物业服务中心承接查验管理细则试行.docx

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物业服务中心承接查验管理细则试行

1.范围

适用于项目竣工验收、业主入住前，对物业共用部位、共用设施设备、进行检查和验收，对业主分户物业查验和预验收。

2.控制目标

验证房屋设施的基本功能及功能的可持续性，确保建设合格，满足设计及业主的使用要求。

3.资料的接管验收

项目须确保项目承接验收前建设达到《物业承接查验办法》规定的条件，各项资料齐备。

物业公司接到项目管理部书面接管验收通知后，根据《项目接管需移交资料清单》核对所接收的资料，对于完整的资料可以办理资料移交接管手续，填写《资料移交/接管验收表》，双方签字存档；对部分不全、缺页或缺少的资料应知会项目管理部，并在督促其补齐的同时在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案、跟踪处理。

4.物业硬件设施接管验收

承接查验小组根据相关设计图纸、施工/订货合同、施工验收规范等，并参照《附件二：

公用设施、设备施工跟进及接管验收要点》、《附件三：

户内设施、设备施工跟进及接管验收要点》，首先组织对拟接管项目进行一次预验收，全面检查其工程质量情况，并将所发现的问题进行统计、汇总（对于较严重的和可能有争议的质量问题需拍照记录），填写《公共设施（设备）接管验收问题统计表》或《住户房屋接管验收问题统计表》，送交项目管理部落实、督促施工单位在《工程维修时间要求标准》时限内完成整改。

整改完毕后组织复查、复验，符合验收标准的进行消项，仍不合格的则继续跟踪处理。

4.1公共设施设备的接管验收

首先需逐项核对其规格型号、数量、质量、品牌等是否符合要求，并填写《公共设施（设备）接管核对表》，发现问题及时和项目管理部联系。

其次，详细检查其安装质量。

对在责任移交前需要物业公司代为管理的设施、设备或截至入伙前还不具备责任移交条件的项目，可以先办理岗位移交手续，待存在问题处理完毕、验收合格后，再行办理责任移交手续。

对具备接管条件、已验收合格的设施、设备填写《公共设施（设备）移交接管验收表》，一并办理岗位和责任移交手续；对在接管验收过程中发现的问题大部分已得到解决的项目，也可以办理岗位、责任移交手续，对其存在的小部分问题在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案，跟踪处理。

4.2业主分户房屋的接管验收

根据设计及合同，列明每种户型配装设施（设备）清单，按照《住户房屋移交/接管验收表》内容，依据接管验收标准和要求，逐套、逐项核对安装的设施（设备）数量、规格等，检查安装质量。

对符合接管条件的住户房屋，待接管全部钥匙后办理移交手续，填写《住户房屋移交/接管验收表》，双方签字后存档；对暂不符合接管要求的住户房屋，由项目安排立即整改，整改完毕，验收合格后，再行办理移交手续。

5.物业整体移交、接管验收：

在项目资料和实物均移交、接管完成后，办理整体移交、接管手续，填写《项目整体移交接管验收表》。

6.相关记录

6.1项目整体移交接管验收表

6.2公共设施（设备）接管核对表

6.3公共设施（设备）移交/接管验收表

6.4住户房屋移交/接管验收表

6.5公共设施（设备）接管验收问题统计表

6.6住户房屋接管验收问题统计表

6.7资料移交/接管验收表

6.8工程遗留问题登记处理表

7.相关附件

7.1附件一：

项目接管需移交资料清单

7.2附件二：

公用设施、设备施工跟进及接管验收要点

7.3附件三：

户内设施、设备施工跟进及接管验收要点

7.4附件四：

工程维修时间要求标准

项目整体移交接管验收表

物业名称

开工日期

建设单位

施工单位

监理单位

设计单位

物业管理

竣工日期

占地面积

建筑面积

各类房屋及公用（共）设施、设备、公共场地等的移交接管验收内容详见各自的接管验收表及清单。

移交单位意见：

移交单位签名盖章：

（建设单位）

接管单位意见：

接管单位签名盖章：

（物业管理单位）

公共设施（设备）接管核对表

工程名称：

所属项目/系统：

序号

设施、设备名称

规格及型号

数量

安装位置

与设计及合同核对情况

核对日期

备注

编制：

审核：

公共设施（设备）移交/接管验收表

工程名称：

所属项目/系统名称

移交单位

施工单位

接管单位

岗位

移交日期

责任

移交日期

主要设施设备清单

名称

规格、型号

数量

备注

移交单位意见

接管单位意见

备注：

项目：

检查日期：

住户房屋移交/接管验收表

楼宇名称：

栋/房号：

填表时间：

年月日

验收

项目

验收时详细内容

验收内容

验收项目

顶棚

墙面

地面

门/锁

窗/玻璃

门磁/按钮

照明灯

开关

插座

空调洞

电视插座

电话插座

前阳台

后阳台

客厅

天棚

餐厅

外墙面

卧1

地面

卧2

地漏

卧3

栏杆/花槽

卧4

照明灯

厨房

备注栏

排水管

卫生间

红外报警

验收项目

地漏

排污管

给水管

煤气报警

排烟孔

洗涤龙头

浴缸/盆

座便器

洗涤盆

煤气表

水表

电表

厨房

卫生间

室内配电箱

空气开关

报警键盘

对讲机

煤气底数

水表底数

电表底数

移交单位意见：

移交人签字：

接管单位意见：

接管人签字：

注：

1、以上项目合格的打“√”，不合格的暂不做标记，待整改合格后再行验收；2、该验收不代表业主意见，不免除各方应承担的责任。

公共设施（设备）接管验收问题统计表

工程名称：

所属项目/系统：

统计日期：

序号

问题简述

备注

统计：

审核：

签收：

住户房屋接管验收问题统计表

工程名称：

统计日期：

第页共页

房号

问题简述

备注

统计：

审核：

签收：

资料移交接管验收表

工程名称：

资料类别：

序号

交接的资料名称

单位

数量

备注

移交人：

接收人

工程遗留问题登记、处理表

工程名称：

序号

项目名称

遗留问题描述

处理记录

备注

经办人：

审核人：

附件一：

项目接管验收需移交资料清单

1.产权资料

1）项目批准文件

2）用地批准文件

3）建筑规划文件

4）各类房屋清单及权属情况

5）公用设施/设备清单及权属情况

6）公共场地清单及权属情况

7）办公设备设施清单及权属情况

2.政府验收合格资料

1）工程竣工验收备案证明书-------包括：

竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、电梯验收结果通知单、电梯检验合格证、民防工程竣工验收证书、燃气工程验收证书、档案认可书等；

2）住宅质量保证书、使用说明书

3）供用电合同

4）供用水合同及供水合同执行单

3.工程技术资料

1）竣工图及文字资料——竣工图（包括总平面图、建筑、结构、电气、给排水、消防、暖通、智能化、电视电话等系统）、审图意见书、图纸会审记录、设计变更单、材料出厂合格证、送检报告、调试报告、隐蔽工程验收记录及附属配套工程等的全套图纸和综合文字资料。

2）设备、设施技术资料——订货、安装合同及厂家图纸、维护/使用/操作说明书、质量保证书、智能化系统说明书等。

3）维护厂家资料——主体结构、装修、设备安装、系统集成等施工单位及供货厂商的联系人、联系方式、维修电话、厂址等。

附件二：

公用设施、设备施工跟进及接管验收要点

统一要求

1、设施、设备型号、规格、质量、数量、应具备的功能必须符合设计和订货合同要求，对不相符合的必须有相关依据（设计或甲方的变更通知）；

2、安装符合施工验收规范要求；

3、设施、设备及附件有产品合格证、试验报告、使用、维护、操作说明书；

4、隐蔽工程有相关检查、验收记录；

质量要求

工程项目

施工跟进及接管验收要点

使用质量要求

土建工程

天面、屋面

1、面隔热层、防水层的使用材料；端缝、伸缩缝处理工艺、沟板安装工艺；

2、防水层表面平整，压实、抹光，无裂缝、起壳、起砂缺陷，厚度均匀一致；

3、墙、地砖铺设符合要求；

4、水落斗、管安装

坡度合理、排水顺畅、无积水

蓄水试验过程和结果符合要求、无渗漏现象

明暗沟、检查井

1、沟底无断裂，无积水，沟壁和沟抹灰平整；

2、沟盖板安装平整、牢固；

3、井盖板平整，无损伤。

坡度合理，排水通畅；沟、井盖板强度符合要求