国际名品城建设项目可行性研究报告.docx

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国际名品城建设项目可行性研究报告

国际名品城建设项目可行性研究报告

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）

【前言】

【第一部分某某城市背景】

一、某某概况

二、某某经济情况

三、滨海新区总体规划

【第二部分某某镇市场调查分析】

一、某某房地产市场基本情况

二、某某住宅市场分析

三、某某商业研究分析

【第三部分·现项目地块资源分析】

一、项目概况

二、周边环境调查

三、项目研判

四、我们的申请和建议

五、项目建议选址

【第四部分项目开发定位分析】

一、定位依据

二、定位原则

三、定位思路

四、主题定位分析

五、功能定位分析

六、业态定位分析

七、定位与选址关系

【第五部分项目规划设计思路】

一、项目规模

二、规划条件

三、规划指标建议

四、规划思路

【第六部分项目开发运营模式】

一、运营模式

二、开发节奏

三、招商策略

四、推广思路

五、经营理念

【第七部分项目开发效益分析】

一、社会效益

二、经济效益

三、项目开发总体评估

【结语】

【前言】

很荣幸向某某港区开发建设管理委员会有关部门领导呈交《某某国际名品城开发建设可行性研究报告》文本。

本着科学发展观的精神，按照中央提出的进一步推进我国城镇化发展，尤其是加快提升东部地区城镇服务业品质的战略目标。

我们通过前期市场调查分析，站在某某港区的实际，结合未来发展，以推动某某港区商贸业升级换代为开发运营理念，提出项目概念性建议和初步操作性方案。

我们的目标：

开创我国一流的、一站式的城镇级商业综合体典范，将项目打造成某某港区城市经济发展新引擎，城市形象金名片。

我们认为，某某港区的发展，需要这样的项目。

我们坚信，在某某港区开发建设管理委员会各部门领导和社会各界的大力的支持下，我们有实力、有能力、有信心成功开发运营本项目。

为推动某某港区乃至某某地区的经济发展和繁荣，提升城市核心竞争力作出贡献！

为了确保项目开发运营成功，我们申请原用地位置予以合理置换。

请各级领导酌情示准！

本报告不足之处，敬请各位领导、专家批评指正。

【第一部分某某城市背景】

一、某某概况

1、城市简介

某某镇，杭州湾北岸重要商埠和海防重镇，自古就有“江浙门户”“海口重镇”之称，地处浙北平原，位于平湖市东南部，南濒杭州湾，东面与上海金山区相连、北面分别与平湖市交界，西面与海盐县为邻。

杭州湾跨海大桥横穿镇区西面，目前某某已成为上海、杭州、宁波、苏州四个大城市的中点和交通枢纽，是经济、军事重镇和浙北唯一的国家对外开放一类口岸。

2、行政区划

某某镇位于平湖市东南部，东面、北面分别与平湖市黄姑、林埭、当湖等镇（街道）交界，西面与西南部与海盐县接壤。

全镇行政区域面积54.4平方公里，辖11个行政村、7个社区，2007年末全镇总人口9.03万人，其中常住人口5.47万人、外来人口3.56万人。

3、交通区位

某某地处中国东部最具经济活力的上海经济圈、苏南经济圈、环杭州湾经济圈三个经济板块交汇的杭嘉湖平原，区域内路网密布，交通发达，距上海、杭州、宁波、苏州等城市均约一小时车程。

目前已有沪杭高速、乍嘉苏高速、杭沪01省道、乍嘉苏航道，沪杭复线等交汇，使某某成为“长三角”沪、苏、杭、甬地区的一个重要交通枢纽。

其中东西向的杭浦高速与上海A4高速相连，可以直达上海虹桥和浦东国际机场，南北的乍嘉苏高速连接世界最长的跨海大桥杭州湾跨海大桥直通宁波，正在规划建设的上海浦东至金山铁路和乍嘉湖铁路在此相连，形成华东地区的沿海铁路大通道。

某某港作为国家一类开放口岸，是得天独厚的海河联运港，港口内河与黄浦江、京杭大运河联通。

二、某某经济情况

近年某某整体经济社会发展较快，势头良好。

根据当地政府统计数据显示：

1、综述

2016年某某镇实现地区生产总值97.04亿元,人均GDP达到26500美元，其中镇财政一般预算收入5.65亿元，其中地方财政收入2.38亿元。

2、城市基础建设

某某建成区面积从1992年的2.46平方公里扩展到2016年的14.7平方公里。

2016年，完成基础设施建设超50亿元，五横六纵的26平方公里城市道路框架初步形成。

同时，占地258亩的汤山公园建成并对外开放，“显山、露海、见绿”的港城形象初步展现。

随着滨海开发的全面推进，某某滨海新城已成为某某市城市“一主、五副、一新城”的重要组成部分。

3、第三产业发展

随着某某投资环境的日趋完善，特别是港口及城市基础设施的巨大投入，积极营造了服务业发展的良好氛围和环境，某某的第三产业得到较快发展。

通信、房地产、金融保险、交通物流等产业迅速发展，商贸流通、餐饮住宿两大行业日趋繁荣，一批较大规模的商业超市、星级酒店相继入驻某某，海鲜特色餐饮逐步打响品牌。

同时，随着某某港一、二、三期的全面启用及跨海大桥的通车，某某的物流、仓储业已显现出良好的发展态势。

全镇实现第三产业增加值95971万元。

4、人民生活和社会保障

2016年，某某农民人均纯收入达到17085元，城镇居民人均可支配收入33000元。

5、经济技术开发区

某某经济开发区位于某某镇镇区西侧，于1993年经浙江省人民政府批准设立，系依托某某港而设立的临港型经济开发区。

某某经济开发区主要分三个区，二个国家级：

某某出口加工区，中国新材料园区；一个省级：

某某经济开发区。

区内设有省级石油化工工业园区，重点发展石油化工、精细化工产品、功能材料、工程塑料等产业，已有12家大型石油化工企业落户，投资额超1000万美元的有10家，超1亿美元的1家。

2003年3月，经国务院批准在某某设立浙江某某出口加工区，是浙江省继杭州、宁波后第三个获得国务院批准的出口加工区。

浙江某某出口加工区规划面积2.98平方公里，一期1.3平方公里已于2006年2月28日正式封关运作。

三、滨海新区总体规划

滨海新区的规划区范围为某某市滨海新区227平方公里的用地范围。

即北至杭浦高速公路，西至海盐县西塘桥镇镇域西界，东至平湖市全塘镇镇域东界，南至某某港围垦用地的封闭区域，包括：

某某镇全部行政区划地区、全塘镇、黄姑镇、林埭镇、当湖、曹桥街道、新仓镇、西塘桥镇部分行政区划地区以及某某港所辖陆域地区。

滨海新区总体规划期限为2006年至2020年。

滨海新区的规划不仅是一个空间概念，也是一个经济发展单元概念。

就城市规模来看，远期2020年：

人口50万，227平方公里，其中居住用地规模11.06平方公里，工业用地规模46.62平方公里，在经济总量方面，2020年达到1060亿元，相当于2004年大某某的经济总量。

某某坐拥未来滨海新区中心组团地位，主要定位为居住功能，包括生活居住、公共活动、对外交通、教育科研、休闲旅游为主。

【第二部分某某镇市场调查研究】

一、某某房地产市场基本情况

某某镇房地产业发展迅速，2006年以来，房地产建设投资达33.88亿元，商品房竣工面积43.8万平方米。

商贸流通业、餐饮住宿业保持繁荣，海鲜特色餐饮逐步兴起。

2016年，全镇实现第三产业增加值18.89亿元，2015年成功创建省级旅游经济强镇。

目前已建和在建的高层建筑有100多幢，楼层数也从13层上升至26层。

城市地下管网、供水、供电、排污、交通等配套设施基本完善，城市功能不断提升。

二、某某住宅市场分析

1、某某住宅项目个案分析

◎东方巴黎城

项目名称

东方巴黎城

项目地址

南湾路与中山路交叉口西侧

体量

占地240亩，总建筑面积30万方

开发商

某某穗和置业有限公司

物业组成

别墅、公寓、小高层、高层、商铺

主力户型

住宅面积：

一房41.81-55.89m²，二房88.84-90.2m²，三房128.2/m²。

价格

价格：

住宅均价4380/m²，别墅均价5500-7500/m²，商铺均价7500/m²。

项目特色

项目为欧式地中海风情园林，注重独立性的私密生活空间和纯粹的生活质量。

项目进展

项目住宅以及商铺部分均已售罄并交房，沿街商铺正在招租，开业率10%左右。

◎怡和名城

项目名称

怡和名城

项目地址

南湾路与中山中路交叉口东南角

体量

6栋

开发商

物业组成

高层

主力户型

住宅74-146方，商铺一拖二250-350方

价格

住宅均价5300元/方，商铺一拖二，10000元/方起

项目特色

项目模仿绿城的建筑风格，在某某镇高层中属于中高端房产。

项目进展

项目共计三期，目前三期尾房销售，预计在2018年3月初交房。

项目点评

目前项目基本售罄，预计明年3月初全部交房，该项目在某某境内属品质楼盘，定价也属于中上水平。

项目主要在外立面、门窗材料方面以及物业人性化等方面优于其他小区，客群来源中，80%为本地客户，20%为外地投资客，以上海方向居多。

2、某某住宅市场总结

随着某某港区规划的日渐推进，某某城市化进程明显加快，商品房住宅项目持续落成，先后新建了东方巴黎城、怡和名城、皇都佳苑、中鑫名流、华浦港湾、华丽复兴园等一批商住项目以及南湾花苑，天妃小区、染店苑、港龙花园等一批安置小区。

大体量住宅项目的开发已成为一种趋势，其中东方巴黎城等项目体量达到30万方，这对于乡镇房地产市场来说，比较罕见。

虽然某某拥有较大的人口基数以及庞大的流动人口，但是还不足以支撑起如此大体量的的住宅市场，市场总体消化难度较大。

由于靠近港区，在客户来源中，外来投资客占比正在加重。

但是化工业以及环境污染对于当地房地产市场的影响也在逐渐加重。

三、某某商业研究分析

1、某某商业总体概况

由于某某镇地处杭州湾北部，倚靠上海，交通便捷。

在某某港区规划的带动下，为某某带来了大量的流动人口，商业氛围浓厚。

特别是近几年大量商住楼的开发建设，市容市貌焕然一新，新兴商业异军突起，整体商业形态已由镇区级向县市级转变。

商贸业经过多年积淀，已形成比较明显的中心商业圈，商业布局基本合理。

从商业网点看，整个镇区以中山中路、雅山路、滨海大道为商业横轴，天杞路和南湾路为纵轴的“三横二纵”商业空间结构。

其中以东西向雅山路为城市商业主轴线，承载区域密集度最高的商业网点，横穿镇区东西，在与天杞路交汇处形成目前某某商业的核心区域，商业形态最为丰富。

2、某某主要商业街概述

◎雅山路

目前为某某镇第一商业大街，西接某某经济开发区，为高速某某

进城口，向东接九龙山度假区。

镇政府、平湖第二人民医院以及几大超市均坐落在雅山路，商业形态多样，以零售商业为主。

租金从1.2-3.5元/m²/天不等。

◎中山中路

位于雅山路北侧，是镇区北扩的标志性街道。

畅购购物中心、东方巴黎城小区等坐落于此，目前街道两边基本以新建建筑物为主，商业氛围尚不浓厚。

但是随着街区住宅小区的建成以及购物中心的开业，人流将从雅山路分流到中山路，整条商业街的商业氛围将得到提升。

中山中路将成为某某的新兴商业街区。

◎滨海大道

滨海大道位于雅山路南侧。

由于靠近港口以及九龙山风景区，目前街道两边以高档酒店、娱乐会所、汽配汽修以及部分餐饮为主。

高达20多层的杭州湾海景大酒店以及煌朝至尊娱乐会所坐落在此。

整条街区以休闲娱乐等业态为主，消费档次以中高档为主。

◎天妃路

为某某南北向商业街区，人流量仅次于雅山路，也是某某北扩的的商业大街，目前整个镇区沿着天杞路一路向北，沿途有华丽复兴园（在建新盘），港龙花园（安置房）、农贸海鲜城、建材市场等。

整条街区由南向北业态依次为零售商业、家居建材以及专业市场。

◎南大街

为某某传统老街，目前街道两旁建筑破旧，业态较为杂乱，经营档次以中低档为主。

随着某某的整体发展，区域内部分商户渐渐搬离南大街，以寻求更好的发展。

但是老街在当地人心中的地位仍不可小视，目前人流量依旧较大。

3、某某主要商业个案分析

◎现有大型超市