时间
当期
货量
主力户型
（单位：
㎡）
（元/㎡）
销售情况
马鞍山一号
3.4
小高层
第一期
2007-04
75
三房二厅：
150-160
四房二厅：
300-320
五房二厅：
370-400
星墅：
8500-10000
爵世：
6500-8500
（毛坏）
不详
花都雅居乐
27
别墅、多层、小高层
新一期
（未售）
570
三房：
105-150
----
银星花园
凤凰庭
2007-5
96
三房两厅：
106-160
5000-6000
（毛坯）
锦东花园
35
洋房
2007-1-27
300
114-136
四房：
200-220
6000
锦绣花都
3.2
联排别墅
2006-01-15
93
五房：
333-356
5900
基本售完
百富雅苑
总建7
2007-02-08
372
96-135
140-150
3890
4.2.3天马河片区
天马河一带东依花都汽车城，西靠旧城区，为花都房地产新兴区域。
由于该片区早期重点发展工业，在一定程度上降低了居住质量，同时与居住相关的市政配套与生活配套也尚未到位，同时。
目前在售楼盘仅有万科天景花园，主力三房90-120㎡,带装修均价约4700元/㎡。
从万科天景花园产品定位与价格策略可以看出，由于片区尚未成熟，项目的市场定位也较新城区偏低，主要面向花都汽车城的产业工人以及新华镇的中低端客户。
与万科天景花园刚好相反，一路之隔的中房国际公馆凭借优越的自然景观（天马河公园），瞄向了花都甚至广州的高端市场，主打联排别墅与叠加别墅，预计售价将会上万。
目前广州花都区已经成为中国汽车产业链最完整、发展速度最快的区域，汽车产业的蓬勃发展有利于形成巨大的居住需求，拉动了片区房地产的发展。
新华街天马河片区楼盘概况表
万科天景花园
6
认筹期
560
二房二厅：
80
90-150
140
4700
（装修1000）
中房国际公馆
40
叠加别墅
高层
联排：
60
叠加：
132
洋房：
167
150-170
210-260
五房：
313-345
4.2.4镜湖大道片区
2004年，广州白云国际机场迁入花都新白云国际机场，提升了花都整体区域的形象。
依托白云机场与新华中心城区，2005年镜湖大道片区也出现开发高潮，合和新城、雅图奥园、豪利花园、云峰花园都是这一时期的代表作。
镜湖大道与天马河片区相似，都为新兴区域，生活配套与市政配套都尚未到位。
目前该片区以三房为主，面积约在100-150㎡，别墅面积则多为250-350㎡，均价也为新华板块最低，约3600-4500元/㎡，主要客户多为花都本地客户、机场客户与广州投资客。
广州白云国际机场将会带动区域产业升级，有利于空港物流、贸易等一系列相关行业的发展，镜湖大道片区未来发展也会脱离住宅开发这一单一发展模式，未来产品涵盖住宅、酒店与写字楼。
新华街镜湖大道片区楼盘概况表
中房观湖国际
7.5
2007-02
700
130-160
170-210
4800
60%
雅图奥园
总建9
别墅
2005-5
180
250-350
6500
豪利花园
16.4
二期
253
二房-四房：
94-145
3800
----
云峰花园
21
写字楼
酒店
2007-01
751
两房两厅：
88-99
105-130
朗悦君廷
5.2
一期
2007年5月1日
500
100-110
3900
和合新城
73.3
独立别墅
2005-10
高层：
420
57
150－230
联体别墅：
300
3600
别墅：
5200
售完
4.2.4板块潜在供应
新华街潜在楼盘概况表
所属区域
开发商
目前状态
新鸿基项目
新城区
新鸿基地产
300-500亩
别墅、洋房
花都中央青年城
冠华房地产开发有限公司
1000亩
多层、小高层
祈福名都
天马河
祈福集团
镜湖翠宇
镜湖大道
南海发展
60万
多层洋房（带电梯）,独栋别墅,联体别墅
万科嘉和项目
万科地产
嘉和集团
新华板块位置得天独厚，一方面以区域中心的地位牢牢占据本地市场的制高点，另一方面又以地理优势与配套优势辐射汽车城与新机场。
未来新华板块格局将保持三足鼎立，但作为后起之秀的天马河与镜湖大道两大片区将会发挥着越来越重要的作用，特别是镜湖大道大盘聚集，未来将来改变花都的地产格局。
4.3山前旅游大道板块
4.3.1山前旅游大道概况
2000年花都政府网斥4.3亿元巨资，在北部山区修建了山前旅游大道。
山前旅游大道全长63.5公里，贯穿花都南北，穿越花都区七个镇，并衔接清远与花都交界。
大道的建成把花都北部区域的各个景点串联成一体，对整合山区资源、促进房地产业将发挥重要作用。
由于兼具自然、交通两大优势，山前旅游大道在竣工投入使用后不到两年，大道两边已经云集了泰湖山庄、云梯花园、芙蓉花园、南航碧花园、碧桂园、美林湖等十多个大型楼盘，建设规模最大的达一万亩。
大道的建成不仅盘活了花都的房地产业，也使当地经济跨上了快车道。
4.3.2板块市场特点
凭借丰富的自然资源优势，迎合消费者回归大自然的消费观念，山前旅游大道两旁已经基本形成了以生态环境为主题的高尚住宅区。
目前山前大道板块主要在售的楼盘有以下三大特点：
1、都是千亩以上的超级山水大盘；
2、开发的物业类型以别墅为主；
3、都有相当完善的配套4、大多数为资金雄厚的品牌开发商。
五大在售楼盘中别墅供给量共计约4000套，公寓约600套。
供应体量较大，市场竞争激烈。
山前大道板块主要在售楼盘概况
占地规模
物业类型
主要面积区间
均价（元/㎡）
天湖峰境
合景泰富
67万平米
独栋别墅
联体别墅
独立别墅200-520㎡
联排别墅：
7000-9000元/㎡
独立别墅：
1.1万-1.6万元/㎡
碧桂园假日半岛
碧桂园
10000亩
多层洋房（不带电梯）独栋别墅
洋房80-120㎡
别墅184-506㎡
3500元/㎡。
4200元/㎡
8000元/㎡
美林湖国际社区
美林基业
6000亩
独立别墅300-800㎡
联排别墅200-300㎡
5000元/㎡
1万元/㎡
南航碧花园二期
南方航空
200万平米
多层洋房（带电梯）
洋房70-100㎡
别墅250—550㎡
公寓：
3300元／㎡
独栋别墅：
5000元／㎡
芙蓉半岛
城业地产
340-475㎡
10000元/㎡
金碧御水山庄5期
恒大集团
130万平米
小高层、多层洋房
洋房64-266㎡
别墅200—300㎡
5期洋房价格：
2900元／㎡
5期别墅：
4500元/㎡
潜在楼盘概况
其他
合生御景半山项目
合生创展
近1000亩
预计07年年中
用地内拥有天然的山脉和水库，条件得天独厚。
首期产品将推出低密度的联排别墅产品，整体设计风格将会是广州市场上少见的
天逸湾山水别墅
该盘划分两期开发，一期建筑面积8万平方米，所有别墅均为两层，全套房、双车位设计，每户均有影视厅、50平方米的大露台，多功能房，花园面积与建筑面积一般为1∶1，有部分产品超过1∶1.2。
二期目前正在规划中。
4.2.3板块客户分析
从在售项目来看，前山大道板块缺少本地客户支撑，多属于外销型项目。
这批中高端消费着大多数来自于以广州为主的珠三角各地，他们基本为二次或多次置业者，重视生活质量和居住品质，对生活环境有着较高的要求。
饱受噪音困扰和环境污染的人们已经厌倦了嘈杂的闹市生活，崇尚自然，交通复合便利、国际化配套齐全，离城不远，离自然很近的置业观念正逐步成熟。
4.2.4大盘开发模式
目前，花都山前大道板块借助绝佳山水资源以及日渐发达的交通路网，依托大集团、大楼盘的强势拉动，休闲度假生活圈逐步形成。
其中，代表楼盘包括【碧桂园假日半岛】、【天湖峰境】、【美林湖国际社区】，而这三个楼盘在开发模式上拥有较大的共性。
（1）项目基础共性
楼盘规模：
楼盘规模动辄上千亩，甚至接近万亩，容积率一般不足1.0；
楼盘位置：
位于城市郊区，周边商业生活配套缺乏，缺乏本地客户支持；
自然条件：
拥有绝佳的自然条件，面湖临山等等；
交通条件：
临近广州的快速路，一般在10-20分钟车程能到达高速路；
发展商实力：
品牌开发商，依托大集团、大楼盘的强势拉动，逐步提升板块的价值，迅速提升消费者对板块的认可程度。
（2）市场策略
山前大道板块远离市区，商业生活配套缺乏，难以满足自主客户所需，这三个楼盘都借助绝佳山水资源，定位为休闲度假居住区，以
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