整编经营性殡葬服务墓地园区项目可行性研究报告.docx

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整编经营性殡葬服务墓地园区项目可行性研究报告

经营性殡葬服务墓地园区项目可行性研究报告

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目名称

XX县XX镇卧龙岭仙乐园建设项目

1.1.2项目建设单位

公司名称：

XXXX仙乐园开发有限公司；

经营范围：

墓穴销售；殡葬礼仪服务；遗体运输与服务；骨灰存放；墓碑生产、加工、安装；殡葬用品销售；园林绿化施工、市政工程建设。

1.1.3编制依据

1、《建设项目工程咨询合同书》；

2、《殡葬管理条例》；

3、《公墓管理暂行办法》；

4、《海南省殡葬管理办法》；

5、《海南省人民政府关于修改<海南省殡葬管理办法>的决定》；

6、《民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》；

7、关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知（民发〔2008〕203号）；

8、《海南省公益性公墓建设标准》；

9、《公益性公墓建设标准》；

10、项目建设单位的有关意见及建设。

1.1.4编制范围

可行性研究报告的范围包括：

项目背景及建设的必要性、建设规模、建设条件及建设地址、工程建设方案、节能分析、环境保护、项目组织及管理、项目实施进度、工程招标、投资估算、资金筹措、财务分析及风险分析等。

1.2项目概况

1.2.1项目拟建地点

项目建设地址位于海南省XX县XX镇新建村卧龙岭。

该地块东至石碑岭顶、西至刘文新香蕉园边、南至新建村道路边、北至进竹岗岭脚，面积约为780亩。

1.2.2项目建设内容与规模

本项目总规划总用地面积780亩，第一期建设用地400亩，约合266680m2。

主要建设规模如下

项目主要建筑总占地2500m2，总建筑面积5500m2。

服务区：

拟定服务中心占地面积1000m2，建筑面积1000m2。

办公生活区：

总占地面积1500m2，总建筑面积4500m2。

拟定办公楼占地面积500m2，建筑面积1500m2；生活楼占地面积1000m2，建筑面积3000m2；

公益性墓区：

葬区占地面积90000m2，其中包含公祭广场（含烈士纪念碑），拟定其建设面积为4000m2；建设12000个福位（即墓穴）。

道路：

园区道路按照规划面积的15%计，建设面积为40020㎡。

绿化：

绿化按有关规定，要求达到绿地率不低于40%，绿化率不低于70%，其中绿化面积包含有墓区在内，则绿化面积为186760㎡。

停车场：

拟建设面积15000㎡。

人工湖：

水域面积拟为10000㎡。

牌坊2处，若干休息亭、园椅和各式指示牌、标牌等陵园小品。

1.2.3项目总投资及资金筹措

项目总投资为8086.4万元，其中固定资产投资8024.4万元，银行贷款利息32.0万元，流动资金30.0万元。

项目建设投资为8086.4万元。

资金来源为政府投资5000万元，银行贷款1000万元，其余部分由企业自筹解决。

1.2.4主要技术经济指标

表1—1主要经济指标汇总表

序号

指标

单位

指标

备注

1

项目建设总占地面积

㎡

266800

400亩

2

建设期

年

1

3

项目劳动定员

人

55

4

项目建设投资额

万元

8086.4

5

固定资产投资

万元

8024.4

6

银行贷款利息

万元

32.0

7

流动资金

万元

30.0

8

财务评价指标

8.1

投资回收期

年

2.54

全部投资（税后）

8.2

财务内部收益率

%

35.3

全部投资（税后）

8.3

财务净现值

万元

1977.7

全部投资（税后）

8.4

总投资收益率

%

22.5

8.5

资本金利润率

%

65.5

8.6

盈亏平衡点

%

34.8

1.3结论与建议

1.3.1结论

公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。

公益性公墓是为农村村民和城市居民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。

殡葬法规规定：

国家提倡和鼓励以寄存骨灰、不保留骨灰或者深埋骨灰等不占或少占土地的方式处置骨灰。

加快公共墓地、骨灰存放处的规划和建设进程，为人民群众丧葬提供便捷、优质、低价，环境优美、管理规范、服务良好的墓地或骨灰存放处，对于转变人们传统丧葬观念，全面贯彻落实科学发展观，促进经济社会的可持续协调发展具有重要的意义。

公墓的建设适应了社会发展的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。

特别是随着XX县经济社会的发展和人民生活水平的提高，以及社会文明程度的进步，公墓的社会性、先进性、文化性日益突出，公墓的社会责任越来越重大。

XX县XX镇卧龙岭仙乐园项目的建设，对推动XX县殡葬改革工作，推进XX镇殡葬改革和治理“乱埋乱葬”工作的开展，推动社会经济发展，有着重要意义。

因此，XX县XX镇卧龙岭仙乐园建设项目，符合国家、海南省的相关政策、法规以及XX县XX镇对于殡葬改革的总体需求。

该项目构成合理、选址恰当、规模适宜，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目规划布局合理，功能分区明确；在技术和经济上均是合理可行的。

1.3.2建议

1、加快项目的前期准备工作的进度，应尽快进行初步施工设计等后续工作，使项目顺利进行。

2、项目主要风险来自社会安全性风险和技术与管理风险。

建设单位加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。

3、台风、雨季影响及其他不可抗拒的因素可能会导致工程工期的延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。

4、项目施工在XX县XX镇新建村卧龙岭，要尽可能多地减少对项目区域农业作物影响，妥善做好建设期间的交通组织和施工安排，做好环境保护工作和安全工作。

5、本项目的建设符合XX县XX镇的总体规划和殡葬需求。

建议有关部门在各方面给予大力扶持，以使该项目早日建成，早日发挥作用。

第二章殡葬业建设背景及市场分析

2.1殡葬业改革概况

2.1.1我国殡葬行业改革由来及现状

公墓建设是配合我国殡葬业的不断改革、促进社会文明及提升殡葬文化的具体行动。

1956年4月27日，在中央工作会议上，毛泽东等老一辈革命家提议“所有人身后都火化”，并在“自愿死后遗体火化”的《倡议书》上签名，从此揭开了我国以火葬为主要内容的殡葬改革的序幕，全国各地逐步开始殡葬改革，并取得了显著的效果。

为了加强殡葬管理，推进殡葬改革，1997年7月21日国务院第60次常务会议通过了《殡葬管理条例》，并于1997年7月21日国务院令第225号发布实施。

公墓的建设适应了社会的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。

在中国大陆，殡葬从业者达40000人，民间从事这种职业者或许有10余万人之多；殡仪馆、为葬场、公墓等殡葬经营单位也将近3000家。

随着中国老龄化问题的日趋突显，亡口将大量增加，公墓的建设势必有一个大的发展。

而经济发达地区已经把公墓建设作为当地人文景观看待。

随着新村镇建设的推进，建设一座风景优美、设施完善、合法健康的公墓项目可以成为一个地区经济发展的增长点，通过公墓建设，规定埋坟范围，逐步迁移坟地，可以促使当地的殡葬事业逐步走向规范化、合理化，从而缓解传统的丧葬文化与日益提升的城乡现代文明之间的矛盾。

2.1.2海南省殡葬业的现状

为了保护自然环境和土地资源，促进经济建设和社会主义精神文明建设，海南省人民政府于1995年4月26日经71次常委会议通过了《海南省殡葬管理办法》并于1997年12月31日，省政府决定对《海南省殡葬管理》作了进一步修改。

然而，至今已有10多年过去，全省只有海口、三亚、万宁、文昌儋州、五指山、万宁、定安、白沙等市县设有殡葬管理所，其余9个市县目前还没有殡葬管理机构，殡葬工作由民政局社会福利和社会事务科（股）负责。

而儋州、昌江等市县，虽有殡葬管理人员编制，但既无办公场所，也无管理责任，实际也无法履行殡葬管理工作职能。

据称，目前在很多群众中，多数不知道政府对殡葬有什么规定和要求。

长期以来，政府也没有指定相应的埋葬地点、制定土葬标准，群众只能按传统进行丧葬。

同时，殡葬改革又是一场改变千年习俗的重大变革，涉及千家万户的利益，投入大、风险高，具有高度的敏感性。

殡葬服务是政府公共服务的重要组成部分，基本的殡葬公共服务理应由各级政府提供。

多年来，由于我省经济力量薄弱，政府投入殡葬服务设施建设的费用很少，导致我省殡葬服务产品短缺、服务质量不高。

如在公墓建设方面，全省现有的公益性公墓主要集中在东部沿海市县，大多属于项目开发坟墓搬迁安置点，真正规划建设的城乡公益性公墓很少。

城乡公益性公墓不仅数量少，而且还存在墓穴大小、墓碑尺寸、占地位置无标准，墓地无人管理等问题。

目前我省仅有两个殡仪馆，还存在设备老化等问题，从而导致火化推行难度较大。

个别乡镇、农场、村委会自建的小型公益性公墓，墓穴大小、墓碑尺寸、占地位置由墓主自行确定，基本无人管理，实际只是集中的乱葬点。

如昌江县猴子山公墓，占地500亩，大大小小、高高低低、横七竖八地约集中4000座坟墓，整个山头光秃秃的。

经营性公墓除少数规范经营、服务较好外，多数经营性公墓管理不够规范、服务意识不强，收费项目欠公开和透明。

由此可见，海南殡葬改革严重滞后，殡葬服务基础设施薄弱。

全省大部分地区到今一些传统的殡葬陋习仍未能改变，文明、节俭的丧葬新风尚还没有真正形成，推进殡葬改革、加快殡葬服务设施建设迫在眉睫，刻不容缓。

2.1.3XX县殡葬业的现状

XX县是一个以汉族和黎族为主，苗族、壮族、回族和其他民族为辅的市县，总人口为53.77万元，其中少数民族20.75万元，占总人口的38.59%。

在“十一五”期间，XX县的社会经济取得了快速的发展。

在“十二五”期间甚至更长时期内，XX县经济社会发展将在海南建设国际旅游岛的大背景下，坚持农业稳市、工业强市、旅游兴市、商贸旺市、水林养市、依法治市，打造一个全新的西部现代化强县。

然而，数千年的丧葬风俗和民族习惯，入土为安的观念根深蒂固。

虽然社会文明日益进步，人们观念日趋现代，但是，受我国传统的农耕文明的影响，传统文化将土地视为生命的依托，对土地的依赖和向往，由此产生对土地的深厚感情。

这种情感表现在殡葬上，则是将土葬视为生命的最后归宿和灵魂的家园。

尽管我国推行火葬五十多年，海南建省二十多年，XX县目前当地居民至今仍习惯采用传统土葬方式安葬，丧葬陋习盛行，土葬坟墓到处可见。

特别是少数民族的传统陋习，要加以改革更是困难重重。

在XX县社会经济不断发展，城乡建设日新月异，城乡一体化深入，推进改革开放进一步深入的背景下，传统的丧葬文化与日益提升的城乡现代文明的矛盾更为突出。

但随着XX县的国民经济和各项事业的发展，XX县的殡葬制度改革势在必行。

当前国家颁布了殡葬管理条例及节约用地的法规，对死亡人口作出了一律实行火化的规定。

据统计，XX县绝大多数居民身故以后，亡者的亲人都是选择在农村寻找或是购买一块土地作为他们的安身之处，这对于本来土地面积就很少的XX县来说，更加突出了死人和活从抢土地的现象。

死亡其实是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭的迷信观念的影响，大多数XX县人认为人死后变成鬼，多以田野、林间山地出现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。

殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，它制约规范着人的行为，人们在祭奠、扫墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜在的意思。

迷信落后的东西严重地侵蚀了人的心灵，不利于社会的进步。

现代公墓的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。

另外，现代公墓环境优雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式，如送花代替烧纸钱就是很好的例证。

可以说，现代公墓对丧葬消费起着导向的作用。

XX镇历史以