毕业论文 房地产企业财务报告分析与评价以万科为例Word下载.docx
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房地产企业财务报告分析与评价——以万科为例
摘要
随着经济的发展,房地产企业也在迅速崛起.在快速发展的同时也存在了很多问题.本文将通过对财务报告的分析与评价来分析当前中国房地产企业所存在的问题。
财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来,帮助利益关系集团改善决策.
财务报表分析不仅可以帮助企业减少决策失误,而且还可以减少企业筹资和投资盲目性。
通过财务报表分析,不但可以评价企业的偿债能力、盈利能力、获利能力和企业未来发展趋势,做好财务报表分析还能正确评价企业财务状况，经营成果和现金流量状况，揭示企业的预期收益和风险,检查企业预算完成情况，考核经营管理人员业绩，为建立健全科学合理的运营机制提供服务。
企业常常要计算各种财务指标来分析企业效益，而这些财务指标存在着一定的局限性，因此，人们在利用财务报表分析企业财务状况时要找出企业财务管理存在的不足，为企业管理决策提供数据。
本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告，选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象，对公司的整体财务状况、经营成果、现金流量情况给以分析、报告，并提出一些合理化的建议。
关键词：
房地产行业，万科，财务报告，分析和评价
RealEstateEnterpriseFinancialReportAnalysisAndEvaluationForVanke,ForExample
Abstract
Withthedevelopmentofeconomy，realestateenterprisesintherapidrise，too.Inrapiddevelopmentatthesametimetherearealotofproblems.ThisarticlethroughtheanalysisoffinancialreportingandevaluationtoanalyzethecurrentproblemsofChina'
srealestateenterprises.Financialanalysisreferstothefinancialstatementsandotherinformationasthebasisandstartingpoint,usethespecialmethod，systemanalysisandevaluationofthepastandpresentoperatingresultsofanenterprise,financialsituationanditschange,thepurposeistounderstandthepast,evaluateandpredictthefuture,nowhelpimproveinterestrelationsgroupdecisionmaking.
Financialstatementanalysiscannotonlyhelpenterprisesreducethedecision—makingerrors,butalsocanreducecorporatefinancingandinvestmentblindness.Throughthefinancialstatementanalysis，notonlycanevaluatetheenterprise'
ssolvency，profitability，profitability，andfuturedevelopmenttrend,doagoodjobinfinancialstatementanalysiscancorrectlyappraiseenterprisefinancialcondition，operatingresultsandcashflowstatus，revealstheexpectedreturnandriskoftheenterprise，thecompletioninspectionenterprisebudget，performanceassessmentandmanagementpersonnel,toestablishandimprovethescientificandrationaloperatingmechanism.Oftenneedtocalculateallkindsoffinancialindextoanalyzetheenterprisebenefits，andthesefinancialindextherearesomelimitations,asaresult，peopleintheuseoffinancialstatementanalysisenterprisefinancialconditionstofindoutthedeficiencyexistinginenterprisefinancialmanagement，managementdecisiontoprovidedatafortheenterprise。
Basedontherealestateindustryasanexampletostudythefinancialreportoflistedcompanies，selectthetypicalvankerealestateindustrycompanyinChinaastheresearchobject,tothecompany’soverallfinancialposition,operatingresults,cashflowsituationtoanalysisandreport，andputsforwardsomerationalizationSuggestions.
Keywords：
Realestateindustry，Vanke,Financialreport，Analysisandevaluation
1绪论
1。
1选题背景与意义
1.1.1选题背景
房地产业的发展在我国一直备受关注,房地产企业的发展是关系到我国人民切身利益的事情.同时房地产业也是我国重要的支柱产业之一，其发展关系到整个国民经济的发展。
房地产企业的发展一直受到各方的密切关注.随着房地产业的发展,各地房价也开始飙升,国家为了引导房地产业健康稳健的发展出台了一系列的引导政策。
2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后,苏州这样并非一线的城市也推出了“限购令”,这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心.毫无疑问房地产企业又面临新的一轮洗牌。
房地产企业在发展的过程中也存在着诸多问题。
进入二十一世纪以来，人类社会在不断的进步，会计一这门古老的“商业语言"
也跟随时代的发展不断的前进和完善，而财务报表作为这门“商业语言”的重要载体,更是连续、系统、综合、全面地反映了不同会计主体的各项经济往来,财务报表分析也越来越被更多不同的利益相关者所关注和研究，在现代社会中扮演着越来越重要的角色。
通过对财务报表的解读和分析我们能很直观很清楚的看出房地产企业所面临的一些问题，从而提出合理化建议！
2选题意义
理论意义：
过去学者在研究房地产上企业财务报表分析时大都从财务报表分析的相关指标，分析方法等方面进行研究。
通过综合分析发现目前财务报告分析中存在的问题以及提出解决问题的方法。
但在分析方法及指标上存在局限性，而且在分析过程中也较少结合目前上市公司中的实际数据进行分析。
本文概括了财务报表分析的基本理论,从上市公司财务报表本身存在的不足，以及财务报告分析指标,财务报告分析方法的局限性三个方面,以万科公司为例分析了房地产企业财务报表分析中存在的问题，最后针对这些问题，提出了完善房地产企业财务报表分析的对策建议。
现实意义:
研究房地产企业财务报表分析，首先可以为投资者的投资决策提出一些建议，上市公司的年报能为投资者提供有效的信息，投资者读懂财务报表，能够真正的得出公司真实的发展状况，为投资提供帮助。
其次股市信息过多，有很多虚假的信息，不应该盲目跟从所谓的内幕消息，应该从公司的财务状况、基本面等方面入手，并在此基础上冷静下来，仔细研究财务报表，分析行业发展状况，吃透行业相关政策,才能够在股市中找到真正值得投资的股票,发掘价值佳地，从而获利；
再次可以为公司治理提出指导性建议,管理层可以借鉴外部的一些建议，适时调整相关的经营决策，更好的提高公司治理水平；
最后可以为其他投资者提供参考资料,能够使投资者更好的理解行业和公司的状况，为他们的潜在投资决策更好的服务。
2国内外研究现状
2。
1国内研究现状
财务报告分析在中国的开展主要是在20世纪50年代以后，当时在计划经济体制下，财务报告分析的内容主要是分析企业各项计划的完成情况。
改革开放以后，财务报告分析越来越引起广泛重视,随着社会主义市场经济体制的建立、发展和完善，财务报告分析的应用领域不断拓展，由原来外部的信贷和投资分析逐渐拓展到内部经营管理分析和发展前景分析等领域。
张新民（2001）提出对财务报表各项目进行财务状况质量分析,通过财务报表,透视企业管理质量，开辟了企业财务质量分析理论的先河.樊行健（2006）将财务报表分析与经济活动分析相融合，为财务分析学科体系建设做出了杰出贡献。
侯春慧（2005）阐述了房地产投资财务分析的目标及方法.房地产企业财务分析是指根据政府现行财税制度、价格体系和有关法律、法规、计算、分析房地产投资项目直接发生的财务收益和费用等内容，从项目（企业）角度，考察项目的盈利能力、清偿能力等。
王文平（2010）认为要关注房地产企业的政治背景。
房地产企业作为一个特殊是行业，已被国家确定为支柱行业。
因此房地产企业若是存在一定的政治背景，无疑对其日常经营有着比其他行业更大的好处。
故而在研究房地产企业业绩等方面的影响因素时，政治背景将是不容忽视的一方面。
陈晓红（2010）认为科学合理的企业财务分析指标体系，对于企业决策者和信息使用者来说者显得十分重要,它可以为实现企业经济效益最大化目标发挥积极的支撑和保障作用.随着市场经济的不断发展,企业要在激烈的市场竞争中求得生存和发展，必须及时掌握大量的财务信息资料，而这些财务信息资料的提供离不开企业财务分析指标体系.毛哲敏（2009）以房地产上市公司为研究对象，以SPSS10.0为分析工具，运用主成分分析法,对我国民营上市公司的资本结构影响因素进行实证分析,结果表明：
公司规模与其资产负债比率正相关；
经营能力、股权集中程度与资产负债比率负相关;
非负债税盾、盈利能力及偿债能力与资本结构影响不显著.可以看出，国内各个专家学者对财务报告分析理论分别从不同的角度进行了探讨，但结合公司实际案例较少,即使结合实际也不够完整；
而且中国的财务报告分析体系还不够完善。
因此,我们应多借鉴国外相关理论研究，并且以案例形式解读财务报告分析理论和体系构成,有助于阅读者更加深入透彻地理解企业的财务和经营状况,做出正确决策。
2.2国外研究现状
财务报告分析作为一门学科体系是随着社会经济的产生和发展而不断发展起来的。
财务报告分析最早起源于19世纪末20世纪初的银行信贷管理。
当时自由竞争资本主义逐渐向垄断资本主义过渡,为扩大生产规模，许多资木家大量向金融机构借款，银行信贷业务迅速发展起来。
银行在决定是否向企业发放贷款之前,最关心的是申请贷款的企业能否按时偿还木金和利息。
为确保信贷资金的安全，尽量避免放贷风险,银行家要求贷款企业必须提供财务报表,以分析其经营状况和偿债能力,做出是否放贷的决定。
1895年，纽约州银行协会的经理委员会要求他们的机构贷款者提交书面的、有其签字的资产负债表。
1900年,纽约州银行协会发布了申请贷款的标准表格。
此后,银行开始根据企业资产和负债的数量对比来判断企业的偿债能力，并且提出了诸如流动比率、动比率等财务分析指标.美国学者托马斯•乌都洛克（1900）对财务分析的基本概念做出了相应研究;
美国学者亚历山大•沃尔（1919）把财务比率用线性关系结合起来,对财务分析方法做出了创造性研究。
20世纪30年代以后,股份公司形式的发展引起资本市场的不断发展壮大，企业筹集资本的渠道扩展到社会机构和公众投资者,财务报告分析也由主要为贷款银行服务扩展到为投资者服务；
由偿债分析扩展到盈利和投资分析。
20世纪50年代，美国杜邦公司提出并采用了杜邦财务分析体系，它能根据企业各财务比率指标之间的关系,综合反映企业财务状况。
近二十年,西方的财务报告分析的体系得到不断完善和扩展,Palepu,Bernard和Healy（1997）将会计分析、财务分析、经营战略分析、价值评估分析、前景分析等内容全部包含在现代财务分析体系中,是目前范围最广的分析体系。
GeraldA.Feltham（1995）在费尔萨姆—欧森推断的F—O模型基础上,反映房地产企业综合财务状况为出发点，引入反映房地产上市公司特征的多个会计指标，再次运用相关分析和多元回归分析相结合的方法建立回归模型，对样公司财务状况进行实证研究,定量分析他们与股价的相关性及其规律性特征，以及与每股收益和每股净资产的解释能力相比哪个具有更高的解释能力。
LeopoldA.Bernstein和JohnJ。
Wild（1999）提出财务报表分析应该分成年度变动分析、指数趋势序列分析、结构百分比分析和比率分析；
ClydeP。
Stickney（1996）将价值评估分析和预测分析写入了财务分析内容当中；
GeorgeFoster（1986）将财务分析按分析技术划分为横向比较分析、时间序列分析、比率分析、实证分析,都大大丰富了财务分析的内容。
1.3研究思路及研究方法
本文采用文献法借鉴和吸收国内外学者关于风险及房地产开发项目风险的研究成果,来进行分析。
与此同时，还将通过对其上市公司的财务报表进行分析（其中包括长期偿债能力、营运能力、盈利能力以及成长能力这四个方面）和解读来进一步研究房地产企业的财务状况，进而更加清楚的分析房地产企业财务管理所面临的一些风险。
以及针对这种风险提出的一些建议。
2我国房地产行业的财务现状以及财务管理存在的问题
1当前我国房地产开发现状
第一，房地产的开发投资增速回落。
自2010年以来，房地产开发投资增速始终保持高于全社会固定资产投资增速，但自2012年4月开始落后于全社会固定资产投资增速并持续至今，6月份累计再次落后3.8个百分点，比1-5月扩大2.2个百分点，国家统计局发布的数据显示:
2012年上半年全国完成房地产开发投资30609.8亿元，同比增长16。
6％，增幅同比回落16。
3个百分点，比今年1季度回落6。
9个百分点。
同期，全国固定资产投资150710.1亿元，同比增长20。
4％,增幅同比回落5.2个百分点,比今年1季度回落0.5个百分点。
这说明房地产行业在固定资产投资中的作用逐渐弱化,这也正是本轮楼市调控和经济结构调整的题中应有之义。
从发展趋势上看，近期房地产开发投资增速继续下降的势头可能难以改变，这会对上游的钢铁、建材需求产生较大的影响.上游产品价格上涨的需求动力消失，甚至使相关的上游产品价格出现下降。
这一变化值得高度关注，如果房地产市场出现拐点，那么与房地产相关的钢铁等部门的拐点也即将到来，支撑本轮经济增长的主要行业都将会减速，这将对宏观经济造成不利影响。
第二，价格收入比较高.房价收入比指的就是一套住宅的总价格占一个家庭年收入的比例,房价收入比就世界各国来说,是一个广泛使用的判断房地产价格的重要指标。
世界银行普遍认可的标准是5：
l，联合国确定的标准一般是3：
1，日本则是4：
1，美国所占比例是3：
1，而在中国,据初步测算这一比例严重失去平衡，大约在10～15:
一般说来，住房消费超过收入30％的家庭,我们就可以说是过度负担。
我国主流媒体的一项调查显示，目前，32.9%的购房者购房月供已占到月收入总和的50%以上，这些已大大超过国际上公认的住房警戒线，应引起我们的重视。
第三，商品房空置率较高.住房消费上也存在一些问题,消费者与消费者之间买卖房产和房产商品的投机性趋势在不断加大。
很多人买房是为了投机，而不是为了居住，这就造成我国部分地区房屋空置率居高不下，已大大高于15%的警戒线。
截至2010年4
月,我国空置一年以上的住房超过50％，就不良资产而言，居我国各行业之首。
2房地产企业财务管理存在的问题
首先，有些开发项目缺乏财务相关的可行性的系统研究.部分房地产企业在进行项目的决策时缺乏了系统的可行性的研究，尤其是缺乏了财务的可行性研究系统的支持。
最后所做的决策，其更多的还是依据管理层的经验进行判断，这样的依据缺乏了数据的支撑，缺乏了科学的系统的可行性论证和市场经济的分析。
其次，企业的经营者对财务管理工作不够重视。
房产企业的经营管理者没能让企业的财务人员更多地参与到企业的开发和经营中去，他们对财务工作的认识，还简单地停留在日常报销、记账、付款以及编制财务报表等工作层面上。
举个简单的例子,当房产企业在进行项目的一级开发计划的制定时，若没有财务人员，那么就没有办法有效地测算出项目筹资的时间点、筹资期限和金额的大小。
由于房产企业的筹资金额一般都占了投资总额的百分之五十到百分之七十，所以存在着较大的筹资难度，而且筹资的时间也会比较长。
更重要的是，这部分资金不光要用在项目的开发建设上，还会用在经营销售的部分阶段上。
如果在后来再出现资金需求，这时再进行筹资,那么势必会影响到项目的开发和销售，会让人感觉“手忙脚乱”“焦头烂额”。
那么，之前的一级开发计划又有什么意义呢？
这样的现象在许多中小型的民营房产企业中尤为突出和严重,究其本质原因，还是因为所有权和经营权的不分无法在企业内部对管理中设立有效的业绩评价体系。
第三是资金的管理存在问题和风险。
在房产企业的发展过程中，由于资金来源渠道较少、融资较难，在一定程度上制约了房产企业的投资规模。
这就导致了一般规模的房产企业不可能在同一时间进行多个项目，更别说跨地域的投资了.由于多数的房产企业的规模都不大，他们自身的资金存有量是有限的，他们一般是等前一个项目竣工后或销售的资金回笼后,再利用回笼的资金去完成项目的配套设施或后期建设，抑或投资建设另一个项目。
而对于一些拆迁项目，由于拆迁的过程较长，而且当中会有各类的不可预见的补偿问题，开发资金的管理也存在着风险。
由此可见,在这期间房产企业需要的资金量是比较大的,而且回收期很长，因此在投资过程中企业一直都承担着较大的风险.而由于房产企业的经营者为了追逐更高额的投资回报，他们大多把投资集中在了一些中心城市，因为他们认为这里的居民具有较高的收入。
但是随着行业竞争的日趋激烈，其自身的投资风险将会越来越大。
这就显得房地产企业中加强财务管理显得更加重要。
最后是缺乏高效的财务管理制度和风险意识。
房产企业中，经营者除了财务管理的意识不强外，财务管理的模式也比较单一。
仅仅严格控制了项目的成本和流出资金,对于预算和资产的管理以及财务的分析等都不够重视,缺乏有内部有效的监督管理制度，导致了财务管理的混乱。
由于国家的住房商品化的形势推动，房产企业实现了快速的增长，而在经营中更多的是重视项目的施工和销售这两个方面的管理，而财务管理工作并没有得到足够的重视,有的甚至让至亲来担任财务人员。
这就很容易使得房产公司的财务管理工作缺乏一个明确的分工，也缺乏专业性。
3房地产企业财务报表分析与评价——以万科为例
3.1房地产企业财务报表分析与评价的特点
房地产行业最大的特点主要体现为以下两点：
（1）从产品来看，房地产企业的产品是不动产,从建设到竣工需要很长的周期。
（2）从销售来看,房地产企业存在预售制度，在建设阶段可以对产品进行销售并收取销售款。
从以上房地产行业的特点来看，房地产企业财务报表具有以下特点：
（1）大量预收账款导致短期负债剧增,影响了对企业偿债能力的判断。
房地产企业预售取得的房款通过“预收账款"
科目核算，由于房地产企业从项目建设到竣工需要很长的周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的负债，进而造成项目竣工前资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。
（2）开发成本准确计量和分摊难度较大,影响了对企业真实资产总量的判断。
房地产项目开发周期长、时间跨度大，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算.（3）管理费用和销售费用全部计入当期损益,影响了对企业经营成果的判断.按《企业会计准则》的要求,房地产企业在开发经营过程中发生的管理费用和销售费用作为期间费用,直接计入当期损益,在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转为销售收入前将出现巨额亏损,很难通过财务报表反映企业真实的盈利水平。
3。
2对万科公司的财务分析
3.2。
1偿债能力方面
表3.2.1：
万科公司2011—2014财务比率统计表
指标
2011年
2012年
2013年
2014年
流动比率
1.59
1.41
40
34
速冻比率
0.56
0.37
0。
41
现金比率（%）
29.17
17。
06
20.13
13.49
数据来源:
同花顺
通过对万科财务报表的剖析及财务指标的分析，可以得出了以下结论：
具有较稳健的财务结构，财务风险较大。
从公司的资产负债结构来看,2011～2014年企业的平均资产负债率为77。
46%,超过了70%的经验数据。
企业财务结构比较稳健，但是因为其贷款方式主要为长期贷款，所以企业的偿债压力并不是很大，有较强的操作能力。
万科企业的长期股权投资较高，近四年,固定资产增幅较大。
从公司的偿债能力来看，公司有较差的偿债能力，财务风险较大。
2营运能力方面
表3.2。
2：
万科公司2011-2014营运能力统计表
存货周转率
0.27
0.25
0.28
32
升级会员 