郑州房地产市场月报Word格式.docx
《郑州房地产市场月报Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州房地产市场月报Word格式.docx（26页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
将完善激励机制，加强产业集聚区招商引资考核评价，把招商引资成效作为干部任用的参考依据。
土地两年不用将收回
土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地机关同意，超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书等约定的动工建设日期1年以上、2年以下，未动工建设的闲置土地，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；
满2年的，依法收回土地使用权。
基建项目银行将贴息
2012年-2015年，我省将安排专项资金，对产业集聚区内用于基础设施的各类银行提供的基本建设项目贷款给予一定的贴息支持。
在产业集聚区工作可拿城市户口
各地将加大高端人才培养引进力度。
对在县域产业集聚区工作1年以上，愿意转为城镇户口的农民工及其家属，按照有关规定优先办理有关手续。
郑州公租房申请条件放宽
3月28日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，表示将扩大住房保障覆盖面，公共租赁住房政策适时进行调整，让更多需要住房的人可以住上公租房。
这次的政策调整分为三部分。
一是申请方式的变化，之前规定新就业职工和来郑务工人员的资格申请须由“单位集中申请”，现在调整为“单位集中申请和个人申请相结合”，符合条件而单位又没有集中申请计划的市民可以自行申请，同时原来需提供的社会保险缴纳证明改为公安部门发放的居住证，且允许申请人在实际居住地申请。
变化最大的是，把公租房申请的收入条件由原来规定的月工资低于郑州市城镇居民最低生活保障标准的5倍，根据公租房房源供应情况和申请情况，调整为低保标准的6～8倍。
除了申请方式和收入条件的变化，住房申请条件也相应做出了调整。
旧标准是新就业职工本人及其父母在本市市区范围内无自有住房且未租住公有住房，新标准则只考察个人在市区范围内有无自有住房及未租住公有住房。
【泰赢视点】：
作为住房保障体系的重要组成部分，公租房之前因为在申请方式、收入标准方面过于严格，以后随着郑州市公租房申请条件的放宽，将使更多市民的住房问题得到切实保障。
4月起，二手房交易计税价由地税局核定
3月27日从郑州市地税局获悉，4月1日起，郑州市所有交易的二手住宅，最终计税价格要由地税部门核定。
27日，郑州市政府发布了《关于加强存量房交易税收管理的通告》。
《通告》称，发生存量房交易的双方，均负有纳税义务，应按照规定依法如实申报缴纳各项税费。
据了解，所谓存量房交易，通俗讲就是二手房交易。
这些税费，具体包括营业税、个人所得税（或企业所得税）、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加等。
《通告》指出，纳税人申报的存量房交易价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权依法通过存量房交易计税价格申报评估系统对其申报的成交价格进行评估，并按照评估的价格作为计税依据，计算应纳税款。
同时规定，房产管理部门和国土资源部门负责落实“先税后证”政策。
即如果不能提供销售不动产统一发票和相关完税凭证，不准转移权属，进行过户。
酝酿、筹划了将近一年的“郑州市存量房交易计税价格申报评估系统”尘埃落定，该新规的主要目的，就是为了规避买卖双方合谋来降低、逃避税款。
客观上，也为房地产税制改革奠定了基础。
2、城市建设
郑州获准创建国家森林城市
从市林业局获悉，3月26日，国家林业局正式批复同意郑州市创建国家森林城市。
去年11月8日，在郑州都市区新型城镇化重点工作推进会上，市委、市政府提出创建国家森林城市，确定了“争三保四”的目标，即力争2013年、确保2014年创建成功。
同年12月28日，我市召开创建国家森林城市动员会，对创森工作进行广泛动员。
12月31日，市委印发了《中共郑州市委郑州市人民政府关于创建国家森林城市的决定》。
市林业局快速启动创建前期准备工作，先期成立创森工作领导小组及其办公室，着手编制创建规划。
省林业厅向国家林业局申报，短短三个月获得批准，同意我市创建国家森林城市。
据了解，近期，我市将成立创建国家森林城市领导小组及其办公室，明确分工、细化责任，加快《郑州市森林城市建设总体规划》编制，并根据规划制订创建工作方案，确保创森各项工作任务落到实处。
创建国家森林城市，是郑州市政府向市民承诺落实的“十大实事”之一，体现了市委、市政府在注重经济建设的同时，更加注重生态环境的改善，进一步提高绿化美化水平，切实改善人居环境，提升城市品位，让广大市民充分享受国土绿化带来的成果。
郑州今年试建30个新型农村社区
3月27日，郑州市政府出台《关于新型农村社区建设工作的指导意见》。
《意见》首先明确了新型农村社区建设的四条原则，即确保耕地不减少，质量不降低，粮食不减产；
不以农民放弃土地为身份转换、享受城市政策、享受城市公共服务的条件，让群众利益在新型城镇化推进中有保障、得实惠；
坚持群众自愿，以完善的规划、优美的环境、宽松的就业平台和优惠的安居政策，引导群众，发挥好人民群众的主体作用；
坚持“三化”协调发展。
按照《意见》的安排，今年，郑州市将推进30个新型农村社区试点工作，在中牟县、新郑市、新密市、荥阳市各选择1～2个镇，开展新型农村社区试点镇建设工作。
力争到2015年全市新型农村社区建设数量达到100个。
新型农村社区建设工程竣工后，各县（市）要依法办理竣工验收及竣工备案，核发房屋所有权证。
经登记，集体土地上的房屋产权依法依规进行流转。
各县（市）可采取宅基地异地置换、宅基地置换城镇公寓住房、货币置换等不同方式进行安置置换。
郑州市的新型农村社区将配建一定比例的产业用房或给村集体留用一定比例的建设用地，用于发展非农经济。
该意见提出了力争到2015年全市新型农村社区建设数量达到100个的目标，同时明确了新型农村社区建设在规划、建设、管理等方面的一些政策。
有利于充分保障农民的权益，确保其应有待遇。
郑东新区龙湖中环路破土动工计划今年年底通车
湖底隧道北环东延线将与107辅道相接
作为龙湖地区重要的环形道路，龙湖中环路被设计成全长约17公里、红线宽度55米、双向八车道，兼有机动车道、中央分隔带、非机动车道和人行道的城市主干道。
该路连接了6座跨河桥涵、两座互通式立交及森林公园隧道。
其中两个立交，即是郑州北环向东延伸后，与环道形成的两个交点。
按施工计划，通车后的北环东延线，分上下两层：
下层全程隧道，从众意西路下穿到九如东路，为快速通道；
上层为市政道路，全长约7公里，完工后将直接与107辅道相接。
届时，郑州市区又将增加一条直接出市道路。
龙湖中环路计划今年年底通车
而在中环路周边，则是集商业、居住于一体的生活居住服务环。
中环路的周边，将整个龙湖地区的低碳型复合社区串联起来。
这个区域也是郑东新区生态城市、共生城市、环形城市、新陈代谢城市等先进规划理念的集中体现。
据介绍，龙湖中环路同时也是水、电、气、暖、通讯等管线主干管的重要通道。
这些生活配套设施，也将于同期开工。
龙湖中环路计划今年年底通车。
龙湖中环的中央隔离带内，还预留了7米宽的轻轨交通位置。
龙湖中环路的建成通车，意味着又增加了一条直接出市道路，有利于提升郑州市的交通便捷性，同时随着该区域周边生活配套、轻轨的逐步落实实施，未来必将待定区域房地产市场的发展。
中原区投入8亿元实施二环十五放射
在郑州市此次“二环十五放射”道路建设中，涉及中原区的共有7条道路，分别是航海路、陇海路、中原路、郑上路、化工路、西三环和西四环。
这7条道路需要拆迁的面积达到600万平方米，拆迁、绿化、管道铺设等工程共需要投入65亿元的资金。
结合中原区的实际情况，他们率先启动了化工路、航海路、陇海路和西四环的建设工作，截至目前，已经完成了化工路和航海路的拆迁，两路都在培土和绿化，西四环已经完成70%的拆迁工作量，陇海路完成了80%的工作量。
截至目前，我们已完成了138万平方米的拆迁量，培土总面积55万立方米，绿化面积达到30万平方米。
中原区的重点工作就是中原路的施工，力争把中原路打造成“二环十五放射”道路建设高标准的典范。
根据目前的情况，在“二环十五放射”道路建设中，中原区做得相对较好。
经开区完成两个村庄拆迁投资8.2亿征地152万平
经开区“二环十五放射”工程拆迁已近尾声，绿化工程已完成3万平方米。
“二环十五放射”绿化提升和生态廊道建设涉及经开区4条道路，分别是南三环、机场高速、东南四环连线和四港联动大道，全长39公里，占地523万平方米，需要拆迁面积25万平方米，其中包括两个村庄150户拆迁。
征租地、拆迁、绿化等配套工程建设需要投入资金近16.5亿元。
截至目前，该区已投资8.2亿元，完成南三环、四港联动大道和东南四环连线征地152万平方米，完成机场高速租地162万平方米，累计完成拆迁15.74万平方米，拆迁任务基本完成。
经开区积极推进“二环十五放射”各项工作，确保4月底前完成全部绿化任务，将使经开区的城市形象和品位得到明显提升。
连东接西郑汴商圈引领新跨越
城市框架的不断拉大，势必催生新城市中心。
受郑东新区开发建设的影响，人们对未来郑州新城市中心的憧憬则更多地寄希望于郑汴商圈。
在郑州财富精英眼里，郑汴商圈以及沿线区域将是郑东新区今后长达20年的财富中转站，近几年随着有前瞻眼光的建材巨头和品牌房企的长驱直入，郑汴商圈区域形象得以快速提升，然而其真正走出价值洼地或许更需要一个足以撬动财富的阿基米德点的出现。
而管城区“新商城”规划的出台，无疑为郑汴商圈的再提升提供了这样一个阿基米德点。
作为郑州都市区“十组团”之一，“新商城”提出了“一二三四五”的发展战略。
概括来讲就是“一城、两区、三园、四核、五圈”。
其中的“五圈”就是在老城区大力发展“五大商圈”，积极扶持“紫荆商圈”、“临火车站商圈”、“航东商圈”、“郑汴商圈”和“金三角商圈”提档升级，从而不断提升商贸服务业和商圈经济的辐射力和带动力。
五大商圈以商城遗址公园为中心，合理分布在新商城组团区域内，成为老城区发展的重要载体和支撑。
至此，郑汴商圈新的发展机遇已经显现。
而随着郑州客运枢纽站、郑州高速公路物流港和投资20亿元的郑汴路商业中心项目等一批重点工程的开工建设及相继竣工，一大批现代物流企业的聚集催化下，郑汴商圈将成为经济快速发展的新亮点。
在管城回族区“十二五”规划中，郑汴商圈不仅仅只是亟待发力的“五大商圈”之一，更被定位为承东启西、连接老城区与郑东新区的“财富桥头堡”。
郑汴商圈的范围尽管不算大，但市政路网体系却异常地完备、发达。
作为连接老城区与郑东新区的重要板块，同时肩负着带动郑州东南区域崛起的使命，其重要的区位意义、便捷的交通以及厚重的商业底蕴都佐证着这里未来的发展潜力。
在新商城规划下的郑汴商圈，正在展开新一轮的发展。
郑东新区首个合村并城安置区开工建设
3月26号上午，郑东新区首个合村并城安置区--祭城南安置区开工建设。
郑东新区龙湖区域的祭城南、祭城北、柳林三个安置区为合村并城试点项目，计划安置祭城路办事处和龙源办事处15个行政村、35个自然村的2.3万名群众，计划建设安置房面积184万平方米，总投资近60亿元。
本次开工的祭城南安置区将安置花沟王、弓庄、魏庄、花胡庄、八里庙、陈岗等6个行政村的7800多名群众，建设安置房面积64万平方米，总投资20亿元。
据介绍，下一步，祭城北安置区、柳林安置区也将陆续开工建设，三个安置区计划2014年全部完工并交付使用。
祭城南安置区开工建设，标志着郑东新区合村并城建设正式拉开序幕，龙湖区群众安置工作进入实质性阶段。
浙江绿城集团在中原区投资40亿元
本届投洽会，省会郑州收获颇丰。
23日，郑州市共签约了33个项目，投资总额340.9亿元人民币。
本次签约的郑州项目包括二七区刘寨城中村改造项目、惠济区毛庄村改造项目、祭城镇魏庄项目、贾寨村城中村改造项目、一中中学分校项目、商城遗址改造项目等21个项目，共计金额581.91亿元。
其中，签约金额290.71亿元，意向签约金额291.2亿元。
招商会现场签约的项目有14个，金额482.43亿元。
据介绍，郑州此次签约项目有三个特点。
一是项目投资规模大，质量高。
如世界500强瑞士ABB集团与郑州铭电子科技有限公司合作的低压电器研发基地项目，投资1.6亿美元；
浙江绿城集团在中原区投资绿城·
绿园项目，投资40亿元人民币。
二是项目投资领域广，产业特色突出。
签约项目涉及基础设施、现代物流、高新技术、装备制造、汽车及零部件、有色金属、食品等多个领域和行业。
三是项目投资知名企业多、跨国公司多。
本届洽谈会签约项目中世界500强企业有：
瑞士ABB集团、麦德龙、香港华润、泰国正大、欧凯龙、圣戈班;
国内500强企业有：
王府井百货、上海联华超市、居然之家;
行内知名企业有：
中国镍资源控股、上海宇培集团等。
二、郑州土地市场分析
1、郑州土地供应分析
3月份郑州市土地供应情况一览表
宗地编号
位置
所在区域
使用权面积（㎡）
土地用途
容积率
出让年限（年）
起始价（万元）
竞买保证金（万元）
郑政出[2012]19号
桐柏路西、冉屯北路北
中原区
25866.41
其他普通商品住房用地
1-5
70
11387
6000
郑政出[2012]20号
冉屯路北、董寨路东
5512.76
1-1.7
1823
1000
郑政出[2012]21号
冉屯里南、朱庄大街西
8966.84
商务金融用地
<
6.5
40
5039
2600
郑政出[2012]22号
朱庄里北、朱庄大街西
34027.9
其他普通商品住房用地
1-5.5
16174
8100
郑政出[2012]23号
西部北街东、煤仓街北
24799.79
1-5.2
11835
郑政出[2012]17号
清华园路东、新城路南
惠济区
128943.01
1-2.5
33610
17000
郑政出[2012]18号
清华园路东、开元路南
44694.35
11133
郑政出[2012]11号
长江路南、开发路东
二七区
29946.83
1-4
11832
郑政出[2012]12号
郑航北路南、开发路东
9347.55
>
2.3
3177
1600
郑政出[2012]13号
碧云路东、赣江路南
5512.36
1-1.5
1608
850
郑政出[2012]14号
京广南路东、长江路南
104714.63
46640
23400
郑政出[2012]15号
开发路东、郑航北路北
6951.81
1-2.8
2476
1300
郑政出[2012]16号
京广南路西、郑航北路北
17263.71
4.5
8403
4300
从供应土地的用途来看，3月份郑州市供应的土地主要有住宅用地和商务金融用地，其中住宅用地供应10宗，累计供应达616.52亩，占总供应量的92%；
商务金融用地供应3宗，累计供应达53.37亩，占总供应量的8%。
3月份郑州市供应地块13宗，总供应面积达669.89亩，分别是位于二七区的住宅用地4宗，商务金融用地2宗，供应面积达260.63亩，占总供应量的39%；
位于惠济区的住宅用地2宗，供应面积达260.48亩，占总供应量的39%；
位于中原区的住宅用地4宗，商务金融用地1宗，供应面积达148.78亩，占总供应量的22%。
2月份土地供应大幅上涨，3月郑州市土地供应量继续呈回暖态势，环比上涨幅度较大，土地供应13宗，约44.7万平米。
从土地供应区域来看，本月供应的土地集中在二七区和惠济区，主要分布在中原区朱屯、惠济区毛庄及二七区高寨三个城中村改造地块，其中惠济区供应总数少但体量相对较大。
基本无其他地块推出，这主要受市场低迷等因素的直接影响。
同时由于本月出让的地块位置相对较偏，区域发展有待进一步改善。
2、郑州土地成交分析
3月份郑州市土地成交一览表
土地位置
土地面积（亩）
成交金额（万元）
竞得人
庆丰街东、赵庄街北
15.504
4472
郑州尚锦房地产开发有限公司
淮河路南、大学路东
15.237
5430
大学路西、赵庄街南
27.336
11212
经开第九大街东、经北二路北
经开区
31.7955
郑州东业冠达房地产开发有限公司
桐柏路西、洛河路北
0.672
117.3597
郑州众兴置业有限公司
陇海路北、华山路西
1.7925
科教用地
50
75.5996
中国石油化工股份有限公司华北分公司
经开第四大街西、经北二路北
14.961
机关团体用地
866.77
郑州市职业介绍中心
经开第八大街西、南三环北、第六大街东、经南五路南
392.16
工业用地
7028
广州风神汽车有限公司郑州分公司
经开第十八大街西、南三环南
62.3415
1596
河南恒基光电有限公司
经南三路南、经南四路北、经开第九大街东
264.3735
6768
郑州煤矿机械集团股份有限公司
从成交土地的用途来看，3月份郑州市成交的土地主要有工业用地、住宅用地、机关团体用地及科教用地，其中工业用地成交3幅，占地面积达718.88亩，占总成交面积的87%；
住宅用地成交5幅，累计成交约90.54亩，占总成交量的11%；
机关团体用地成交1幅，约14.96亩，占总成交量的1.8%；
科教用地成交1幅，约1.79亩，占总成交的0.2%。
从成交土地所在的区域来看，3月成交地块主要分布在经开区、二七区和中原区，其中经开区成交量最大达765.63亩，占成交量的92.7%，成交的5宗土地中有3宗工业用地，1宗机关团体用地，1宗住宅用地；
其次是二七区成交量达58.08亩，占成交量的7%，成交的3宗地块均是住宅用地；
中原区土地成交量仅有2.46亩，占总成交量的0.3%，住宅用地及科教用地各成交1宗。
3月郑州市成交地块共计10宗，环比下降幅度明显。
主要集中在二七区和经开区，以普通商品住房用地为主，多为城中村改造用地。
本月成交的5宗住宅用地中，以二七区所占比例最大，均由郑州尚锦房地产开发有限公司以挂牌方式取得，为升龙国际中心项目后续用地。
其中成交单价最高的是位于大学路西、赵庄街南的地块，土地成交单价410.16万元/亩，位于淮河路南、大学路东和庆丰街东、赵庄街北的两个地块成交均价分别为356.37万元/亩、288.44万元/亩。
小结：
3月份郑州市土地供应主要集中在二七区和惠济区，住宅用地主要分布在中原区朱屯、惠济区毛庄及二七区高寨三个城中村改造地块，其中惠济区供应总数少但体量相对较大。
本月成交地块中住宅用地主要为项目后续用地，成交单价相对较低，已成交地块主要是二七区升龙国际中心项目后续3个地块土地证的获取，分别位于二七区大学路、淮河路区域内。
由于市场尚未真正回暖，影响开发商拿地热情，同时政府也加大保障房建设，当前市场主要以消化存量房为主，开发商拿地热情不高，预计接下来几个月土地市场依旧冷清，成交地块仍将以城中村改造用地为主。
三、郑州房地产市场分析
1、商品房市场
（一）市场综述
3月份，郑州市商品房呈现出“量价齐升”的现象，市场呈现出供不应求的局面，供求比为0.69:
1，实际市场主要以消化市场存量为主，由于各项目推出多重优惠及打折，本月销售量大幅增加，回暖现象明显。
随着首套房贷利率全面调至基准，及3月份春季房展会的频繁举办，郑州市商品房房价开始呈现出回暖的迹象。
前两个月由于受春节及天气等因素影响，市场较冷。
到了3月份，为了迎接“金三银四”的传统销售旺季，开放商采取“以价换量”销售模式，注重促销方式的多样化，由此楼市价格战升级，使市场刚需得到有效释放，商品房销售量和价格环比上涨，市场回暖趋势明显，使得整体市场呈现出“量价齐升”的发展态势。
本月成交量大幅攀升，预计接下来市场将进入新盘推售高峰期，预售量明显增加，非住宅物业也将逐渐增加。
（二）供应量分析
3月份，郑州市商品房市场供应量为53.43万平方米，环比上涨415.73%，同比上涨3.61%。
本月商品房市场新增供应量较大，一方面是市场拉动，市场上刚性需求的不断释放在拉动着开发商的积极性；
另一方面是受政策的影响，首套房贷利率调整，加上3月份郑州集中举办房展会的影响，及政府保障性住房建设的加快，也促进了房地产开发投资的高增长，这些综合因素促使本月商品房供应量出现剧增的现象。
本月新增供应量主要集中在二七区和郑东新区，其中二七区商品房供应量达到21.37万平方米，区域内“德润·
黄金海岸”项目是主力供应楼盘，本月投放量达4.7万平方米，占供应量的21.99%；
其次是郑东新区以20.42万平方米位居第二，其中永威·
翡翠城项目在本月获得预售许可证，投放量高达14.94万平方米，占总供应量的73.16%。
（三）成交量分析
3月，郑州市商品房的成交量为77.13万平方米，环比上涨94.82%，同比上涨54.17%。
受住宅成交量大幅上涨的影响，本月郑州市商品房成交量环比大幅上涨，同比也呈明显上涨态势。
前两月受春节及天气等因素影响，市场较低迷。
在楼市调控依然从严、库存高企、房企资金吃紧的背景下，降价促销、“以价换量”是房企的首要任务。
为了尽快回笼资金，开发商加大促销力度，在本月推出了众多优惠措施及活动，以便增加成交量。
刚
升级会员 