农产品产销对接建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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某某新星糖酒副食有限公司、某某置业投资有限公司、某某农资有限公司、某某山亭某某购物中心有限公司、某某集团某某投资管理服务有限公司、某某七珍坊食品有限公司、某某薛城某某购物中心有限公司、某某贵翔汽车销售服务有限公司、市中区某某超市公司。

五个分公司：

某某超市公司、某某家电公司、某某摩托车公司、某某汽车销售中心、某某大酒店。

已形成集大型购物中心、连锁超市、大酒店、汽车销售中心、农资配送中心等多种业态于一体的多元化发展的企业集团。

目前，公司资产达5亿元，员工5000余人，营业面积12万余平方米。

开业二十年来，已累计实现销售收入80亿余元，综合经济效益过3亿元。

某某购物中心自1993年元月开业以来，公司始终坚持以市场为导向，以改革为动力，以效益为中心，秉持诚信经商、文明服务的理念，凭借“两优一合理”（优质的商品+优质的服务+合理的价格）的经营特色，立足零售业，促进多业态共同发展，通过企业内部资源整合，加快了企业多元化、连锁化、集团化的发展步伐，在经营中不断创新观念、创新经营思路、创新经营手段，使企业取得了较好的经营业绩，获得社会各界的广泛认可，企业先后荣获“全国青年文明号”、“全国供销系统先进集体”、“全国商品质量检查优秀企业”、“全国供销系统百强商场”、“山东省服务名牌”、“山东省第三届价格诚信单位”、“山东省食品安全诚信单位”、“某某市突出贡献单位”等国家及省、市级荣誉称号160多项，并于2005年12月通过“山东省连锁零售业商品质量管理标准化良好行为AAA级”企业认证，2008年已经连续第七届被授予“山东省消费者满意单位”。

成为鲁南大地一颗璀灿的“商业明珠”，并在鲁南地区乃至全省都具有较大的影响力和较高的信誉度、美誉度。

目前，某某集团购物中心有限公司经过精密的市场调研和反复论证，拟征收某某市市中区解放北路雷村新建物流中心项目。

占地40余亩，总建筑面积10000余平方米，其中库房8000余平方米，辅助用房及建筑2000余平方米，项目总投资600万元。

作为农产品进城的中转站，对于专业合作社生产提供的农产品加工、配送，服务城乡居民，满足其对鲜活农产品的生活需求。

项目位于某某市市中区，交通便利。

预计项目建成投产后，正常年可实现商品配送额8亿元，其他服务性收入800万元，实现利润总额6427.913万元（税前），正常年份增值税额为2283.21万元，销售税金及附加为2757.36万元。

1.3项目法人责任制

某某集团购物中心有限公司是独立的经济实体，作为本项目的法人单位，具有独立承担法律责任的能力。

该公司法人代表罗某某对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还实行全过程负责。

该公司为项目建设和运营成立了专门班子，其组成人员素质、内部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发[1999]16号《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》中有关对建设项目法人责任制的要求。

1.4项目建设内容

一、农产品配送中心建设

规划面积10000余平方米主要用于为农产品及旅游产品类商品的存储，具体分为：

旅游产品库：

面积2600余平方米，划分粮食区、蔬果区、糕点区、炒货区、干货区等区域。

农产品类商品库：

面积4400余平方米，主要用于相关农产品的储存和配送。

每个库区均设有分检集货区。

物流配送中心办公场所，规划建筑总面积2000余平方米，分三层，主要建设办公区、服务区。

具体分为：

（1）办公区：

共1200平方米

（2）服务区：

共600平方米

（3）其他辅助建筑：

共200平方米

二、农产品基地的建设

（1）、生产基地的扶持和投资

为扩大基层生产基地供应链的规模化、标准化和专业化的生产能力，企业自2008年9份开始，加大了对有实力、有信誉、有技术的合作生产基地的资金扶持力度。

截止目前，对10多个生产基地的道路硬化工程、田间浇灌系统、农业生产资料支持、生产设备投入、先进农业技术的推广和培训等内容的投入，下一步计划投资53.5万元加强对专业合作社的资金投入和建设扶持。

其中：

项目投入单位

投入项目内容

完成时间

投入金额

滕州市供销总社种植园

路面硬化1650㎡和生产资料投入

2012年10月

13.21万元

市中区孟庄镇小尚村

打水井5眼和农膜等生产资料投入

8.6万元

山亭徐庄镇多个自然村

专家培训农业技术、赞助42户化肥

2013年4月

7.62万元

山亭红芋地瓜枣产销合作社

打水井3眼，赞助化肥、农药

2012年11月

5.28万元

峄城区吴林办事处大桥村

赞助11户农民化肥、农膜、农具

4.36万元

山亭满山红花椒产销合作社

硬化部分路面，部分生产资料投入

3.85万元

台儿庄马兰乡

送采藕机器2台和部分化肥

3.4万元

山亭区齐鲁蜜桃产销合作社

赞助蜜桃基地化肥、农药、除草剂

2013年2月

2.82万元

峄城区城南李村

赞助16户农民一季化肥和农膜

2013年3月

2.74万元

山亭区玖红红椒种植专业合作社

赞助5户农民化肥和农膜

1.62万元

二、下一步打算

到2013年底，公司计划再投资100多万元，发展和建设50个农业生产基地，覆盖某某五区一市，加大扶持力度，重点倾斜某某农业经济欠发达的山亭边远山区和台儿庄部分乡镇低收入农业生产户；

计划至少要打造100个具有较强影响力的自有鲜活农产品品牌，并逐步打入国内商品流通网络；

加大农产品营促销力度，调整某某超市经营结构和商品结构，重新规划卖场的营销布局，增加鲜活农产品销售种类，扩大鲜活农产品经营面积，努力提高鲜活农产品销售比重，计划达到某某超市总营业额的35%；

计划通过“农超对接”、“产销对接”的惠农政策的落实，加大对基层合作社的农业种植和营销技术的专业培训，给予农民专业合作社市场信息、加工包装技术、运储以及价格等方面的支持服务和优惠，有效扩大农民专业合作社鲜活农产品经营规模和生产能力，给低收入农户带来实实在在的利益，增加他们的收入，改善他们的生活质量，让他们能够充分享受到国家改革开放带来的成果。

1.5可行性研究报告依据和范围

1.5.1可行性研究报告的依据

（1）项目可行性研究报告编制委托合同书；

（2）《投资项目可行性研究指南》中国国际工程咨询编写组、中国电力出版社；

（3）《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；

（4）《某某市城市总体规划》（2007年-2020年）；

（5）某某市土地利用总体规划（2007-2030年）；

（6）《山东省安装工程计价依据》2003.6；

（7）国家、山东省其他有关政策、法规、规划；

（8）项目建设单位提供的其它有关资料。

1.5.2项目理念和原则

根据山东省（加快重点城区服务业的快速发展）等文件精神，并对某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目作了多次实地调查、资料收集和分析工作后，确定本可行性研究报告研究的原则如下：

*加强某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目的生态环境建设，体现可持续发展的观念，全面提高物流中心节能、节水、节地、治污的总体水平，实现社会经济、环境效益的统一；

*努力提高功能设计质量，整个物流中心的布局与空间设计应体现以人为本的指导思想，努力提高环境质量和满足物流仓储、运输、包装和信息服务功能的安全性、耐久性和经济性的要求；

*以市场需求为导向，提倡客户参与精神，为市场提供运输功能、中转储存功能、生活配套服务功能，为社会提供功能多样化、现代化的经营场所；

*高度重视保护自然环境和交通组织，创造具有良好物料环境、完善配套设施和时代精神风貌的物流中心；

*依据国家、省、市有关文件规定精神和某某市城市总体规划要求，本着“求实、可靠、科学、合理”的原则进行研究。

1.5.3可行性研究的范围

主要从项目建设的必要性、市场分析、建设有利条件、投资意义、建设规模、建设方案、投资估算、工程招投标、财务评价等方面进行分析论证。

1.6可行性研究结论

通过本可行性研究报告综合论证，可得出以下结论：

（1）项目建成后前景看好，有一定的经济效益、社会效益，在建设资金落实并实现预期建设下，经财务评价是可行的。

（2）总平面布局合理、新颖，外部环境优美。

总图布置符合市总体规划的要求和区域的布局，技术方案也是可行的。

（3）项目的建设对促进城市的总体布局，对改善和绿化、美化城市环境及市容市貌，将起到一定的推动作用。

第二章项目建设的背景

2.1物流产业发展趋势

随着经济的持续发展和科学技术的进步，现代物流作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中最为经济合理的综合服务模式，正在全球范围内得以迅速发展。

经过改革开放20多年的高速发展，中国经济已经开始由粗放型向集约化，数量型向效益型转变。

现代物流作为实现合理化经营的重要手段，能够降低经营成本，提高企业经济效益，进而促进社会经济整体水平的提高。

现代物流业作为专门提供物流服务的部门，它的发展对于满足日益增长的现代物流需求，提高物流服务的供给质量，提高物流服务的社会化程度，降低物流服务成本等具有重要作用。

据称，目前我国一般工业品出厂经过装卸、储存、运输等各个环节到消费手中的流通费用约占商品价格的50%，而新鲜水果和蔬菜、易腐蚀食品的流通费用约占商品价格的70%，汽车零部件中90%以上的时间处于库存状态。

显然，物流的现状同现代企业经营的要求有很大差距。

特别在某某商业市场，物流业发展尤为滞后。

近些年，第三产业蓬勃发展，先后崛起八大批发城商圈和吉品街商圈。

2007年，全市第三产业占全市国内生产总值的比例已达到27.1%，但迄今为上，尚未成立一家真正意义上的大型物流配送中心。

全市商业组织基本保持小而全的传统物流运作模式，拥有自己的独立储运系统。

这种自家物流方式显然不能适应企业发展的需要，原材料、产品库存过大导致占用大量资金，同时物流设施利用率低下，回程运输空载率高等现象直接会影响企业经济效益的提高，降低企业的竞争能力。

作为某某集团购物中心有限公司物流配送中心，建成后将成为全新、高效的现代物流企业，对鲁南地区在传统商业流通模式的改革、发展起到极大的推动作用，将会彻底颠覆落后的流通模式，引导全市商业走向集约化的高效道路，为国家经济快速发展和满足人民群众日益增长的物质需求提供强劲动力。

2.2项目提出的背景

（一）从某某商业环境看

某某市全市总面积4550平方公里，辖五区一市，全市总人口368万人，某某历史悠久，是因煤而兴，因煤而设的城市，素有“鲁南煤城”之称，因而与煤有关的产业较多，形成一枝独秀，其他产业相对较少，而且发展缓慢，造成产业分布严重不均。

由于缺乏长远的规划，煤炭资源越来越枯竭，其他产业又难以代替。

因此，使某某的经济发展在全省17地市的市场经济发展中相对滞后。

在发展相对活跃的第三产业服务业也经历了全国破产年，倒闭年后，能在当地市场生存下来的企业也为数不多，取而代之的是各种形式的专卖店、专业店及中小型超市，这些形成又各自为政，互相竞争，以致某某市场到处硝烟迷漫，又混乱不堪。

同时，在相对饱和的城市商圈难以有较大的作为，而在广阔的农村市场将有极大的发展空间。

据统计，目前我市农村各类日用消费品门店达到6600余家，2010年共实现消费品零售总额63.3亿元。

其中，供销社系统门店有2600余家，占总数的33%；

2007年零售总额达18亿元，占全市农村零售总额的25%。

同时发现，我市农村服务业在各级供销社的带动下，发展较快，但是服务业总量偏小、质量偏低、门类偏窄、投入偏小、机制偏死，与农民的生产、生活需求不相适应，与城乡统筹发展的要求不相适应，也与新农村建设进程不相适应。

其突出问题是：

（1）发展观念滞后，城乡差别过大。

近几年，地方政府和部门强力推进第二、第一产业的发展，而第三产业未有得到足够的重视，摆上应有的地位，是重工轻商、重农轻商、重生产轻流通，对服务业促进生产、引导消费、扩大就业、增加财源认识不到位，没有营造出推动服务业发展的良好环境，也没有形成推动服务发展的强大合力。

（2）需求的多样性与服务业结构的单一性矛盾突出。

调查分析，当前农民生产需求依次是科技、信息、良种、农资、信贷、合作经济组织，生活需求依次是吃、住、用、学、穿、行、娱。

但乡镇主街80%的网点是商品经营，呈现供过于求的态势，而农民迫切需求的科技、信息、良种、信贷、医疗，网点资源少，满足程度低，综合满足度不足50%，农民求之心切，呼声很高。

（3）小、散、乱，缺乏龙头服务企业带动。

由于长期缺乏总体规划和科学引导，农村服务业整体处于自然发展状态。

一间房一个店，一块地一个点，有证无证一齐上。

经营单一，规模偏小、档次不高、效率低下、秩序混乱。

除供销社初步形成的百货副食、农资连锁化网络外，其他以单家独户的农户经营为主，经营规模小，实力不足，骨干龙头企业几乎没有，经营缺乏带动力。

滕州市级索镇位居全市十强乡镇之首，长达1500米的主街上，有服务网点150余个，平均每8米一个，其中商品经营户70个，占47%，除供销社的供销超市、农资超市、家电商场、家具商场较具规模外，其它经营户面积大多是40-60平方米，经营能力十分有限。

（4）新兴服务业缺乏，金融资源严重不足。

我市现有农村服务业经营项目仍以传统的第三产业为主，商品流通、交通运输占服务业的80%以上，科技、信息、咨询、金融、旅游、中介服务等新兴服务业发展明显不足，严重滞后，供求矛盾更为突出。

农村产业化的发展和农村小城镇建设步伐的加快使新兴服务业在农村有广阔的市场需求。

农村资金大量外流，经营高度垄断，贷款难、担保难，抵押难、利率高，民间借贷活跃，农村仅有的农村信用社金融供给率不足30%。

（5）食品、药品，农资市场安全感不强，市场监管不力。

食品、药品事关人身安全，农资带头农业安全。

但假冒伪劣商品充斥市场，不绝于市，农民担心受欺，反感强烈。

单家独户的经营，千类万品的繁杂，经营户无能力签别，无力购置检测设备；

监控部门面对广大的农村市场全面具体的监管力不从心，检测能力不足，监管手段不力，致使农民消费缺乏应有的安全感。

（6）部门分割，缺乏互动联运的协调机制。

农村服务业发展政策不配套，部门多头管理，形成该管的不管，不该管的硬管，有利的争着管，无利的不去管。

部门立足自身的服务职能，随意设置服务网点，造成服务的单一性、低利性，浪费了资源。

政府缺少农村服务业协调机构，部门各行其是，形不成发展农村服务业的强大合力。

（二）从某某集团购物中心自身发展情况看

近年，经过市场洗礼并最终脱颖而出的某某集团购物中心有限公司，看到了市场竞争的残酷，更认识到了将企业做大做强的必要性。

因此，从2004年开始，公司利用自身品牌及资源优势，逐步把发展连锁经营作为公司重要的工作方向，全力开展连锁业务。

2006年，组建某某超市公司，把公司名下的各个超市全部纳入超市公司集中管理。

同时，重点依托供销系统现有经营网络，加速发展连锁经营，拓展连锁超市建设，力争在全市所有乡镇及规模较大的村庄开设乡级及村级超市，积极促进超市下乡，围绕农村服务业布局，引进先进经验和新型业态，改造传统服务业，拓宽农村新兴服务业，推进连锁经营、物流配送、电子商务等组织形式和组织方式的发展，连锁经营能力得到大幅提升，公司的影响力及规模不断扩大。

2008年某某购物中心旗下的某某超市公司在公司出台一系列的扶持及鼓励政策后，发展速度进入了快车道，截至目前，公司已发展直营连锁超市22家、加盟连锁和农家店共200多家，2008年超市业态销售收入预计超7亿元，其中各直营店销售收入将超过4亿元。

伴随着公司连锁规模的不断扩大，公司的配送能力较弱的劣势也凸显出来，供销矛盾日益突出；

同时，部分新开直营店的配送距离也越来越远，致使目前物流配送中心的配送能力一定程度上制约了企业的发展。

基于以上背景，公司决定征收在某某市市中区解放北路雷村兴建占地40余亩的产销对接工程。

第三章项目建设的必要性

某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目建设的必要性和迫切性主要表现为以下四个方面：

（1）加快城市现代物流业发展的需要

某某市交通运输的比较优势非常明显，铁、公、水各种运输方式兼备，运输网络四通八达，发展现代物流业的条件得天独厚。

在该地区积极扶持和大力发展物流业，使之成为地区经济发展的新的经济增长点，有利于：

促进区域经济整体优势的发挥，并可带动相关产业的发展。

现代物流业的发展对作为重要基础设施和信息平台的公路货运场站的建设提出了新的迫切需求。

某某市社会经济的快速发展带动了交通运输、邮电、仓储、批发和零售业的发展，也为某某市现代物流业的发展创造了巨大的需求条件，使得物流市场不断繁荣，生产制造企业和商业流通企业的物流外包比例不断提高，也涌现出一批以某某区位交通优势、区域经济特点为依托初具现代物流雏形的物流服务企业，涉及运输、仓储、货代、信息服务等物流服务领域。

因此，以某某市大力发展物流产业为契机，构建基础设施比较完善、技术水平比较先进、信息服务比较顺畅的物流发展平台，对于加快某某市现代物流业发展的意义重大。

（2）优化城市用地结构和保护环境的需要

城市的可持续发展要求降低物流活动对环境的污染，需要积极吸引物流量大的物流设施、大型批发市场布置在市区边缘或城交结合部，使其远离人口集中的市中心，满足环境保护的要求。

某某集团购物中心物流建设项目位于某某市政府规划的物流发展区域内，该项目的建设符合优化城市用地结构的要求，通过物流中心完善的配套设施和规模化、专业化运作可以有效减少物流活动对环境的污染，为物流的“绿色化”发展发挥重要作用。

（3）项目的建设是某某集团购物中心有限公司加速发展的需求

因此，公司决定在某某市市中区解放北路雷村投资7000万元兴建产销对接工程，总建筑面积35278平方米，主要用于百货、食品、饮料、家电、数码产品、农资类商品的存储、销售与配送，以此来满足公司不断发展对物流中心的需要。

（4）物流中心的建设将有利于基层专业合作社的发展

某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目建成投入使用以后，将对公司某某超市连锁经营能力有很大的提升和促进作用，一方面为企业上游供应链的发展起到相应巩固和链接作用，另一方面对企业下游网点的建设和经营发挥重要的保障作用。

而该物流建设项目不但可以满足企业内部经营的需要，也可以满足某某市农产品专业合作社对商品配送的需求，从而对某某市的农业发展发挥重要的促进和拉动作用，其项目前景是非常可观的。

第四章建设条件

4.1选址原则

（1）符合某某市市政府的物流发展总体布局规划。

（2）物流园应与城市综合运输网络合理衔接，具有良好的与其他运输方式换装联运条件和发展前景。

（3）在不减少物流中心功能，确保物流仓储功能分区的科学性，并满足环境卫生与交通运输的要求的前提下，尽量利用现有设施，并留有发展余地，为求节约投资，并重视提高投资的经济效益。

（4）物流中心建设区域应具有良好的道路和通信条件，必要的水源、电源、消防及排污等条件。

4.2定址

根据以上选址原则，某某集团购物中心有限公司产销对接工程项目选址位于某某市市中区光明街道办事处雷村，靠近北外环公路和枣临火车站（在建），根据某某市城市总体规划其用途为物流仓储用地。

拟建场地内地势较为平坦，便于施工。

4.3交通运输条件

宏观上看，某某市位于苏、鲁、豫、皖四省交界和淮海经济区中心，是东部地区的南北过渡带，又是沿海地区与西部内陆地区的重要结合部。

毗邻陇海铁路和日照港、岚山港、连云港三大出海口，京沪铁路、京福高速公路、104国道、206国道、京杭运河等穿境而过，人流、物流畅通，交通便捷。

微观上看，本项目位于城区北部，紧邻北外环和枣滕、枣薛高速公路，是某某城区物流交通中枢。

4.4自然条件

4.4.1气象

建设项目所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季分明，光照充足，雨热同期，雨量充沛，无霜期长。

风向以东南风为最多，东北风较少，夏季主导风向为东南风。

该地区常年平均气温14.1℃，年平均气压为1008.4百帕，年平均相对湿度为68%，年平均降水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912毫米，年蒸发量相当于年降水量的2.25倍，年平均日照2376小时，无霜期平均193天/年。

近三年平均风速2.0米/秒，以东风（E）频率最高，为18.84%，其次分别为东北东（ENE）风和东北（NE）风，北（N）和西北北（NNW）风频率较小。

年静风频率16.74%。

4.4.2形、地貌、地质

（1）地形

某某市位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南低，北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅20余米；

山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖和运河。

市中区地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏，地势较高，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如簸箕向西张口。

随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之盆底。

全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；

最低点是西王庄乡洪村，海拔50.1米。

全区高差达355.1米。

（2）地貌

市中区地貌类型多样，齐村镇和孟庄镇的北部、税郭镇东部、西王庄乡和光明路街道的南部皆为石灰岩低山丘陵区，面积176.8平方公里，占全区总面积的47.1%，山麓平原处在区境中间地带，分布于齐村镇的南部和光明路街道、永安乡、孟庄镇等地，面积为198.5平方公里，占全区总面积的52.9%。

（3）地质

某某市为华北地台的一部分，位于二级构造单元—鲁中南台隆的南缘。

受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重叠，中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。

某某市地层分为太古界、古生界及新生界。

太古界为泰山群变质岩，构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中高级区域变质作用。

古生界包括下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。

新生界为第四系近晚期松散堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主，加有少量砂层。

第四系主要覆盖于盆地内基