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2009年11月12日
目录
毕业设计任务书…………………………………………………1
毕业设计成绩评定表……………………………………………2
答辩申请书……………………………………………………3-5
正文……………………………………………………………6-20
答辩委员会表决意见……………………………………………21
答辩过程记录表…………………………………………………22
课题浅析郴州市物业管理行业发展现状
一、课题（论文）提纲
0.引言
1.郴州是物业管理发展现状
1.1郴州市的城市建设
1.2目前郴州市物业管理发展现状
2.郴州市物业管理公司在工作方面存在的问题。
2.1对于物业管理部不够了解
2.2房地产开发商和物业管理职责不淸
2.3物业管理企业规模
2.4公司机架结构不完善
2.5物业管理公司创新不够
3.郴州市物业管理的对策
3.1企业的概念，服务要领先
3.2创造模式品牌创新物业管理
3.3政府的干预
3.4物业管理企业的法制化，现代化
4.总结
在我国，物业管理目前已初步形成了前景广阔、充满生机、最具发展潜力的新兴行业之一。
但是，像其他的新鲜事物一样，发展到一定时期就会出现“瓶颈”状，暴露出各种各样的问题：
在中小城市的住宅小区物业管理中，存在企业服务不到位，对服务认识不足，住宅小区物业管理规模化、专业化、水平低等问题；
在住宅小区物业管理市场中，存在法律体系不完善，各地政府行为略有偏差，住宅小区物业管理人才缺乏等问题。
面对现状，我们必须认识到加快住宅小区物业管理专业化、规模化、规范化和法制化发展，努力培养住宅小区物业管理人才，提高服务水平，才是我国住宅小区物业管理的发展方向。
二、内容摘要
三、参考文献
[1]《住宅与房地产》，2006中国物业管理嘉年华
[2]徐建明.物业管理法规..南京东南大学出版社
[3]王志毅.差距与创新：
中国物业管理的发展与未来[J].城市开发
[4]现代物业管理东北财经大学出版社
浅析郴州市物业管理行业的发展现状
000
中文摘要：
关键词：
郴州市；
住宅小区物业管理；
现状；
发展方向；
专业化；
规模化；
规范化；
法制化
0.引言
物业管理,特别是住宅社区的物业管理在大中城市已基本走上了正轨。
然而,占全国城市大多数的中小型城市,特别是县级小城镇住宅社区的物业管理,由于受到经济发展水平、政策倾斜、思想开放程度及城市规划、设计等诸多因素的影响,还处于被现代物业管理遗忘的“角落”里。
随着住房制度改革的不断深入，我国城镇房地产开发建设及房地产市场交易日趋活跃，城镇居民住宅条件改善的步伐日益加快。
与住房制度改革，与改善人们居住条件密切相关的物业管理这一新兴行业也在大中城市蓬勃兴起。
然而，与大中城市物业管理相比，小城镇物业管理起点低，组织管理力量薄弱，物业管理企业几乎无人涉足，物业管理市场竞争态势尚难形成，物业管理的经济效益和社会效益与大中城市相比距离上在拉大。
这种状况，势必影响占我国城镇人口大多数的小城镇居民改善居住条件、提高生活质量，以致影响小康生活水平目标的实现。
1.郴州市物业管理的发展现状
1.1郴州市的城市建设
物业管理起源于19世纪60年代的英国，是人口增长及经济发展的必然结果，纯属第三产业——服务行业。
迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。
郴州城市改造、建设的速度不断加快，居民对住宅条件的需求水准不断提高，而物业管理相对滞后的情况，有关部门必须引起足够的重视并采取相应对策，以利于住宅建设投资的不断增值，不仅为老百姓提供新的住房而且同时能为老百姓创造一个环境优美、功能齐全、舒适、安全的生活环境，以达到城市改造建设的根本目的。
否则，要不了多久，几年后，十几年后，现在建起的新城市必将回到脏、乱、破的旧城镇老样子上去，给郴州住宅建设、改造旧城镇的投资造成极大的浪费，人们期望的的居住生活环境也必将落空。
1.2.1随着我国社会主义市场经济的深入发展和“全面建设小康社会”进程的推进.人们对生活品质和居住条件的追求日益提高，房地产业也随之不断发展成熟。
物业管理作为房地产业体系的重要组成部分和配套工程，越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代城市的“朝阳产业”。
但是，物业管理在我国还是一种新兴行业，目前尚处在成长壮大阶段，实际中存在许多阻碍发展的问题，这与我国城市管理和房地产业的飞速发展很不相称。
并且，我国加入WTO，使物业管理行业又面临国际竞争的挑战。
因此，探索新时期物业管理的创新与发展，具有重要而紧迫的现实意义。
据统计，全市物业管理覆盖率不足10%，市场化程度相当低。
另外，物业管理收费混乱、服务内容不明晰、建管之间缺乏有效衔接等问题，也严重制约了物业管理市场化程度和服务水平的提高。
1.2.2郴州市物业管理公司分为两大类，一类是房地产开发商组建的物业管理公司，此类公司占郴州物业管理公司总数的80%以上，几乎每个大小的房地产开发商都有自己的物业公司，管理的都是自己开发的小区：
而另一类则是真正意义上的独立的物业公司，像涌泉物业，飞鸿物业，他们没有上级公司，他们经营管理的项目往往多是学校,宾馆,政府办公大楼，医院等。
物业接管项目往往是单项工作内容承包。
1.2.3房地产开发商所属物业管理公司的经营情况。
这类物业管理公司的经营往往都是依附开发商。
犹豫开发和销售初期，管理面积有限入住业主少，物业费得收取额和收取率都比较低，收少支多，大多时候的管理费用缺口都是由开发商来补贴，也就是说物业的规模效益很重要，尤其是在物业公司，管理3万平方米和管理10万平方米的所得得收入是成倍的递增，效益就体现出来了。
1.2.4独立的物业管理公司经营情况。
目前郴州独立的物业管理公司，像涌泉物业，飞鸿物业，由于管理的不是自己的小区，经营的项目往往是单项的内容，他们经营的方式比较灵活亏本的买卖不做，并且使用大量的零时的员工和季节工，工资成本比较低。
盈利相对要多与房地产开发商所属物业管理公司。
2.1对于物业管理部不够了解
《对物业管理条例》的学习，宣传不够。
《物业管理条例》（国务院令第379号）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。
由于对管理条例的宣传力度不够，物业管理工作还未引起全社会的重视，有相当一部分人对物业管理在认识上存在误区，相当一本分业主缺乏物业管理消费观念，正是应为这样，业主与物业公司存在了许多矛盾，这些都一定程度上的制约了郴州物业管理行业的健康发展。
房地产开发商建设与物业管理职责不清，前期物业管理矛盾突出。
由于对房地产开发企业缺乏有效的制约措施目前郴州市新建项目前期物业管理公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公平公开的市场竞争机制不完善。
房地产开发企业开发项目，大部分是由树下的物业管理企业管理。
由于管理职责不清，物业管理从属，依附受制与房地产开发企业。
开发项目在规划，设计，施工阶段遗留下来的问题，在房屋交付使用后逐步。
引发居民对物业管理的不满。
一些开发商为了促进销售，追求短期利益，夸大宣传不负责任的乱作承诺，业主入住后不能兑现，这些为以后的物业管理工作留下了很多难一想像的到的隐患。
例如很多物业管理公司由于在交房的时候没有按照《条例》的规定严格把关，使得交房后问题不段暴露，业主因产生很多不满，许多业主也以此为理由个接口拒交物业管理费，导致矛盾激化。
物业管理企业规模小，收费滴，运作不规范，企业人才流失严重。
目前郴州物业管理还在发展阶段，物业收费标准过于的廉价，很多物业管理企业经营规模小，人不敷出，企业运作不规范。
而有些物业管理公司服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，服务中忽视业主权益，不按合同，制度办事，服务态度和服务质量低下，提供的服务缩水，部分企业通过降低服务标准，并且通过低工资等方式降低成本支出，企业员工缺乏培训，待遇低，素质差，企业人才流失严重，这种现象影响了物业管理行业的健康法杖，焊割发展形成恶性循环。
业主参与物业管理的意识和能力还是比较弱的，当前物业管理中，业主参与物业管理意识能力还比较薄弱，业主成员权利行驶过于松散，难以集中多数成员的意见，业主大会，业主委员会尚未充分发挥作用。
一些人对物业管理存在认识上的误区：
有的认为物业管理企业与业主之间是管理者与被管理者的关系，还有的甚至认为业主与物业管理企业之间是“主人”与“仆人”的关系。
这些误解导致物业管理工作难以开展。
其实，在物业管理工作中，物业管理企业受托对物业实施管理，为业主和使用人提供服务，他们之间是平等的合同约定关系，有着各自的权利和义务，并且权利和义务均是对等的。
以致业主往往因房屋问题、管理关系不顺和其他开发商在卖房时的承诺不兑现,而迁怒到物业公司,产生不信任.
目前，郴州物业管理公司存在的首要问题是架构不完善、不科学，体制需进一步理顺和重新构建。
一些物业管理企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，三更谈不上科学，没有明确管理目标责任制，企业既无压力有无动力，管理不计成本，年终无核算，对该制定哪些规章制度和管理标准，心中无数。
如果我们不利用科学的方法完善物业管理架构，还照以前那种亲情加友情的传统管理方式，待公司规模大了，即使解决了专业化问题，管理也过不了关。
然而没有文化的企业是没有希望的企业，特别是在全球化经济竞争时代。
没有钱固然是万万不能的，但没有文化和品格更是万万不能的。
因此物业管理企业也不例外，而目前大部分物业企业忽视了这一点，不过这也不足以为奇，毕竟郴州物业行业刚起步，还未注意到这方面。
只要能理解企业文化对企业发展有着极其重要的意义之后，把握机会，利用企业文化，相信今后物业管理企业会健康快速发展！
创新是一个产生新事物，并将其引入社会经济中付诸实践，从而给经济发展和社会进步带来较大影响和变革的过程。
物业管理产生的初衷只是为了解决涉外商品房管理中遇到的新情况、新问题。
随着住房制度改革步伐的加快，这种管理模式得到广泛推广，其价值日益为开发商、政府有关部门和广大业主所认同。
虽然在城市旧区推行物业管理困难重重，进展缓慢，但是，广大业主积极配合和从业者们的不断开拓创新，使物业管理观念逐步深入人心，为物业管理进一步发展打下了良好的基础。
创新对物业管理的推动不仅表现在管理面的不断扩大，而且推动着其运行机制的不断优化和物业管理理论的完善。
随着物业产权商品化、多样化的普及和深入，早期的谁建谁管或建设者委托物业管理的运行模式已经不符合市场规律的要求，从而阻碍了物业管理市场的健康发展。
由业主委托管理，从而为物业管理走向成熟开辟了新的道路。
物业公司力量要集中，可以对业主的需求作非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。
在未完全市场化的情况下，物业公司所持的经营理念和执行的路线，代表了物业公司经营的真理。
物业公司在一个经营概念的形成、实施、到总结而成整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针对与错，要经过长时间的验证。
允许不断对新的经营方法作尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。
物业公司应该发挥自己的优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。
服务领先，这是物业管理公司最容易取得突破的途径。
对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供“一对一”式的个性化服务。
有了“一对一”的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的服务内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活管家。
物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。
服务如果达到了这种层次，则物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。
而品牌有实力品牌和模式品牌两种。
实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位；
而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性。
物业公司在实力不如人的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，这种情况下，就要创造模式品牌。
几个中小物业公司联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理服务模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业公司所管辖的小区推广开去，采用相同的策划和形象推广，在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”，“本小区被授权采用某某模式管理”等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业管理服务模式的品牌。
各中小物业公司就可以凭该种模式品牌去开拓市场，参与竞争。
中小物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力，但问题是，大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户，中小物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢？
如果做不到这一步，中小企业花再多的力气也没用。
我们可以这样来分析采用以上策略后中小物业公司得以发展壮大的机会：
首先是中小物业公司经过努力，夯实了管理和服务的基础，已塑造了一个比较出名的品牌，具有了一定的竞争力；
其次随着市场化的进一步深入，开发商与物业公司将进一步分离，将改变物业公司的竞争优势依靠开发公司规模的格局，从而释出新的市场空间；
第三，一些中小物业公司的物管水平跟不上市场的要求，他们将从市场中退出，又为那些致力提高的中小物业公司创造了新的市场机会；
第四，经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大物业公司将会衰落，又为中小物业公司释出新的市场机会。
物业管理也是一项复杂的社会工作，其水平的高低，效果的好坏直接影响着广大群众的切身利益。
如果物业管理只注重利润，不讲社会效益，那么，其市场将因业主的失望而日渐枯萎；
相反，如果物业公司只讲社会效益，而忽视企业的经济效益，那么，管理活动将因失去造血功能而难以持久地进行下去。
因此，政府、企业在制定有关政策、措施时应当既考虑到物业管理的健康发展，又要兼顾广大业主的实际经济承受能力，以确保人们生活质量的不断提高。
政府及有关部门应把郴州的物业管理纳入改造旧城镇、建设城镇的总体规划设计之中。
任何房地产开发企业在住宅施工时都应遵照城镇建设的总体规划要求，在设计蓝图中把为居民生活（经济、文化、健身、环保、安全等）全面服务的必备设施考虑其中。
要把郴州的物业管理列入政府的职权范围和工作日程，必须建立政府直接领导下的具有权威性的物业管理机构，行使政府宏观调控管理、监督指导的职能。
目前，郴州的物业管理大都列入政府房管部门的职权范围之中，但大都人单势孤，难以开展工作。
如延续这种管理体制，则急需充实力量，提高人员素质，明确职权范围，切实把此项工作承担起来。
同时还要根据中央有关物业管理的法规、要求、从郴州特点出发，因地制宜地制定郴州物业管理的地方法规，以约束规划、开发、销售、物业企业以及用户等方面的行为。
要把郴州的物业管理纳入房改的运行轨道，使实现房屋分货币化新的住房体制同步落实到物业管理上。
为此，在群众的观念上应首先解决一个“谁买房谁花钱，谁维修养护谁花钱”的认识问题。
让老百姓认识到自己付出的物业管理费用是一种正常的合理的生活消费。
这种费用对于产权所有人既能起到产业保值或增值的作用，又能使赖以生活的居住条件解除许多后顾之忧。
房地产开发建筑企业除按城镇建设的统一规划，完善为居民生活服务的必备设施外，还应按国家规定的份额缴足物业管理的专项基金。
国家建设监理验收部门也应一并把上述内容列为检查验收、评定优劣的重要标准。
从郴州的特点出发，在物业管理上不宜全部照搬大城市的经验模式，应因地制宜、区别情况、分步实施、稳步推进。
目前，我国大城市多以住宅小区为单位实行物业管理，这对于改造旧城镇任务十分艰巨的小城镇确有可借鉴之处，尽其可能在郴州改造上实行连片拆迁，形成小区式的建设规模，以便实行较为规范的物业管理，为郴州未来发展物业管理标准化奠定基础。
但鉴于郴州改造都实行连片拆迁尚有困难，前几年“见缝插针”建起的居民楼，在今后若干年内这种单体楼房仍将继续存在。
物业管理的主管部门必须把这部分为数不少的单体楼房列入物业管理的规划之中，以扩郴州物业管理的覆盖面。
由于这部分单体楼房建设之初先天不足，达到小区式的物业管理水平确有实际困难。
目前不少的集资楼、单位公房出售后的居民楼，居民自发地通过各种管理组织形式，以不同的渠道对自住楼房进行养护维修和管理。
物业管理部门应在调查研究的基础上总结单位居民住宅楼的自管做法，从中筛选出几种典型，给予积极地指导和扶持使之尽快完善，早日从物业管理的初级阶段步入较为完善的规范化物业管理范畴。
物业管理服务与人民生活有着千丝万缕的联系,加之一些业主重维权而轻履行义务的消费观念,特别是物管的法律的救助远远滞后于行业的发展,物业企业被包围在各种各样的纠纷与诉讼之中,诸多原因使得企业主营业务多处于亏损运营状态,物管企业和行业的发展都处于瓶颈期,寻求物业管理行业未来的发展力量,唯有法律的精神浸润。
政策法规环境对物业公司的管理运作和经济收益具有决定性作用。
倘若物业管理市场的规则不完善、运行不规范,必然存在着与相关部门沟通难、向业主收费难等市场障碍,物业公司的合法利益缺乏有效的保障。
物业公司没有执法权,小区内是执法的盲点,有的业主回到小区,就认为自己有了特权。
其实,人们缺少的是“他动力”约束,“他动力”即外部事务“强加”给予的动力。
这种动力也许是一种强制性的命令,也许是循循善诱的劝诫,也许是舆论导向,更或许是无形当中形成的向心合力。
当人们对某些现象和行为,表现出极大的兴趣与热情时,每每会出现一种“他动力”,进而将这种力量逐步演变成约束自己的行为而最终形成一种习惯的时候,物业管理行业和物业企业才获得走出瓶颈的外部环境。
因此,身为业内人士,呼吁全社会的“他动力”,行业的“他动力”,业主的“他动力”。
这种“他动力”更是法力。
业主自律、企业自律是物管业发展的内动力,国家立法、行业立规是物管业发展的外动力。
法的精神将成为物业行业未来发展的强劲推动力量
房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将进入嵌新的时代。
物业管理理论研究备受关注，并将有新的突破。
作为指导物业管理实践和发展的理论研究，一直滞后于我国物业管理的实践。
综上所述郴州的物业管理前景很大，同时困难也摆在眼前。
我们要克服眼前的困难，努力提高郴州的物业管理水平，提高企业的自身能力搞好物业管理服务人员的各种技术培训，提高服务质量，逐步培植成为有信誉的有竞争力的物业管理企业。
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