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但两百多套房子里，只住了一位老太太。
二十多位保安和物管人员日夜守护着她。
我斗胆问了一句：
“老人家，您这么大年纪，在这儿怎么过日子……？
”老人一笑：
“我就喜欢一个人呆着！
他们闲着没事，有什么就找他们帮忙呗。
”
无独有偶，另一名企老总告诉我：
他们的同类楼盘，三年统计下来，所有出售交楼的物业中只有20%多的业主节假日来住住，常住的只有10%，其他业主，一年间最多能来个三五次而已。
一位2007年买了花都山前大道某大盘的朋友数着手指头告诉我：
收楼以来，去了不超过十次———“去那儿能干嘛？
总不能来来去去老在一个场上打高尔夫，没完没了总在一个会所里吃饭吧？
持续多年的房价上涨，导致了人们置业冲动的盲目性———房价反正会涨，买了再说。
这又进一步影响了开发商远郊拿地的盲目性———地价超便宜，拿了再说;
更可怕的是建设的盲目性———远郊大盘只需要把城区的房子搬过来，户型面积缩小，建筑密度降低就行了，最多加上“三菜一汤”的配套———高尔夫、星级酒店、会所，加上一个湖就好了。
房子总能卖出去？
这种简单化的思维模式，其结果只能是营造了一个个低入住率的“鬼城”———业主等商家开店才入住、商家等业主入住再开店的恶性循环由此而生。
置业者的使用需求无法满足，楼市一旦波动，这些物业的价格往往腰斩。
2008年危机中，这样的例子并不鲜见。
而发展商的窘境在于，这类项目一拿地就是数千亩甚至上万亩，前期基础建设和配套设施投资巨大，所销售的部分产品盈利有限，而今已经充分显示出缺乏持续发展动力的尴尬局面。
纵观房地产开发的发展历程，对于早期的开发商来说，从拿地角度看，大概还是一个带有很大的偶然性和盲目性的比较随意的动作。
土地就是他们资源、经验、专业技术和财富的磨刀石、试金石。
不同土地属性的楼盘项目开发多了，便形成了自己的开发商业模式。
有些擅长在城市中心区拿地，参与政府旧城改造项目，做一个赚一个;
有些擅长在城市的郊区拿地，甚至能够先知先觉地踏准城市拓展的方向和节拍，比如像合生。
我们认为，不同的地块是有不同的土地属性的。
拿城市中心区和远郊土地相比，最基本的差异是前者的楼盘社区无需花重金建足够多的配套，周边成熟的交通商业教育医疗等公共配套服务可以让开发商信手拈来加以包装，成为有效提升楼盘品位价值最好的卖点。
而郊区楼盘，往往在初期开发阶段荒芜人烟，前面所说的那些必要的配套服务基本为零，开发商几乎仿佛是在一片沙漠之中建造一座绿洲小城来，一开始即替代了城市规划的功能，即使从楼盘营销的角度考量也要为自己的社区建造足够的配套以吸引买家，这也可以理解为对低地价拿地所缴的学费。
而这些配套建设上的阶段性巨量投入随着楼盘社区的成熟亦带来不菲的回报，换言之，土地价值的暴增已经让开发商在后期的开发中赚足了几十倍的钱。
如前所述，10年来华南板块的崛起，让我们看到了一幅从“北大荒”到“北大仓”式蝶变。
在当时看起来偏远冷清的地方，在短短的十多年时间里，一个个仿佛孤岛的楼盘社区由点及线，由线及面，靠超前的配套，吸引几十万新人入住，倒逼政府在中长期战略规划中拉出一个副城市中心的概念来。
但这不妨碍我们十分肯定地判断是，华南板块的房企大鳄们在苦心经营这些楼盘时，一开始是不可能将所有的问题都想清楚的。
因为那是一个中国房地产快速发展的黄金时代，生机勃勃的刚需和投资投机改善性需求支撑着楼盘的热销，房产倍增的财富示效应亦反复教育着不够成熟的投资者。
怎样确定土地属性？
怎样确定开发模式？
怎样整合项目周边资源？
怎样做定位策划？
怎样做产品设计？
怎样做配套做服务？
怎样营销？
怎样运营？
怎样做市场细分？
怎样做需求分析？
许许多多的困惑从拿地那一刻即产生。
可是，现在不同了。
情况发生了巨大的变化。
以前不成问题的问题，现在现实地摆在了开发商的面前。
这个变化的起因就是中国房地产黄金十年的结束。
对这个时间节点比较客观的判断是，与其说持续不断的宏观调控为开发商的转型以强大的助推外力，倒不如说当下的市场突变已经使大大小小的开发商们认识到现在是不得不变的最后时刻。
新的地产特征是什么？
至道地产认为，是卖家时代的结束和用家时代的到来。
换言之，以前买房是为了简单地满足居住需求，或者是为了投资保值增值，房子在购房者手中是一种回报率颇高且稳赚不赔的优质投资品种，他们关注财产的升值更多于关注产品本身。
现在不同，不断丰富的物质财富的增长催生了无限种可能性的丰富多彩的对房子的需求。
这种市场细分时代的到来，加上宏观调控的屡屡加码，最直接的是体现在远郊地产项目上。
让开发商倍感苦恼的是，以往拿块靓地，做好前期定位策划，然后盖房子，卖房子，快速销售，资金回笼，高周转高回报，玩的是资本的游戏，战略扩马不停蹄。
于是，万科中海恒大保利这些房地产大佬们“发明”的高周转模式成为大家争相借鉴模仿的游戏杀手锏。
而现在，招拍挂拿到一块土地之后，如果想不好要做什么，就很有可能砸在自己手里。
以往是卖了房子万事大吉，现在是卖了房还得担忧有没有人入住，有没有人气。
在推崇分期开发的郊区大盘里，没人入住所带来的恶性循环严重影响到接下来的开发与销售。
没人住就无法建配套，没有配套就更加没有人住，形成恶性循环。
这样的楼盘开发，很难说是成功的。
带给开发商的窘困还不止这些。
常规住宅产品市场遭遇限购限贷限价政策的打压以及同质化恶性竞争的影响，逼迫着开始研究消费者的居住需求。
从常规住宅产品开发中走出来，一窝蜂扎进商业地产、旅游地产、休闲地产、产业地产、文化地产和养老地产里，研究产品，研究配套，研究服务，试图激活楼盘。
擅长常规住宅开发的开发商，在进入商业地产等新地产领域之后，从自己熟悉的领域进入了陌生的领域，本身就是一个艰难的选择和挑战。
我们会发现，远郊地产开发远比城市中心区楼盘要复杂得多。
这个似乎与市场的旺市淡市已经没有直接的关系，因为远郊大盘的核心矛盾已经从传统意义上的销售（卖房子）变成卖完房子之后的运营管理服务，即卖完房子后让你的楼盘社区活起来！
开发商久经市场历练，营销套路已经做到炉火纯青，远郊地产大盘从销售的角度来讲，失败的概率相对较小。
但在销售成功和风光的背后，又有多少人知道入住之后的尴尬与艰难？
开发商在运营问题上的认知也有一个渐进的过程。
要运营，首先就要保证入住率，和人气。
在调查研究的过程中我们会发现许多典型的案例。
珠三角有一个知名地产商开发的楼盘，以吸引客群为主。
这个中式大盘在建筑设计、销售策略和终端执行上是没有问题的，一开盘卖了一二十个亿，大获成功。
但在销售后期尴尬的事情发生了。
走进这个社区，呈现在眼前的苑如一幅无限浪漫写意的江南水乡风情画，但里面就住着一位老太太。
无独有偶，这家知名开发商在北还有一个美国加州风情大盘，同样销售做得十分成功，但里面就住着一位老大爷！
你想，这样的楼盘如何做配套？
那不得赶上帝王级的待遇？
类似的“独客盘”虽属极端，但发人深思。
这位老太太正是云亮老师在《远郊大盘的命运》一文中开头描述的那位。
云亮老师还喜欢在许多场合给我们讲另外一个小故事。
那是前年调研休闲养老市场时在一个社区里看到的一幕场景：
“两位老太太住在同一层楼的斜对面，那天刚巧经过，看见倚着各自的门口聊着大天儿。
后来办完事再经过，俩老太太还在那儿起劲地聊！
这不由得引起我的注意。
看起来她们之间的关系介乎于路人甲与路人乙、不太熟又不太生的状态。
似乎都非常渴望交流，但又保持着适当的矜持。
或者说想有点矜持又舍不得放弃当时场景下制造出来的聊天机会。
这说明什么呢？
说明开发商在产品设计的时候就没有为业主考虑过公共社交空间问题。
买房的都是些什么人呢？
休闲的、度假的、养老的，东北的、的、华东的，退了休的、身体还健健康康的、老人们。
他们在闲住着，一不上班，二不经商，不就是图个气候适宜、生活舒适、精神愉悦？
如果开发商在小区里有这样的交往服务空间，俩老太太还会这样不尴不尬地站着聊大半天？
”，云亮老师接着说道，“还是在调研时，有一次我走进一户人家，主人向我展示着他们房间里的‘钢丝床阵’。
据主人介绍，两居室里平时就住俩老人，逢年过节的儿子子都过来了，床铺告急，房间里大厅里塞满了钢丝床，舒适感一下子没了！
但平时又得预着这些东西。
开发商没有去为这些老人们着想，他们不知道这些人住进来后还会有什么特殊的需求。
其实这些在产品设计中是完全可以解决好的。
这也是远郊地产在产品设计上与城区里的一居所差异化的地方。
远郊大盘里住的都是哪些人？
云亮老师在文章中说道：
到目前为止，我们观察到远郊大盘实际的使用者通常包括5个人群：
周边工作人群、低收入人群、自由职业人群、退休人群和节假日休闲人群。
前四个人群有可能视之为第一居所，他们需要有便利周全的生活配套、交通条件和服务保障，否则“怎么过日子”？
休闲人群视之为第二居所，他们需要有与城市生活充分差异化的休闲度假生活容，否则“去那儿能干嘛”？
其中两个非常特殊的人群——自由职业者和退休人群，他们对自己的生活方式有着特殊的要求，如果没有针对性的产品、配套和服务，他们也看不出住在这里的必要性。
远郊地产社区里住的都是些什么人？
这是一个十分有意思的话题。
本来是任何一个做远郊大盘的开发商都需要第一时间研究清楚的问题。
不过他们在前期定位策划时只想要了解的是买的都是哪些人？
而不是住的都是哪些人。
现在，许多远郊大盘已经从少年成长到了青年，从数据上分析，常住群体与当初开发商市调时有较大偏差。
既然不能承担第一居所的功能，那只有往休闲度假养老方向去靠。
事实上，许多楼盘也是渐渐在业主群体的调教中渐渐找到适老化、度假化这条路的，像的祈福新村，就是一个较好的例子。
远郊大盘遇到的问题是老手遇到的新问题。
以往开发商最擅长整合资源，不过，以往整合的都是房地产产业链上的前后端资源，以及与楼盘开发相关的政府资源、金融资源等。
现在，为了项目的可持续发展，需要一种跨界思维下的操作。
远郊地产的社区大盘里做什么配套也大有讲究。
传统的，酒店会所超市菜市场，似乎缺一不可。
但，酒店应该配什么档次和规模的？
会所是对外经营还是开在小区里业主专享？
超市是建旗舰店还是便利店？
商用物业底商如何解决、二三层如何经营？
这些与城市中心区的楼盘相比，完全不同。
酒店太高档、太奢华或者太低档、太简陋都与楼盘社区无法匹配，会所只满足业主需求似乎又有点经营风险。
康体设施哪些是最受欢迎？
我们曾经做过一个有意思的调查，在所有会所配套里，最受欢迎的是游泳池，而乒乓球、羽毛球的使用频率也挺高。
在远郊地产社区里，配套不是愿意不愿意做的问题，而是必须做并且做出特色的问题。
在我们服务过的某远郊地产项目里，原生态千亩大盘，自然、人文和休闲度假环境一流，开发商除了整合进来一家全球高端养老地产运营机构外，还引进了现代观光农业、世界一流的SPA、全球最先进的医疗康体服务等等许多相关资源，这些商业配套全部启动之后，社区将俨然变成一个可以独立生长的大城小镇。
具备旅游观光、度假休闲、养老养生等多重功能，没有哪一家城市社区可以有这样的空间与魄力将产品做得这样从容和完美的。
正面的例子还有不少。
同样是前面提到的那家国知名开发商，在开发一个远郊地产楼盘，后期运营的时候反复调整试验，终于创造出可以在企业其他项目上快速推广复制的商业模式来。
“度假式精品酒店”，“博物馆”，“高端养老公寓”，一个个新鲜的概念引进来，其中最有特色的还是他们首创的“大食堂”模式，经由分租招商、收回改造、统一经营、一卡尽享等调整，现在已经成为对业主形成强烈吸引力的公共生活和社交平台。
远郊地产项目在产品开发方面也会遇到一些问题。
比较不靠谱的是，一家知名开发商将一居产品照搬照抄拿到去，居然卖得出奇的好。
去年一个单盘的销售额已经占到集团的三分之一。
市场销售的好掩盖了对产品的精耕细作。
以投资为目的的消费者怎么可能关注到产品的舒适度？
卖得好开发商怎么会想办法研究新的产品？
这种扭曲的市场环境影响了远郊地产项目从粗放式开发到精细化发展，使得后来者在遇到同样问题时就没有那么幸运了、迷茫了。
比起城市中心区的豪宅项目，受周边环境资源所限，除了在产品档次风格方面挖潜外，远郊地产项目则不同，在地产形态上可以做更多的探讨，比如适合在远郊地产项目上进行嫁接的就有旅游地产、休闲地产、养老地产、养生地产、酒店地产，度假地产等等，不胜枚举，其实每一种在消费者需求、外部资源整合、产品研发配套服务等方面都有一些细微差别的。
远郊地产项目一般盘都比较大，一个个仿若独立王国，项目究竟适合做哪一类？
还是几种的组团式开发？
颇费周章。
跨行业、跨专业、跨领域，将自身打造成跨界整合运营商。
从某种意义上讲，能否在远郊地产项目上取得成功是检验一个开发商是否有专业水准的标准。
已经有开发商把远郊休闲地产纳入了企业发展战略。
像万科，龙湖，恒大，万达，光耀，华侨城等等，做起远郊大盘项目来动作幅度大。
远郊地产的问题是不能够建立起自循环体系，太过依赖外部资源环境。
一旦外部资源环境由于客观或主观的原因发生变化，社区成长的生态就相应随之而变。
比如最近，出于对城市公共交通容量的考虑，、等地相继发布限车的规定，远郊大盘是受到冲击的重灾区之一。
本来，置业远郊的业主们在楼巴依赖的出行方式中刚刚转出来，试图通过私家车解决，现在又遇上限购，真可谓双管齐下，雪上加霜。
作为营销道具的楼巴，曾经是远郊大盘沟通城市中心区的一道道流动的风景，发挥着巨大的历史性作用。
可一旦进入成熟大盘的阶段，地铁公交等政府公共交通配套到位之后，只亏不赚的楼巴的去留就成为焦点问题。
从运营角度考虑，年年亏损不是办法，但已经成为业主出门甚至每天上下班的第一首选交通工具，突然中断即引发民意反弹。
有些开发商在卖楼时打着买楼送车的牌（不是真送，是让消费者算一笔账，说楼价低省出来的钱足以买一部不错的代步工具），可现在一限车直如断了业主出行的一条腿，任开发商再解释都没用，成交量马上萎缩。
让我们展望一下中国房地产市场的未来10年或20年。
不管政策如何调整，作为一个行业，我们还是要做到地照拿，房照卖，钱照赚。
只不过，随着城市中心区土地供应的逐渐减少、接近尾声，随着近郊的渐渐城市化和副城市中心化，除了往二三线城市甚至四五线城市快速扩之外，远郊拿地与开发几乎要成为房企开发模式的主流选择，无论从拿地规模上还是数量上，都会越来越体现出远郊地产所独特的特质。
城市的公共交通总有达到不了的地方，但地是靓地（便宜），模是新模（商业模式越来越成熟），不断涌现出来的新的市场机会总是那么充满着诱惑和挑战。
这样想起来，现在探讨远郊地产的话题，至少属于恰逢其时。
远郊地产就是创造一种与以往不同的生活方式。
我们要以一种锲而不舍的精神持续研究主流消费群体在居住需求方面发生的各种变化。
研究产品的生命周期和消费群体的生命周期以及他们的匹配性。
未来，购房群体中的主力越来越转向80后和90后，作为全新一代，他们有着与前辈截然不同的消费理念与特征。
怎样适应这种需求、价值观和生活方式的变化和需求等方面的变化而改进自己的产品策略、营销策略？
在国外，据说产品细分已经相当到位。
有养老公寓，有单身公寓，有丁克公寓，有同性恋公寓，有艺术家公寓。
既然物以类聚，人以群分，那就会不断细分，充分满足这些小群体的需求。
产品更有针对性，可以更好的提升溢价率。
远郊地产社区是最容易怀旧的地方，是最容易保留乡愁的地方，虽然城市化的脚步正在一步步是最终将要城市化的地方，某些楼盘以造城的勇气将楼盘经营得美轮美奂，但走出楼盘却了无生气，这样的楼盘不死才怪。
最后，我们引用云亮老师的文章对远郊地产的问题做结：
剥离了投资的泡沫，让我们更清醒地审视这些远郊大盘的问题———这是典型的细分市场，必须深入研究置业者的生活方式，才能提出针对性的解决方案。
而其中最考验发展商的，是满足不同人群需求的多种配套与服务资源，如何在荒郊野岭间聚集、生存和发展？
华南板块与之本质差异之处在于它是一小时车程的近郊第一居所，但也经历了这一严峻的考验。
远郊大规模地块不断开发，仅英德区域，就有不少于10个5000亩以上规模的超级大盘正在规划建设中，加上花都、从化、增城和，类似项目应有30—40个。
其中有几个能找到可持续的解决方案，实在令人担忧。
不过，总是在走投无路的时候，创新才是必然的选择。
中国楼市产品、配套和服务，特别是开发经营模式的创新，有可能由此杀出一条血路。
10年前华南板块的崛起，在这一点上，倒是与这些远郊大盘很有相似之处。
远郊地产之困并非无解。
应该说，过往我们在市场和模式的探索过程中，既走了不少弯路、交了不少学费，也积累了不少成功的实操经验。
现在，市场上已经可以看到许多成功的项目案例和成功的企业转型案例。
近年来，至道地产从分析土地、产品、客户金三角关系入手，紧紧抓住居住消费群体市场细分这一核心矛盾，不断研发适合各类居住需求的创新型产品，满足消费者未被充分满足的居住需求，在远郊地产的研究和实践中取得了一系列独特的研究成果。
对于远郊休闲地产而言，容很核心。
产品必须要有容，而不是简单的提供房子。
人们在这里怎么生活？
怎么活动？
怎么工作？
其运营理念和一般的常规地产完全不同。
在常规地产看来要解决的这些东西都是配套，但是在这里却成为非常重要的核心引擎，没有它，远郊地产就没有价值。
观点一：
远郊休闲地产必须寻找、引导和创造出适合自己的刚性需求。
这里所讲的刚需与传统意义上所理解的城市一居所刚需不同。
它一定不是围绕白领工薪阶层的工作和生活方式需要展开的，但同样是非常刚性和强劲的。
与一居所刚需族难以在远郊大盘实现上下班一样，某些代表着未来房地产发展方向的新的居住需求同样在城市一居所里是无法实现的。
比如养老的需求、养生的需求、旅游的需求、度假的养老、休闲的需求等等。
在这里，“寻找”是指挖掘市场上已经存在但被忽略被淡化的需求，“引导”是指将这些一向被视为非主流的需求重新进行梳理和放大、进一步清晰化，“创造”是指当着消费者还不能够准确描述自己的基于生活方式的提升而可能带来的居住需求时，作为专业房地产企业从业者，应该有责任去创造出一个新的市场来。
就像乔布斯之于苹果、宫本茂之于Wii游戏机一样。
用什么办法可以做到呢？
我们认为：
一是找到远郊地产独特的刚需人群，比如养老群体。
二是要诱导（培育）出一种适合这类刚需人群的生活方式。
三是找到一套成熟的远郊地产开发模式。
观点二：
远郊休闲地产必须催生适合自己的“原住民”。
去年下半年，受一家国知名房地产上市公司委托，我们选取了珠三角、长三角等地几家已经交楼入住的远郊大盘进行定性和定量研究。
经过考察参观访谈，得出了核心观点：
我们认为，远郊地产项目里常住人群大概分为两大类。
一是颐养群体，二是度假群体。
这两大群体是支撑远郊地产项目入住率和人气指标的关键。
伴随着房地产黄金10年成长成熟起来的远郊大盘，可以在自发形成和生长的过程中找到这一群体并有意识地加入强化引导，新开发楼盘项目应该从项目前期策划定位阶段即培育引入这一群体的入住，在软硬件设施和产品设计中突出适老化、休闲化、度假化特点，提升居住的舒适度，倡导一种全新的生活方式。
“原住民”概念的涵是指不仅仅要让人安下心来常住，还要让人能够安下心来生存、生活、“生根发芽”，将这里变成自己的一个家、一个“第一居所”。
比如，在社区里规划一些具有人文的、时尚或怀旧的、高度关注精神层面享受和需求的商业服务项目，引进一些文化艺术、手工艺制作、养生保健、美食、娱乐表演、民族服饰、游玩绝活等经营品种进来。
这些原住民即可以享受社区的风景与优雅，又变成社区里“一道道靓丽的风景”，与社区融为一体。
在培育“原住民”过程中，还需要重点培育“意见领袖”“领头羊”，利用他们的影响力、号召力带动更多的人群参与进来。
这样就可以避免社区白天热热闹闹晚上变成“鬼城”或者白天冷冷清清晚上变成“睡城”的现象，制造一个个小镇模式。
从“做社区”转变到“造镇”是大型远郊地产的必然。
观点三：
推动远郊休闲地产成功的关键在于跨界和整合。
在远郊地产项目里，对开发商能力最大的考验将不再是传统意义上的土地与资本的对接、建筑产品设计、开发施工管理和营销推广，而是多专业、多行业、多领域的跨界和整合。
比如，与现代农业、旅游、度假观光资源、医疗康体养生保健资源和其他有利于社区成长的各类资源的整合。
因此，需要开发商的运营团队里既要有房地产行业人才，又要有旅游开发、酒店管理、医疗康复、养生保健、现代农业、美食娱乐甚至公关活动策划与组织人才。
项目的可持续发展与经营要求房地产开发商转变为跨界整合运营服务商，在与各类资源合作时需要研究出适合项目发展的开发模式和运营盈利模式。
至道地产近年来在服务国许多远郊大盘前期定位策划和营销策略过程中，主动走出去考察学习深度交流，与全球最发达国家或地区的各类相关资源进行对接，站在甲方投资商的角度思考问题、研究问题，为客户提供以持续运营为核心的远郊休闲地产整合服务解决方案，取得了突破性进展。
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