经典版棚户区改造建筑工程项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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一、住宅楼
建筑占地面积：
22408㎡
总建筑面积：
20000㎡
总户数：
200户
每套建筑面积：
95㎡
二、市政配套工程
配套建设相应的室外给排水、路灯照明、燃气管道、道路、绿化、围墙等工程。
道路：
6000㎡
给水管网：
1000m
雨、污排水管：
20000m
燃气管道：
电力管线：
路灯照明：
78盏
绿化：
7800㎡
围墙：
800m
1.1.4投资估算
经测算，本项目总投资为3000万元，具体分为：
1.1.5效益分析
本项目是根据中央支持改造的相关政策和文件精神，为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。
项目通过对xx改造，拆除现有危房住宅，新建200套职工住房，并配套建设周边市政基础设施，包括道路、绿化、给排水、路灯照明等，有效地改善了职工现有居住条件，缓解了职工购房压力，满足了企业内部分低收入困难家庭的住房需要，在一定程度上解决了危房带来的安全隐患。
项目的实施有利于维护社会弱势群体的切身利益，确保社会保障性住房项目的良性运作，有利于改善民生、维护社会稳定、促进社会和谐发展。
棚户区改造反映了时代进步的要求，体现了社会发展的需要，顺应了广大人民的意愿，对于调动员工工作积极性，推动企业发展，扩大企业生产规模，提升企业对外竞争力，提高企业经济效益，从而为区域经济建设服务都起到了重要作用。
1.2项目承担单位基本情况
一、项目建设单位：
xx
二、法定地址：
scs省xxc市号
三、法人代表：
四、基本情况：
1.3编制依据及范围
1.3.1编制依据
1、住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行《关于推进城市和改造工作的指导意见》；
2、《scs省棚户区改造工程实施方案》；
3、建设单位提供的其他相关资料。
1.3.2编制范围
1、本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设条件、建设内容及规模、工程设计方案、环境保护、项目组织管理、节能等进行可行性研究；
2、按照国家现行的设计规范、规定、定额，估算项目总投资；
3、根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行财务效益分析、评价，并提出结论性意见，供建设业主和有关部门决策。
1.4研究结论与建议
xx改造属于社会公益事业建设项目。
项目的实施，是认真贯彻国家保障性惠民政策,全力推进和实施“十一五”规划的重要举措，有利于解决工矿企业低收入家庭的住房困难问题，有利于集中改善棚户区居民和企业职工的居住条件，促进社会和谐稳定发展。
项目的建成，一定程度上降低了工矿企业棚户区的安全隐患,对于确保群众生命财产安全,促进城市现代化建设,完善配套市政设施和公共服务设施,改善城市环境,推进城镇化进程都起到了积极作用。
实施企业棚户区改造，能有效地调动企业职工工作积极性，带动社会投资,促进居民消费,是扩大内需、保障民生、稳定社会的重要保证。
鉴于工程的重要性和必要性，建议项目在2011年9月底开始动工兴建，2012年12月底完工投入使用。
第二章项目背景及建设必要性
2.1项目背景
2.1.1xxc市概况
scs省lsyzzzzxxc市位于scs省西南部，c西高原（海拔1500米－2500米）的安宁河平原（scs第２大平原）腹地，东经101°
46′-102°
25′、北纬27°
32′-28°
10′，南北最长约20公里，东西最宽约43公里，幅员面积2651平方公里。
全市辖38个乡镇，6个街道办事处，14个居民委员会，231个行政村，1778个村民小组，总人口65万人，其中，农业人口35万人，城镇人口30万人，有汉、彝、回、藏等28个民族，以汉族人口居多，少数民族占总人口的18.77％。
xxc是px地区的政治、经济、文化及交通中心，c、滇、渝结合部重要城市，是内陆地区辐射西南和东南亚的重要通道，是scs打造的px城市群中的核心力量。
xxc以目前全国三大航天基地之一的xxc卫星发射中心闻名于世，近年来，"
养在深闺人未识"
的山水阳光和独特风情，吸引了越来越多的游客和商业投资，发展势头迅猛。
2.1.2xxc市国民经济发展状况
2010年在市委正确领导下，在市人大法律监督、工作监督下，在市政协民主监督、参政议政下，市人民政府动员和组织全市各族人民，大力实施“立足区位、融入成昆、联动雅攀、辐射周边、工业主导、城市提升、农业转型、旅游突破、文明和谐”统筹城乡协调发展战略，有效应对金融危机、成功抗击一批严重自然灾害、妥善解决一批发展难题、破解一批发展瓶颈，推动全市经济社会实现历史性跨越，超额完成“十一五”规划各项目标任务。
2010年，全市GDP实现228.32亿元，是2005年的2.7倍。
人均GDP达33038元，是2005年的2.5倍。
财政一般预算总收入19.35亿元，是2005年的3.4倍。
地方财政一般预算收入14.32亿元，是2005年的4.3倍。
工业增加值84.31亿元，是2005年的2.8倍。
固定资产投资210.3亿元，是2005年的8.9倍。
社会消费品零售总额106.62亿元，是2005年的2.5倍。
旅游业接待游客1004万人次，是2005年的7.5倍，旅游收入50.3亿元，是2005年的6.1倍。
城镇居民可支配收入、农民人均纯收入均实现两位数增长。
2.1.3国家保障性惠民政策的出台，要求加快棚户区改造
棚户区改造是我国政府为改造城镇及工矿企业危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，具有社会公共福利和住房社会保障性质。
住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。
2010年1月，为认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）精神,全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和改造工作座谈会的部署,扎实推进城市和改造,经国务院同意，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、央行日前联合下发《关于推进城市和改造工作的指导意见》。
意见中指出，要把改善群众的居住条件作为城市和改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善；
要以人为本，依法拆迁，尊重群众意愿，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施；
要严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。
2.1.4房价上涨、贫富差距加大，要求加快棚户区改造
2009年12月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和改造工作。
会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。
这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。
但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，因此，为保持房地产市场的平稳健康发展，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
2.1.5px队现有居住条件差，要求加快棚户区改造
xx始建于1981年初，是集区域地质调查、地质找矿、地质科研、水文地质、工程地质勘察、岩矿鉴定与岩土测试、矿业开发及地形地质测绘、地质物化探、工程物探、环境地质调查及勘查工程施工、多种经营等为一体的综合。
现拥有职工1700人，其中：
离退休人员900人，下岗职工380人，职工收入普遍较低，尤其是下岗职工人均年收入仅0.80万元，经济十分困难，目前队里仍有200户职工居住在北山基地棚户区内，六、七十年代修建的土木结构、砖木结构的陈旧危房里，具有较大的安全隐患，生活环境十分恶劣，职工对于棚户区改造的呼声日益强烈。
为解决这一重大安全隐患，消除棚户区，切实改善职工居住环境，保障职工生命财产安全，美化城乡环境，提高城市形象，必须加快对公司内的棚户区改造工作。
为了尽快完成整个棚户区改造计划，改善职工居住条件，拆迁棚户区10824.00平方米，200户，602人，就地新建安置房工程共20000平方米的建设也迫在眉睫。
2.2项目建设必要性
2.2.1项目的建设是构建和谐社会的需要
在社会主义市场经济体质下，要实现经济发展、社会和谐，要求我们必须在鼓励竞争，提高市场效率的同时不断完善社会保障制度，依靠体制机制维护社会利益的公平性，棚户区改造、廉租房和经济适用房建设作为住房公平的“调节器”，政府的思路很明确，就是要通过政府在公共服务领域的努力，把解决城市低收入人群的住房问题当作“重中之重”，将“民生第一优先权”作为今后的住房新国策。
城市和工矿企业棚户区改造是抑制房价过快上涨、警惕出现房地产泡沫、坚持科学发展观、加强宏观调控的一项重大内容，是构建和谐社会，缩小贫富差距，化解社会冲突，实现社会公平的重要内容之一。
项目建设十分必要。
2.2.2项目的建设是落实科学发展观，体现为民服务宗旨的需要
全心全意为人民服务是党的根本宗旨，立党为公、执政为民是党的执政理念的本质体现。
深化住房体制改革，实现人人享有基本住房服务目标，就要切实解决群众最关心、最直接、最现实的住房权益问题。
着力把实现好、维护好、发展好最广大人民的住房权益作为住房保障工作贯彻落实科学发展观的根本出发点和落脚点，使贯彻落实科学发展观的过程成为不断为民、惠民、健民的过程，成为不断提高人民生活质量的过程。
只有密切关注群众需要，解决好群众反映的问题，才能提高群众对住房保障工作的满意度，增加和谐因素，才能真正体现全心全意为人民服务的根本宗旨，真正体现立党为民、执政为民的理念，真正落实科学发展观。
2.2.3项目的建设是缓解企业低收入人群住房压力的需要
改革开放30年来，我国经济取得了突飞猛进地发展，经济规模和国民收入不断增长。
在经济规模扩大的同时，社会财富分配日益向两极化方向发展，以至于贫富差距已经突破了部分低收入人群基本居住和生活承受限度。
当前占人口20%的最低收入者在总收入中的份额仅有4.7%，而20%的最高收入人口占社会收入的比重则高达50%。
这就意味着改革开放以后，绝大部分普通劳动者从经济增长中所获取的收入与社会财富的增长极不成比例，居住条件受到极大限制。
许多国有企业低收入家庭，下岗失业、退休职工由于无力购买商品房，多年来都居住在工矿棚户区内，生活条件极差，对棚户区改造的呼声极其强烈。
因此，项目的建设,有利于加快解决中低收入群众的住房困难,提高生活质量,改善生活环境,共享改革发展成果,提高党和政府的威信,增强人民群众的向心力和凝聚力。
2.2.4项目的建设是调动员工工作积极性，推动企业发展的要求
xx始建于1981年初，是集区域地质调查、地质找矿、地质科研、水文地质、工程地质勘察、岩矿鉴定与岩土测试、矿业开发及地形地质测绘、地质物化探、工程物探、环境地质调查及勘查工程施工、多种经营等为一体的综合。
离退休人员900人，下岗职工380人，职工收入普遍较低，尤其是下岗职工人均年收入仅0.80万元，经济十分困难，目前队里仍有200户职工居住在北山基地棚户区内，六、七十年代修建的土木结构、砖木结构的陈旧危房里，具有较大的安全隐患，生活环境十分恶劣。
随着社会生活水平的大幅提高，由于居住条件一直得不到改善，已严重影响到了职工的工作积极性，影响到了企业的生产和发展，因此，为了更好地发挥职工工作热情，提高企业效益，改造棚户区，改善职工居住条件和环境十分必要。
2.2.5项目的建设是是完善城市功能、促进经济发展的客观要求
目前，许多国有企业棚户区房屋结构落后，年久失修，安全隐患突出,严重影响群众生命财产安全,与城市现代化建设很不协调。
实施棚户区改造,完善配套市政设施和公共服务设施,有利于改善城市环境,集约利用土地,推进城镇化进程；
有利于更好地带动社会投资,促进居民消费,扩大社会就业,对于发展社区公共服务,加强社会管理,完善城市功能，促进经济发展，推进平安和谐社会建设都起到了积极作用。
第三章建设地址与建设条件
3.1建设地址
本项目建设用地位于xxc市北山px基地院内，位处xxc市城市规划区外。
该地块位于xxc市北端，距市中心2km，交通较为便利。
目前，该基地附近有xxc至四合乡公路及5路公交车从其旁边通过。
根据中国城市规划设计研究院2010年5月所作的《xxc市城市总体规划》（2010-2030年），明确在北山基地南侧500米有xxc北环路和xxc至昭通的高速公路通过。
据悉，xxc城市北环路实施在即，xxc市已将北山基地所在地作为重点发展的区域。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
1、地形地貌
xxc市全境海拔在1500米以上。
地形以中山为主，占全市总面积的78.9%，高山、低山分别占1.1%和3.4%，河谷平坝面积占16.4%，是scs省第二大河谷平原。
该建设场地无不良地质现象。
2、气象
xxc属于亚热带季风气候区，干湿分明，冬半年日照充足，少雨干暖；
夏半年云雨较多，气候lsyzzzz爽。
日温差大，年温差小，年均气温16℃～17℃。
xxc降雨集中，全年93％的雨量集中于夏半年。
雨季夜雨率高，夜雨量占全年雨量的75％左右。
3、水文
xxc境内河流均属金沙江水系。
主河道安宁河、界河雅砻江均为北南走向。
山溪河流呈不对称羽状东西展布。
市东南有断陷湖邛海。
沿安宁河宽谷和湖盆周围地下水丰富。
全市境内水资源总量全年为54.01亿立方米（含外来入境水，不含雅砻江过境水量），降水总量28.54亿立方米，径流量13.21亿立方米，地下水量约1亿多立方米。
水能理论蕴藏量38.44万千瓦，可开发量5.16万千瓦，已开发1.06万千瓦，占蕴藏量的2.76％，占可开发量的20．8％，可利用潜力大。
4、工程地质
本工程区域处于山地。
地表为粘土，土质为中性土壤。
结构自上而下为素填土、粘土、粉质粘土、泥岩，本工程建设地无不良地质现象。
。
5、地震灾害
xxc市属构造地震类，地震基本烈度为9度。
3.2.2外部配套条件
1、供水条件
市水厂供水管道已铺设到建设用地周围，两路进水，给水管在周边已形成环状网。
2、供电条件
本工程电源就近连接城市电网，供照明用电。
3、防洪、防潮、排涝设施条件
项目建成后，排水体制采用雨、污分流制,沿建筑设污水主干管，污水经收集后排至主干管，经埋地式污水处理装置处理达标后排入城市下水道至污水处理厂。
雨水管网按分散就近直排的原则布置。
4、交通条件
该用地地处xxc市北端，距市中心2km，交通较为便利。
第四章建设内容及规模
4.1总体规划
xx改造项目总建筑面积20000平方米，共计修建住房200套，共602人，户均面积95平方米。
建成后将为xx低收入及困难职工家庭提供基本的保障住所。
建设工程预计2011年9月底开始动工，力争2012年12月底完工并投入使用。
4.2建设内容及规模
建设内容及规模一览表
序号建设项目建设规模结构形式备注
1经济适用住房面积19307.44㎡剪力墙六层
2非经济适用住房面积582.56㎡
3物管房和会所69.4㎡
4小超市40.6㎡
5绿地率35%
6机动车位75辆
第五章工程项目设计方案
5.1项目设计概况
5.1.1工程概况
项目位于xxc市北端，px队北山基地内，交通方便，地理位置适中，选址较为理想，符合城市保障性住房建设要求。
本工程总用地面积22408㎡（50亩），总建筑面积20000㎡，住宅楼均为六层剪力墙结构，户均面积约为95㎡，共计住房200套。
5.1.2设计依据及规范、标准
（1）建设单位提供的设计委托书和设计合同；
（2）xxc市规划和建设局下发的规划设计条件通知书；
（3）建设单位提供的用地红线图；
（4）《民用建筑设计通则》GB50352-2005
（5）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）
（6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006
（7）《住宅建筑规范》GB50368-2005
（8）《屋面工程技术规范》GB50345-2004
（9）国家与地方的相关设计规范、法律、法规；
5.1.3方案指导思想
遵循人与自然有机共融，尊重和利用规划基地自然环境，以生态设计手法营建一个具有时代气息的绿色生态住宅小区，在满足使用功能的要求下，又能起到增加城市景观的效果。
根据实际需要、结合安置房建设标准，确定本项目建设的户数、面积，户型比例以求建设更加经济和合理。
5.1.4规划设计原则
1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。
从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜人居住的环境空间。
2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。
3、坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。
4、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、人防、节能、节约用地的设计原则。
5、全面贯彻适用，经济在可能条件下注意美观的建筑方针，达到设计高质量、高速度，并为施工创造有利条件。
6、满足各项设计规范前提下，考虑建筑造型及建筑特色。
7、综合考虑周围环境及地形条件，体现全新的设计理想，保持空间环境的整体性。
8、注重室内外空间环境的渗透及景观视线效果设计，结合气候特点，创造满足使用要求的建筑空间环境。
5.2总平面设计
5.2.1场地概述
规划建设用地位于xxc市北端，px队北山基地内，地势较为平坦、景观条件好、地理位置优越。
5.2.2总平面布置
本工程建筑并排布置，建筑周围设环型车道，合理解决内外交通以及满足消防要求。
建筑四周空地均作绿化用地设计。
5.2.3竖向设计
地表雨水和生活污水采用分流排放。
雨水均为暗管有组织排放，生活污水经处理后排入市政污水管。
5.2.4建筑指标
总用地面积：
容积率：
0.92
建筑密度：
16.32%
220户
5.3建筑设计
5.3.1平面设计
本工程平面设计合理、采光通风良好、功能分区明确。
建筑在地块内合理布局，建筑四周空地均作绿化用地设计，水平交通和竖向交通布置均匀合理，满足疏散要求。
5.3.2剖面设计
按设计规范及建设方要求，住宅楼为六层剪力墙结构。
5.3.3造型及立面设计
（1）建筑造型采取简洁的现代风格，外墙为虚实对比的简洁构图，在满足需要的同时形成较为亮丽的城市景观。
（2）立面设计力求突出该建筑的特点，线条明晰、简洁、色彩明快、符合城市住房建设标准。
5.4结构设计
5.4.1设计依据：
一、现行有关建筑结构设计规范，规程：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001
（2）《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001（2008年版）
（3）《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001（2006年版）
（4）《砌体结构设计规范》GB50003-2001
（5）《混凝土结构设计规范》 GBJ50010-2002
（6）《建筑地基基础设计规范》 GB5007-2002
二、抗震设防烈度：
本工程所在地地震基本烈度为9度，设计基本地震加速度为0.15g,设计地震分组为第一组。
5.4.2结构设计：
一、均布活荷载标准值：
（1）卧房、客厅、厨房 2.0KN/㎡
（2）阳台 2.5KN/㎡
（3）普通卫生间 2.0KN/㎡
（4）上人屋面2.0KN/㎡
（5）不上人屋面0.5KN/㎡
（6）消防楼梯3.5KN/㎡
二、结构选型：
本工程所有建筑均采用剪力墙结构，建筑分类二类，耐火等级为二级，防水等级住宅屋面Ⅱ级，结构设计使用年限为50年。
主要结构材料的选用：
①混凝土
基础：
C30
钢筋混凝土梁、柱、板：
②钢筋：
钢筋采用HPB235、HRB335、HRB400级钢筋。
吊环、吊钩均采用HPB235级钢筋。
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