福建泉港区涂岭镇项目市场调研分析报告.docx

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福建泉港区涂岭镇项目市场调研分析报告

太平洋地产—中国·泉港区项目

房地产市场

前期调研报告

禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司

2007年5月7日

泉港区项目市场调研分析

第一章：

泉港简介………………………………第3页

第二章：

泉港“十五”经济概况………………第8页

第三章：

泉港房地产市场发展情况…………第10页

第四章：

项目地块情况分析…………………第13页

第五章：

物业发展规划建议…………………第18页

第六章:

后记……………………………………第23页

第一章：

泉港简介

第一节：

泉港概况

泉港区位于福建省沿海中部的湄洲湾南岸，地理坐标为东经118°41′-119°01′、北纬25°03′-25°15′。

东临湄洲湾，南与惠安县毗邻，西南与洛江区相连，西北及北面同仙游县接壤。

总面积306.03平方公里。

qh.org

　　泉港区总户数91349户，总人口364779人，其中非农业人口103104人。

以汉族为主，少数民族有回族、畲族、蒙古族等。

泉港区人民政府驻山腰街道港二街，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。

第二节：

历史沿革

泉港区原隶属惠安县（惠北片4乡、1盐场）。

1985年4月11日，省人民政府批准设立肖厝镇，以南埔、后龙、山腰3个乡及涂岭乡部分行政区域为肖厝镇的行政区域，下辖86个村委会。

1991年7月14日，设立肖厝镇，并于1992年9月29日成立镇人民政府。

1996年3月1日，省民政厅批准撤销肖厝镇，设立后龙、山腰、南埔、涂岭、埭港5个镇。

w.xzqh.org

　　2000年4月12日，国务院批准：

同意设立泉港市泉港区。

泉港区辖惠安县的山腰镇、后龙镇、南埔镇、涂岭镇、埭港镇5个镇。

　2003年7月16日，同意泉港区撤销山腰镇，设立山腰街道办事处。

山腰街道办事处所辖行政区域为原山腰镇的行政区域，街道办事处驻原山腰镇政府驻地锦塔。

同年，新成立锦祥等4个社区。

　　2003年末，泉港区辖1个街道（山腰）、6个镇（后龙、南埔、涂岭、前黄、界山、峰尾），4个社区、96个村委会。

zqh.org

2005年，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。

第三节：

交通运输

1、道路：

324国道和福厦高速公路纵贯本区，形成一条强有力的交通走廊，其中324国道在境内的长度为18.5公里，福厦高速公路在境内的长度为15公里，并设有驿坂和涂岭两个出入口。

区域内的公路主干道，已建成的有东西向的涂肖路（现已扩建的通港公路全长12.5公里、路基宽50米）和驿峰路，南北向的南北三路和南山公路。

2、水运：

区内水运以海运为主

3、港口：

泉港区有50多公里长的海岸线，其中深水岸线11公里，可进万吨至三十万吨级码头泊位。

目前，区内已建有10万吨原油码头、万吨杂货码头、5000吨、3000吨、1000吨成品油码头等各一座，全区港口年吞吐能力达800万吨以上；第二个万吨杂货码头、5万吨多功能码头已交付使用。

此外，5万吨海洋液体化工码头已动工，并已开始筹建10万吨石油化工物流码头3万吨、5000吨液体化工码头。

4、铁路：

漳泉肖铁路已全线贯通，并经潭平与鹰夏连接，，与福厦铁路共线路段的线路设计等级为二级。

在泉港区境内的长度为19公里，规划设置了港前站、安兜工业站和施厝工业站三个货运站，在港前站和施厝工业站附近分别安排50公顷和70公顷的铁路仓储用地。

根据预测，到2020年，漳泉肖铁路货量为1000万吨/年。

5、航空：

泉港区距厦门、晋江、长乐机场均在1个半个小时车程内。

第四节：

社会发展

1、工业、港口：

福建泉港市泉港区是中国规划建设中的大型石化港口城市。

海岸线总长50公里多，能建万吨级以上泊位深水岸线长达5公里多。

现已建成10万吨原油码头，5万吨多功能码头，万吨杂货码头，5千吨、3千吨、1千吨成品油码头各一座；30万吨成品油码头、10万吨粮食码头、5万吨液体化工码头、5万吨集装箱码头正在规划建设中。

目前400万吨炼油厂、7万吨聚丙烯、4万吨烧碱、2万吨环氧丙烷、2万吨聚醚、10万吨聚苯乙烯、5万立方低温液化气库等一大批化工项目已纷纷在区内落户，随着"炼化一体化"1200万吨炼油厂、80万吨乙烯、65万吨聚乙烯、40万吨聚丙烯、45万吨聚氯乙烯等项目的上马，本区将成为世界级石化基地。

2、科技教育：

区域内共有幼儿园47所；7个学区94所小学、在校学生48026人；中学22所（其中初中4所，职专1所，初中校17所），在校学生37960人；适龄儿童入学率达100%。

联合农业科技推广中心等民营科技开发机构7个，省级科技企业1家和高级技术企业2家，同时加强与华大、农大等高等院校及科研单位的智力合作。

3、文化体育：

城乡文体活动丰富多彩，区域内现有镇文化站7个和福炼文化宫，9个镇（村）影剧院和福炼影剧院。

4、医疗卫生：

共有卫生院5所和职工医院1所，民办医院1所，医疗站126个，防疫站1所，妇幼保健院1所，区级医院—泉港医院已建成。

5、民间艺术：

戏曲方面有北管、芗剧、高甲戏、莆仙戏、木偶戏和舞狮等。

摄影、书画、文学等方面都有一批人才和作品脱颖而出。

第二章：

泉港区“十五”经济概况

“十五”期间,泉港区积极融入海峡西岸经济区建设，大力发展石化产业.全区国民经济持续健康发展，产业结构不断优化，社会事业全面进步，人民生活水平大幅度提高。

第一节：

经济综合实力

2005年全区生产总值达66.89亿元，比2000年增长95%，年均增长14%；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增长120.1%。

农业总产值12.4亿元，年均增长3%。

工业产值由2000年的71.3亿元增加到204亿元，比2000年增长137.42%，年均增长18.9%；规模以上工业产值由65.36亿元增加到195.3亿元，年均递增23%。

农民人均纯收入由3862元增加到5704元，年均增长8.1%；城镇居民人均可支配收入达9455元。

社会消费品零售总额由7.41亿元增加到18.67亿元，年均增长20.3%。

财政总收入由1.92亿元增加到10.44亿元；地方级一般预算收入由1.56亿元增加到3.71亿元，年均递增21%。

至2005年，港口吞吐量达990万吨。

五年来，全区完成合同外资7.8亿美元，实际利用外资3.4亿美元。

第二节：

产业结构

2005年全区三次产业的比例为10.25：

62.53：

27.22，其中一产下降8.1、二产上升6.3、三产上升1.7。

全区以石化产业为龙头的支柱产业逐步壮大，至2005年，全区石化工业产值达138亿元，占全区工业产值的68%。

逐步形成了以福炼公司为龙头，海洋聚苯树脂、湄洲湾氯碱工业有限公司、华星石化众星拱月的石化企业发展格局。

泉港“十五”期间三次产业增长情况表    单位：

亿元，%

GDP

第一产业

第二产业

第三产业

总量

增速

总量

增速

总量

增速

总量

增速

2000

29.78

15.3

5.45

8.5

16.73

15.7

7.61

20.0

2001

34.85

11.0

5.44

-0.3

20.29

11.2

9.12

18.6

2002

39.48

14.0

5.77

5.3

22.76

12.3

10.94

22.8

2003

47.26

18.8

5.94.0

2.6

28.33

24.4

12.99

16.5

2004

54.39

12.6

6.51

-0.6

31.68

11.4

16.20

21.0

2005

66.89

15.2

6.86

2.2

41.82

20.6

18.21

10.2

第三章：

泉港区房地产发展情况

第一节：

06年区房地产概况

2006年全区房地产共开发投资27486万元，同比增长6.1%，比去年同期增加1576万元，累计商品房施工面积1053823平方米，房屋竣工面积118267平方米，销售201942平方米，本年新开工面积11876平方米。

住宅商品房累计施工面积820870平方米，商业营业用房193219平方米，增速分别为13.82%和11.73%，位居全区前列。

第二节：

房地产发展现状及特点

1、房地产的质和量都发生了根本性变化。

从量的方面看，由1996年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2006的18.0%，比重提高了12.8个百分点。

十年间房地产投资年均增长速度达到17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。

从质的方面看，全区的房地产市场已实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段向更高层次的发展阶段转型，开发商更加注重楼盘的周边自然环境、人文氛围和配套设施，中、高档的商业住宅区逐渐成为投资的热点。

2、价格上涨明显。

全区1995、2000、2004和2006年全区房价的平均价格分别为每平方米1519元、1710元、2103元和2824元，年均增长速度为4.2%，2000年以来房价的上涨呈加快之势。

观其原因，主要有以下几点：

Ø是商品住宅供不应求矛盾凸现。

如今年上半年新增可销售面积比实际销售面积少10.67万平方米，二手住宅及历年空置房的交易量也呈上升之势。

Ø是钢材、水泥等建筑材料价格上涨推动房价上升。

2004和2006年全区工业品价格指数分别为103.7和102.9，建筑和装修材料消费价格指数城市分别为104.2和101.9,农村分别为104.8和100.9，钢材、水泥等建筑材料价格上涨对住房价格的上涨起到了推波助澜的作用。

Ø三是居住需求与投资行为相互作用推动房价攀升。

购房的居民中除一部分是无房者或住房条件差的市民，购买住房的目的以居住为主外，还有很大一部分是以增值、保值、出租等投资甚至是以投机为目的的购房行为，造就了房地产需求的持续旺盛，由于多种因素影响，对房价上涨起着推波助澜的作用。

3、高收入人群和临近乡是购房的主力军。

从调查分析我们得出，40至50岁的高收入人群是购买泉港高挡楼盘的主流人士，占高挡楼盘购买者的43%，31至40岁年龄段占31%，51岁以上的占22%，30岁以下的占4%。

从购买高挡楼盘人群的行业分布看，政府公务员、制造业、贸易、个体经营者等行业的高管是购买高挡楼盘的主力军，占65.4%；其次从事IT业、生物、医药、电信、电力等行业的人群，占22.8%；其余11.8%为其他有高收入来源的人群，如通过继承、拆迁赔偿、收取租金等形式取得的高收入。

4、项目开发逐渐向小高层、高层发展。

泉港区以前的房地产开发项目以多层为主，随着人们生活水平的提高及对居住品质要求的提升，多层已不能满足居民对景观、视野的更高要求；所以项目开发逐渐向小高层，高层发展，比如世纪新城的16层建筑，以及泉港区最高的房产项目：

20层的庄园明珠项目。

5、小二房和三房在所开发的项目中占有较高的比例。

从市场调查中，我们发展泉港区所开发的楼盘项目中，小二房和三房的户型类型在楼盘中占有较高的比例。

小二房面积在80-100㎡、三房面积在125-150㎡的户型在市场上具有较高的认知度和得房率。

6、市场持币观望气氛较浓厚。

受政府宏观调控的影响，楼市观望气氛较浓。

有近40%的群众认为当前应当推延购房计划，心理上依赖此次的宏观调控政策能起作用，盼望房价能下降。

无论是自住还是投资宁愿持币观望而不轻易出手，买卖双方正在进行一场心理上的较量，买方不出手，卖方不降价，二手房卖方倾向于以租代售的形式，而买方则采取持币观望的态度。

第四章：

项目地块情况分析

第一节：

项目主要经济指标

名称

面积（㎡）

征地面积

15169

建筑占地面积

5202

总建筑面积

27153

建设用地面积

8089

道路用地面积

7080

绿地率

25