中国房地产百强企业研究报告开发企业AllWord格式文档下载.docx
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中粮地产（集团）股份有限公司
金地（集团）股份有限公司
龙光地产股份有限公司
合生创展集团有限公司
上海实业城市开发集团有限公司
北京首都开发控股（集团）有限公司
深圳香江控股股份有限公司
华润置地有限公司
百步亭集团有限公司
中信房地产股份有限公司
广州颐和集团有限公司
远洋地产控股有限公司
深圳市富通房地产集团有限公司
雅居乐地产控股有限公司
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武汉三江航天房地产开发有限公司
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上海中房置业股份有限公司
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云南俊发房地产有限责任公司
复地（集团）股份有限公司
名流置业集团股份有限公司
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宋都房地产集团有限公司
首创置业股份有限公司
天津津滨发展股份有限公司
金融街控股股份有限公司
上海证大房地产有限公司
华夏幸福基业投资开发股份有限公司
广西东方航洋实业集团有限公司
卓越置业集团有限公司
浙江金龙房地产投资集团有限公司
荣盛房地产发展股份有限公司
三湘股份有限公司
深业集团有限公司
光耀集团
阳光100置业集团有限公司
浙江金昌房地产集团股份有限公司
北京金隅嘉业房地产开发有限公司
上海城建置业发展有限公司
方兴地产（中国）有限公司
中骏置业控股有限公司
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中国铁建房地产集团有限公司
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银亿房地产股份有限公司
东方银座集团中国有限公司
2.2百强企业整体发展特点分析
2.1.1销售业绩稳步增长，市场份额持续提高
（1）百强企业1积极调整销售策略，业绩增速领先全国
100%
80%
60%
40%
97.1%
81.9%
76.9%
43.6%
44.3%
20%
22.9%
18.3%
17.5%
12.7%
0%
8.1%
9.8%
16.1%
14.7%
10.1%
11.2%
5.3%
2008年
2009年
2010年
2011年
百强企业销售额增长率
全国商品房销售额增长率
百强企业销售面积增长率
全国商品房销售面积增长率
图1百强企业20082011年销售增长情况
2011年，在宏观调控持续深化的形势下，中国房地产百强企业展现出了较强的抗波动
能力，经营业绩再创新高：
在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额16583亿元，销售
1如无特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2012中国房地产百强企业”；
数据为“2012中国房地产
百强企业”的历年数据。
3
福星惠誉房地产有限公司
重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司
宝龙地产控股有限公司
保亿置业集团有限公司
鑫苑（中国）置业有限公司
厦门国贸地产有限公司
广州市时代地产集团有限公司
重庆光华控股（集团）有限公司
沿海绿色家园集团
奥宸地产（集团）有限公司
旭辉集团股份有限公司
浙江华都控股集团股份有限公司
中国奥园地产集团股份有限公司
同景集团
禹洲地产股份有限公司
众安房产有限公司
上海爱家集团
力高（中国）地产有限公司
协信地产控股有限公司
云南实力房地产开发经营集团有限公司
武汉地产开发投资集团有限公司
重庆长安房地产开发有限公司
方圆地产控股有限公司
上海大发房地产集团有限公司
上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司
广州百嘉信集团有限公司
面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于全国平均水平5个百分点左右，
在促进行业稳健发展、保障国民经济平稳运行方面继续发挥着重要作用。
基于对房地产市场运行趋势的准确判断，百强企业主动调整市场定位和经营模式，依托
灵活的销售策略、均衡的市场布局和多年积累的品牌效应，推动业绩较快增长。
16000
54.0%
53.1%
53.6%
14133
60.1%
70%
12000
8000
11611.3
10947.1
34.0%
41.6%
6920.9
6259.5
11575.3
10920.6
32.9%
11355
43.2%
50%
30%
4000
0
10%
万科
恒大
保利
中海
2011年上半年销售均价
2010年上半年销售额占全年比例
2011年下半年销售均价
2011年上半年销售额占全年比例
图2部分百强标杆企业2011年上半年销售占比情况
百强标杆企业顺势而为、先于市场主动调整销售策略，为保障全年业绩奠定了良好基
础。
万科、保利、恒大、中海等企业提前加大推盘力度，2011年上半年销售额占全年比重
均超过了50%，明显超过了2010年同期的水平。
其中，万科2011年上半年销售额占全年比
重较上年提高了20个百分点，较早锁定了全年的业绩增长。
百强标杆企业还积极通过价格
调整，提高项目去化率，下半年销售均价平均下调超过1000元，中海2011年下半年销售均
价更是降低了近20%，有效地促进了销售，保障了全年业绩的增长。
110%
97.3%
97.5%97.9%98.7%
90%
92.7%
96.1%
96.5%96.6%
82.1%
85.5%
84.8%86.0%
84.8%
76.5%
77.7%
78.0%
76.4%76.3%
66.7%
74.2%
69.0%
60.6%
51.8%
60.4%
200920102011200920102011200920102011200920102011
龙湖
二三线线城市销售面积占比
二三线线城市销售额占比
4
单位：
元
图3部分百强标杆企业20092011年二三线城市销售额和销售面积占比
百强企业持续加大二三线城市的布局力度和拓展步伐，成为促进其良好销售表现的重
要因素。
恒大、万科、保利、龙湖等百强企业继续加快向二三线城市拓展的步伐，在优化业
务布局的同时，为业绩的可持续增长提供了重要保障。
从销售面积来看，这4家企业2011
年二三线城市占比都达到80%以上，较上年平均提高3个百分点；
从销售额来看，二三线
城市也为这些企业贡献了大部分业绩，如万科2011年二三线城市销售额占比为78%，比上
年提高了近9个百分点，龙湖则提升了14个百分点。
二三线城市前几年拿地成本较低，而
近两年来房价上涨幅度普遍高于一线城市，为这些早期布局二三线市场的百强标杆企业提供
了较大的业绩增长空间。
在调控背景下，品牌软实力更是百强企业获取客户持久关注、保持业绩稳定的利器。
由于消费者对企业品牌的高度认同，百强企业在一线城市销售溢价高于同行，进入二三线城
市后品牌优势更加明显，特别是全国布局的百强企业，其品牌联动效应促进各地市场旺销，
如综合实力TOP10企业2011年销售面积同比增长12.5%，销售溢价水平也明显居于行业前
列，有力支撑了全年的销售表现。
（2）百强企业市场份额持续提升，内部分化更趋明显
25%
22.1%
26.9%
28.1%
18.1%
19.8%
15%
9.6%
10.2%
12.9%
14.4%
15.2%
5%
2007年
百强企业销售额市场份额
百强企业销售面积市场份额
图4百强企业20072011年市场份额及变化
百强企业行业集中度持续提高，综合实力TOP10企业领先优势显著。
百强企业2011年
的市场份额上升至28.1%，较上年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.2%，
提高0.8个百分点；
在市场调整与整合的过程中，百强企业的市场地位进一步巩固，带动行
业集中度持续提高。
而综合实力TOP10企业的销售额均值达555.2亿元，在百强企业及行
业中的领先优势仍然较为显著。
5
百强企业内部阵营间的分化继续加快。
2011年销售额在700亿以上的百强企业有5家，
较上年增加了4家。
销售额前5名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过20%，
与其它百强企业间的差距进一步扩大。
鉴于百强企业在业务模式、布局结构方面发展特点的
不同，以及土地、资金等资源分布的不均衡性加强，未来百强企业内部各梯队之间的分化将
更趋明显。
2.1.2资产增长注重质量，规模提升扩大布局
500
400
300
42.8%
37.6%
43.4%
345.8
445.0
28.7%
200
18.4%
241.1
22.4%
26.8%
100
154.3
45.2
175.2
13.5%
53.5
76.4
93.5
118.6
总资产均值
净资产均值
总资产均值增长率
净资产均值增长率
图5百强企业20072011年资产状况及变化
百强企业2011年资产规模持续增长。
总资产均值为445亿元，同比增长28.7%；
净资
产均值为118.6亿元，同比增长26.8%。
虽然总资产增速仍快于净资产，但两者的增长更趋
协调，主要是由于百强企业2011年适度控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。
百强企业规模化扩张也表现为布局城市数量的持续增加。
百强企业2011年布局的城市
数量进一步增加：
综合实力TOP10企业平均进入城市数量达40.5个，较2010年增长5.8个；
位居百强企业综合实力1130、31100位的企业平均进入城市数量分别达到24.5、13.6个，
较2010年同期也有不同程度增加。
区域布局的持续扩张一方面可以有效分散政策与经营风
险，保障企业经营业绩的稳定增长，为经营规模的扩大提供保障；
另一方面，百强企业依托
规模化经营方式，进行多区域、多城市项目的联动开发，在降低运营成本的同时获取了更多
利润增值，推动企业利润规模的较快提升。
需要注意的是，百强企业需紧密结合自身的发展战略、资源条件、管理水平等情况，确
定与企业能力相匹配的发展节奏，谨防盲目扩张规模带来的运营风险。
具有较大规模的全国
性百强企业，可以借机通过兼并收购等方式进一步做强做大；
而一些实力较强的区域性企业，
可以继续强化对现有布局城市的投入，有效提升重点区域的核心竞争力，实现规模的稳步增
6
亿元
长。
2.1.3盈利规模持续增长，高效运营保障盈利质量
（1）净利润均值突破20亿，大型企业盈利能力进一步增强
140
52.0%
132.3
120
80
38.8%
35.5%
68.1
50.1%
102.2
29.5%
26.2%20%
60
40
46.7
7.5%
50.2
20
8.9
8.2
8.4%
11.3
17.2
21.7
百强企业净利润均值
百强企业净利润均值增长率
百强企业营业收入均值
百强企业营业收入均值增长率
图6百强企业20082011年营业收入与净利润及变化
百强企业2011年的营业收入和净利润均值持续增长，盈利规模不断提升。
其中，营业
收入均值实现132.3亿元，同比增长29.5%；
净利润均值为21.7亿元，高达2008年的2.5
倍，同比增长26.2%，百强企业的整体盈利水平有了大幅提升。
其中，净利润超过10亿的
企业数量较上年增加7家，净利润超过30亿的企业数量较上年增加4家，大型企业的盈利
能力进一步增强。
（2）收益率小幅下降，企业通过改善成本管控、强化运营等举措保障盈利质量
25%
20%
19.5%
18.2%
17.7%
15%
10%
5%
0%
5.6%5.7%5.1%
8.8%
总资产收益率
净资产收益率
2009年
2010年
净利润率
销售管理财务费用率
图7百强企业20092011年盈利及费用指标均值
盈利质量方面，百强企业2011年的净资产收益率（ROE）均值为19.5%，与上年相比下降
7
8.6%
0.3个百分点。
相比之下，总资产收益率均值降幅较大，达0.6个百分点。
净资产收益率的
变化可以根据Dupont分析体系分解为净利润率、资产周转率、权益乘数来进行分析：
百强企业2011年净利润率均值为17.7%，较上年下降0.5个百分点。
净利润率的下降源
于受调控政策影响，在销售放缓和成本高企的双重压力下，房地产行业的利润增长空间被大
幅挤压：
销售压力让企业增加了更多的广告、促销投入，同时受当期结算收入增速低于当期
实际销售增速的叠加影响，2011年百强企业的销售费用率同比提升明显；
2011年的高通胀
和融资成本上升也使百强企业的管理、财务成本费用增加较快，三项费用率合计达8.8%，
较上年提高了0.4个百分点，也在一定程度上影响了企业的盈利表现。
一些企业通过强化费
用控制能力保障了利润率的增长，如保利地产通过建立科学的成本目标、核算、控制和考核
体系，并完善成本责任制度，保障其成本费用率明显低于其他房地产企业。
0.7
0.58
0.59
0.6
0.48
0.5
0.4
0.3
0.52
0.38
0.56
0.39
0.44
0.34
0.2
0.1
0.0
总资产周转率均值
存货周转率均值
存量资产周转率均值
图8百强企业20092011年运营效率指标分析
百强企业2011年的周转率均有不同程度下降：
总资产周转率均值为0.34，较上年下降
0.05；
存货周转率与存量资产周转率均值为0.44和0.48，分别降低0.12和0.11，存货转化
为现金的速度放缓，存量资产的利用效率有所降低。
百强企业整体运营效率的下滑主要源自
调控影响下存货的较快攀升。
从数据看，2011年，百强企业年末存货余额同比增长47.5%，
增幅较为明显。
尽管面临较大的去库存压力，但百强企业通过积极调整销售策略，去化水平
与行业相比仍具有明显优势：
从北京市场来看，2011年全市商品房销售套数同比下降12.7%，
而综合实力TOP10企业同期在北京市销售套数则增加13.8%，保持了相对良好的销售去化
水平。
8
2010年运营效率边界
2011年运营效率边界
35%
营业利润率
图9部分百强标杆企业2010年、2011年运营效率边界及变化
在利润率降低及去库存的双重压力下，房地产企业原有的粗放式盈利模式遭遇挑战，百
强企业也在提高销售净利率与加快资金周转的博弈中日趋分化。
传统的模式通常为牺牲一定
的周转率，通过专注高端项目或推迟土地开发进度来追求高利润率，但在政策调控影响下，
部分百强企业通过调整经营策略保障了效率的提升。
将近两年盈利能力TOP10企业作为运
营效率最高的边界，发现2011年的效率边界下移且更加陡峭，可见在经营模式向高周转化
倾斜的背景下，利润率的降低有效加快了周转率的提高，如万科、保利、恒大等标杆企业在
适度下调利润率的同时，顺势调整营销策略快速抢占市场先机，以相对较高的周转率促进了
企业盈利的提升。
另外，原本追求高品质的企业也相应采取一定策略来保障盈利。
龙湖选择
加速周转，迅速开展全国化的抢收行动来保持盈利增长；
而中海则凭借良好的品牌影响力，
通过推出更符合惜购改善型客户需求的产品，在行业中继续保持了盈利水平的领先。
2.1.4成长速度回归常态，均衡布局促进发展
（1）百强企业引领行业发展，向行业平均增速回归
9
存量资产周转率
23.8%
19.4%
26.2%
20002011年行业净利润增长率均值
百强企业销售面积均值增长率
2000-2011年行业销售面积增长率均值
图10百强企业20092011年成长性指标分析
从经营业绩的成长性来看，百强企业持续展现出较强的发展能力。
百强企业2011年房
屋销售面积增长率为11.2%，领先全国商品房销售面积增长率近6个百分点；
同期百强企业
净利润增长率为26.2%，也保持了较快的增长态势。
尽管百强企业2011年的业绩增速呈现
回落，但依然领先行业发展，可见经过长时间的积累，百强企业以较强的业务扩张能力和市
场竞争力保障了经营业绩的可持续成长。
研究组对20002011年间房地产行业的成长性指标
均值进行了分析，近十年来房地产行业的销售面积增长率和净利润增长率均值分别达到
19.4%和23.8%，而百强企业2011年已逐步放缓成长步伐并接近于行业近十多年来的平均增
速。
可见，在经历近年来的高速增长之后，百强企业的发展思路更趋理性，增长节奏更趋稳
健，正稳步向常态化发展回归。
（2）百强企业调整新开工
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