苏州园区东方维罗纳市调报告Word文件下载.docx
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基地面积
300000平方米
车位配比
1:
1，南区为143个，北区为322个
建筑面积
500000平方米
规划户数
总户数2953户当期户数2953户
产品形态
小高层高层（花园洋房）
开发周期
二期
工程进度
竣工
销售率
南区高层46.7%
南区花园洋房51.5%
开盘日期
2011-10南区开盘
2012-4-21加推6#楼
交房日期
2012-10
物业公司
苏州和乔物业服务有限公司
物业费
2.20元/平方米·
月
容积率
1.46
绿化率
50.60%[
调查日期
2012-4-23
电话
62800000
二、房型面积
南区高层（1-19#）
房型
面积
套数
配比
去化
2+1房2厅1卫
80m2
380
45.9%
219
57.6%
101m2
260
31.4
63
24.2%
104m2
68
8.2%
31
45.6%
106m2
52
6.3%
47
90.4%
108m2
27
39.7%
总计
828
100%
387
46.7%
南区花园洋房（目前推出31、38、47#）
3房2厅2卫
98m2
32
48.5%
12
37.5%
3房2厅1卫
115m2
18.2%
8
66.7%
2房2厅1卫
120m2
22
33.3%
14
63.6%
-------
66
34
51.5%
主力户型分析：
2+1房2厅1卫80平
优点：
1.户型整体方正。
2.动静分离，使用率高
3.三室皆朝南，大开窗设计。
4.明厨明卫，厨房连接工作阳台，操作流畅
5.赠送一半面积空中花园，，买两房得三房，功能自由升级。
6.入室隔断，保证私密性
缺点：
1.客厅采光欠佳
2.餐厅不独立。
3.动线不合理，从主卧到大门要绕过客厅和餐厅。
1.全明设计。
主卧、客厅均朝南设计。
2.南北通透、空间利用率高。
3.2+1房设计，空间灵活多变，做书房做华园皆可。
4.阳台均计一半面积，经济实用。
5.卫生间干湿分离。
1.户型不方正。
2.走道面积过大。
面积浪费。
3.整体干湿不分离。
4.大门正对卫生间的门，私密性不够。
三、区位分析
东方维罗纳位于苏州工业园区中新生态科技城东部，地处星华街与阳澄湖大道交界处，紧邻阳澄湖，是园区政府重点规划和发展的区域。
北距阳澄湖尽在咫尺。
京沪高铁、沪宁高速公路、沪宁城际铁路，60分钟穿梭于长三角都市圈。
阳澄湖大道、北环东延线、现代大道，半小时来回于市中心和CBD。
区位优势：
1.青阳版块（青剑湖与阳澄湖）的园区新城市中心，园区政府近几年重点规划建设的一个“休闲生态养生区”。
因为生态，因为低密度，青阳版块一面世便与众不同。
2.青剑湖的北面就是阳澄湖湖滨生态景区，两大湖交互呼应。
得天独厚的一个地理环境，新双湖资源，创造更加幽静、生态、休闲的居住环境。
项目东面规划为教育基地，里面有学校、研发中心、地区总部、住宅。
3.湖滨资源稀缺。
升值潜力大。
4、规划分析
1.本项目北临阳澄湖大道，南靠维新路。
东临星湖街。
西靠科能路。
整体地块方正。
2.总建筑面积近30万方，社区为纯意大利小镇风格，产品类型公寓、普通住宅等，并且配套近9000平米的小区商业及会所，将成为园区北部第一大盘。
项目南区由7栋花园洋房、15栋高层。
18栋联排别墅组成。
3.人车分流：
整个小区道路由小区公共道路、人行景观步道和车行主干道构成，采用“车在地下走，人在景中游”的交通原则，设置双层立体地下车库，大大节约了使用面积。
4.节能环保：
秉承“绿色生态小区”的理念，从生活的方方面面，包括水环境规划与节水设计、垃圾处理和资源再利用技术等。
五、建筑分析
1.东方维罗纳作为园区独有的意大利建筑风格，主要以黄色系和红色系作为外立面颜色，对门窗等细节进行处理，造成鲜花簇拥的效果，体现出文艺复兴时的优雅与华丽。
2.建材：
外墙stucco涂料、人工文化石。
墙面：
挤塑聚苯乙烯、钢筋混凝土楼板、颗粒混凝土垫层。
保温隔音：
采用XPS和EPS保温。
结构材料：
混凝土强度等级拟采用C30。
钢筋：
HRB400新三级钢筋.
排水立管：
内螺旋PVC管，排水横支管采用UPVC管，高层住宅采用专用通气立管通气。
3.智能化：
通过网络集成、设置安全防范系统、物业管理系、信息网络系统、构成智慧能化小区。
6、环境分析
自然环境：
青剑湖的北面就是阳澄湖湖滨生态景区，两大湖交互呼应。
内部环境：
意大利建筑风格和周边环境融合，整个社区充满异国情调。
加上50.6%的绿化率，通过多种植被的培植，培育了一个健康有氧的生活环境
7、配套分析
周边配套
1．生活配套：
九龙医院、园区二院（在建）
2．商业配套：
青剑湖商业广场、锦丰泰盛、圆融时代广场、新唯亭行政中心（在建）
3．娱乐配套：
钓鱼俱乐部、鑫湖国际酒店、湖滨生态体育公园等。
4．教育配套：
青剑湖学校、跨塘小学、园区五中。
5．其他：
科技创业大厦、青剑湖总部经济岛、青剑湖金色劳斯莱斯商务会所、生态湿地公园、阳澄湖体育公园、主题公园、科技城邻里中心等主要配套设施。
6．交通：
129、169等路公交到阳澄湖大道星华街西站下直达小区门口小区离城铁园区站点开车5分钟即可到达；
城铁唯亭站点，开车3分钟可到达，而且是轨道三号线的起点站；
轻轨1号线始末站钟南路，离项目车程只有5、6分钟。
内部配套：
会所中央广场
八、营销分析
1.该项目由苏州墨池企划做营销企划。
并投入大量媒体广告，包括电视、网络、户外挡板高炮、短信等等，加大了项目的知名度。
同时在销售时开放样板间，并赠送面积，吸引了大批客户。
2．目前东方维罗纳总价惠3万老带新惠5000。
9、客源分析
该项目的高层主要客源还是集中在30岁左右在园区工作的年轻人，作为婚房等自主用处，属于刚醒需求。
这部分人，考虑价格多一些，价格敏感度高，应该以降价、赠送面积来吸引该部分客户。
花园洋房和别墅属于改善性需求，一般是在40岁左右的人群购买。
该部分人群，考虑舒适度较多，应该强调产品的高质量、好环境、舒适的户型来吸引客户。
十、价格分析（高层）
、
东方维罗纳2012年04月11日的最新销售报价为均价9000元/平方米相比上个销售周期持平。
东方维罗纳近14天的销售价格持平；
近7个月的销售价格上涨了1000元，涨幅为13%；
与本项目2010年10月15日第一次对外报出的7000元相比，18个月以来，销售价格累计上涨了2000元，涨幅为29%。
截止到4月27日为止，东方维罗纳所在的工业园区区共有在售住宅项目51个，近一个月内，共有3个项目的销售价格出现上涨，4个项目的销售价格出现下跌，另有44个项目的销售价格与之前持平。
所有在售住宅项目的销售均价为13140元/平方米，近半年来持平。
所有51个在售住宅项目与东方维罗纳相比：
35个项目的销售均价高于东方维罗纳，占总数的67%；
8个项目的销售均价低于东方维罗纳，占总数的16%；
另有10个项目的销售均价与东方维罗纳持平。
十一、去化分析
1.自去年南区去年11月开盘以来，共推出高层房源828套，出去目前新推的6、7、楼总共房源620套，已售出386套，销售率到达62.3%。
销售成果良好。
2.1#3#8#19#4幢，当时折后单价只有6999元/平，三房户型最低价格57万，销售率高达80%。
也可看出这种刚需盘，价格还是最大的吸引力。
十二、优劣分析
相对于周边楼盘优势：
，
1、开发商实力雄厚，在苏州都享有较好的声誉。
2、户型设计较好，手到许多客户的好评；
3、几乎所有户型均有面积赠送，单价较便宜，性价比高。
4、建筑风格独特，园区较少这种风格。
低密度、景观丰富。
相对于周边楼盘劣势：
1、周围商业配套还在成长期，目前入住难以满足生活需求
2、项目周边正在施工，周边噪音、灰尘等污染严重
3、目前所推房源全部靠近马路，部分户型客厅卧室临路，会比较吵
4、100㎡以下户型南北不通透。
十三、分析总结
东方维罗纳位于苏州工业园区中新生态科技城东部，紧邻阳澄湖。
项目总建筑面积近30万方，社区为纯意大利小镇风格，产品类型涵盖了公寓等多种产品，并且配套近9000平米的小区商业及会所，将成为园区北部第一大盘。
且价格便宜，性价比高。
但配套还在成长期，离市区太远。
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