地块开发项目申请报告Word下载.docx
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（18）《江苏省禁止用地项目目录（2013年本）》；
（19）/提供的有关装置建设的基础资料及建设要求。
项目概况
项目概要
项目名称：
/号地块开发项目
项目性质：
新建
建设地点：
无锡市/
行业类别：
房地产开发
投资规模：
22300万元
占地面积：
项目用地面积约8814平方米
建设规模：
项目建筑面积约平方米
项目定位：
项用总体定位为商业、办公项目
建设期：
项目预计2015年4月动工，2017年2月竣工，开发周期约22个月
项目由来
项目地处无锡锡东新城，锡东新城由三个板块紧密组成，东部和西部板块为高科技产业园，由国家级锡山经济技术开发区开发建设；
中部板块是锡东新城的核心区域，规划面积平方公里，由高铁商务区负责开发建设，重点发展总部经济、科技创意、休闲旅游、商贸流通、商务居住等产业。
该项目基地位于中部高铁商务区，根据无锡市委、市政府《关于加快锡东新城开发建设的若干意见》，明确了“三中心、一枢纽”的发展定位，即未来将成为无锡城市副中心、锡山行政文化商务中心、无锡高端产业集聚中心和长三角区域性交通枢纽。
该项目符合无锡高铁商务区规划发展需要，项目建设单位拟在/号地块开发项目的实施，主要建设商业、办公建筑，符合无锡高铁商务区依托京沪高铁站点，重点发展总部经济、服务外包、现代物流、金融服务、国际社区等现代服务业的目标。
项目建设背景
1、宏观背景
按照与应对国际金融危机冲击重大部署紧密衔接、与到2020年实现全面建设小康社会奋斗目标紧密衔接的要求，我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“经济平稳较快发展。
国内生产总值年均增长7％，城镇新增就业4500万人，城镇登记失业率控制在5％以内，价格总水平基本稳定，国际收支趋向基本平衡，经济增长质量和效益明显提高。
结构调整取得重大进展。
居民消费率上升。
农业基础进一步巩固，工业结构继续优化，战略性新兴产业发展取得突破，服务业增加值占国内生产总值比重提高４个百分点。
城镇化率提高４个百分点，城乡区域发展的协调性进一步增强。
科技教育水平明显提升，资源节约环境保护成效显着，人民生活改善，全国总人口控制在亿人以内。
人均预期寿命提高1岁，达到岁，社会建设明显加强。
覆盖城乡居民的基本公共服务体系逐步完善。
全民族思想道德素质、科学文化素质和健康素质不断提高，改革开放不断深化。
财税金融、要素价格、垄断行业等重要领域和关键环节改革取得明显进展，政府职能加快转变，政府公信力和行政效率进一步提高。
对外开放广度和深度不断拓展，互利共赢开放格局进一步形成等”目标。
“十二五”时期，江苏经济社会发展的总体目标是：
全省综合经济实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力显着增强，全面建成更高水平的小康社会，苏南等有条件的地方在巩固全面小康成果基础上率先进入基本现代化，人民群众普遍过上更加宽裕安康的生活，为2020年全省基本实现现代化打下具有决定性意义的基础。
其中“服务业增加值比重达到48%左右，加快形成服务经济为主的产业结构；
高新技术产业产值占规模以上工业产值比重达到40%；
消费对经济增长的贡献率达到60%左右。
城市化和城市现代化水平进一步提高，社会主义新农村建设取得明显成效，城乡发展一体化取得实质性进展；
城市化水平达到63%，财税、金融、资源性产品价格、要素市场等重点领域和关键环节改革取得明显进展，努力实现居民收入增长和经济发展同步、劳动报酬增长和劳动生产率提高同步”。
“十二五”期间，无锡要以率先实现基本现代化为目标，继续走在长江三角洲和全国城市发展的前列，努力提高城乡居民的幸福感和满意度，不断增强无锡综合实力、自主创新能力、国际竞争力和可持续发展能力，让无锡人民安居乐业、城乡共同繁荣、社会公平正义，推动科学发展、率先发展、加快转型发展和富民强市建设取得更大突破。
2、城市规划
高铁商务区作为锡东新城的核心组成部分，将依托京沪高铁站建设和东部S-PARK和西部V-PARK的产业支撑，坚持高起点规划、高标准建设、高定位招商，努力实现形成锡东新城三大板块“一核带动、两翼齐飞”的联动发展新格局，重点发展总部经济、服务外包、旅游休闲、商务居住、国际社区等高端服务业为重点。
高铁商务区规划范围平方公里，北至北中路，东至走马塘，西、南至春丰河。
3、城市经济背景
无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位置和市场环境优越。
长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头，无锡位于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内。
2012年无锡经济发展呈现“总量跃升、均量上升、质量提升”的良好态势，完成地区生产总值突破7000亿元，达到8000..0亿元，比上年增加688亿元，可比价增长%。
2012年全市人均地区生产总值（按常住人口计算）达到万元，比2011年净增1万元，按现行汇率折算，人均GDP达到万美元，继续保持全省第一的位置。
4、房地产市场分析
①开发投资增速持续放缓，新开工面积有所减少
2012年无锡市区房地产开发投资为亿元，同比增长%，增幅自6月末以来持续回落近13个百分点，住宅开发投资亿元，同比增长%。
无锡市区房地产施工面积为万平方米，同比增长%，其中住宅万平方米，同比增长%；
房地产新开工面积为万平方米，同比减少%，其中住宅万平方米，同比减少%；
房地产竣工面积为万平方米，同比增长%，其中住宅万平方米，同比增长%。
②土地出让市场波澜不惊，企业开发信心有所恢复
2012年无锡市区共有76幅国有建设用地使用权挂牌，其中成交65幅，土地出让面积为万平方米，同比减少%，成交量为近年来较低水平，成交金额亿元，同比减少%。
其中以非住宅为主，面积约为211万平方米，约占总量的63%。
成交土地分布显示，外围区域逐渐成为成交热点，滨湖区虽仍以22幅居首，但锡山、惠山和新区分别以14幅、12幅、11幅紧随其后。
从竞拍过程看，除6幅溢价，其余各幅土地均以底价成交，溢价仅为%，显示房企拿地日趋理性，但信心开始恢复，尤其是6月以来恒大、金科、龙湖、保利等国内知名企业相继竞地。
③新增供应量仍在高位，市场供应总量充足
2012年无锡市区商品房批准预售面积万平方米，同比减少%；
其中住宅批准预售面积万平方米，同比减少%。
其中四季度商品房新增供应节奏比上季度略有加快，批准预售面积万平方米，环比增长%，其中住宅批准预售面积万平方米，环比增加%。
截至年底，无锡市区商品房剩余可售面积进一步增长，达1484万平方米，比2011年底增长了216万平方米，其中商品住宅剩余可售面积为万平方米，比2011年底增长53万平方米。
④优惠促销效果显着，市场成交相对活跃
2012年无锡市区商品房成交面积万平方米，另政策性用房成交万平方米，成交面积同口径较去年增长%，成交总金额亿元，同比增长%，其中住宅成交面积万平方米，同比增长%，金额亿元，同比增长%。
从月度看，3月份以来随着楼市优惠促销扩面、政策对首套购房支持加大以及政府积极引导，商品房成交明显好转，并保持平稳运行的态势，尤其是7、8月份作为楼市传统淡季，月均成交量依然维持在60万平方米左右，12月份单月成交更是达75万平方米，创限购以来新高。
二手房市场逐渐回升，2012年二手房成交总面积万平方米，同比增长%，金额亿元，同比增长%，其中住宅成交万平方米，同比增长%，金额亿元，同比增长%。
其中四季度二手房成交万平方米，环比增长%，二手住宅成交万平方米，环比增长%。
⑤调控效果明显，房价趋于稳定
2012年房地产宏观调控效果持续显现，我市房屋价格进一步理性回归，下半年以来已基本趋于稳定。
经测算，四季度无锡市区商品住宅加权均价为8096元/平方米，同比跌%，环比微涨%，延续了前期止跌回稳的趋势。
二手房方面，本季度住宅价格走势与商品房基本一致，二手住宅加权均价为7171元/平方米，环比上涨%。
项目建设地点
本基地位于无锡市东部的锡东新城商务区，距市中心15公里。
邻近高铁站及地铁站，交通便捷。
区域景观资源丰富，生活机能完整。
项目所处锡东新城高铁商务区，是无锡重点打造的城市副中心之一，将带来进一步的城市资源聚集，交通条件、商业配套、教育医疗配套、生态条件等将得到大幅度提升，促进人才集聚和服务业发展。
根据《无锡市城市总体规划（2001-2020）》，该项目所在地块规划为商业、办公混合用地。
项目建设土地利用合理，符合有效使用土地的要求。
该项目建设地供电、供气、供水基础设施已经到位，可以满足项目用能需求。
建设规模及内容
项目占地面积8814m2，总建筑面积，地上计容建筑面积，项目容积率、建筑密度53%，绿地率20%。
由1幢21层的高层商业办公楼及1幢8层多层商业办公楼组成；
其中21层高层办公楼布置于靠近兴吴路一侧；
沿丹山路、永昌路和丹山路布置1幢8层商业办公楼，多层商办楼中沿丹山路及永昌路设置为7层，沿新华路设置为8层；
项目1-2层设置为商业，3层设置为商业、办公。
项目综合指标汇总及单体建筑设计参数详见下表。
表1-1项目地块综合指标汇总
序号
项目
单位
指标
1
总用地面积
㎡
8814
2
总建筑面积
其中
地上建筑面积（计容）
商业（餐饮）
（）
高层商办
多层商办
地下建筑面积（不计容）
3
容积率
--
4
建筑密度
53%
5
绿地率
20%
6
地下室停车数
地下一层停车位
个
106
地下二层停车位
108
7
非机动车停车位
地上停车位
360
地下停车位
1242
表1-2项目建筑各层功能区分布表
层数
本项目各层功能区
用途
层高（米）
地下二层
设备层、地下车库
地下一层
设备层、地下车库、非机动车车库
1层
大堂、商业
2层
商业
3层
商办及餐饮
4-7层
办公
8层
9-21层
屋顶机房层
机房
总图规划设计
1、总体布局
本项目主入口设置于北侧之丹山路，次出入口分别设置于东侧的永昌路和西侧的兴吴路。
项目建筑群成环形布置，8层多层商业办公楼呈“U”型，环绕东南北三册，21层的高层商业办公楼位于西侧。
2、交通组织
本次设计依据项目建设的自身特点，秉承“人车分流”的设计原则，塑造顺畅、便捷、合理的交通体系。
在永昌路、丹山路、兴吴路各设置一个车行出入口，形成多层组团和高层组团的外环7米的主干道，最快速的解决区域的车行下客流线，减少了对基地内部的人行流线干扰。
机动车通过机动车坡道进入地下室，在地面适当位置设置停车位。
人车分流，同时商业和办公更加紧密地联系起来。
极大地便利各功能区块地使用的同时提升了区块潜在的价值。
根据基地现状和建筑形式，沿建筑周边设置与基地7米的主干道相通的4米宽的环型消防车道，确保快速、便捷地到达。
满足消防要求。
建筑设计
建筑立面采用新古典主义的设计风格。
一方面可以感受到丰富的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，将古典的繁杂雕饰经过简化，并与现代的材质相结合，呈现出古典而简约的新风貌，是一种多元化的思考方式。
将怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。
结构设计
一、抗震设计及安全等级
1、本工程所在区域（无锡）地震基本烈度为6度，按七度进行抗震设防。
2、根据结构破坏可能产生的后果的严重性，本工程建筑结构安全等级为二级。
二、设计依据
1、本工程设计执行下列我国现行设计规范、规程：
（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；
（2）《建筑结构设计术语和符号标准》GB/T50083-97；
（3）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；
（4）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；
（5）《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；
（6）《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；
（7）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；
（8）《钢结构设计规范》GB50017-2003；
（9）《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；
（10）《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2010；
（11）《地下工程防水技术规程》GB50108-2008；
2、本工程设计主要参考资料：
（1）《混凝土结构构造手册》（第三版）；
（2）《钢结构设计手册》（第三版）；
（3）《建筑结构荷载实用设计手册》；
（4）《全国民用建筑工程设计技术措施结构》2009。
三、上部结构方案和结构体系
1.结构布置
本工程中，多层建筑均采用框架结构体系，高层建筑采用框架-剪力墙或框架-核心筒结构体系或，地下室为框架结构。
2.抗震等级
框架结构抗震等级：
结构高度≤24米时为四级；
结构高度＞24米时为三级。
框架-剪力墙结构抗震等级：
结构高度≤60米时，框架抗震等级为四级，剪力墙抗震等级均为三级；
结构高度＞60米时，框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级均为三级；
框架-核心筒结构抗震等级：
框架抗震等级为三级，剪力墙抗震等级均为二级。
地下室防水等级为P6。
3.截面估算
（1）楼板厚度：
一般楼层现浇楼板厚度≥100mm，挠度超限时可加大板厚或预起拱处理。
（2）梁截面尺寸估算：
梁截面高度一般取梁跨的1/12-1/18进行估算，梁的净跨与截面高度之比不宜小于4。
梁宽取梁高的1/3～1/2，同时不小于1/2柱宽，且不宜小于200mm。
（3）柱截面估算：
根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，框架柱抗震等级为三级且超过2层是，柱截面不宜小于400mm。
4.结构重要原则及措施：
本工程地下室平面尺寸较长，拟采用相关措施以避免混凝土收缩引起的裂缝，如：
设置后浇带、采用抗渗砼或掺入钢纤维等等。
5.主要计算方法和计算程序
（1）结构的内力与位移按弹性计算，采用中国建筑科学研究院PKPM建筑结构CAD系列软件进行整体电算（以SATWE为主）；
PMCAD中楼板荷载不采用自动考虑板自重。
（2）地震作用计算方法，采用pkpm软件的satwe程序计
四、基础方案
本工程因无地质报告，拟采用桩基础。
五、主要结构材料
混凝土等级不高于C50；
钢筋采用HPB300、HRB335、HRB400；
砌体材料详见建筑说明。
公用工程
①给水设计
该项目自来水水源为市政自来水，由无锡市自来水公司供给，项目地块接入两根DN200给水管进入本项目，项目设计方案中供水方式采用地下室至三层由市政给水管直供，其它各层采用生活水箱—变频水泵联合供水的方式。
项目供水方式不明确，建议地块应充分利用市政水压，地下二层至地上二层由市政集水管直供，三层及以上竖向分区，由生活水箱—变频水泵联合供水，建议可分为三-八层为一区，九-十四层为一区，十五-二十一层为一区。
项目生活给水系统加压设备应优先选用高效节能供水设备。
项目各分区供水压力公建不应大于，各用水点压力不大于。
②排水设计
项目建筑室内污废水合流，室外雨污水分流，生活污水经化粪池处理，商业餐饮含油废水经隔油池处理后排入市政污水管网；
高层建筑排水立管设专用通气立管通气。
卫生洁具均采用节水型洁具，不得使用一次冲水大于6L的坐便器。
③雨水系统
项目雨水系统采用外排水、重力排放为主，雨水经雨水斗、集水井、检查井等设施收集后排入市政雨水管网。
地下设置集水井，收集车道的雨水积水排出。
项目空调冷凝水采用专用立管收集后排放；
设计要求应严格满足锡建总（2010）37号文要求。
④消防系统
本项目消防系统为室内，外消防栓系统和自动喷水灭火系统。
在地下室设消防泵房、消防水池,消防水池贮存喷淋水量和室内消火栓用水量。
室外消火栓接自室外给水环状管网上，室内消火栓系统按照区域集中临时高压消防系统设计；
地下消防水池有效容积600立方，贮存3小时室内消防用水和1小时喷淋用水。
泵房内设置消火栓泵和喷淋泵各两台。
室外消火栓系统：
室外消防用水量为30L/S，室外为低压消防系统.分别从两路市政管网各引一路进水，管径DN200，红线范围内成环。
室外消火栓布置间距小于100米。
室内消火栓系统采用区域临时高压制，室内消防用水量为40L/S，平时由屋顶18吨水箱及稳压设备维持水量、水压。
地下室设消火栓给水泵各两台（一用一备）。
火灾初期由屋顶水箱供水，消火栓泵启动后由消火栓泵从消防水池取水加压供应。
室内消火栓系统上部和下部分别组成环状供水。
消防泵的控制由设于消火栓箱内按钮启动，其信号传至消防控制中心，并能自动启泵，泵房内也有手动启动装置。
管材室内选用内外壁热镀锌钢管,DN<
100者丝接，余者卡箍连接。
消防立管采用镀锌无缝钢管。
室外选用球墨铸铁管。
消防用水量见表1-3。
表1-3消防用水量表
用水量（L/S）
一次火灾延续时间（h）
贮水量（m3）
备注
室内消火栓
40
432
600m3消防水池
室外消火栓
30
288
自动喷淋
本项目喷淋系统中，汽车车库、商业为中危险等级Ⅱ级设计，办公区为中危险Ⅰ级设计，除不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统。
湿式报警阀组和喷淋水泵结合器的设置要国家规范要求。
每套湿式报警阀组包括旁通阀、监控阀、湿式报警阀、实验阀、试水装置。
根据每个湿式报警阀组控制的喷头数不超过800只，最高最远处喷头MPa的原则来确定湿式报警阀组的数量。
系统应设置水泵接合器。
本项目自动喷水灭火系统泵房设两台喷淋给水泵（一用一备）。
稳压用屋顶水箱喷淋稳压系统保持压力。
在每层、每防火分区自动喷水灭火系统干管上设置信号阀和水流指示器，在其末端设试水阀。
在每个报警阀控制的最不利喷头处设置末端试水装置，并在最高处设自动排气阀。
喷淋泵、稳压泵均由压力控制器控制。
平时管网中压力由稳压泵保持在。
当管网压力下降至MPa时，稳压泵启动，压力恢复后停泵，当管网压力继续下降至MPa时，喷淋泵启动，稳压泵停止。
消防结束后停泵。
不宜用水灭火的部位如配电间等配置磷酸铵盐干粉灭火器。
①负荷等级及供电电源
项目公共建筑包括一类高层建筑及地下车库。
地下车库消防负荷的负荷等级按照《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）为I类地下汽车库，车库的应急照明、消防泵、喷淋泵、排烟风机、火灾自动报警等消防用电为一级负荷，公共建筑中消防用电设备（消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、消防电梯等）、潜水泵、电梯、地下车库照明和应急照明、疏散指示等为一级负荷，其余用电均属于二、三级负荷。
根据负荷等级和类别以及项目总体要求的原则，本项目所需的2路10KV电源拟从邻近的10KV开关站或110KV降压站引入本地块地下室内变配电室高压进线柜；
项目内所有建筑物的动力和照明配电电压均为220/380V。
本项目设计方案中暂未对变电所配置进行设计，建议项目高层商业办公建筑和多层商业办公建筑分别设置变电所，每个变电所内设2台1250kVA变压器，变压器总容量5000kVA，可满足该项目建筑用电的要求。
项目变电所的设置最终以供电部门的供电方案批复为准。
所有电气设备的金属外壳、金属构架、配电变压器低压侧中心点均须与接地装置可靠焊接。
变压器未选型，建议项目可选用13型及以上的节能环保、低损耗、低噪声变压器，变压器能效等级不低于2级，变压器接线方式为Dyn11。
项目大于100kW的计量柜应就地设置无功补偿装置，补偿后的功率因数不低于。
②照明设计
a、项目照明功率密度
项目照明功率密度（包括二次装饰部分）未明确，应按《建筑照明设计标准》（GB50034-2013）中现行值确定，照明功率密度标准确定见表1-4。
表1-4照明功率密度表
功能
照明功率密度值
（W/㎡）
对应照度值
（lx）
普通办公室
9
300
高档办公室、设计室
15
500
会议室
一般商店营业厅
10
中餐厅
200
西餐厅
150
空调机房、泵房
100
8
公共车库
50
b、照明光源及灯具的选择、设置
项目公共走道，楼梯间等场所采用光效高的T5细管径荧光灯、高效节能灯，诱导标志采用高效LED光源，灯具采用高效节能直接照明的配光形式，荧光灯配有3C标志和安全认证的高功率因数电子镇流器。
重要机房、消防通道设置应急照明及诱导照明。
疏散走道及疏散楼梯设置应急疏散指示灯。
卫生间及其它潮湿场所采用防潮型荧光灯具。
c、照明控制
户外照明由BA系统控制，可按光控及定时的方式，于下半夜减少亮灯数量，以达到节能目的。
应急照明采用节能自熄开关时应采取强制点亮措施。
d、应急照明设计
商业区、公共走廊、楼梯间等场所应急照明灯具分置于正常照明灯之间，平时为正常照明的一部分，火灾时正常照明失电，应急照明继续投入使用。
应急照明照度不低于正常照度的50%。
应急照明电源按一级负荷要求供电。
变电所、消防泵房、消防控制室等重要机房应设置应急照明。
疏散走道及疏散楼梯间等场所设置带蓄电池的疏散指示灯，平时处于长亮状态。
引至应急照明和疏散指示照明的导线采用阻燃耐火导线穿金属电线管在墙、楼板暗敷或在吊顶内敷设。
③建筑设备监控系统（BAS）
为了对建筑物内各种机电设备进行监
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