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威镇湖湿地面积243公顷，湖面143公顷。

　　康熙饮马湖与威镇潮湿地已于2004年立项进行保护性开发建设。

　　县城有玉皇阁公园和体育公园，占地面积11公顷；

休闲广场有东花苑广场和街心花园广场两处休闲场所，县城规划控制区绿化覆盖面积59.6公顷，园林绿地面积52.7公顷，公共绿地22.5公顷。

　　唐徕渠自南至北，环城而过。

　　县城地下水资源丰富，现有水厂一座，供水能力2万立方米／日，供水主管道长度为24.3公里，用水普及率100％，供水质量达到国家标准。

　　县城现有供热公司一个，综合供热能力102吨／小时，供热量108万吉焦，供热主管道总长度36公里，集中供热面积105万平方米，供热用户11200户。

　　县城有中学4所，平罗中学为全区重点中学，平罗回中为全区百所回民高级中学之一，在校学生7000多人。

　　小学4所，在校学生6000多人。

　　县域内有保存完好的不同建设年代古迹两处，有建于清代，气势宏伟的玉皇阁，始建于明代的工艺巧夺天工的钟鼓楼。

　　玉皇阁、钟鼓楼与近年修复的接引寺同处在一条南北轴线上，构筑出XXX县城独特的景观。

　　县城商贸流通发达，自古就是商流、物流、人流集散地。

　　县城有大型集贸批发、零售市场3处。

　　钟鼓楼商城、南门蔬菜批发市场、北门农贸批发，年成交额达5亿元。

　　2004年投资5300万元建设日处理污水1.5万吨的污水处理厂1座，并积极申请立项建设垃圾处理厂，投入大量资金治理县城周边环境，对大平公路两侧进行环境综合整治，并对康熙饮马湖、威镇湖湿地进行保护开发建设，计划对翰苑潮湿地及唐徕渠县城段综合整治进行保护开发建设。

　　随着县城规划控制范围内的湿地、园林及唐徕渠县城段综合整治等工程的建成，一个初具规模的山水园林城市将展现在人们面前。

　　优美的人居环境也是给房地产开发带来无限商机。

　　二、项目概况县城新区拟开发的房地产地块有3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#七个地块，详细情况具体如下：

（一）3#地块概况该地块用地范围：

东至康熙步行街，南至平西路，西至西三街，北至人民西路延伸段，规划用地面积为3.4公顷。

　　规划用地性质为商服、住宅，其中：

商业用地0.98公顷，住宅用地1.44公顷，绿化用地0.98公顷。

　　住宅平均按五层考虑，沿人民西路延伸段、平西路、康熙步行街商服用房主体为二层，局部三层。

　　该地块现状为新民村三队农宅及部分温室。

（二）4#地块概况该地块用地范围：

东至西一街，南至平西路，西至康熙步行街，北至人民西路延伸段，规划用地面积为4.2公顷。

商业用地1.77公顷，住宅用地1.73公顷，绿化用地0.7公顷。

　　住宅平均按五层考虑，沿平西路、人民西路延伸段、康熙步行街商服用房主体为二层，局部三层。

　　该地块现状为合作村四队部分农宅、耕地及温棚。

　　（三）9#地块概况该地块用地范围：

东至西三街，南至人民西路延伸段，西至西四街，北至团结西路延伸段。

　　总用地面积为12.74公顷。

商业用地3公顷，住宅用地7.74公顷，绿化用地2公顷。

　　住宅平均按五层考虑，沿人民西路延伸段、团结西路延伸段、西三街商业用房主体为二层。

　　该地块现状：

耕地、温棚及部分农宅。

　　（四）12#地块概况该地块用地范围：

东至西一街，南至团结西路延伸段，西至西三街，北至玉皇阁大道，规划用地面积为11.25公顷。

商业用地2.6公顷，住宅用地6.85公顷，绿化用地1.8公顷。

　　住宅平均按五层考虑，沿团结西路延伸段、西一街、西三街商业用房主体为二层。

　　该地块现状为耕地、温棚及部分农宅。

　　（五）14#地块概况该地块用地范围：

东至北门转盘绿地，南至康熙大道，西至西一街，北至大平公路，规划用地面积为11公顷。

　　规划用地性质为商服、住宅、行政办公，其中：

商业用地1.78万平方米，住宅用地6.27万平方米，行政办公用地1.5万平方米，绿地1.36万平方米。

　　住宅平均按五层考虑，沿西一街商业用房主体为二层，局部三层，沿康熙大道为行政办公用地。

　　该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居民砖房、沿大平公路企事业单位（平罗五金厂家属区、县国税局）。

　　（六）19#地块概况该地块用地范围：

东至西三街，南至放射路，西至西四街，北至大平公路，规划总用地面积为15.6万平方米。

　　规划用地性质为商服、住宅、行政办公。

一期规划用地面积7万平方米，住宅平均按五层考虑，沿西三街商业用房主体为二层。

农宅、部分城镇居民住宅、耕地、温棚。

　　（七）20#地块概况该地块用地范围：

东至西一街，南至放射路，西至西三街，北至大平公路，规划用地面积为19.7万平方米。

商业用地6146平方米，住宅用地11.78万平方米，行政办公用地4.8万平方米，绿地2.5万平方米。

　　沿西三街、放射路为行政办公用地，沿西一街为商服用地。

　　该地块现状为耕地、部分温棚、城镇居地住房、沿大平公路企事业单位（XXX县建筑公司、平罗加油站、县塑料厂等用地）。

　　三、项目区位优势县城新区20#地块开发项目商服、建筑、市场、医院、托儿所幼儿院、小学、中学文化娱乐场所服务半经适中，环境优美，交通便捷，是县城总体规划居住建设的黄金地段，是投资开发建设的新亮点，具备得无独厚的开发条件。

　　四、主要建设内容

（一）3#地块主要建设内容该项目总建筑面积为3.14万平方米，其中：

商业用房1.27万平方米，住宅建筑面积1.87万平方米。

　　小区按规划布置中老年活动中心、居委会等公共设施。

　　小区绿地率大于35%，容积率1.3。

（二）4#地块主要建设内容该项目主要建设商业及居住用房、配套建设机关公共设施，总建筑面积为4.18万平方米，其中：

商业用房1.94万平方米，住宅建筑面积2.24万平方米。

　　项目计划总投资约5000万元人民币。

　　（三）9#地块主要建设内容该项目总建筑面积为13万平方米，其中：

商业用房3万平方米，住宅建筑面积10平方米。

　　小区按规划布置幼托、中老年活动中心、居委会等公共设施。

　　项目计划总投资约1.5亿元人民币。

　　（四）12#地块主要建设内容该项目总建筑面积为11万平方米。

商业用房2.5万平方米，住宅建筑面积8.5万平方米。

　　小区按规划布置托幼、中老年活动中心等公共设施。

　　（五）14#地块主要建设内容该项目主要建设商业及居住用房，配套建设相关公共设施，总建筑面积为14.3万平方米，其中：

商业用房3.9万平方米，住宅建筑面积8.2平方米。

　　行政办公建筑面积1.9万平方米。

　　（六）19#地块主要建设内容该项目主要建设商服、住宅、行政办公楼及配套公用设施，总建筑面积为16.8万平方米，其中：

一期工程建筑面积7.5万平方米。

　　小区容积率1.07，绿地率38.5%，建筑密度27%，按规划要求布置中老年活动场所、幼托、居委会、地下停车库等各项基础服务配套设施。

　　项目计划总投资约1.8亿元人民币。

一期工程概算投资8000万元人民币。

　　（七）20#地块主要建设内容该项目总占地19.7万平方米，用地性质为居住用地。

　　总建筑面积为22万平方米，其中：

商业用房8000平方米，住宅建筑面积15.3万平方米。

　　行政办公建筑面积5.9万平方米。

　　小区绿地率大于35%，容积率1.1&

mdash;

1.3，日照间距1：

1.5H。

　　项目计划总投资约2.4亿元人民币。

　　五、项目投资3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地块概算投资万元人民币。

3#地块概算投资3900万元，4#地块概算投资5000万元，9#地块概算投资1.5亿元，12#地块概算投资1.32亿元，14#地块概算投资1.7亿元，19#地块概算投资1.8亿元（其中：

一期工程概算投资8000万元），20#地块概算投资2.4亿元。

　　六、资金筹措方式采用市场运作方式筹集资金。

　　七、经济效益和社会效益县城新区拟开发的房地产3#、4#、9#、12#、14#、19#、20#地块，地理位置优越，城市道路、上、下水强，弱电管网、燃气配套设施完善，极具开发潜力，项目建成后房屋平均售价可达到1800元/平方米左右，扣除成本，每平方米可获净收入600&

800元左右，项目的建成还会产生良好的社会效益，可有效提高城市品位，提高城市档次，优美小区环境还可以有效提高市民环境意识，促进市民整体素质的提升。

　　八、项目依托单位范文二:

目录第一部分宏观分析3一、城市概况3

（一）、城市基本概况3

（二）、城市经济发展状况3（三）、城市发展规划（城市中长期发展规划）3二、区位分析3

（一）、项目所属区域分析3第二部分项目区域房地产市场分析4一、房地产市场现状4

（一）、市场供需状况4

（二）、价格水平4（三）、产品特征4（四）、客户群特征4（五）、市场竞争分项4（六）、区域市场的发展特点4二、区域市场调查分析4

（一）、调查问卷内容（附表）4

（二）、问卷调查说明及统计分析内容4（三）、问卷统计分析结论4三、市场发展预测5第三部分项目分析6一、地块位置6二、地块现状6三、项目交通出行状况6四、项目周边社区配套7五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）7六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）7七、主要经济技术指标7八、项目SWOT分析71.优势分析；

72.劣势分析；

73.机会分析；

74.风险分析。

　　7第四部分项目开发结论性建议8一、产品规划设计建议8第一部分宏观分析一、城市概况

（一）、城市基本概况1、地理位置（位置、行政区划、面积、市区面积）；

2、城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位）；

3、城市规模（城市用地规模、人口规模）；

4、城市交通（城市航空、铁路、公路等交通运输配套状况）；

5、城市总体布局（城市格局、所含区域、规划方向、突出特色）。

（二）、城市经济发展状况1、城市GDP及增长率；

2、城市人均可支配收入及支出水平；

3、固定资产投资情况；

4、城市经济发展目标。

　　（三）、城市发展规划（城市中长期发展规划）1、城市经济发展规划；

2、城市规模及城市功能区域发展规划；

3、城市人口发展规划规划；

4、城区市政基础设施规划。

　　二、区位分析

（一）、项目所属区域分析1、项目所在区域概况（项目所在区域是城市的什么地带、占什么地位、起到什么作用）附：

项目地块位置图；

2、项目区位分析（项目地理位置、基础配套以及区位发展规划等）。

　　第二部分项目区域房地产市场分析一、房地产市场现状

（一）、市场供需状况分析现阶段市场供需情况，预测项目上市时的市场供需情况。

（二）、价格水平近一两年内市场价格变化情况。

　　（三）、产品特征从建筑形式、建筑风格、居住模式、户型面积等方面分析本区域市场产品的特征，一般包括区域项目的开发规模、基础配套、产品特点（建筑形式、建筑风格、社区环境、产品内部结构、户型配比、面积区间等方面）。

　　（四）、客户群特征客户群体特征一般包括年龄分布、家庭结构、收入水平、文化程度、置业目的、户型面积选择、房价承受能力等方面。

　　（五）、市场竞争分项从本区域市场竞争的核心和主体展开，来论述区域内市场竞争的特征。

　　（六）、区域市场的发展特点1、政府对市场的管理调控能力（相关房地产政策及区域房产政策的出台及作用）；

2、市场体系完善情况（包括出现多层次的产品供应及二手房的发展）；

3、市场热点的转移（大盘的出现、配套的完善，社区的规划及设计）；

4、房地产企业的优胜劣汰进程（外地开发商的进入和现有开发商的状况及分析）。

　　二、区域市场调查分析

（一）、调查问卷内容（附表）

（二）、问卷调查说明及统计分析内容（三）、问卷统计分析结论注：

市场调查分析详细内容请参见项目市场调研报告（附件三）三、市场发展预测从包括价格、产品、消费群体特征等方面的趋势来预测区域房地产市场的发展趋势。

　　第三部分项目分析一、地块位置宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。

　　附图：

项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

　　二、地块现状1、四至范围；

2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的影响；

4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

附图：

平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

　　三、项目交通出行状况1、公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

2、宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

3、现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统。

　　四、项目周边社区配套项目周边社区配套一般是指以项目可辅射范围（3km）内的教育（大中小学及教育质量情况）、医院、购物（大型购物中心、主要商业和菜市场）、邮局、休闲（文化、体育、娱乐、公园等等设施）、银行以及其他配套设施。

生活设施分布图，具体位置、距离。

　　五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）项目周边环境一般包括区域治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况以及近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心或超市的建设等。

　　六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）说明项目的道路、上水、下水、电信、水、暖、电、气等基础市政配套情况，一般重点需要说明的道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

　　七、主要经济技术指标项目的基本用地情况（总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积）、建筑面积（住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积）、容积率、容积率、建筑密度、控高、绿化率以及其他规划指标，特别需说明关键性或难度较大的指标对项目规划、建设的影响。

　　八、项目SWOT分析

（一）、优势分析；

（二）、劣势分析；

（三）、机会分析；

（四）、风险分析。

　　范文三:

XXX市作为宁夏新兴的旅游城市，随着旅游经济的快速崛起，带动了相关产业的发展，中卫的城市建设也步入了发展的快车道，为中卫的房地产市场提供了广阔的发展空间。

　　宁夏懿鑫煤业作为从中卫走出去的企业，为了回报家乡的关心与厚爱，积极投身到XXX市的城市建设中，就懿鑫煤业取得开发权的土地，我们提出如下开发建议：

一、属性描述

（一）地段属性：

1、本宗土地为原XXX市一中校址，地处XXX市鼓楼东街，在XXX市最繁华的鼓楼东北拐角逸兴大酒店的东边，南临鼓楼东街，临街地界长度约50米，其它三面均未直接临街。

　　2、南、北、西临街建筑均为近年来新开发的二层以上商业用房，导致本宗土地均无法直接临街，并无法拆迁；

东边有一条南北贯通的小街巷，临本宗土地街巷边有土木结构民房30多间和一幢二层砖混结构的村级办公楼，可拆迁。

　　3、北面留有一约6米宽的大门，通XXX市步行街。

（二）周边业态：

1、四周商业氛围浓厚，主要以经营日用百货为主。

　　2、比较高档的有开盛商场、新华百货中卫店，有2个中小规模的轻工业品市场和1个农副产品市场，2个中型商场，环卫在鼓楼北、西、南三面。

　　3、其它为分散经营的商户，以百货、餐饮等行业为主。

　　4、在其周边正在兴建的有鼓楼南街的世纪朝阳购物广场，建筑面积为4.2万平方米；

女人街，建筑面积约为2万平方米。

　　主要以日用百货类为主，业态重叠。

　　（三）围绕鼓楼，已形成XXX市传统的购物休闲中心。

　　本宗土地处于该中心，作为商业用地开发，价值更大。

　　二、项目建议

（一）定位建议：

商业楼盘，与周边业态形成呼应势态。

　　1、品牌入住定位：

能够邀请宁夏新华百货入住，复制一个新华百货银川东方红店到XXX市，带动本楼盘的销售。

　　原新华百货中卫店规模太小。

　　2、小商品及轻工业品市场：

原XXX市该市场比较分散，而且经营规模小，档次低，而小商品及轻工业品市场需求稳定，适合于建设在城市中心，迎合市民的消费习惯，前景看好。

　　3、餐饮文化美食休闲广场，发展前景看好，但近几年经营困难大，而且物业管理和招商难度大。

（二）其它定位：

高档高层住宅，市场前景好、潜力大；

但是，可开发建设面积小，市场价格偏低，投资成本大，开发利润低。

　　（三）开发建议：

1、沿鼓楼东街8套营业房采取置换的形式纳入开发范围。

　　2、东边的民房和村部办公楼必须纳入总体规划内，必须拆迁。

　　3、北边原有的大门拆高拆宽。

　　4、东北角的6层多媒体教学楼可以保留，采取招商或转让的形式，减少开发成本。

　　（四）规划建议：

1、沿东边南北向的街巷东边的民房、村部办公楼，原商业局的住宅、商场等建筑必须纳入规划内。

　　2、沿原校门东边的8套二层营业房必须纳入规划内。

　　3、整体可以考虑规划为十字型内置式商业街。

　　4、尽可能协调规划部门，多批规划建设面积，降低开发成本。

　　三、其它建议就本宗土地，进行整体转让，赚取一定的土地差价，退出本宗土地的开发，另选开发项目，介入开发。