金融杠杆计算举例Word文档下载推荐.docx

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下面介绍一个使用金融杠杆投资房地产的例子，为了使例子简单化，首先假设投资者的收入为$60,000每年（税前），每年的工资增长幅度为$3,000。

房地产每年以8%的速度稳定增值。

银行贷款的利息不变，永远维持在7.6%上。

该投资者经过一段时间的努力，拥有了$100,000的存款，这时候他决定中止租房，开始为自己供一套房子。

付出$100,000的首付。

按照20%的首付计算，他可以买入$500,000的房屋，贷款额度为$400,000，每周还款额为$651.76。

现在适用于他的税率计算公式为：

taxpayable=2,580+30%*（60,000–25,000）=$13,080。

所以他的净收入为60,000–13,080=$46,920。

所以他的周收入为$902.3。

减去每周的还款额度，剩余为902.3–651.76=$250.54。

因为有了自己的住所，所以每周的消费极大地降低了，假设为每周$100，而且这位投资者为了减缓自己的还款压力，将自己房屋的其他空余房间租了出去，每周假设可以收入$300，那么现在这位投资者的每周结余为$450.54。

该投资者利用金融机构的提前还款和多存多取功能，将每周的结余全部提前还款。

三年之后，该投资者的收入增长到$66,000，房产增值到了$620,000。

贷款的剩余为$287,851.6（为了方便计算，忽略了复利的影响）。

现在实际上的贷款比例为46.4%。

虽然前面的文章我曾经说过，一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉，但是实际上如果通过转贷款这种手法提高贷款比例而将房产增值的部分变现（因为实际上贷款比例在贷款期限之内是一直降低的）。

所以现在该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。

在这三年之内，该投资者的存款就这么简单地翻了一番，而且房产那边还有相当于存款的$124,000，

总共资产增值了$232,148.4。

而这三年的工资净收入为$147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不买房，每周要付出$200的房租，所以实际上的支出在这三年之内应该是$46,800。

如果不买房的情况，该投资者的资产增值为$100,260。

所以这三年内投资者的收益多了一倍还多。

这时候，该投资者考虑使用房产现金化（转贷款）所提出的$287,851.6来投资另外一所房产。

现在他有两个选择，全款买房或者贷款买房，下面比较一下两种做法三年之后的不同。

首先，该投资者还有一个贷款在第一个房子上，所以他的每周还款额为$808.18。

而现在该贷款人的每周工资净收入为$1,023.46。

所以现在他的账面表示每周结余为$215.28。

因为第二所房屋是用来投资的，所以这所房屋的租金收入可以被用来申请贷款。

按照上面的说法，假设全款买房，那么他可以买入$300,000的房产。

每周租金为$300。

该投资者每周的净开销依然为$100，所有剩余资金用来提前还贷。

三年之后的情况为，贷款剩余$418,227.76。

第一套房产增值为$740,000，第二套房产增值为$372,000。

考虑到房产折旧的问题，假设房产折旧为每年3%，也就是$9,000，这个是可以抵扣所得税的，三年的应该缴税的收入为$262,800，扣除每年$9,000的折旧费用，最后得到$235,800。

纳税公式为：

17,850+40%*（ordinaryincome–750,000）。

因为该投资者的工资加上收入高于$750,000，所以要交更多的税。

三年所有的税额为$64,350。

三年后的资产增值为：

（740,000-620,000）+（372,000-300,000）+（496,000–418,227.76）=$269,772.24。

假设现在该投资者选择贷款买投资房，贷款比例为60%，那么该投资者可以买入$750,000的房产。

贷款额为$450,000。

每周还款额为$726.11,每周租金假设为$700。

这样用收入来偿还两个贷款应该是没有任何问题的，而且60%的贷款比例申请贷款也很简单。

因为第二个房产是用来投资的，所以折旧和贷款成本都是可以用来抵扣税收的，所以每年可以抵扣的收入为$56,700。

三年的总共收入为69,000+72,000+75,000+700*52*3=$325,200，税本来应该一共是$93,630，但是因为投资房屋成本的抵扣，实际上的税收应该为$32,580，税上面就少交了六万多块，实际上，这等于政府在帮投资者付一部分投资房的贷款利息！

按照原来假设，所有现金结余都被提前还入贷款。

三年之后，总收入为

325,200+300*52*3=$372,000，税收为$32,580，日常支出为$15,600。

每周净收入为

$2075.77,每周总还贷额度为$1,541，结余为$534。

全部还入第一个房屋贷款。

所以三年之后房屋总价值为740,000+930,000=$1,670,000。

第一个房屋贷款上面还欠$399,704.32，第二个房屋贷款上面还欠$438,217.32，总净资产为$832,078.36。

相对于第一个三年，资产增值了$599,929.96是上一种情况资产增值的两倍以上。

后面就可以根据这种方法不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了

过于大量的计算可能会有疏漏，欢迎大家指正。

原文地址：

范文二：

简单易懂的金融

2008-10-0621:

30:

57

都说这次美国的金融危机是因为采用

一。

杠杆。

目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆操作，假设一个银行a自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。

也就是说，这个银行a以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5％，那么a就获得45亿的盈利，相对于a自身资产而言，这是150％的暴利。

反过来，假如投资亏损5％，那么银行a赔光了自己的全部资产还欠15亿。

二。

cds合同。

由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不运行进行这样的冒险操作。

所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。

这种保险就叫cds。

比如，银行a为了逃避杠杆风险就找到了机构b。

机构b可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。

a对b说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。

a想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。

如果有违约，反正有保险来赔。

所以对a而言这是一笔只赚不赔的生意。

b是一个精明的人，没有立即答应a的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1％。

如果做一百家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。

a,b双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。

三。

cds市场。

b做了这笔保险生意之后，c在旁边眼红了。

c就跑到b那边说，你把这100个cds卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。

b想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此b和c马上就成交了。

这样一来，cds就像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。

实际螩拿到这批cds之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；

d看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。

一转手，c赚了20亿。

从此以后，这些cds就在市场上反复的抄，现在cds的市场总值已经抄到了62万亿美元。

四。

次贷。

上面a,b,c,d,e,f....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？

从根本上说，这些钱来自a以及同a相仿的投资人的盈利。

而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。

人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。

笔者对这个说法不以为然。

笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。

这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。

他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。

这类贷款利息要在8％－9％以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。

此时a很高兴，他的投资在为他赚钱；

b也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；

后面的c,d,e,f等等都跟着赚钱。

五。

次贷危机。

房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。

此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。

房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走头无路的一天，把房子甩给了银行。

此时违约就发生了。

此时a感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有b做保险。

b也不担心，反正保险已经卖给了c。

那么现在这份cds保险在那里呢，在g手里。

g刚

从f手里花了300亿买下了100个cds，还没来得及转手，突然接到消息，这批cds被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1％到2％的违约率。

每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。

加上300亿cds收购费，g的亏损总计达1300亿。

虽然g是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。

因此g濒临倒闭。

六。

金融危机。

如果g倒闭，那么a花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于a采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，a赔光全部资产也不够还债。

因此a立即面临破产的危险。

除了a之外，还有a2，a3,...,a20，统统要准备倒闭。

因此g,a,a2,...,a20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，g万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。

财政部长心一软，就把g给国有化了，此后a,...,a20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。

七。

美元危机。

上面讲到的100个cds的市场价是300亿。

而cds市场总值是62万亿，假设其中有10％的违约，那么就有6万亿的违约cds。

这个数字是300亿的200倍。

如果说美国政府收购价值300亿的cds之后要赔出1000亿。

那么对于剩下的那些违约cds，美国政府就要赔出20万亿。

如果不赔，就要看着a20,a21,a22等等一个接一个倒闭。

无论采取什么措施，美元大贬值已经不可避免。

以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。

上边文章已经把美国的金融解释的很清楚，一笔钱倒来倒去，似乎很多人都发了大财，实际钱还是那么多，只能是从劳动者还款的利息中来，如果劳动者没有继续劳动创造剩余价值，则不会有蛋糕可分。

中间那么多人赚得钱哪来的？

最后一个入市的倒霉蛋g买的单。

就像股市里在最高价接了盘是一回事。

一旦真正创造这些财富的人，即贷款买房者，停止了继续向这些金融机构输送他们创造的财富，这些泡沫立刻就爆裂了。

大家都会看到，实际只不过是参加了一场赌博，仅此而已。

范文三：

资金杠杆原理

杠杆收购是指一个公司进行结构调整和资产重组时，运用财务杠杆，主要通过借款筹集资金进行收购的一种资本运营活动。

杠杆收购与一般收购的区别在于，一般收购中的负债主要由收购方的资金或其他资产偿还，而杠杆收购中引起的负债主要依靠被收购企业今后内部产生的经营效益、结合有选择的出售一些原有资产进行偿还，投资者的资金只在其中占很小的部分。

通常为10%—30%左右。

杠杆收购于本世纪60年代出现于美国，随后风行于北美和西欧。

最初杠杆收购交易只在规模较小的公司中进行，但80年代以后，随着银行、保险公司、风险资本金等各种金融机构的介入，带动了杠杆收购的发展，又由于杠杆收购交易能使股票持有者和贷款机构获得厚利，还有可能使公司管理人员成为公司的所有者，因而发展很快。

杠杆收购的特点主要表现在：

（1）收购者只需要投入少量的自有资金便可获得较大金额的银行贷款用以收购目标企业。

（2）收购者可以通过杠杆收购取得纳税利益；

资本的利息支出可在税前扣除，对于猎物企业，被购进前若有亏损，可递延冲抵收购后的盈利，从而减低应纳所得额基数。

（3）高比例的负债给经营者、投资者以鞭策，促使其改善经营管理，提高经济效益。

要恰当地运用杠杆收购，必须在结合本公司情况对目标公司产业环境、盈利能力，资产构成及利用等情况进行充分分析的基础上，科学选择策略方式，合理控制筹资风险，从而优化各种资源配置，以实现资本增值最大化。

二、策略方式作为杠杆收购的具体运用，有八种可供选择的策略方式。

第一，背债控股。

即收购方与银行商定独家偿还猎物企业的长期债务，作为自己的实际投资，其中一部分银行贷款作为收购方的资本划到猎物方的股本之中并足以达到控股地位。

第二，连续抵押。

购并交易时不用收购方的经营资本，而是以收购方的资产作抵押，向银行争取相当数量的贷款，等购并成功后，再以猎物企业的资产作抵押向银行申请收购新的企业贷款，如此连续抵押下去。

第三，合资加兼并。

如果收购企业势单力薄，可依靠自己的经营优势和信誉，先与别家合资形成较大资本，然后再去兼并比自己大的企业。

第四，与猎物企业股东互利共生。

猎物企业若是股份公司，则其大股东往往成为收购企业以利争取的对象。

给其有关好处以取得其支持，购并交易往往能起到事半功倍的效果。

第五，甜头加时间差、在向金融机构借款收购企业时，可在利率等方面给金融机构更大的让步，但交换条件是在较长时间内还款。

这就是甜头加时间差的购并方式。

第六，以猎物企业作抵押发行垃圾债券。

收购方以猎物方的重要资产作抵押，发行垃圾债券，所筹资金用于支付猎物企业的产权所有者。

第七，将猎物企业的资产重置后到海外上市。

这种方式是先自行筹集资金收购兼并51%以上的股权或成为第一大股东，然后对猎物企业的资产进行重整，以此为基础在海外注册公司，并编制新的财务报告，这样就可利用海外上市公司审批方面的灵活性来回拢大笔资金。

第八，分期付款。

“借”延期付款的信用手段来达到购并的目的。

一般做法是根据猎物企业的资产评估值．收购方收购其51%的股份，并以分期付款方式在若干年内陆续将款项付清。

三、风险控制杠杆收购融资运用了财务杠杆原理。

必须看到，财务杠杆是一把双刃剑，当资产收益率大于潜入资金利息率时，增加财务杠杆可以大幅度地提高股份制企业的每股盈余；

反之，如果企业经营不善，则会使企业净收益和每股盈余急剧减少。

收购方一定不能忽视杠杆收购风险性。

因为，杠杆收购所需资金大部分是借入的，如果收购后公司经营状况不能得到很好的改善，

负债融资就会成为企