凯德中国地产经营模式研究Word下载.docx
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“平衡”意味着住宅、商用、综合房产、服务公寓、房地产金融等各项业务的均衡发展，以及各区域之间的业务平衡。
凯德置地以上海为首选之地，继而挺进北京、南下广州，切入长三角重要海港城市宁波，形成三点一线、以点带面的区域分布格局，以期形成集住宅房产开发、商用房产开发、持有和管理于一体的业务格局。
凯德置地遵循的是一条稳健、平衡的发展之路——以门户城市为核心、辐射周边区域——从上海到长三角，从北京到环渤海湾，从广州到珠三角，从成都到中国西南部，从成熟的市场走向快速发展的市场。
“规模”意味着凯德置地要在中国长期发展所需要达到的规模效应。
规模发展既可以带来经济效应，确保合理的成本控制，也能促进企业的品牌建设，为企业吸引到更多优秀的人才以及商业合作伙伴。
凯德置地与深国投和北京华联集团的合作，使凯德置地成为国内最大的商场运营商之一；
与香港丽丰控股和成都置信的合作，又使凯德置地的住宅业务得到规模性扩展。
凯德置地就是这样通过与国内知名的企业携手结成战略合作伙伴关系，从而进一步扩大中国业务。
2009年6月嘉德置地已成立一个“中国业务委员会”，专司中国市场的资源统筹工作。
此举标志着嘉德置地在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融正式整合到同一平台，并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。
凯德中国预计在2013-2015年间，资产额达到100亿新元（合人民币近500亿元）。
二、市场拓展的三种方式
1、收购已有项目
2003年凯德置地斥资5.451亿收购北京的上元项目。
2004年12月23日，嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司（简称“深国投商置”）签署了合作框架协议，通过投资9.84亿元取得了6家以沃尔玛为主力店的商场51%的股份。
2005年1月4日，嘉德置地集团与北京华联签订了资产转让协议，嘉德置地斥资17.46亿元收购北京华联旗下的安贞华联商厦和望京华联商厦。
2005年3月，凯德置地以18.37亿元收购了中环世贸的两栋接近完工的甲级写字楼，将其命名为凯德置地大厦。
2005年7月8日，嘉德商用产业有限公司与深国投商置和深圳市深国商业投资有限公司签订协议，以33.73亿元人民币接手深国投另外15家商场65％的股权。
2006年5月17日近日，嘉德置地通过旗下子公司凯德商用中国投资（Beta）有限公司与北京金融街建设开发有限责任公司签署了转让协议，以13.2亿人民币的价格收购了北京西环广场的商业部分。
2006年10月30日，凯德置地在华的兄弟公司凯德商用以3亿元的价格将北京华联郑州店收归囊中。
2009年9月27日，深国投商置与嘉德置地集团就资产置换达成协议。
就其共同投资的33个以沃尔玛为主力租户的购物中心项目，嘉德置地以其持有的4个项目65％的股权及深国投广场50％的收益权置换深国投商置持有的16个项目35％的股权及6个项目49％的股权。
资产置换后，深国投商置将获得4个项目及深国投广场的全部所有者权益及管理权。
2010年1月18日，凯德置地与东方海外签署协议，以150亿元人民币价格，整体收购东方海外（国际）有限公司旗下的东方海外发展（中国）有限公司的100%股权。
以上收购共涉及金额超过245.6亿元。
2、参股当地成熟公司
2005年11月，凯德置地以1.028亿港元的价格收购丽丰控股旗下子公司丽运发展50％股权，双方合作开发广州白云区金沙洲住宅新城项目；
2007年3月，又以6.44亿港元购买丽丰控股配送的16.1亿股的新股，持股比例达到20%。
拥有了丽丰控股达100万平方米的土地储备。
2006年5月30日，凯德置地以50:
50的比例与成都置信实业（集团）有限公司合作成立了一家房地产公司——四川置信凯德实业有限公司。
该合资公司注册资本为7亿元人民币，凯德置地注资10.9亿元人民币，置信方以40万平方米土地入股。
2006年12月，凯德置地通过其全资子公司投资5亿元人民币，成功控股河南建业29.75％的股份。
2007年8月，凯德置地再次投资5亿元人民币，使其股份从29.75％上升到36.14％。
拥有了河南建业达450万平方米的土地储备。
2007年4月，凯德置地出资3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95％的股份，获得该公司在青浦区徐泾别墅区内141,932平方米的土地。
2007年7月10日，嘉德置地通过其全资子公司凯德商用产业有限公司，与万科企业股份有限公司签署合作协议。
该合作协议的主要内容包括,凯德商用产业将和万科共同确定合作的项目,选择的范围包括万科已开发完毕、正在开发或将要开发的住宅项目中的商业地产部分。
凯德商用产业将制定一个商业资产规划与万科一起开发,并且在未来合适的时间进行收购。
以上参股涉及金额超过27.7亿元。
3、招拍挂获取土地
2005年2月，凯德置地以5.5亿元拍得北京市东直门附近一块占地14686平方米综合性开发用地。
2005年4月13日，凯德置地以人民币10.7亿元（合新币2.14亿元）的总价在宁波市江北区成功竞得一块98,413平方米的土地。
这一行动标志着凯德正式开始登陆国内二线城市。
2006年5月16日，凯德置地与其母公司嘉德置地旗下的嘉士林私人有限公司联手以5.62亿元的价格成功竞得浙江省杭州市一占地59,622平方米的住宅地块。
这意味着凯德置地已顺利进军杭州住宅房产市场。
2006年7月17日，凯德置地在北京朝阳区获得两个新的住宅项目，分别是靠近亚奥核心的华展国际商务大厦和位于东四环西面的京棉项目。
两个项目共占地5万平方米。
2006年10月10日，凯德置地以3.03亿元的价格成功竞得佛山市禅城区一占地40,142平方米的综合地块（居住用地兼容商业）这意味着凯德置地在该年上半年正式启动华南业务之后，已顺利进军佛山住宅房产市场。
2006年11月1日，凯德置地以5.65亿元的价格成功竞得佛山市一占地约11.6万平方米的住宅地块
2006年11月29日，凯德置地通过旗下公司以近8.7亿元的价格首次竞得成都市一面积32,571.78平方米的商用地块，将其建成一个大型地标性综合性项目——成都“来福士”
2006年12月15日，凯德置地以9320万元的价格成功竞得佛山市一占地25,189平方米的住宅地块
2007年5月25日，凯德置地以人民币11.67亿元的价格成功拍得位于四川省成都市一占地面积110,389平方米的住宅用地。
2007年8月23日，凯德置地通过旗下全资子公司以5.981亿元的价格竞得上海市闸北区一占地面积20,310平方米的商业地块，
2007年10月19日，凯德置地以10亿2125万元的价格，一举拿下杭州市江干区钱江新城一占地面积40,355平方米的商用地块，将在此建造其全球地标性品牌综合项目——“来福士”，预计在2011年建成包括办公楼、商场、五星级酒店以及服务公寓在内的综合性项目。
2007年10月，置信凯德三次出手，分别通过竞拍及摘牌的形式以6.92亿人民币成功获得成都市温江区三个综合地块，面积922707平方米。
2009年6月11日，凯德置地以7876万元成功拍下杭州拱墅区和睦A19-B地块，与之前拿下的A19-A地块一起开发，开发面积约9万平方米。
以上购地金额超过75.7亿元。
三、地产业务结构分析
1、市场开拓模式资金占比
在以上3种市场拓展模式中，收购已有项目占据绝对主力，涉及金额超过245.6亿元；
其次是招拍挂获取土地，涉及金额超过75.7亿元；
最后是参股当地成熟公司，涉及金额超过27.7亿元。
市场开拓模式资金占比如下图所示：
图4：
凯德中国市场开拓模式资金占比
2、土地获取情况
通过招拍挂获得土地情况见下表：
表1：
招拍挂获得土地明细
时间
城市
金额（亿）
土地面积（平方米）
用途
2005.2
北京
5.5
14686
综合
2005.4
宁波
10.7
98413
住宅
2006.5
杭州
5.62
59622
2006.7
不详
50000
2006.10
佛山
3.03
40142
2006.11
5.65
116000
成都
8.7
32571.78
商业
2006.12
0.93
25189
2007.5
11.67
110389
2007.8
上海
5.98
20310
2007.10
10.21
40355
6.92
922707
2009.6
0.79
90000
总计
75.7
1620384.78
参股当地成熟公司获得土地情况见表2。
表2：
参股当地成熟公司获得土地情况
合作方
参股金额
（亿）
土地面积
（平方米）
凯德持股比例
成都置信实业
10.9
400000
50%
河南建业
10
4500000
36.14%
2007.3
丽丰控股
6.44
1000000
20%
2007.4
上海广南房地产开发有限公司
0.3325
141932
95%
27.6725
6041932
从表1和表2可以看出，凯德置地通过拍挂获得土地约162万平方米，通过参股当地成熟公司获得土地约604万平方米，后者是前者的3倍多。
凯德置地主要通过资本运作的方式获得土地开发资格，这得益于其有充足的资金。
3、物业类型
凯德置地已建、在建和潜在建设项目共计32个，总建筑面积达到412万平方米。
其中住宅占绝对主力，建筑面积为2,85万平方米；
商业房产次之，建筑面积为78万平方米；
综合地产建筑面积为49万平方米。
不同物业建筑面积占比见下图。
图5：
三种不同物业建筑面积占比
凯德置地已建、在建和潜在建设的27个住宅项目，全部为中高档或者高档项目。
其中2个为纯别墅产品，4个为别墅产品与普通住宅的组合。
表3：
住宅地产列表
序号
项目名称
项目地点
项目完工日期
总建筑面积
总单元数
（户）
1
上海新家坡
上海市卢湾区
1999年4月
121,470
1,001
2
新家坡美树馆
上海市徐汇区
2000年6月
149,415
805
3
菊园
上海市浦东区
2001年6月
153,455
1,109
4
曼克顿豪庭
上海市静安区
2002年10月
35,827
247
5
江临天下
2003年1月
155,183
939
6
汇豪天下
2005年10月
129,462
909
7
莱诗邸
2005年6月
101,962
712
8
天山河畔花园
上海市长宁区
2007年
275,200
1,960
9
上元
北京市朝阳区
271,950
1,670
西郊·
林茵湖畔
上海市闵行区
108,700
429
11
柏丽华庭
上海市宝山区
84,680
700
12
卓锦·
万代
2006年10月
65,500
13
金沙洲项目
广州市白云区
2010年
450,000
约3000
14
凯德泊宫
佛山市禅城区
2009年
54,178
208
15
凯德·
天伦世嘉
46,454
648
16
城脉
79,996
720
17
视界
杭州市拱墅区
53,642
578
18
上海广南项目
上海青浦区
63,643
待定
19
皇城77
北京城内东城区
20
北京·
华玺
北京东城区朝阳门
约68,000
约300
21
宁波市江北区
2010
约144，409
约870
22
成都·
鹭湖宫
成都•国色天乡
238,485
1485
2,851,611
18,537
7个商业房产中3个为凯德置地旗下的“来福士广场”系列产品，2个为纯写字楼项目，分别是北京的凯德大厦和厦门的汇腾大厦。
表4：
商业房产列表：
完工日期
来福士广场
上海市黄浦区
2003年12月
88,000（办公楼）
45,000（商场）
凯德大厦
2006年
106,300
汇腾大厦
厦门市
52,000
上海闸北大宁项目
上海市闸北区
2010年5月
71,086
杭州来福士广场
钱江新城核心位置
2011
283,567.50
成都来福士广场
成都市人民南路四段
2010、2011
32,571.78
宁波凯德广场
102,000
780,525
综合地产涉及住宅、写字楼、零售商场多种业态。
目前凯德置地有3个综合地产项目。
表5：
综合地产列表
业态
天河新作
广州市天河区
105,047
约386套住宅和192套服务公寓
北京来福士广场
北京市东城区
2008年
145,928
高档公寓、商务写字楼、零售商场
江北项目
242,350
约1000套公寓、约75,000平方米的写字楼和商铺
493,325
4、项目区域分布
在凯德置地的项目中，上海的项目有13个、北京的项目有6个。
两地项目占据了总比例的60%。
其余的项目分布在杭州、宁波、厦门、广州、佛山、成都等地，每个城市有1-3个项目不等。
图6：
项目区域分布
四、凯德地产经营模式：
地产开发+资本运作
1、资金链条
凯德置地主要是通过嘉德商用中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商用物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国信托（CRCT）拥有优先购买权。
这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。
嘉德商用中国发展基金属于私募基金，主要投资于中国零售商场，规模约6亿美元。
其与深圳国际信托投资有限公司（深国投）的合资公司已经投资全国19个零售商场，总建筑面积超过90万平方米，总值估计约9亿美元。
嘉德商用中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租，并可能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括嘉德置地以1.64亿美元购入的北京西环广场。
图7：
凯德中国项目开发资金来源
2、项目运作流程
凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信托（CRCT），将其转化为公众投资。
因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。
3、资本运作——嘉茂零售中国信托分析
嘉茂零售中国信托（CapitaRetailChinaTrust，简称CRCT）是新加坡首个专注于中国零售型房地产的信托投资基金（REIT），于2006年12月在新加坡挂牌交易，嘉茂零售中国信托（CRCT）设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合。
嘉茂零售中国信托（CRCT）最初的资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场组成。
该资产包价值约6.9亿新元，总可出租面积约为41.3万平方米。
其中7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。
2008年2月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购物中心，完成了上市后的首笔并购交易。
截至2010年3月31日，嘉茂零售中国信托（CRCT）的总资产规模大约12亿新元，其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的焦点，如沃尔玛、家乐福和北京华联集团。
嘉茂零售中国信托（CRCT）是通过离岸、在岸的两级特殊目的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合资公司，境外在巴巴多斯设立特殊目的公司（SPV），SPV公司持有境内公司股权，CRCT则通过收购SPV股权实现上市。
此双层结构虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条可行的海外上市之路。
凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发物业的时候，都是通过在境内注册的外商独资企业（WOFE）或者合资企业操作。
注入CRCT的七个物业中，有六个都是凯德100％持有，因此有六个WOFEs；
另外一个（新芜商场）凯德仅持有51％，深国投持有49％，凯德只是将外方的部分放入CRCT。
这些在岸公司的权益分别由三个在巴巴多斯注册的SPV持有，CRCT则通过收购，把这三个SPV内的七个物业纳入资产池内，继而包装上市。
图8：
嘉茂零售中国信托结构图
4、集团的资产配置作用
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