福建泉港区涂岭镇项目市场调研分析报告.docx

1、福建泉港区涂岭镇项目市场调研分析报告太平洋地产中国泉港区项目房地产市场前期调研报告禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年5月7日泉港区项目市场调研分析第一章：泉港简介第3 页 第二章：泉港“十五”经济概况第8页第三章：泉港房地产市场发展情况 第10页第四章：项目地块情况分析 第13页第五章：物业发展规划建议 第18页第六章:后记第23页第一章：泉港简介第一节：泉港概况泉港区位于福建省沿海中部的湄洲湾南岸，地理坐标为东经11841-11901、北纬2503-2515。东临湄洲湾，南与惠安县毗邻，西南与洛江区相连，西北及北面同仙游县接壤。总面积306.03平方公里。qh.org泉港区总户

2、数91349户，总人口364779人，其中非农业人口103104人。以汉族为主，少数民族有回族、畲族、蒙古族等。泉港区人民政府驻山腰街道港二街，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。第二节：历史沿革 泉港区原隶属惠安县（惠北片4乡、1盐场）。1985年4月11日，省人民政府批准设立肖厝镇，以南埔、后龙、山腰3个乡及涂岭乡部分行政区域为肖厝镇的行政区域，下辖86个村委会。1991年7月14日，设立肖厝镇，并于1992年9月29日成立镇人民政府。1996年3月1日， 省民政厅批准撤销肖厝镇，设立后龙、山腰、南埔、涂岭、埭港5个镇。w.xzqh.

3、org2000年4月12日，国务院批准：同意设立泉港市泉港区。泉港区辖惠安县的山腰镇、后龙镇、南埔镇、涂岭镇、埭港镇5个镇。 2003年7月16日，同意泉港区撤销山腰镇，设立山腰街道办事处。山腰街道办事处所辖行政区域为原山腰镇的行政区域，街道办事处驻原山腰镇政府驻地锦塔。同年，新成立锦祥等4个社区。2003年末，泉港区辖1个街道（山腰）、6个镇（后龙、南埔、涂岭、前黄、界山、峰尾），4个社区、96个村委会。zqh.org 2005年，泉港区辖山腰1个街道，南埔、后龙、涂岭、前黄、界山、峰尾6个镇，共有4个社区、96个行政村。第三节：交通运输1、道路： 324国道和福厦高速公路纵贯本区，形成一条

4、强有力的交通走廊，其中324国道在境内的长度为18.5公里，福厦高速公路在境内的长度为15公里，并设有驿坂和涂岭两个出入口。区域内的公路主干道，已建成的有东西向的涂肖路（现已扩建的通港公路全长12.5公里、路基宽50米）和驿峰路，南北向的南北三路和南山公路。2、水运：区内水运以海运为主3、港口：泉港区有50多公里长的海岸线，其中深水岸线11公里，可进万吨至三十万吨级码头泊位。目前，区内已建有10万吨原油码头、万吨杂货码头、5000吨、3000吨、1000吨成品油码头等各一座，全区港口年吞吐能力达800万吨以上；第二个万吨杂货码头、5万吨多功能码头已交付使用。此外，5万吨海洋液体化工码头已动工，

5、并已开始筹建10万吨石油化工物流码头3万吨、5000吨液体化工码头。4、铁路：漳泉肖铁路已全线贯通，并经潭平与鹰夏连接，与福厦铁路共线路段的线路设计等级为二级。在泉港区境内的长度为19公里，规划设置了港前站、安兜工业站和施厝工业站三个货运站，在港前站和施厝工业站附近分别安排50公顷和70公顷的铁路仓储用地。根据预测，到2020年，漳泉肖铁路货量为1000万吨/年。5、航空：泉港区距厦门、晋江、长乐机场均在1个半个小时车程内。第四节：社会发展1、工业、港口：福建泉港市泉港区是中国规划建设中的大型石化港口城市。海岸线总长50公里多，能建万吨级以上泊位深水岸线长达5公里多。现已建成10万吨原油码头，

6、5万吨多功能码头，万吨杂货码头，5千吨、3千吨、1千吨成品油码头各一座；30万吨成品油码头、10万吨粮食码头、5万吨液体化工码头、5万吨集装箱码头正在规划建设中。目前400万吨炼油厂、7万吨聚丙烯、4万吨烧碱、2万吨环氧丙烷、2万吨聚醚、10万吨聚苯乙烯、5万立方低温液化气库等一大批化工项目已纷纷在区内落户，随着炼化一体化1200万吨炼油厂、80万吨乙烯、65万吨聚乙烯、40万吨聚丙烯、45万吨聚氯乙烯等项目的上马，本区将成为世界级石化基地。2、科技教育：区域内共有幼儿园47所；7个学区94所小学、在校学生48026人；中学22所（其中初中4所，职专1所，初中校17所），在校学生37960人；

7、适龄儿童入学率达100%。联合农业科技推广中心等民营科技开发机构7个，省级科技企业1家和高级技术企业2家，同时加强与华大、农大等高等院校及科研单位的智力合作。3、文化体育：城乡文体活动丰富多彩，区域内现有镇文化站7个和福炼文化宫，9个镇（村）影剧院和福炼影剧院。4、医疗卫生：共有卫生院5所和职工医院1所，民办医院1所，医疗站126个，防疫站1所，妇幼保健院1所，区级医院泉港医院已建成。5、民间艺术：戏曲方面有北管、芗剧、高甲戏、莆仙戏、木偶戏和舞狮等。摄影、书画、文学等方面都有一批人才和作品脱颖而出。第二章：泉港区“十五”经济概况“十五”期间,泉港区积极融入海峡西岸经济区建设，大力发展石化产业

8、.全区国民经济持续健康发展，产业结构不断优化，社会事业全面进步，人民生活水平大幅度提高。第一节：经济综合实力2005年全区生产总值达66.89亿元，比2000年增长95%，年均增长14%；人均GDP2331美元，比2000年增加1272美元，比2000年增长120.1%。农业总产值12.4亿元，年均增长3%。工业产值由2000年的71.3亿元增加到204亿元，比2000年增长137.42%，年均增长18.9%；规模以上工业产值由65.36亿元增加到195.3亿元，年均递增23%。农民人均纯收入由3862元增加到5704元，年均增长8.1%；城镇居民人均可支配收入达9455元。社会消费品零售总额

9、由7.41亿元增加到18.67亿元，年均增长20.3%。财政总收入由1.92亿元增加到10.44亿元；地方级一般预算收入由1.56亿元增加到3.71亿元，年均递增 21%。至2005年，港口吞吐量达990万吨。五年来，全区完成合同外资7.8亿美元，实际利用外资3.4亿美元。第二节：产业结构2005年全区三次产业的比例为10.25：62.53：27.22，其中一产下降8.1、二产上升6.3、三产上升1.7。全区以石化产业为龙头的支柱产业逐步壮大，至2005年，全区石化工业产值达138亿元，占全区工业产值的68%。逐步形成了以福炼公司为龙头，海洋聚苯树脂、湄洲湾氯碱工业有限公司、华星石化众星拱月的

10、石化企业发展格局。泉港“十五”期间三次产业增长情况表 单位：亿元，%GDP第一产业第二产业第三产业总量增速总量增速总量增速总量增速200029.7815.35.458.516.7315.77.6120.0200134.8511.05.44-0.320.2911.29.1218.6200239.4814.05.775.322.7612.310.9422.8200347.2618.85.94.02.628.3324.412.9916.5200454.3912.66.51-0.631.6811.416.2021.0200566.8915.26.862.241.8220.618.2110.2第三章：泉

11、港区房地产发展情况第一节：06年区房地产概况2006年全区房地产共开发投资27486万元，同比增长6.1%，比去年同期增加1576万元，累计商品房施工面积1053823平方米，房屋竣工面积118267平方米，销售201942平方米，本年新开工面积11876平方米。住宅商品房累计施工面积820870平方米，商业营业用房193219平方米，增速分别为13.82%和11.73%，位居全区前列。第二节：房地产发展现状及特点1、 房地产的质和量都发生了根本性变化。从量的方面看，由1996年占全社会固定资产投资的5.2%提升至2006的18.0%，比重提高了12.8个百分点。十年间房地产投资年均增长速度达

12、到17.0%，特别是“十五规划”期间年均增速达25.6%。从质的方面看，全区的房地产市场已实现由打基础、培育市场的行业发展初级阶段向更高层次的发展阶段转型，开发商更加注重楼盘的周边自然环境、人文氛围和配套设施，中、高档的商业住宅区逐渐成为投资的热点。2、 价格上涨明显。全区1995、2000、2004和2006年全区房价的平均价格分别为每平方米1519元、1710元、2103元和2824元，年均增长速度为4.2%，2000年以来房价的上涨呈加快之势。观其原因，主要有以下几点： 是商品住宅供不应求矛盾凸现。如今年上半年新增可销售面积比实际销售面积少10.67万平方米，二手住宅及历年空置房的交易量

13、也呈上升之势。 是钢材、水泥等建筑材料价格上涨推动房价上升。2004和2006年全区工业品价格指数分别为103.7和102.9，建筑和装修材料消费价格指数城市分别为104.2和101.9,农村分别为104.8和100.9，钢材、水泥等建筑材料价格上涨对住房价格的上涨起到了推波助澜的作用。 三是居住需求与投资行为相互作用推动房价攀升。购房的居民中除一部分是无房者或住房条件差的市民，购买住房的目的以居住为主外，还有很大一部分是以增值、保值、出租等投资甚至是以投机为目的的购房行为，造就了房地产需求的持续旺盛，由于多种因素影响，对房价上涨起着推波助澜的作用。3、 高收入人群和临近乡是购房的主力军。从调

14、查分析我们得出，40至50岁的高收入人群是购买泉港高挡楼盘的主流人士，占高挡楼盘购买者的43%，31至40岁年龄段占31%，51岁以上的占22%，30岁以下的占4%。从购买高挡楼盘人群的行业分布看，政府公务员、制造业、贸易、个体经营者等行业的高管是购买高挡楼盘的主力军，占65.4%；其次从事IT业、生物、医药、电信、电力等行业的人群，占22.8%；其余11.8%为其他有高收入来源的人群，如通过继承、拆迁赔偿、收取租金等形式取得的高收入。4、 项目开发逐渐向小高层、高层发展。泉港区以前的房地产开发项目以多层为主，随着人们生活水平的提高及对居住品质要求的提升，多层已不能满足居民对景观、视野的更高要

15、求；所以项目开发逐渐向小高层，高层发展，比如世纪新城的16层建筑，以及泉港区最高的房产项目：20层的庄园明珠项目。5、 小二房和三房在所开发的项目中占有较高的比例。从市场调查中，我们发展泉港区所开发的楼盘项目中，小二房和三房的户型类型在楼盘中占有较高的比例。小二房面积在80-100、三房面积在125-150的户型在市场上具有较高的认知度和得房率。6、 市场持币观望气氛较浓厚。受政府宏观调控的影响，楼市观望气氛较浓。有近40%的群众认为当前应当推延购房计划，心理上依赖此次的宏观调控政策能起作用，盼望房价能下降。无论是自住还是投资宁愿持币观望而不轻易出手，买卖双方正在进行一场心理上的较量，买方不出手，卖方不降价，二手房卖方倾向于以租代售的形式，而买方则采取持币观望的态度。第四章：项目地块情况分析第一节：项目主要经济指标名称面积（）征地面积15169建筑占地面积5202总建筑面积27153建设用地面积8089道路用地面积7080绿地率25