国家关于面积房屋测算方法Word格式.docx

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3、房产面积测算

3.1房产面积测算的内容

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1面积测算

面积测算系指水平面积测算。

分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

2房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

4房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

5房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

6面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。

面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

2房屋建筑面积测算的有关规定

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1计算全部建筑面积的范围

a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；

多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20M以上部位计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20M以上的，按其水平投影面积计算。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e）房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2．20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20M以上的部位，按其外围水平投影面只计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

a）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

b）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

c）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算

d）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

e）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

f）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

g）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

h）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

3.2.2计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3.2.3不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

3.3用地面积测算

3.3.1用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。

3.3.2下列土地不计入用地面积：

a）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。

b）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。

c）公共使用的河涌、水沟、排污沟。

d）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。

e）其他按规定不计入用地的面积。

3.3.3用地面积测算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。

3.4面积测算的方法与精度要求

3.4.1坐标解析法

A）根据界址点坐标成果表上数据，按下式计算面积。

1nS=Xi（Yi+1---－Yi-1）……………………………（18）

2i=1或1nS=Yi（Xi-1---－Xi+1）……………………………（19）

2i=1

式中：

S——面积，㎡；

Xi——界址点的纵坐标，m；

Yi——界址点的横坐标，m；

n——界址点个数i————界址点序号，按顺时针方向顺编。

B）面积中误差按下式计算。

1nms=±

mj8D2i-1,i+1i=1…………………………（20）

ms——面积中误差，㎡；

mj——相应等级界址点规定的点位中误差，m；

Di-1,i+1——多边形中对角线长度，m。

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2实地量距法

A）规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；

不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

B）面积误差按3·

6规定计算，其精度等级的使用范围，由各城市的房地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。

3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。

图上面积测算均应独立进行两面次。

两次量算面积较差不得超过下式规定：

△S=±

0．0003MS…………………………...........………（21）

△S——两次量面积较差，㎡；

S——所量算面积，㎡；

M——图的比例尺分母。

使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2。

图上量距应量至0．2mm。

4、变更测量

1一般规定

1变更测量的分类变更测量分为现状变更和权属变更测量。

2现状变更测量内容

A）房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；

B）房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和烧毁；

C）围墙、栅栏、篱笆、铁丝网等围护物以及房屋附属设施的变化；

D）道路、广场、河流的拓宽、改造，河、湖、沟渠、水塘等边界的变化；

E）地名、门牌号的更改；

F）房屋及其用地分类面积增减变化。

B1成套房屋建筑面积的测算

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1成套房屋的建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d）内墙面装饰厚度计入使用面积。

3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

4套内阳台建筑面积按8·

2的规定计算。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

B2共有共用面积的处理和分摊公式

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1共有共用面积的内容共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。

2共有共用面积的处理原则

a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。

b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

3共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：

δSi=K·

Si∑δSiK=∑Si

K——为面积的分摊系数；

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；

B3共有建筑面积的分摊

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1共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

2共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

3共有建筑面积的分摊方法

a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。

b）商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。

然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。

住宅部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。

商业部分：

将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊