房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷九.docx

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房地产估价师《理论与方法》试题及答案卷九

2020年房地产估价师《理论与方法》试题及答案（卷九）

　单选题

　　1、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（　）。

　　A、所在区域的消费者观念发生了变化

　　B、国家调整了房地产的税费政策

　　C、国际与国内均出现了通货膨胀

　　D、对可比实例进行了装修改造

　　2、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取了可比实例成交价格为6000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年7月末每月价格递增1%，2013年7月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。

该可比实例在2013年10月末的价格为（　）元/m2。

　　A、6080.60

　　B、6141.81

　　C、6151.81

　　D、6223.22

　　3、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元=6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（　）元人民币。

2010年10月25日的汇率为1美元=6.67元人民币。

　　A、6376

　　B、6408

　　C、6519

　　D、6552

　　4、评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：

该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（　）元/平方米。

　　A、16171.27

　　B、15742.17

　　C、15776.47

　　D、16333.38

　　5、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2013年10月的市场价格为（　）元/m2。

　　A、5110.51

　　B、5307.26

　　C、5548.37

　　D、5638.13

　　6、某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。

已知该类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（　）元/m2。

　　A、20000.00

　　B、23902.77

　　C、24701.84

　　D、28170.23

　　7、房地产状况调整的分解不包括（　）。

　　A、区位状况调整

　　B、实物状况调整

　　C、权益状况调整

　　D、收益状况调整

　　8、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。

　　A、0.95

　　B、0.99

　　C、1.01

　　D、1.05

　　9、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（　）。

　　A、100/101

　　B、100/100

　　C、100/99

　　D、100/98

　　10、对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。

则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（　）元/m2。

　　A、8230.5

　　B、8112.5

　　C、8080,0

　　D、8075.0

　　单选题

　　1、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的含义。

选项D很明显要做的是房地产状况调整。

由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。

因此，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整，消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格。

参见教材P194。

　　2、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

该可比实例在2013年10月末的价格=6000×（1+1%）3-10×3=6151.81（元/m2）。

参见教材P195。

　　3、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

该类房地产在2010年10月25日的价格=1000×（1-0.5%）8×6.67=6408（元/m2）。

参见教材P195。

　　4、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。

2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。

13500×（1+1.5%）5（1+2%）4=15742.17（元/m2）。

参见教材P195。

　　5、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数=可比实例在价值时点时的价格=6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）=5110.51（元/m2）。

参见教材P197。

　　6、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是市场状况调整的方法。

可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格=20000×（101.1/100）×（109.3/100）×（104.7/100）×（103.3/100）=23902.77（元/m2）。

参见教材P197。

　　7、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的内容。

房地产状况调整可以分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

参见教材P198。

　　8、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。

房地产状况调整系数=97/102=0.95。

参见教材P201。

　　9、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是房地产状况调整的方法。

即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。

在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。

因此：

可比实例在自身状况下的价值×1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：

100/101。

另外可以推断：

1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。

所以房地产状况调整系数小于1。

用排除法，也只有选项A正确。

参见教材P202。

　　10、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是计算最终的比较价值。

最终比较价格为（8000+8500+7800+8150）/4=8112.5（元/m2）。

参见教材P205～206。

　单项选择题

　　1、比较法的理论依据是（　）。

　　A、规模经济原理

　　B、均衡原理

　　C、替代原理

　　D、预期原理

　　2、在选取可比实例时，主要在于精而不是多，一般来说可以选取（　）个可比实例。

　　A、1～2

　　B、2～3

　　C、3～5

　　D、5～6

　3、评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

交易实例

建筑面积（m2）

用途

价格（元/m2）

成交日期

区位

交易情况

甲

120

居住

12000

2014.9

不同供需圈

正常交易

乙

105

居住

18000

2014.9

同一供需圈

正常交易

丙

120

办公

15000

2014.8

同一供需圈

正常交易

丁

115

旅馆

10000

2014.9

同一供需圈

正常交易

　　A、甲

　　B、乙

　　C、丙

　　D、丁

　　4、下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（　）。

　　A、两者区位相近

　　B、两者用途相近

　　C、两者权利性质相同

　　D、两者档次相当

　　5、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（　）元/m2。

　　A、4387

　　B、4398

　　C、4500

　　D、4887

　　6、某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。

已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（　）元/m2。

　　A、22909.12

　　B、23264.06

　　C、23441.35

　　D、23086.69

　　7、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。

已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。

若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元。

　　A、201.89

　　B、186.79

　　C、191.51

　　D、197.17

　　8、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。

　　A、增值税

　　B、契税

　　C、教育费附加

　　D、土地增值税

　　9、某宗房地产交易，买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。

　　A、2139

　　B、2146

　　C、2651

　　D、2659

　　10、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　）元/m2。

　　A、2427

　　B、2500

　　C、2575

　　D、2632

　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是比