顺德区北滘镇工业园科业路一号地块改造可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
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*加利源国际工业城：
建筑面积约11万㎡，拥有多层及高层工业厂房。
*北滘港：
拥有省级二类口岸，顺德区主要港口之一。
+
图1地块周边关系
图2美的新海岸沿三乐璐立面图3美的新海岸沿科业璐立面
图4北滘港图5三乐路
1.2.2存在问题
通过现状调研分析，该地块主要存在以下问题：
（1）地块现状与发展不相符。
该地块位于北滘工业园，根据佛山市顺德区总体规划（2009-2020），该地块现状用地性质为工业用地。
北滘工业园规划总面积12.3平方公里，周边居住用地约42万平方米（含美的海岸花园、美的新海岸、广夏花园），只有在美的新海岸临三乐路和科业路首层设置了临街小商铺、小食店，缺乏为其配套具规模的商业、酒店、办公类用地，用地配置失衡。
（2）地块土地利用粗放低效。
该地块现状用地面积16365.08㎡，总建筑面积为6458.82㎡，容积率为0.4，共2栋建筑，综合楼层数5层，厂房为单层建筑，土地利用较低效。
图6地块现状综合楼图7地块现状厂房
图8地块现状层高分析
1.3项目背景及改造必要性分析
1.3.1项目背景
（1）区域及顺德发展背景
2008年底国家出台的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》赋予了珠江三角洲地区先行先试的责任和使命，探索科学的发展模式和具体路径。
其中，纲要要求广佛同城先行，携领珠三角城市群的发展。
2008年，佛山被省里要求进行“两转型一再造”（产业转型、城市转型和环境再造），坚定不移地走科学发展之路，努力成为广东参与国际竞争的先锋队、珠三角一体化建设的主力军、探索科学发展模式的排头兵。
顺德拥有雄厚的经济基础、强烈的改革意识和丰富的改革经验，破解科学发展难题的能力较强，被省委确定为全省深入学习实践科学发展观活动第一批县（市、区）试点单位之一，并于2009年8月被省委省政府批复同意开展以落实科学发展观为核心的综合改革试验工作，要求建设“科学发展的示范区、体制改革的试验区、自主创新的领先区、新型区域合作的模范区、城乡发展一体的先行区”五大定位目标。
（2）城市升级引领转型发展
2011年，顺德区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展、共建共享幸福顺德”的战略目标，建设“宜居顺德、智慧顺德、和谐顺德、文明顺德”，走出一条城市与乡村同步升级、和谐共存的发展之路。
确定了顺德的城市化不能简单地走大都市化的道路，而是从顺德的实际出发，建设富有岭南水乡特色和独特人文风情的宜居城乡，打造兼容大城市产业效率和小城镇生态环境的网络型城市。
明确了三大片区的发展方向，东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心；
北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主，发展主题为“创意新城”，重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈；
西南片区以勒流、杏坛、均安为主，发展主题为“生态新城”，重点发展先进制造业和生态休闲旅游业。
（3）“三旧”改造背景
2007年6月，佛山市人民政府出台了《关于加快推进旧城镇厂房旧村居改造的决定》和三个相关的配套文件（2007年68号文），在全市启动“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村居、下同）改造工作。
在过去的三年多时间里，省、市、区相继出台了一系列促进“三旧”改造工作开展的新的精神和配套政策文件，如广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、佛山市人民政府《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》（佛府〔2009〕261号）等，2010年2月5日顺德区印发《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》的通知（顺府办发〔2010〕19号）和《顺德区“三旧”改造项目操作办法（试行）》，2011年9月16日，顺德区印发《关于顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见》，各镇街在新政策的指导下改造的积极性得到了很好的调动。
（4）佛山新城发展的需要
佛山新城位于佛山市中部，跨禅城、顺德两区、总规划面积88.6平方公里。
随着佛山城市经济的发展和广佛都市圈的加速融合，佛山市委、市政府实施“强中心”战略，要将佛山新城打造成为“广东工业服务示范区、富有现代岭南特色的中心城区”，担当起佛山建设现代化大城市的排头兵。
研究地块虽然不位于佛山新城88.6平方公里的范围内，但研究地块所在的北部都市发展区是顺德衔接佛山新城发展的重要组成部分。
（5）北滘镇发展的需要
北滘镇作为顺德传统工业重镇，随着太澳高速及广珠城际轨道的相继开通,北滘正式迈入以高速、高铁为标志的“两高时代”。
全镇总面积92平方公里,辖18个村（社区）,户籍人口11.6万人，常住人口27万人。
北滘近年来正着力打造“总部＋制造基地”的发展模式，北滘的总部经济格局全面形成。
美的总部大楼正式落成启用，成为民营企业依托优势产业转型发展的标杆，正式吹响了北滘发展总部经济引领产业转型升级的号角。
一大批成长型中小企业纷纷加入实施总部经济的梯队，意向建设总部大楼的企业已达14家，聘请新加坡著名设计公司对总部区域进行规划，610亩的总部经济区已初具形态。
北滘第三产业发展特色鲜明，与市民生活息息相关的购物消费、教育、交通等服务业加速发展。
有“中国历史文化名村”碧江、“顺德十景”之一的碧江金楼、碧桂园度假村，金楼文化创意产业园等多元文化产业资源，以及以君兰国际高尔夫球场为核心的休闲产业资源。
此外一批具有岭南水乡特色的旅游项目，包括水乡主题度假酒店、水文化街、岭南食街、顺德祠堂博物馆等也正在筹建当中。
北滘的投资环境和市民生活环境日益改善，现代小城散发无限魅力。
规划面积达3平方公里的新城区建设如火如荼，新医院、北滘公园、市民广场、体育中心、公众足球场、金茂华美达广场酒店等已投入使用；
北滘购物广场、高档楼盘等一批优质项目正加紧建设；
模式新颖的北滘公交穿梭往来，成为城市生活的流动风景线。
此外北滘还建成了生活污水处理厂，供水、供电、通讯、交通等设施亦日趋完善。
随着“三旧”改造提升城市发展空间,2010年全镇已获认定批复的“三旧”改造项目5个，改造面积218亩；
签约意向合作书项目8个，向社会公开推荐项目10个，涵盖旧工业区提升、工业改商住办公、旧村改造、旧城镇改造等项目。
本改造项目应把握好这个时机，改造和提升本地块的土地价值。
1.3.2必要性分析
拟改造地块位于北滘工业园，园区规划总面积12.3平方公里，园内共有企业480家，美的集团、美国惠而浦、日清食品、韩国浦项制铁、上海宝钢、金型重工、蚬华电器等名牌企业荟萃。
且拥有省级二类口岸——北滘港；
2011年初北滘港二期正式投入使用，港口货运年吞吐能力提高到370万吨。
在如此具影响力的企业高度聚集背景下，该片区现时缺乏一处能够提供园区企业商务、会议、展览、酒店的经济综合体，而且距离北滘中心的商务、办公等配套场所较远，不便于园区企业的沟通交流，因此，为填补该片区的功能空白，迫切需要一处具规模的办公场所以及一定规模的商务酒店。
研究地块西侧及西南侧均为美的海岸及美的新海岸居住区，北面为大教村及美的广夏花园，以及北滘工业园区内的员工村生活区，居住面积超过60万平方米，再加上比较稳定的租住于附近的外地务工人员，常住人口超过3万人，按现有发展速度十年内人口将超过10万。
经过调研发现，区域内商业分布零散、规模小，主要以小卖店、小型餐馆为主，经营方式落后，缺少商业气氛，缺乏一处具备一定规模的综合性商业场所，供给周边居民文化娱乐、消费、购物、等生活需求。
该片区距离北滘镇中心商业场所公交车来回需60分钟，超出合理生活距离圈。
因此，本研究地块迫切需要建设大型商业综合体，满足庞大的固定消费群体，提升居民生活幸福感，填补了该片区的空白。
2．目标与技术要求
2.1目标要求
本着完善该片区土地使用合理配套问题，提升该片区土地价值的愿望，把该地块打造成一个具有酒店、公寓、商业、办公于一体的一个综合体，建设成一个和谐宜人，宜商宜居的高尚生态社区。
2.2技术要求
2.2.1技术路线
2.2.2技术依据
（1）法规
*《中华人民共和国城乡规划法》
*《中华人民共和国土地管理法》
*《城市规划编制办法》
*《佛山市城市规划管理技术规定（2011年）》
（2）政策
*《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号
*《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）
*《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）
*《印发贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》佛府办〔2009〕261号
*《印发关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知》（佛府〔2007〕68号）
*《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见》（顺府办发〔2010〕19号）
*《顺德区“三旧”改造项目操作办法（试行）》
*《顺德区推进“三旧”改造工作的实施意见的补充意见》（顺府办发〔2011〕105号）
（3）上位规划
*《佛山市顺德区总体规划（2009-2020）（修编）》
*《佛山市顺德区交通规划》
*《顺德区北滘镇土地利用总体规划（2010-2020）》
*《佛山市顺德区三旧改造专项规划（修编）》
2.2.3技术原则
（1）以人为本原则
以人的行为、心理、需求出发，体现以人为本的价值观念，使生活于其间的居民真正享有高品质的空间环境。
（2）整体协调原则
充分考虑研究地块于周围环境的融合，特别是与周边居住区、工业区的融合，在其两者之间起到很好的缓冲与桥梁的作用，使城市规划在整体布局上更加和谐，同时又体现自身特色。
（3）多元空间融合原则
动与静、自然与人工、开放与封闭都是空间多元化的表现，丰富的精神意蕴的表达离不开多元空间的碰撞与融合。
（4）可操作性原则
进行实事求是的规划研究，提出审慎而科学的论证结论，提出建设目标和措施，加强规划的可操作性。
3.地块发展分析
3.1规划引导
（1）佛山市顺德区总体规划
在顺德“一城三片”大框架下，北滘镇属于北部都市发展片区，北部都市发展片区，包括陈村、北滘、乐从和龙江，属承接广佛一体化辐射的重要门户、广佛都市核心区的组成和佛山“2+5”结构中心组团的重要构成。
其发展定位为为广佛都市核心组成部分及佛山新都区重要组成部分，使之建设成为国际专业采购展贸、现代物流、工业设计等生产性服务中心。
图8顺德区总体规划
图9顺德区总体规划-一城三片
（2）佛山市顺德区交通规划
①轨道交通
*珠三角城际铁路——北滘站距本地块约1500米
2高速公路
*佛山一环——三乐路作为佛山一环的南延线部分，并且其最终规划宽度改造成60米，本地块就在三乐路与105国道交汇处。
3城市主干道
*三乐路——规划宽度为60米城市主干道
*105国道
4水道
*北滘港——在本地块东南方，相距约500米
（3）北滘镇总体规划
图10北滘镇总体规划
（4）小结
本地块北面紧临三乐路，相距105国道约150米，西侧紧靠美的海岸广场，东面南面均为工业企业，南面毗邻顺德水道，东南方远眺北滘港（相距约500米），地理位置优越，宜商宜居。
3.2地理交通
研究地块位于顺德区北部都市发展片区，也是北滘镇重要发展地段，邻近地块已经发展了多个大型居住组团，还有多处在建的商住性质的地块。
因此，该地块地理区位优势明显，在居住、工作、交通等方面与周边区域联系密切，适宜从区域的角度统筹地块开发建设。
依据《佛山市顺德区交通规划》，本次研究地块周边构建了轨道交通（广佛珠城际铁路，而且地块邻近城轨北滘站），高速公路（佛山一环、广明高速），快速路系统（一环南路-三乐公路、碧桂公路），城市主干道（105国道），支路等立体交通网络。
因此，本次研究地块交通优势明显，与周边区域联系便捷。
图11顺德区交通分析图
图12研究地块交通分析图
3.3周边建设
沿一环南路-三乐公路两侧开发建设是北部都市发展片区未来最为精彩的部分之一，也是未来该地区城市形象的主要展示面，更是城市升级的主战场，其一路两旁的开发主要是以商业、服务业为主导，依赖周边以高品质、高标准的建设的居住小区（如美的海岸花园、美的新海岸、广夏花园等），适当的在该片区规划合理的商业、办公、酒店公寓，对调节城市区域功能平衡起着画龙点睛的作用。
3.4小结
本次研究地块位于顺德北部都市发展区，区位、交通优势明显。
因此，该地块应延伸一环南路-三乐公路两侧以商业、居住、服务类为主导的城市功能，将研究地块规划建设成一个宜商宜居的高尚生态社区，丰富城市功能，有助提升城市品位。
4.规划方案解析
4.1方案解读
本案根据该片区总体发展定位及地块周边的实际情况进行规划布局。
研究地块地理位置优越、交通便利，方案满足日照、采光、通风，消防等条件，采用点式布局，尽量留出公共空间和视线通廊。
研究地块位于北滘镇工业园科业路一号，东侧、南侧为480家企业、北滘港、员工村生活区的大背景，西侧、西南侧为美的新海岸居住组团，北临规划宽度为60米的三乐公路，紧邻美的广夏花园。
地块内设计一座首、二、三层为商业心，四至二十五层分别为两座南北向平行布置的塔楼建筑，北侧为高级商务酒店，南侧为高级商务公寓：
配套为工业园内高层管理人才办公及住宿使用。
图13规划方案总平面图
图14规划方案鸟瞰图
4.2规划指标
项目
指标
用地面积
建筑面积
70369.84㎡
建筑控高
≤100米
建筑密度
容积率
绿地率
25%
地下车库面积
27000（两层）
停车位数（辆）
690
其
地下停车
600
中
地面停车
90
5.交通影响分析
5.1现状交通流量
（1）地块周边现状道路
本次研究地块周边现状主要有城市道路有三乐路、105国道。
*三乐路：
城市主干道（6车道），现状道路红线宽度38米
*105国道：
城市主干道（8车道），现状道路红线宽度60米
（2）地块周边现状交通流量
为了更好地做好该地块的交通分析，通过对以上道路的高峰时段交通流量调查，全面反映本次研究地块及周边片区的现状交通流。
表：
主要道路现状高峰小时流量和饱和度
路名
车流方向
实测流量（pcu、小时）
饱和度
服务水平
三乐路
由东向西
177
0.18
A
由西向东
168
0.17
105国
由南到北
1530
0.31
由北到南
1673
0.33
路段服务水平采用V/C（饱和度）来评价，借鉴《道路通行能力手册》2000中评价道路服务水平分析方法，将路段服务水平分为A、B、C、D、E、F六个等级，详见下表。
饱和度（V/C）
运行状况
V/C≤0.35
极少延误的畅行车流
B
0.35＜V/C≤0.55
稍有延误的稳定车流
C
0.55＜V/C≤0.75
有较大延误的稳定车流
D
0.75＜V/C≤0.90
有很大延误的稳定车流
E
0.90＜V/C≤1.0
拥挤的不稳定车流
F
V/C＞1.0
强制车流或堵塞车流
（3）小结
三乐路、105国为研究地块周边主要城市道路，由交通流量调查结果分析可知，该路段服务水平均达到A级，属于极少延误的畅行车流，因此，规划现状周边交通条件较好。
5.2地块周边交通规划
依据《佛山市顺德区交通规划》，本次研究地块周边两条城市主要干道规划控制如下：
城市主干道（8车道），道路红线宽度60米
三乐路在现状道路宽度基础上由道路中心线向两侧扩宽，增加道路通行能力。
5.3交通流量预测
（1）研究地块交通流量预测
根据拟改造地块项目用地性质和建筑规模，参考佛山、广州、中山等地相关规划中对不同用地性质建筑的发生吸引率的调查数据，针对商业用地计算出平均发生、吸引率，预测该项目的交通生成量。
附近城市商业、办公、居住用地单位用地出行率表
城市
发生率（人次/100m2）
吸引率（人次/100m2）
佛山市
1.76
1.92
广州市
2.43
2.65
中山市
2.32
2.51
平均
2.17
2.36
该地块定义为商业用地，总建筑面积约为75034.51㎡，开发地块的出行率采用佛山市标准。
（2）分析
图表：
研究地块高峰小时交通生成量
建筑面积（㎡）
发生率（人次/100㎡）
吸引率（人次/100㎡）
发生量（人次）
吸引量（人次）
74952.07
1320
1440
研究地块机动车高峰小时交通生成量
交通方式
总量
小汽车+摩托车
公交
出租车
步行
其他
分担率（％）
100
40
30
2
25
3
1161
464
348
23
290
36
1266
507
380
317
38
平均载客（人/pcu）
-
2.4
35
1.5
－
发生车流量（pcu）
219
194
10
15
吸引车流量（pcu）
239
211
11
17
（3）地块周边交通流量分配
根据《佛山市顺德区总体规划（2009-2020）修编》，一环南路-三乐公路因道路需要扩宽，能够容纳未来该片区改造而增加的交通流量，研究地块东侧，南侧均为企业工业厂房，对交通流量影响不大，西侧为比较成熟的居住小区，不存在再开发建设的问题，因此可以推断研究地块周边路网可以满足开发建设带来的交通流增量。
5.4交通组织分析
本次研究地块周边路网结构及机动车出入口设置组织交通如下：
位于地块东侧的广东金冠涂料集团厂房的出入口设置在伟业路上，东南侧加利源国际工业城出入口设置在兴业路上，南侧广东星徽精密制造股份有限公司二厂出入口设置在科业路上，靠近兴业路处，西侧美的新海岸小区出入口设置在三乐路方向，有一地下车库出入口设置在科业路上。
地块周边企业厂房货物运输线路主要走兴业路——港前路，走下穿涵洞上105国道，或兴业路——伟业路，上三乐路。
研究本次交通影响分析研究地块交通组织如下图。
图15交通组织分析图
6.环境影响分析
环境影响分析是针对本次研究地块的实际情况，假定按照概念方案确定的土地使用性质及其开发强度，对该项目开发建设及使用后对环境和人民健康产生的影响及造成的环境变化进行系统化分析和评估，并提出减少这些影响的对策和措施。
6.1研究地块周边环境敏感点分析
本次研究地块周边敏感点主要有美的新海岸广场居住区、广教村、广夏花园。
6.2建筑项目对环境可能造成的影响
6.2.1施工期
（1）废气
为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小程度，建议采取以下防护措施：
1开挖、钻孔过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；
对施工场地内松散、干涸的表土，也应该经常洒水防治粉尘；
回填土方时，在表层土质干燥时应适当洒水，防治粉尘飞扬。
2加强回填土方堆放场的管理，要将土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；
不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长时间堆积。
3运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜过满，保证运输过程中不散落；
并规划好运输车辆的运行路线与时间，尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。
4运输车辆加蓬盖，且离开装、卸场地前应先冲洗干净，减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。
5对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程中的扬尘。
6施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。
工地食堂应使用液化石油气或电炊具，不能使用燃油炊具。
7施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。
（2）固体废物
为减少弃土在堆放和运输过程中对环境的影响，建议采取如下措施：
①项目没有弃土方，但有临时土方产生，因此施工单位应妥善处理，及时加盖，防止扬尘产生和防雨水冲刷。
②车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿途漏撒；
运载土方的车辆必须在规定的时间内，按指定路段行驶。
③选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在山坳或低洼地带；
弃土场的上游要设置导流沟。
④弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后应尽快复垦利用。
（3）废水
在拟建项目建设施工期，应重视水污染的防治问题。
1当区内施工人数交多时，由于施工周期较长，故应建设临时污水处理装置，将产生的生活污水处理达标后，排入市政污水管网。
2严禁将未经处理的施工人员生活污水随意排放公路雨水管道。
（4）噪声
其主要噪声通过选用低噪施工设备、合理布置等隔音、降噪措施降低噪声影响。
1强噪声设备夜间（22:
00～06:
00），中午（12:
00～14:
00）不准施工。
2采用低噪声系列施工机械，降低施工噪声对评价区的噪声污染。
3施工部门应合理安排好施工场所，高噪声设备应安装在远离项目北部，远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。
在其施工边界，设置临时隔声屏障，以减少噪声的影响。
4若有爆破工程，应严格控制爆破的频率和时间。
建设期环境保护措施
污染源
防治对策
废
水
生活污水
设置化粪池，经市管网排入污水处理厂处理
施工机械冲洗水
设置隔油沉淀池
打桩产生的泥浆水
设置沉砂池，上清液排放，泥浆抽运
气
扬尘
减少扬尘量，远离环境敏感点
噪
声
施工机械噪声
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