房地产开发经营与管理Word格式.docx
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间接投资有：
投资房地产企业股票或债券；
投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好，类型有权益性、抵押型、混合型；
购买住房抵押支持证券。
房地产投资之利：
相对较高的收益水平；
易于获得金融机构的支持；
能抵消通货膨胀的影响，房地产价格年平均上涨率是同期年通货膨胀率的2倍；
提高投资者的资信等级。
房地产投资之弊：
变现性差；
投资数额巨大；
投资回收周期长；
需要专门知识和经验。
6、风险是获得预期收益可能性的大小。
风险涉及变动和可能性。
变动通常用标准差来表示，标准差越小，投资风险也越小。
房地产投资的风险主要体现在：
投入资金的安全性；
期望收益的可靠性；
投资项目的变现性；
资产管理的复杂性。
系统风险有：
通货膨胀风险；
市场供求风险；
周期风险，美国周期大约18-20年，香港7-8年，日本为7年；
变现风险；
利率风险；
政策风险；
政治风险；
或然损失风险。
个别风险有：
收益现金流风险；
未来运营费用风险；
资本价值风险；
比较风险（机会成本）；
时间风险（选择时机）；
持有期风险；
投资者投资决策取决于对未来投资收益的预期或期望。
风险尽可能规避、控制和转移。
房地产的租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等估计都会受各种风险因素的影响而存在一定的变动范围。
7、投资组合的目标就是寻找一个固定的预期收益率下使风险最小或是在一个预设或接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
资本资产定价模型：
项目要求的收益率＝无风险报酬率＋项目的β×
（市场平均报酬率－无风险报酬率）
第二章房地产市场及其运行规律
1、房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。
2、房地产市场的运行环境：
社会环境；
政治环境；
经济环境；
金融环境；
房地产法律制度环境；
技术环境、资源环境、国际环境。
影响房地产市场发展的社会经济因素：
社会因素；
经济因素；
政策因素。
影响房地产市场转变的社会经济力量：
金融业的发展；
信息通讯技术水平的提高；
生产和工作方式的转变；
人文环境的变化；
自然环境的变化；
政治制度的变迁。
房地产市场的参与者：
土地所有者或当前的土地使用者；
开发商；
政府及政府机构；
金融机构；
建筑承包商；
专业顾问（建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人；
律师）；
消费者或买家。
3、房地产市场结构：
总量结构；
区域结构；
产品结构；
供求结构；
投资结构。
房地产市场细分的标准有：
地域范围；
房地产用途；
存量增量，一级市场指的是土地使用权出让市场，二级市场指的是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场指的是存量房地产交易市场；
交易形式，买卖、租赁、抵押等子市场存在于新建和存量市场中，存量市场还有一个保险子市场；
目标市场。
五种标准划分方式相互叠加得到更细的市场。
房地产市场的供给指标：
①存量，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。
②新竣工量，按照设计要求已全部完工，达到入住条和使用条件，经验收鉴定合格的建筑面积。
③灭失量④空置量，不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套设施、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
⑤空置率，报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
⑥可供租售量，可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量。
一般情况下，某时点的空置量大于可供销售量⑦房屋施工面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积，本期开工又竣工及又停建缓建的房屋面积也包括在施工面积中。
⑧房屋新开工面积⑨平均建设周期，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积（量）。
⑩竣工房屋价值。
房地产市场的需求指标：
国内生产总值；
人口数；
城市家庭人口；
就业人员数量；
就业分布；
城镇登记失业率；
城市家庭可支配收入；
城市家庭总支出；
房屋空间使用数量；
商品零售价格指数；
城市居民消费价格指数。
房地产市场交易指标：
销售量；
出租量；
吸纳量，吸纳量=销售和出租房屋的数量之和；
吸纳率，吸纳率=吸纳量/同期可供租售量；
吸纳同期，吸纳率的倒数；
预售面积；
房地产价格指数；
房地产价格；
房地产租金。
4、房地产市场供给特点是在短期很难有较大的增减，因此在短期内供给缺乏弹性，供给主体间的竞争不充分不广泛。
房地产市场需求特点是具有广泛性和多样性，同时开支巨大。
房地产市场交易特点是要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间较长，交易费用通常比较多房地产市场价格的特点与所处的位置关系极大，其次总体呈向上波动的趋势，同时也受交易主体个别因素的影响。
以上是房地产市场的四个特征，但对于某一个国家或地区的房地产市场还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定
房地产市场的功能：
配置存量房地产资源和利益；
显示房地产市场需求的变化，引起需求变化的原因有未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化；
指导供给以适应需求的变化，房地产市场供给变化的原因有建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。
房地产市场供给变化需要一定的时间才能完成，对市场供给和需求的有效调节还要假设有一个完全的资本市场存在，但由于房地产市场的不完全性，不可能短期内达到市场供需平衡；
指导政府制订科学的土地供给计划；
引导需求适应供给条件的变化。
5、由于房地产兼有消费品和投资品的双重特征，房地产市场存在有房地产空间市场和房地产资产市场两个层面。
空间市场上需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。
资产市场是被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益（租金和转售时的增值收益），其新增供给的来源是新建的建筑物。
房地产空间市场和房地产资产市场的关系：
空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求，同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。
房地产市场存在着一个均衡状态，此时，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同，新增量与折旧量相等，房地产资产存量保持不变。
但这均衡状态是转瞬即逝的，市场大部分时间是处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。
6、房地产市场周期循环的原因：
供需因素的影响；
市场信息不充分；
生产者和消费者心理因素的影响；
政策因素的影响；
政治冲击；
制度因素的影响；
生产时间落差；
季节性调整和总体经济形势。
传统房地产周期理论：
房地产市场经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。
但由于经济扩张与创造就业已不再是线性关系、就业机会增加与空间需求不再同比增长、经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加。
因此强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅仅是利用过去作预测。
无论是供给短缺还是过剩，还是需求超过或少于现存供给数量，市场机制都在市场周期运动中找到一个供需平衡点（从供给角度来看，允许有一定数量的空置），
房地产市场的自然周期有四个阶段：
第一阶段是市场周期谷底；
第二阶段是增长超过平衡点；
第三阶段始于供求转折点；
第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时，供给高增长，需求低增长或负增长。
房地产市场的投资周期，由于房地产市场信息不完全，致使典型的资本市场投资者很难及时准确把握房地产市场，因此形成房地产市场的投资周期。
第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。
第二阶段，投资者小心翼翼回到房地产市场上来，第三阶段，投资者继续赎买存量房地产并继续开发新项目。
投资周期在第一阶段和第二阶段初期是滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则是超前于市场自然周期的变化。
7、房地产泡沫的由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产泡沫是一种价格现象，特别是投机性因素使用的结果。
房地产泡沫成因有：
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础；
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
过度开发的原因是：
开发商对市场预测的偏差；
开发商之间的博弈和非理性行为；
开发资金的易得性。
过度开发反映了市场上的供求关系，泡沫则是反映了市场价格与实际价值之间的关系。
投机性泡沫往往在周期循环的上升阶段，过度开发一般在于循环的下降阶段。
如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，而过度开发不一定是由泡沫引起的。
过度开发往往是投资者为了获得长期利益而泡沫是市场参与者对短期资本收益的追逐。
房地产泡沫的衡量：
实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产价格指数/居民消费价格指数、房价收入比、个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率、房地产投资需求/房地产使用需求等指标。
8、政府干预房地产市场的原则：
目标确定性，使存量房地产资源得到最有效的使用，保证为各类生产生活需要提供适当的入住与使用空间，引导新建项目的位置的选择，满足特殊群体的需要；
政策的连续性与协调性；
政策的针对性和导向性；
政策的公平性和效率。
宏观调控房地产市场的手段：
土地供应政策；
金融政策；
住房政策；
城市规划；
地价政策；
税收政策；
租金控制。
规范房地产市场行为的措施：
健全市场准入制度；
推动行业诚信体系建设；
规范交易程序；
加强产权管理。
第三章房地产开发程序
1、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动，多种资源有：
土地、建筑材料、基础设施、公共配套设施、资金、劳动力和专业人员的经验。
房地产开发程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地、规划设计与方案报批；
签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。
可以划分为四个阶段：
投资机会选择与决策分析；
前期工作；
建设阶段和租售阶段。
投资机会选择包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
投资决策分析包括市场分析和项目财务评价两部分工作。
前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格或租金水平。
后者根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。
通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。
2、获取土地的途径有：
土地使用权出让，可以招标出让、拍卖出让、挂牌出让、协议出让等形式，对于商业旅游娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用前三种形式；
土地使用权划拨。
对于城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及经济适用房和廉租住房用地可以划拨；
原有划拨土地上存量房地产土地使用权转让；
与当前土地使用者合作。
出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
《规划设计条件通知》及附图或《审定设计方案通知书》及附图，是国有土地使用权出让合同的重要附件。
3、房地产开发前期的规划管理主要体现在：
开发项目选址、定点审批阶段；
申请《建设用地规划许可证》；
规划设计条件审批阶段；
设计方案审批阶段，不少于2个方案设计；
申请《建设工程规划许可证》阶段。
建设工程招标方式有公开招标和邀请招标。
进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构要发布招标公告，公开招标的时间长工作量大费用较高。
邀请招标中被邀请的承包商通常在3-10人之间。
招标机构要组织一个招标工作小组。
招标工作小组成员要有决策人员、专业技术与经济方面的专家和助理人员。
可以自行成立也可以和招标代理机构成立联合招标工作小组。
招标过程中的决定活动：
①确定开发项目发包的范围，一般采用建设全过程统包方式发包；
②确定承包方式和承包内容，开发商一般采用全部包工包料的总价合同方式；
③确定标底；
④决标并签订合同或协议。
招标程序：
①申请招标，获得规划双证后，可以向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续，经批准可以持建设主管部门同意招标的《建设工程开工审批表》和招标申请书。
向当地招标管理部门登记、申请招标并领取招标用表。
开发商只有在获得招标批准后，才可进行招标。
②编制招标文件；
③编制招标工程标底，标底应当送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效；
④确定招标方式、发布招标公告或邀请投标函；
⑤招标人资格审查，开发商应考虑投标人的企业注册证明和技术等级、主要施工经历、技术力量简况、施工机械设备简况、在施工的承建项目、资金和财务状况。
外地建筑企业参加投标，要有建设工程所在地的城市主管部门签发的投标许可证。
⑥招标工程交底及答疑⑦开标、评标和决标，开标会议由招标人邀请各投标人、公证机构、招标管理部门参加。
如果投标人报价都超出标底过多，经复核标底无误后，开发商可宣布本次投标无效另组织投标。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
评标委员会评审有效投标后，忘不了评出一、二、三名候选中标单位，交给开发商做最后抉择。
决标后开发商应向中标单位发出中标通知书⑧签订合同。
开工申请和审批，注意申请领取开工许可证的条件和程序。
（见基本制度与政策）
前期工作的其他内容还包括征地、拆迁、安置、补偿、三通一平、市政设施接驳谈判和协议、短期和长期信贷、寻找预租预售客户、分析市场状况、确定目标市场、确定售价和租金水平、制定项目开发过程的监控策略、洽谈开发项目保险事宜。
上述完成后还要做一次财务评价。
开发商要保持一种“健康的怀疑”来对待其所获得的专业咨询意见。
4、建设阶段要实施质量、进度、成本、合同、安全等工程项目管理。
质量控制要在决策阶段、设计阶段和施工阶段进行，工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括：
①对原材料的检验；
②对工程采用的配套设备进行检验；
③确立施工中控制质量的具体措施，对施工设备仪器进行检查，控制混凝土质量，对砌筑工程装饰工程和水电安装进行检查和评定；
④确立有关质量文件的档案制度。
进度控制主要内容：
对项目建设总周期目标的论证与分析；
编制项目建设工程进度计划；
编制其他配套进度计划，如材料供应计划、设备周转计划、临时工程计划；
监督项目施工进度计划的执行；
施工现场的调研与分析。
进度控制中应注意影响进度的因素有材料设备的供应情况、设计变更、劳动力的安排情况、气象条件。
成本控制中首先要编制成本计划，成本计划分为：
材料设备成本计划、施工机械费用计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划。
合同管理包括建设工程合同的总体策划；
投标招标阶段的合同管理、合同分析与解释及合同实施过程中的控制。
在施工中对于出现的临时占用规划批准以外的场地、可能损坏道路管线电力邮电通信等公共设施、临时停水停电中断交通、进行爆破企业等情况要按规定办理批准手续。
5、竣工验收的工作程序：
单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户、质量监管部门进行；
综合验收；
在初验的基础上组织建委、计委、建设银行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局参加正式综合验收，签发验收报告。
竣工验收备案，开发商自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或其他部门备案。
商品住宅要提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
竣工结算，开发商在收到承包商递交的竣工结算报告和结算资料后，通常在1个月内予以核实，承包商在收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付开发商。
6、成功的房地产租售过程一般包括针对客户的宣传沟通阶段；
就价格和租金及合同条件的谈判阶段；
双方协调一致后的签约阶段。
租售的方式有自行租售和委托租售两种类型。
房地产经纪机构的代理方式有：
联合代理和独家代理；
买方代理卖方代理和双重代理；
首席代理和分代理。
租售进度的安排要考虑工程建设进度、融资需求、营销策略、宣传策略以及预测的市场吸纳速度协调。
租售价格有三种定价方法：
成本导向定价法（成本加成定价法、目标定价法）；
购买者导向定价法（认知价值定价法、价值定价法）；
竞争导向定价法（领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法）。
广告宣传的目的是刺激目标顾客对企业产品或服务的需求、增加销售、改善形象、提高知名度等方面起作用。
房地产企业做好宣传工作的内容：
确定宣传目标；
选择宣传的信息与工具；
实施宣传方案、评价宣传效果。
制定广告方案的所需的五种决策；
任务、资金、信息、媒体、衡量（广告效果评价）
第四章房地产市场调查与分析
1、市场调查的目的在于为企业决策者进行预测和决策、制定计划提供重要的依据，是市场营销的出发点，是企业进行市场分析与预测、正确制定市场营销战略和计划的前提。
市场调查的内容：
①国内外市场环境调查，政治法律环境、经济环境、人口环境、社会文化环境；
②技术发展调查；
③市场需求容量调查；
④消费者和消费者行为调查；
⑤竞争情况调查；
⑥市场营销因素调查，产品、价格、分销渠道、促销策略的调查。
前5项属于不可控制因素的调查，目的是为了分析市场环境、适应市场环境变化。
提高企业的应变能力，还在于寻找和发掘市场机会，开拓新市场。
对于第6项调查可以运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期目标。
市场调查的步骤：
①确定问题和调查目标，调查项目可分为试探性调查、描述性调查、因果性调查三类；
②制定调查计划，一般包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。
资料来源有收集二手资料和一手资料，二手资料是调查的起点，其优点是成本低可以立即使用。
调查方法有观察、专题讨论、问卷调查和实验四种方法，问卷调查适用于描述性调查。
实验法是最科学的调查方法。
调查手段主要是问卷，问卷是收集一手资料最普遍采用的手段。
答卷有闭合式和开放式两种。
开放式在试探性调查特别适用。
抽样方案必须确定的抽样单位、样本规模、抽样程序三个问题，其中抽样中有概率抽样（简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样）和非概率抽样（随意抽样、估计抽样、定额抽样）。
联系方法有邮寄问卷、电话访问、面访三种方法。
③收集信息，是成本最高也是最容易出错的阶段。
④分析信息⑤报告结果。
2、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性，有效的市场调查必须具备特点：
方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常怀疑态度、市场调查过程遵守职业道德。
市场规模的估计就是预测市场的需求，市场规模就是特定商品的购买者数量，潜在购买者一般具有三个特点：
兴趣、收入和途径。
有效市场就是对某种特定商品有兴趣、收入和途径的消费者的集合。
企业的目标市场就是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。
市场总需求是指在特定的地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可以购买的总量。
不需任何刺激需求的费用就会有的基本销售量就是市场最低量，市场需求的上限称为市场潜量。
市场最低量与市场潜量之间是市场营销敏感性，可以有可扩展性市场和非扩展市场。
市场预测是在相对条件下预期的市场需求，但这个需求不是最大的需求。
市场趋势分析三个步骤：
首先是宏观环境预测然后是行业预测最后是企业的销售预测。
分析市场趋势的方法有：
购买者意图调查法，通过直接询问的形式，在购买人数不多、访问购买者的成本不高、购买者具有明确的意图并愿意配合调查时，此方法具有很大的价值；
销售人员意见综合法，通过询问销售人员；
专家意见法，专家小组由经销商、分销商、市场影响顾问和其他权威人士组成，一般20人左右，单线联系。
时间系列分析法，有简单平均法（在各期实际销售量增减变化不大时采用，但不能反映近远期数据变化的趋势）、移动平均法（可以看出数据变化和发展过程和演变趋势）、加权移动平均法（如果各项销售量比较平均不宜采用此方法）、指数平滑法（也是加权平均法的一种，平滑指数是新旧数据在平滑过程中分配比率，公式为：
本期预测值=平滑指数X前期实际销售量+（1-平滑指数）X前期预测值，平滑指数越小，说明新数据所占的比重越低、反之新数据所起的作用越大，）；
相关分析法（回归分析法、市场因子推演法）
3、现代营销先是细分市场、选择目标市场、最后市场定位。
买方市场中的产品需求、购买能力、地理位置、购买态度都会有差异、这些差异就形成了市场细分的依据。
细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。
相对应的的弥隙市场，细分市场通常吸引好几个竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争对手。
弥隙市场的消费者有自己独特的相对复杂的需求、消费者对于能满足自己需要的企业，愿意支付较高的价格。
市场细分的模式有：
同质偏好、分散偏好、集群偏好，对于集群偏好市场的企业有三种选择无差异营销和集中性营销以及差异性营销。
市场细分的程序：
①调查阶段，掌握消费者的消费动机、态度和行为；
②分析阶段，找出差异性最大的细分市场。
③归纳总结阶段，用每个细分市场最显著的差异特征为每个细分市场命名。
每一个细分市场可以拥有其独特的人口变量、心理变量和媒体变量。
消费者的细分标准有地理因素、人口标准、心理标准、购买行为。
生产者市场细分标准有地理因素、用户行业、用户规模、购买行为。
4、目标市场的选择要在对细分市场进行评价的基础上，细分市场评价涉及：
细分市场的规模和发展前途、细分市场结构的吸引力、企业的目标和资源三个方面。
目标市场的选择一般有以下几种模式：
单一市场集中化；
选择专业化（有选择进入几个细分市场，这几个细分市场不发生联系，但在这几个细分市场都可以盈利）；
产品专业化（向几个市场销售一种产品）；
市场专业化（企业集中满足某一特定消费群体的各种需求）；
、全面覆盖、大量定制。
目标市场规定后，就要在目标市场给本企业产品做出具体的市场定位决策。
实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化是至关重要的。
行业可分为：
批量行业（只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大，企业的盈利水平与企业的规模和市场份额有关）、僵滞行业（竞争优势数目而且规模小的行业，企业的盈利
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