五月份佛山市场分析Word文件下载.docx

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高明区竭制开发商囤积土地

高明区国土局最新公布，高明中心城区闲置商住用地达1000多亩，目前国土局已发表公告，若年底不动工，土地将被回收。

高达1000亩的闲置土地集中在高明中心城区（荷城区），以平均2.2的容积率计算，未来将有近146.5㎡商品房推出，以户均130㎡计算，总户数约达11000套，预期到2008年下半年，高明商品房供应将迎来一个集中放量的时期，根据目前高明区的楼价及成交分析预估，未来高明的市场竞争将进入白热化，价格估计不可能出现大幅拉升之现象。

发改委报告：

90平米以下住宅投资仅占17.2%%

28日，国家发改委发布今年1月到4月房地产市场运行情况报告。

报告称，今年1到4月份，我国房地产开发结构有所改善，但90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，住房供应结构调整任务仍十分艰巨。

90平方米以下普通商品房投资尽管结构有所改善，但整体住房供应结构调整任务依然艰巨，预示中央政府在今年的夏半年将极有可能加大对该指标的落实执行，也不排除下半年会出台相关的补充条款。

经适房地块下半年推出

关于经济适用房、廉租住房和限价房的具体建设规划，市国土局正在会同市建设局、市规划局等协商制定，预计今年下半年开始将逐量推出此类政策性用地，大致禅城区的汾江路沿线、张槎，南海区的平洲、罗村等地，将是政策性住房用地较集中推出的区域。

今年佛山的经济适用房、廉租住房及限价房建设规划将进入真正的落实期，张槎、平洲、罗村，以往一直作为禅桂中心的补充，下半年将随土地放量而逐渐被市场所关注，结合目前即将完善的交通路网，未来将发展成为新禅桂中心的重要组成部分。

3. 

城市建设

《佛山市城市快速轨道交通线网规划》推荐方案出台

为了推进广佛城市整体化进程，建设跨区域的轨道交通，并建设起联系“2+5”组团城市的轨道线网，使组团间的联系更紧密，交通更方便快捷，市政府决定组织编制《佛山市城市快速轨道交通线网规划》。

作为继佛山一环后，佛山城市发展概念规划及建设“2+5”组团城市战略构想的另一重要规划市政工程，将肩负起引导大佛山城市发展方向逐步实现城市总体规划确定重大目标。

广佛地铁启航，广佛一体化加速

佛山将加强“以广佛地铁为重点的城市基础设施建设”、“要创新投融资体制，充分利用国内外资源，全力推进广佛地铁工程建设，力争今年尽早全面动工。

广佛地铁等佛山项目已被列入省“十一五”规划重点项目，广佛地铁线将在2010年建成。

广佛地铁的加速建设，广佛一体化的不断体现，佛山将继续发展广佛地铁的“地铁+地产”和“边动工建设边招商”的运作模式。

《佛山市城市快速轨道交通线网规划》征求意见，广佛线在内的四条骨干线将优先建设

《佛山市城市快速轨道交通线网规划》已于近日编制完成，近期将积极规划建设连通广佛的1、2、3、6号线，优先考虑区域轨道交通，以及中心组团和大良容桂之间的交通联系。

优先建设连通广佛在内的四条交通线，足以显示佛山政府对广佛一体化建设的决心。

投资四千万，扮靓佛陈路

佛陈路政治改造工程计划投资4000万，工程7月中下旬开展，计划年底前完工，未来将打造成为佛山“十里道化乡”，为佛山市最长的绿化示范大道。

佛陈路作为连接顺德陈村与襌城城南的重要干道，本次改造工程的开展，预示陈村的城市规划正式步入整体化，未来的发展方向将有可能偏向襌城发展，作为继乐从后另一个值得关注的新兴板块。

千灯湖金融商务区呼之欲出

在南海区政府的规划中，千灯湖区域将打造成为广佛地区后援金融产业集群，未来南海城市发展的新引擎，开发金融商务区既是南海谋求中心城区北延的重要步骤，也是未来大中心城区的“南极”，金融服务业作为城市经济的一种高级形态，将成为南海区第三产业的龙头。

千灯湖板块的重新定位为南海金融商务区，其价值已在上周的土地拍卖会上得以初步的体现，目前南海正处于第二产业向第三产业转向的起步阶段，千灯湖板块作为其产业转向建设的重中之重，必将引导千灯湖板块的土地价值继续向上攀升。

重点调整“季华岭南”两路沿线

从今年4月初开始，重点调整的区域为季华路沿线、岭南大道沿线，预计下个月底完成。

为加强修编后的控规的可操作性，使之更好的指导具体的城市建设，修编小组已经征询了相关部门、镇街意见，并召开了专家评审会上，把具体意见向设计单位反映，以便设计单位深化方案。

季华路及岭南大道作为禅城城南板块两条最主要的交通干道，是佛山市容市貌的象征，将代表佛山的城市形象，目前该道路即将进入重点调整阶段，其规划设计将直接体现佛山未来的城市发展。

二、发展商动态

发展商

发展动态/营销活动

简评

碧桂园

碧桂园跻身中国最有价值品牌榜，位居第34

随着碧桂园集团在香港上市，融资成功后，碧桂园品牌的推广即将进入全国化发展阶段，在全国各地大力发展房地产项目，“碧桂园模式”的发展也正向全国化进军。

华南保利集团

（保利水城）

5月30日，保利水城全球同步招商启动仪式在广州香隔里拉大酒店隆重举行，吉之岛等百余家知名品牌商家及佛山市、南海区政府相关部门领导出席活动，以此宣布保利水城踏出迈向经营的第一步

尽管此前保利地产开发商业项目相对并不多见，但此番一举以“地产大鳄联手百货巨头”开辟商业市场的模式，给佛山区内以往的大型商业项目好好地上了一课

（一号公馆）

6月2日正式接受诚意登记，尽管当天天气欠佳，但现场人流充足，目前统一口径售价6500-15000

在千灯湖海七路海八路地块拍出后立即推出市场，有意借海七路地块高价拍出之利好入市，作为拍地后首个新盘，保利公馆的价格将成桂城乃至禅桂中心的楼价风向标

三、 

土地市场

土地供应计划

佛山今年新推商住用地635公顷

今年，全市将有635公顷商住用地供应（不包括工业用地、教育用地等），这相对于去年有近27%的增长，而且将增加经济适用房、廉租房、限价房等政策性住房地块的供应，对新推地块90平方米以下住房建设比例的要求也将更高，以逐步调整佛山楼市产品结构。

今年全年的土地放量相对往年将出现明显增长，当中计划将增加经济适用房、廉租房及限价房的地块放量将增加，90平方以下的普通住房开发将逐渐增多，可直接理解为佛山政府有意通过土地（尤为双限地块）放量平抑近段时间楼价的过热增长，以达到一箭双雕的效果。

南海区用地指标最多

在今年全市的商住用地指标中，南海区最多，有200多公顷，约占总量三分之一的比例。

其中，桂城仍是南海区今年的推地重点，千灯湖板块和桂城东区域都还有较多优质地块相继面市，在打造广佛RBD的规划指引之下，桂城地块价值上涨更快；

受到佛山“一环”的带动，大沥和狮山也成为土地交易市场热门镇区。

今年南海土地放量将以桂城为主，大沥狮山为辅，重点规划建设“广佛RBD新城”，在千灯湖片区规划为重点金融商务区的利好支持下，预期今年下半年，千灯湖及桂城东的土地价值还将有更进一步的提升，南海中心城区的土地价值将逐渐得以体现。

佛山市近期出让计划

计划方式

地块名称

土地用途

占地面积

总建面积

容积率

底价

拍卖出让

南海桂城海八路91街区（011地块）

住宅兼容商业

157199

392997.5

2.5

6.84亿

南海桂城海七路57\58街区（012地块）

64465

148269.5

2.3

2.9亿

南海区大沥镇体育中心区西侧地段

75915

182196

2.4

——

挂牌

顺德勒流伦桂路珠二环路交叉处E号地块

164644.54

493933.62

≤3.0

20500

挂牌

顺德区北滘镇五长沙商住地块A、B、C

305543.73

A、B:

1.5-2.0

C:

1.5-2.1

72720

顺德伦教广珠公路东（顺德立交桥北）地块

商业

8000

16000

≤2.0

1680

（数据来源：

市国土资源局） 

（面积单位：

平方米，价格单位：

万元。

下同）

⏹ 

南海土地市场明显，桂城千灯湖板块两大优质地块推出，必定引起各大品牌开发商的密切关注，当中海七路57\58街区地块必定成为争夺的热点，另外海八路91街区地块由于临近千灯湖及广佛地铁，尽管目前区位环境较为一般，但日后的发展前景广阔，也将成为各大品牌开发商争夺的另一热点，预测011楼面地价在2800元/㎡，012地块楼面地价在3800元/㎡左右。

顺德，3大地快接连推出，当中以北窖五长沙商住地块最引为关注，占地30万㎡，起拍价7.272亿创下顺德以往土地拍卖之最，两大商住地块推出，必将引来各大品牌开发所关注，同时也预示顺德即将步入品牌规模大盘时代。

佛山市近期交易土地

交易

方式

占地面积（M2）

总建面积（M2）

底价（万元）

成交价（万元）

楼面地价（元/M2）

用地单位

拍卖

南海狮山南海软件园

城镇混合住宅

103903

114293

1.10

9351

12250

1071

时代地产

佛山市南海区九江镇新堤西路上西贤和地段

118475.8

272494.34

15105.6645

30200

1108.2799

桂城千灯湖海七路地块

住宅兼商

64465.5

148270.65

2.30

29000

95200

5907

广东创鸿

桂城千灯湖海八路地块

157199.20

361558.16

68400

139500

3549

广东鸿荣源

狮山南海软件园地块拍卖会上，广州时代地产经过60多轮的举牌，终于以1.225亿成功挫败另一开发商中南恒展集团，成功竞得该地块，而本次推出的南海软件园林地块其实在此前已2次流拍，本次时代地产强势竞得，表明时代地产十分看好佛山，尤其是南海西部板块的未来发展。

九江镇的临江地块拍卖会上，吸引了广州珠江地产及南海中南衡展地产等6家开发商前来竞逐，最后由本地私人老板以3.02亿成功竞得，结合上周广州时代地产在南海狮山竞争得的软件地块，近段时间，随着佛山交通建设不断完善，品牌开发商土地争夺已由中心城区逐渐向镇街转向，当中尤其资源条件较为优越的地块更受各大开发商所关注。

千灯湖地块楼面地价5907元/㎡，每亩单价进1000万元，佛山新地王地价已向广州珠江新城看齐，该楼面地价可谓颠覆市场，目前桂城在售商品房的均价尚在5000-5500元/㎡左右，而该地块预期未来售价将在15000-18000元/㎡左右，差价在10000元以上，其市场承接力将面临非常严峻的考验，另外该地块未来的建筑规划设计也必纳入研究重点。

据目前的市场情况分析，佛山的楼价存在泡沫，目前许多客户已随着地价的不断攀升而逐渐偏向麻木，预期也许会出现少部分恐慌性购买或许是“有价无市”之现象。

四、 

新盘动态

区域板块

楼盘名称

位置

新推组团

推售时间

推货量

户型面积

价格

（元/平方米）

装修

标准

亚艺

汇银奥园

禅城区湖景路

"

领御"

组团

2007年5月19日

170

117㎡三房、113-135㎡三房

146㎡四房、195-225㎡复式

6800

毛坯

魁奇

丽日玫瑰名城

禅城区魁奇路

10座

70

152-155㎡四房二厅

177㎡五房二厅

6500

桂城东

南海颐景园

南海桂城东

二期听弦苑

2007年6月

300套

80-130㎡二房及三房为主

5100-5300

天湖郦都

禅城亚艺板块

二期商铺

2007年5月26日

＿

25000

千灯湖

保利一号公馆

南海桂城千灯湖

全新一期

6月份

640套

218-280平方四房

6500-15000

五、 

良桂重点楼盘扫描

五月份顺德良桂在售项目共46个，其中万科新城湾畔、海伦堡为新盘面世，、嘉信城市花园三期新推誉峰组团为旧盘新推项目。

五月份楼市整体水平稳步发展，楼市整体均价在4300—4500之间，较去年同期增长约16.3%，环比少幅增长。

另外，新推货量市场反应良好，市场消化潜力巨大。

五月份良桂重点项目销售情况

项目名称

物业类型

销售均价

在售户型

销售情况

西山上筑

11层和17层小高层

4400元/㎡

115－125㎡和95－110㎡三房单位

开卖至今已售出65%的单位

君御花园

17层小高层

高层

4200元/㎡

81-124㎡三房80%，114-148㎡四房20%

81-124㎡三房80%

114-148㎡四房70%

纯水岸名宅

11-12层小高层洋房

剩余少量的首层、二层的三房，以及非望江的四房大单位

销售率约80%

明日华府

10-18层小高层，高层洋房

4300元/㎡

142㎡，100㎡三房单位

仅剩少量余货，预计今年9月推出二期单位

凯利山庄

联排别墅、独立别墅

联排别墅：

6500元/㎡，独栋别墅8500元/㎡

302㎡联排别墅，310-670㎡独立别墅

整体销售率约65%

尚都豪庭

13层小高层

3900元/㎡（带500元装修）

现主推低层及高层单元，总体销售近60%

文海花园

9层小高层，16层小高层

90-100㎡三房，100-110㎡四房

所推货量近70%，中小户型基本售罄，剩余部分二层及顶层的单位。

名尚轩

9层小高层

3600元/㎡

80-85㎡三房，95-96㎡三房，107-112㎡四房20%

整体销售约30%

活力盈居

17层小高层，18层小高层

3400元/㎡

一期整体销售约70%

，中小户型基本售完，剩余100以上三房销售较缓慢

一期整体销售约70%，中小户型基本售完，剩余100以上三房销售较缓慢

新东方花园

15-16层小高层

3200元/㎡

一、二期基本售罄、三期销售

一、二期基本售罄、三期销售剩少量余货

华夏新城

高层洋房单位

3800元/㎡

一、二期所推货量销售近90%以上，二期二区1-5#楼暂未推出，现登记认购客户资料，开售时间及价格未定

一、二期所推货量销售近90%以上，二期二区1-5#楼暂未推出

本月良桂市场供应量较少，新推货量不多，以消化前阶段推出货量为主，均价涨幅不大，市场反应较为平静。

五月新货推售项目

项目地点

项目总体规模

开盘时间

首推货量

开售价格

海伦堡

容奇大道中169号

占地：

2万㎡，总建：

9万㎡

15层小高层

2007-5-19

242套

嘉信城市花园誉峰组团

顺德大良新区祥和路与

碧水路交汇处

61869㎡，总建：

246797㎡

25层高层

2007-5-1

4500-5000元/㎡

万科新城湾畔

大良新城区德胜路

69,877㎡，总建170,734㎡

18层小高层

2007-5-12

156套

7200元/平方米

新盘推售情况

海伦堡销售现场：

项目开盘当天到场人数较多，呈现热销状态，客户多为容桂周边居民，年龄在30~50岁之间。

开盘采用先到先得的人筹方式，但从销控上分析，部分路边单位价格过高，销售存在较大问题，销售均价3400元/㎡，开盘销售率仅为25%，销售情况总体并不十分理想。

主推户型为：

93-110㎡三房单位

万科·

新城湾畔销售现场：

项目首推单位共156套，开盘后短短2小时就已被认购90套，当天成交120套，剩余少量底层望园景单位，以及7栋01单位，销售速度乐观，销售率约为77%，开盘销售均价7200元/㎡。

另外客户来源以大良、容桂高端客户为主。

150㎡以上大户型面积单位，其中有主力集中在168㎡四房单位，共148套。

嘉信城市花园誉峰组团销售现场：

项目本期所推单位为中心组团23、25栋，蓄客时间较长，于06年年底进行咨询，07年3月1日人筹。

项目推出当天随即售罄，销售率100%。

另外，项目加推中心组团26-28栋单位，现场立即进行咨询登记。

110㎡三房单位84套，180四房单位42套，190㎡五房单位42套，产品面积区间呈两段分化现象明显。