金地对招商地产的分析Word格式.docx
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4）资金筹措19
5）更改企业LOGO19
6）银企联动20
第三章招商发展历程中的关键财务指标21
第一节招商历年的规模21
1历年数据21
2数据解读21
第二节招商历年的发展速度22
1历年数据22
2数据解读22
第三节招商历年的盈利能力指标23
1历年数据23
2数据解读24
第四节招商历年的偿债能力24
1历年数据24
2数据解读及趋势分析25
第五节招商历年的资产运营效率25
1历年数据25
2数据解读26
第四章招商地产的成功因素及对我公司的借鉴意义27
第一节果断正确的战略选择27
第二节招商地产的创新能力29
第三节良好的业务模式31
第四节稳健的经营31
附录一招商地产员工情况33
附录二深招港的发展纪事34
附录三蛇口工业区房地产公司的发展纪事36
附表四招商地产全国拿地过程纪事37
附录五蛇口模式38
第一章招商地產現狀概述
第一節招商地產現狀分析
1招商地產簡介
招商地產全稱招商局地產控股股份有限公司，成立於1984年，是國家一級房地產綜合開發公司和中國最早的專業房地產開發企業之一。
於1993年在深圳證券交易所掛牌上市，是香港招商局集團三大核心產業之一。
目前分別在北京、上海、廣州分別設立區域管理總部，在天津、重慶、南京、蘇州以及漳州等城市設立註冊專業開發公司。
是一家集開發、設計、監理、物業管理有機配合的、物業品種齊全的房地產業集團。
截止2004年末，招商地產總股本達6.19億股，總資產超過84億元。
擁有20多個大型房地產專案，下屬獨資、合資、合作企業二十家，公司曾開發和建設了整個蛇口社區11平方公里的土地，累積開發面積超過600萬平方米。
在中國房地產上市公司綜合實力排名中，招商地產連續兩年躋身三甲，並以13.22億的品牌價值榮登2005中國房地產品牌價值第四；
2004、2005年度18家中國藍籌地產企業；
是中國國資委重點扶持的5家房地產企業之一。
連續四年在深圳市房地產企業綜合排名中名列前三，並榮膺2004年深圳銷售金額冠軍，在深圳佔有約4％的市場份額。
並因旗下租賃、供電、供水等業務所帶來的豐厚經常性利潤，被譽為“最具抗風險能力的開發商”之一。
目前，招商地產已初步形成了以深圳為核心，以珠三角、長三角和環渤海經濟帶為重點經營區域的市場格局。
完成了由一個區域性企業向全國性房地產綜合開發商的角色轉變，已經成為中國最具實力與發展潛力的大型房地產集團公司。
2招商地產股權結構
表1.1截至2005年12月31日，前十大股東持股情況（單位：
股）
序號
股東名稱
期初數
本期增減
期末數
占比例
股份性質
1
招商局蛇口工業區有限公司
188,288,100
30.43%
境內發起人法人股
2
香港全天域投資有限公司
62,762,700
10.14%
境外社會公眾股
3
DBSVICKERS（HONGKONG）LTDA/CCLIENTS
19,927,067
-1,185,467
18,741,600
3.03%
4
FOXTROTINTERNATIONALLIMITED
18,480,000
2.99%
5
ORIENTUREINVESTMENTLTD
17,735,430
2.87%
6
博時價值增長證券投資基金
11,050,457
1.79%
境內社會公眾股
7
全國社保基金一零八組合
7,013,785
1,592,466
8,606,251
1.39%
8
全國社保基金一零二組合
3,377,099
4,384,661
7,761,760
1.25%
9
洋邦國際有限公司
7,507,402
1.21%
10
裕陽證券投資基金
2,187,075
2,968,870
5,155,945
0.83%
【注】
①香港全天域投資有限公司、FoxtrotInternationalLtd.、OrientureInvestmentLtd為蛇口工業區的全資子公司；
洋邦國際有限公司為招商局國際有限公司的全資子公司。
蛇口工業區為招商局集團有限公司的全資子公司；
招商局國際有限公司為招商局集團有限公司的控股子公司。
②博時價值增長證券投資基金、全國社保基金一零八組合、全國社保基金一零二八組合、裕陽證券投資基金同屬博時基金管理有限公司管理。
③2005年11月，經中國證監會證監公司字【2005】108號《關於核准招商局地產控股股份有限公司非上市外資股上市流通的通知》批准，香港全天域投資有限公司所持有的招商地產非上市外資股共62,762,700股外資法人股轉為B股流通股，自2006年11月1日起可在深圳證券交易所B股市場上市流通。
④持有本公司5％以上股份的股東所持股份未有質押或凍結的情況。
從上表中我們可以看到招商地產主要的大股東都是一些法人機構，其中第一大股東為招商局蛇口工業區有限公司，佔有了招商地產的30.43％的股份。
雖從表面上來看招商地產的股份是比較分散的，第一大股東的股票還沒超過公司全部股票的1/3，但是結合圖1.1，招商地產實際控制人關係圖時發現，另外的幾個法人大股東，如香港全天域投資有限公司、Foxtrotinternationallimited、orientureinvestmentlimited、洋邦國際有限公司都是蛇口工業區下的全資子公司或是招商局的部分子公司，這樣蛇口工業將近掌握了招商地產的50％的股票，這一特殊的股權結構也就產生了蛇口工業區對招商地產幾近無私的説明，這一股權結構也就決定了招商地產有比一般房地產企業所沒有的優勢，招商地產的發展離不開蛇口工業區。
圖1.1招商地產實質控制人與公司之間的產權和控制關係圖
在上圖中可以發現招商地產的最大股東招商局蛇口工業區有限公司是隸屬於招商局集團的100％的控股公司，而其他幾個法人大股東也間接的是招商局的下屬公司，故招商局是招商地產間接的最大股東，因此可稱招商地產為招商局旗下的企業之一。
這裡有必要對招商局做一個簡單的介紹，招商局創立於1872年中國晚清洋務運動時期，經過幾代人的努力，現已成長為一個實力雄厚的多元化綜合性企業集團，擁有總資產逾500億港元，管理資產總額近1200億港元。
集團總部設在香港，被列為香港「四大中資企業」之一，在國際工商界有著廣泛影響。
同時，招商局列中國大型國有企業500強的第26位。
從招商局的國有性質我們可以看到招商地產也擁有國有的背景。
在中國這樣一個特殊的背景之下，國有的背景及招商局這個形成銀行、基建、保險等業務核心的大股東的幫助對招商地產的方展起了不可替代的作用。
3招商地產產品定位
招商地產從事房地產開發已有20年歷史，具有鮮明的房地產開發與銷售與房屋租賃並舉的業務結構，此外還經營園區供電與供水。
近年來，招商地產進入了快速發展的前期階段，房地產開發業務正以深圳為中心，穩步向全國範圍內拓展。
圖1.2招商地產的業務全國分佈
結合表2.3我們從上圖中發現招商地產的業務以深圳為核心，向廣州、重慶、漳州、上海、天津、北京輻射的方式完成了全國佈局，招商地產起源於深圳，雖其在近期有大規模的擴張，但招商地產仍把深圳作為其發展的重點，在土地儲備的佈局上，深圳和外地的占地面積保持著1：
1的狀態。
第二節本報告分析的重點內容
本報告主要分析招商地產的業務結構演變歷程、公司的發展歷程、發展過程中歷年的關鍵財務指標等等。
第二章招商地產的發展歷程
第一節招商地產的發展歷程
圖2.1是招商地產演變的示意圖，我們從中發現在招商地產形成的過程中，深招港（蛇口控股）和蛇口工業區房地產公司（深圳招商房地產有限公司）是最主要的兩個部分，而這兩個公司都是蛇口工業區的下屬公司，所以在招商地產的演變過程中出現了它們兩個的融合，兩個及更多公司的順利融合和剝離奠定了招商地產以後發展的基石，這些都有賴於大股東蛇口工業區的支持。
對於深招港和蛇口工業區房地產公司各自的發展過程詳見附錄二和附錄三。
圖2.1招商地產的演變示意圖
招商地產是多家公司整合剝離的產物，其發展過程大體可以分為以下三個階段。
1開發蛇口階段（1984——1997）
1984年－1997年，招商地產的前身蛇口工業區房地產公司基本上作為一個蛇口工業區下的獨立房產公司憑著壟斷的優勢在蛇口範圍內進行著複合式房地產開發，這個時期公司的定位是以區域性開發為主，自給自足。
提供的產品也很豐富，寫字樓、住宅、商店、廠房等等都有涉及，那個時期公司雖有承建蛇口外的業務，但其並不重視客戶，注重的是產品，公司的主要任務是滿足蛇口開發區的需要，基本上都按計劃來，開發區需要什麼，公司就建什麼。
招商地產在經營蛇口期間，並沒有因它的壟斷地位表現出低效率和低品質，相反在這個期間招商地產通過大膽引進和嘗試各種開發設計理念，加之較好的產品品質，表現出極強的開發能力，這為它在蛇口贏得聲譽。
在這一階段的後期，公司不僅承建計畫內的項目，還因它較好的聲譽，也逐漸開始參與計畫外的專案。
在蛇口將近二十年的開發過程中招商地產積累了豐富的房地產開發經驗，擁有了自己獨特的開發理念，總結招商地產在蛇口的片區綜合開發特點，大致可概括為以下三點：
第一，招商地產的社區綜合開發能力。
招商地產的社區綜合開發使得這個社區不僅具有居住的功能，而且有就業機會，住在此、工作在此，人們就容易對社區產生文化認同感。
而招商在社區的經營與維護上的投入，也增強了社區的文化凝聚力。
第二，從容與健康的大社區。
首先是社區的建築與環境和諧相生，低密度的住宅處理方式使得社區的優美景觀得以延伸；
其次，招商地產的開發理念注重對生態環境進行維護，並投入大量財力，創造出了真正的綠色社區。
招商人在蛇口社區開發中配套建設先于基建開發的理念，使社區的高成長性和便利生活得以體現。
第三，開放式的大社區，招商在蛇口的每一個項目都能與整個社區形成水乳交融的關係，這種整體性更加體現社區的成熟生活。
2.業務內容的轉變階段（1998——2004）
1998年－2004年，在這一階段，公司作為蛇口控股的重點扶植子公司快速發展，通過資產重組，蛇口工業房地產公司隨同招商供水和招商供電陸續被置入到蛇口控股，更名為深圳招商房地產公司（深圳招商地產）的蛇口工業房地產公司成為了蛇口控股的重要組成部分，在此階段，深圳招商地產開始走出蛇口，參與到社會的競爭，隨著環境的變化、業務的方展，蛇口控股陸續剝離了港口和石油業務，逐漸明確了以房地產開發經營業務為核心，物業租賃、園區供電供水業務並行發展的主營業務結構模式，這時蛇口控股從以前的港口企業完全轉變為了一個房地產企業，並於04年把蛇口控股正式更名為招商局地產控股股份有限公司，簡稱招商地產。
在主營業務明確的過程中，公司開始大量的貯備土地，為以後的進一步發展做準備。
這個時期是招商地產發展的最關鍵的時期，正是在這個階段，深招港開始了業務結構的轉變，形成了招商地產現在的雛形。
在這段時期，招商地產主要做了三件事，一是通過三次資產置入，把深圳招商房地產公司、招商供水、招商供電置入到蛇口控股，形成了招商地產最初的業務結構模式。
二是逐漸把蛇口控股的本來業務——港口和石化業務剝離了出去，進一步明確了招商地產的內務內容。
三是在逐漸明確招商地產業務內容的基礎上，開始走出蛇口、走出深圳，開始了全國擴張。
成立於1993年的深招港在幾年的股份制運作下，在港口建設、客貨運輸、倉儲貿易等方面取得了快速發展，但是，隨著國內經濟增長從高速回落，以及國際經濟環境的急劇變化，港口業出現了日趨激烈的競爭局面。
特別是97年下半年開始的東南亞金融危機，加上國內市場進入調整階段，國內港口業出現了經營環境持續惡化的局面。
深招港所經營的港口業務自1996年開始，97年、98年持續下滑，1998年主營業務收入只有5.99億元，比96年減少了67.05%。
在這樣的歷史背景下，在第一大股東蛇口工業區的大力支持下，深招港分別於1998年5月、1998年12月、1999年6月進行了三次資產置換，經過三次置換，深招港持有招商房產、招商供電、招商供水三間公司各70%的股權，使得上述三家公司成為深招港的子公司，並剝離出10多億元的不良資產。
此時招商地產的以房地產開發經營業務為核心，物業租賃、園區供電供水業務並行發展的三駕輪的主營業務架構模式已初步成形。
通過資產置換使招商地產的前身深招港收到了以下三點效果：
一是資產結構達到了根本的改善，資產負債率由1997年的56%下降到1999年中期的53%；
二是擺脫了沉重的經營包袱，免除了因不良資產壞帳處理可能給公司導致的巨額損失，達到了優化其產業結構和改善財務狀況的目的；
三是主營業務進一步拓寬，從單一的港口服務型企業轉為物流運輸、綜合園區開發為主業的綜合性集團。
通過三次資產置換，把供水、供電、房產項目注入深招港後，使公司具備了大園區產業概念。
同時，為順應主客觀條件的變化，蛇口工業區進行了區域功能的重新定位，而被作為“一個核心”的供水、供電和房地產等工業園區產業將首先得到區內支持。
在以後的時間裡，深招港通過三件事，日漸明確了深招港的業務內容。
1999年8月招商局蛇口工業區有限公司將50％的招商石化股權轉讓給深招港，使深招港取得了招商石化75％的股權。
這是招商地產業務轉變過程中的一個插曲，當時公司還是希望在房地產、供電、供水這幾個業務發展的同時，深招港原來的港口和石化業務也能有很好的發展，但在後期的發展實踐中，公司發現要想把房地產這個業務做好做強，只能走專業化道路。
故公司在改名為蛇口控股後，於2001年7月用其港口業務相關的資產與大股東蛇口工業區的招商房地產25％的股權、招商供電25％的股權和招商供水25％的股權進行資產置換，完全剝離了港口業務，掌握了房產、供電和供水的95％的股權，把發展重點放到了房地產及園區開發。
而後於2004年11月公司將所持有的招商石化65%和10%的股權分別
轉讓給招商物流和大股東蛇口工業區，完全剝離了石化業務，並將所獲資金4.61億元全部用於房地產開發經營專案。
這時招商地產緊緊圍繞房地產主營業務專業化和強勢化的戰略已經完全明確。
3.走出蛇口，佈局全國階段（2002——至今）
隨著主營業務內容的明確，在這房地產行業洗盤的歷史階段，招商地產在業務內容日漸明晰的基礎上開始大規模的拿地擴張，佈局全國。
在招商局集團的支持下，招商地產於2000年開始走出蛇口，高調走出蛇口的第一步，是深圳高新園南區的專案“陽光代·
海濱城”，2000年公司通過暗標在高新園南區拿了兩塊地，一塊是2370元／平方米樓面地價，另一塊1900元／平方米樓面地價，平均2100多元，當時投入5個多億，項目原來預計利潤8000萬，最後漲到了3個億。
2002年開始拉開了全國擴張的序幕，從2003年開始招商地產頻頻在全國買地，見表2.1
表2.1招商地產擴張時期取得的地塊情況
時間
位置
占的面積（10000M2）
備註
2003年7月
漳州
4877
受讓50％股權
2003年9月
上海
13.46
2003年10月
北京
30
深圳
23.42
建築面積
2003年11月
廣州
80
2003年12月
83.3
21.31
與萬科合作
蛇口
26.8
2004年8月
蘇州
22.6
2004年9月
天津
22.83
2004年11月
38.7
與華僑城合作
2005年9月
南京
24.19
2005年11月
2.7
注：
資料來源於網上收集的各種資料
具體的地塊情況見附表四。
招商地產閃電式的拿地使其土地貯備大大豐富。
在深圳已確定的專案儲備規劃建築面積超過近200萬平米。
目前招商地產已形成以北京為中心的渤三角、以上海為中心的長三角、以深圳為中心的珠三角全國發展戰略部署。
第二節招商地產近年來業務結構及轉型
1招商地產業務結構模式
2004年以前石化分銷在招商地產的主營業務中佔有相當的比重，但是毛利率卻不到10％，嚴重影響了公司業績增長。
為了解決這個問題，2004年2月公司出售招商石化75％股權，收回資金4.6億元。
在大股東的支持下剝離石化分銷業務，實現主營業務的適度多元化，做大做強專業化房地產開發項目，是招商地產選擇的發展道路。
從2005年的情況來看，這種結構性調整已經取得了一定的成效，剝離以後公司形成了以房地產開發、物業出租和園區供電供水為三駕馬車的主營業務結構。
表2.2招商地產主營收入結構分析
專案﹨年度
2002
2003
2004
2005
房地產開發
收入（元）
723,889,309
1,453,221,304
2,167,331,264
1,662,222,000
毛利率
33.62%
24.57%
23.00%
23.67%
占主營收入比例
18.80%
30.03%
62.00%
62.50%
房屋租賃
172,524,756
176,859,502
196,360,610
235,277,000
42.21%
47.91%
49.00%
42.30%
4.48%
3.66%
6.00%
8.85%
供水供電
602,123,154
649,095,492
692,224,603
708,262,000
16.36%
16.61%
20.00%
17.77%
15.63%
13.41%
26.63%
資料來源：
公司公告
2招商地產歷年的各個業務收入概況
1）房地產開發業務：
穩健發展
公司房地產開發業務一直穩定增長，2005年由於結算專案有限，結算收入有所下降，但是由於結算項目毛利率較高，因此結算毛利仍有所上升。
而從2006
年開始公司將有較多房地產開發專案進入結算。
圖2.3招商地產2001－2006年房地產銷售收入和毛利（萬元）
公司資料，海通研究所
由於大股東的支援，公司在深圳地區（尤其是蛇口地區）擁有大量的在建專案和土地儲備。
05年主力結算樓盤包括：
城市主場、花園城三期1＃地塊、海月三期南區以及彩虹之岸。
06年則主要是半山.蘭溪穀二期、花園城三期2＃地塊、招商龍崗依山郡、深圳尖崗山等項目，上海的依雲郡和蘇州的依雲水岸專案規模都比較小，天津中北鎮項目和漳州廈門灣南岸陽光假日都是投資收益，規模也不大。
因此，公司05、06兩年結算項目主要仍集中在深圳地區，異地開發的風險對這兩年的業績影響較小。
從2007年開始將會有較多的外地專案進入結算。
公司目前非常重視外地項目，抽調了有成功運作專案經驗的高管組成團隊開發外地重點專案（如北京專案由公司副總牽頭），進展比較順利。
事實上，在對外擴張的過程當中公司的確曾遇到人員緊缺的情況，現在通過對外招聘和培訓已經有所緩解。
我們將密切跟蹤公司外地專案的進展情況。
表2.3招商地產開發專案情況
土地（專案）名稱
所在地區
類別
規劃建築面積萬m2
當年在建
累計結轉
開工/計畫開工
竣工/計畫竣工
萬m2
蘭溪穀二期
深圳蛇口
商住
14.75
2005.03
2006.12
原半山海景花園二期
花園城三期2＃地塊
11.76
2004.10
依山郡
深圳龍崗
27.56
7.14
2004.12
2007.12
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