维修部主管作业指导书Word文档下载推荐.docx
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11、服从上级领导的工作安排，遵守工作纪律；
认真完成上级交办的其他临时性任务。
四、作业项目、作业标准及频度
序
作业项目
作业频度
作业标准
1
部门工作安排
随时进行
1、统一协调安排本部门的工作。
2、员工休息时及时安排替岗人员，工作不得出现断链现象。
2
对员工仪容仪表、行为规范进行检查。
不定时，随时进行检查。
1、按公司规定着装、佩戴胸卡。
2、在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。
3、男员工发不盖耳遮领，不得递光头；
女员工头发应梳理整齐。
4、保持口腔清洁，上班前不吃带有异味的食物。
3
对员工的工作情况进行检查考核。
1、每天上、下午各检查一次；
2、每次不少于2小时。
1、按《工程部员工作检查标准》执行，检查结果记录在《服务质量检查考评表》中。
2、检查记录真实、可追溯，检查出的问题及时反馈告知被检查人。
公用设施设备维护
按计划进行
1、编制本区域的各种设施、设备的《年度检修计划》，根据现场核实有计划且齐全无漏项；
2、组织人员按检修计划实施维修保养工作；
装修管理
1、按规定对业主室内装修手续进行审批，重点对水电改动以及结构性变动部分把控；
2、组织人员对业主装修竣工后全面验收，对违规装修跟踪处理（如：
卫生间漏水、违章安装防盗窗、空调外机等）
4
对新进员工进行岗前培训
入职7日内掌握
1、文件培训：
岗位职责、行为规范、工作标准、劳动制度、组织纪律、服务态度等。
2、岗位现场实操培训。
5
对本部门员工进行日常工作培训。
1、每周不少于1次。
2、每次不低于40分钟。
1、按培训计划执行。
2、做好培训记录和培训考核工作。
6
参加物业部周例会
周一下午14:
30准时参加。
1、汇报上周工作情况，提出本周工作计划和急需协调的事项。
2、接受工作安排并保证圆满完成；
7
参加物业部培训
周二下午14:
1、培训内容根据物业部安排。
2、掌握培训内容。
8
与员工进行单独沟通。
每周沟通不少于1名员工。
了解员工思想动态及对本部门提的合理化建议，调动其工作积极性。
9
处理业主对工程日常维修的投诉。
1、及时处理投诉，当天问题当天解决；
2、2日内对业主进行回访。
10
对物业部检查出的问题进行整改。
督促员工及时进行整改
11
完成领导布置的临时性工作。
在领导要求的时间内保质保量完成
五、岗位薪酬标准
5.1、薪酬结构：
薪酬收入=基本工资+全勤奖+工龄工资+绩效工资
5.2、薪酬标准：
项目
职务
基本工资
全勤奖
工龄工资
绩效工资
试习主管
750元
50元
正式主管
200元
说明：
1、试用期限为1——2个月，试用期内薪酬=基本工资+全勤奖；
2、出勤标准：
每月休息4天，每天工作8小时，凡超出此标准者当月无全勤奖；
3、工龄工资：
转正后增加50元，以后工龄每增长一年工资增加50元，以此类推，永不封顶。
工龄工资的晋级办法请参阅6.1章节（工龄工资晋级办法）。
4、绩效工资：
根据物业部对其考核得分计提的工资。
具体考核办法详见：
6.2章节（绩效考核办法）；
六、薪酬晋级和绩效考核办法：
6.1、工龄工资晋级办法:
1、入司年限。
正常情况下必须在您的工龄达到规定的时间节点（满一年）后，方可开始对您进行薪资晋级测评；
2、测评主要依据物业部对您的工作检查考评结果进行；
2.1晋级标准：
A、累计月考核分数平均值80分为测评晋级标准分数。
您的累计月考核分数平均值≥80分时，工龄工资方可晋级。
未达标时推迟薪资晋级期限，以月为单位进行延期考评，直至达标，薪资方可晋级。
B、测评时您的累计月考评分平均值在70—80分之间的，工龄工资按原标准不予晋级调整。
C、工作期间如有重大立功表现或贡献者，公司将特别给予奖励。
同时，您届时的累计月考评分平均值≥80分时，将由物业部经理提出申请，经公司领导批准后，为您提前晋级、调整薪资待遇。
2.2降级标准：
A、累计月考评分数平均值70分为测评警戒标准分数。
每三个月进行一次测评通报，您连续三个月月考评分累计平均值≤70分时，工龄工资降级或取消。
直至再次考评达标，薪资方可恢复或晋级。
连续三个月单月考评分均≤60分时，经领导研究后给予调岗或予以辞退。
B、在工作实施中若出现重大失误者或与公司文化反其道而行者等，给公司声誉或财产带来重大损失的，经公司领导研究给予降级处理，严重者予以辞退。
6.2、绩效工资考核办法：
绩效总额
考核项目
权重
金额
考核依据
200
基础服务
40%
80
以物业部日常检查考核为准，考核结果不足60分的当月考核结果为0分，考核结果大于95分当月总分值自动生成100分；
考核结果在60—95分之间的，按实际分数考核，既：
考核85分=比例85%。
重点工作
30%
60
当月布置的重点工作，没有按照要求的时间节点完成的，出现一项扣绩效额5%。
当月未完成的，出现一项扣绩效额10%。
当月未完成项达到总项40%时，当月该考核项目绩效为零。
维修及时率
维修及时率考核目标95%，每次检查随机抽查10户，维修及时率距目标每降低一个百分点，该项绩效扣除10%，低于85%时，该项考核分为0。
有效投诉
当月部门被投诉，经核实为有效者，发生一次扣绩效总额10%。
七、物业部对维修主管的检查项目及标准：
（百分制考核）
工作项目
检查项目
检查标准
分值
考核方法
常
规
工
作
（100分）
部门工作安排与督导（5分）
1、每周召开一次周例会。
内容：
总结上周工作优点和不足；
布置本周工作重点；
传达物业部会议要求和精神；
1.1、询问主管是否召开例会，并查看《会议纪要》是否记录；
1.2、根据《会议纪要》记录询问保洁员对会议内容的了解情况；
2、员工休息时及时安排替岗人员，不得出现断链现象。
2、根据员工调休表抽查休班员工的责任区域卫生打扫情况；
3、每周与1名员工进行沟通。
3、询问主管是否按要求人次与员工沟通，再与被沟通员工核实沟通内容；
对员工的服务质量检查考核执行情况（50分）
1、按《工程部工作检查标准》执行，做好部门员工的管理工作，每天对部门员工的工作情况进行检查，对公共区域的维修进行跟踪验证。
35
1.1、检查《服务质量检查考评表》记录是否真实（询问检查如何进行，并追溯员工或现场）
1.2、检查《服务质量检查考评表》记录是否对员工的工作情况进行验证、按标准检查。
2、检查出的问题及时反馈告知当事人，并协助、督促其整改。
3、检查出的问题是否有跟踪验证（查看检查考核表，追溯员工或现场）
3、每月3号前对上月员工检查考评结果进行公布。
4、现场检查是否有考评分公布表，或询问员工对自己的考评分是否了解，是否知道扣分主要原因。
4、对共性薄弱环节进行分析，制定整改措施并落实实施。
5、询问以及查看检查考核表或其他整改措施，是否有分析和整改措施。
公用设施设备维护（10）
1、编制本区域的各种设施、设备的《年度检修计划》，并组织人员按检修计划实施维修保养工作；
现场检查根据现场核实有计划且齐全无漏项，抽查3—5项核实是否按计划实施维修保养并完善记录；
2、公区设施设备运行正常，完好率达到95%；
现场抽查5项公用设施设备，查看其运行是否正常，并核算设施设备完好率；
装修管理（10分）
1、按规定对业主室内装修手续进行审批，重点对水电改动以及结构性变动部分把控和指导；
抽查业主装修手续查看对水电改动以及结构性变动装修手续审批是否规定执行；
2、组织人员对业主装修竣工后全面验收，
对违规装修跟踪处理（如：
5
查看业主装修竣工验收手续，工程人员验收是否全面、严格执行；
部门员工日常培训执行情况（15分）
1、每周不少于1次，每次不低于40分钟。
1、部门培训是否达到培训次数及时间规定；
2、按培训计划实施培训。
2、查看培训计划核对培训内容，是否按计划实施培训。
3、做好培训记录和培训考核工作。
3、根据培训内容抽查员工，了解员工对培训的掌握情况；
行为规范仪容仪表（5分）
1、按公司规定着装（佩戴胸卡、打领带、衬衣外扎腰）
1、按规定着装，不穿短裤、背心、拖鞋。
符合规定得2分，不符合规定定扣2分；
2、站姿要规范，坐姿要端庄，来客有起立迎接，送客有礼貌话语；
2、现场观察，符合要求得分；
反之扣分；
3、保持口腔清洁，上班前不吃带有异味的食物
3、现场观察，符合要求得分，反之扣分；
组织纪律（5分）
1不做与工作无关的事情，如：
听广播、看报、睡觉酗酒等
上班时间没有出现吃东西、收听广播、看报纸等现象得1分，反之扣1分；
2上班时间使用公司电话办理私事不得超过3分钟。
2、使用公司电话办私事超过3分钟扣1分，没有得1分；
3不散布谣言，诋毁同事或做出有损公司形象的事。
3、发现有散布谣言者扣1分；
4其他违纪行为（如：
迟到、早退、代打卡、未戴胸卡等）
4、出现违纪行为中一项扣1分，多项者加倍扣之，没有出现违纪的此项完整分。
重点工作
1、公司安排的重点工作；
2、部门提报的重点工作；
3、集中检查时发现的工作；
按照要求的时间节点准时完成；
不能及时完成的，有合理的延期报告并被批准，视为完成。
下月作为重点工作提报。
60元
当月未完成的，出现一项扣绩效额20%。
维修及时达标率95%
直接与绩效挂钩
当月发生投诉，经核实为有效者，每发生一次扣除绩效总额10%
附：
1维修部检查标准（5分制考核）
项目
工作内容
工作标准
考核方法
周
检项目
对变压器巡查（电压、电流、电容、开关、等辅助设备）白班、夜班各一次（5分）
每天变压器巡视1遍，发现问题及时维修并做好记录，严重的问题要及时上报主管
主管每周对现场并结合《检查记录》检查1遍。
有问题没有及时维修的第一次扣3分；
。
记录不完整、有问题没有反馈的各扣1分
每周巡查区域内的管道、线路2次（5分）
熟悉小区各种线路、管道及总阀门、开关位置；
有详细的记录；
主管每周对现场抽查1次并核对记录；
对员工提问1次。
对区域的设施不熟悉扣1分；
没有记录扣1分。
每月同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
此项直至5分扣完为止
负责检查维护楼内电表箱（5分）
每天巡视1遍并记录巡视情况，电表箱完好无损坏，封锁良好；
主管每周现场抽查3—5个点并核对记录，不按时检查、维护、无记录扣1分。
负责责任区内路灯的维护、保养工作（5分）
路灯每天检查一遍，每月保养一次；
路灯罩每季度清洁一次，目视无灰尘、无损坏，无长期黑灯现象；
主管每周对现场和记录检查1次，不按时维修保养每项扣1分，每月同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
负责小区内照明、动力配电箱的维修、保养工作（5分）
总配电箱封锁完好，无破损现象，目视外箱无灰尘；
做到巡查有记录，保养要达到质量要求；
主管每周对现场和记录检查1次，不符合要求的每项扣1分，每月同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
深井水泵、变频柜运转情况（5分）
设备运行正常、控制柜状态良好，水压正常，阀门开启灵活无渗漏；
室内清洁无杂物，设备、管道无灰尘；
标识明确；
每天巡视一次；
半年保养一次；
记录完整；
主管每周对现场和记录检查1次，巡查不到位，保养不及时的每项扣1分，每月同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
负责检查单元门的使用情况（5分）
对讲通话清晰；
门开启灵活；
三个月检修、保养一次；
每发现1处不符合要求扣0.1分，
主管每周抽查1次
暴风雨过后的巡检（5分）
区域内的设施设备受损后的恢复情况
每次暴风雨过后，主管对事后的维修情况跟踪，维修不及时的每次扣1分。
日检
内
容
负责检查维护楼内声控灯（5分）
声控灯无损坏、、无长期黑灯、长明现象
主管每天抽查1次现场或根据业服管理员的反馈，每发现1次不符合要求扣1分。
每周同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
此项直至5分扣完为止。
公共区域的水阀（5分）
每天巡查一次；
主管每天现场检查1次；
每出现1处漏水扣0.1分；
发现不能使用、长流水的扣1分，每周同样问题在指正后检查时仍然出现的，每处扣2分；
上门维修服务工作
负责小区内水、电维修，及时到达维修点，服务用语要规范，按维修服务程序操作（5分）
按维修单约定时间到达维修点；
维修过程中无吃、喝、卡、要、拿行为；
按维修服务规范操作，维修完毕应主动清理现场）；
按公司规定收费；
维修完毕后及时传递《维修单》。
每发现1次不及时到场扣2分。
没有使用礼貌用语和服务规范的扣1分。
有吃、喝、卡、要、拿行为扣5分。
不按规定收费或私自贪污费用扣5分。
不按时传递维修单扣1分
主管每周通过业服管理员回访业主的反馈来检查。
每接到1次业主投诉，本周此项为0分
紧急情况以及领导临时交办的工作（5分）
认真完成公司领导临时交办的工作，并向其汇报任务的完成情况
领导根据交办事情的难易程度、完成情况进行评分。
主管根据情况核实。
共
性
项
目
仪容仪表、行为规范（5分）
1、按公司规定着装、佩戴胸卡
女员工头发应梳理整齐4、保持口腔清洁，上班前不吃带有异味的食物。
当周第一次出现不符合要求者扣1分，第二次出现不符合要求扣2分，直至5分扣完。
服务态度（5分）
1、主动与客户打招呼
2、正确使用文明礼貌用语
3、无客户投诉等现象
1、按时上班、不迟到早退。
2、不聚众聊天，不离岗、串岗
3、不做与工作无关的事情，如：
4、不散布谣言，诋毁同事或做出有损公司形象的事。
附2：
维修部服务质量检查与考核表
表单代号：
NO：
检查人：
被检查人：
日检项目
周检项目
存在问题
整改情况
项目
日期
行为规范
服务态度
组织纪律
楼道照明
公区水阀
公区维修
入户维修
变压器
动力配电箱
深水井变频泵
路灯维护
紧急情况处理
暴风雨后巡视
周考评分：
维修部服务质量检查与考核表
月考评分：
1、检查按5分制，满分为5分，不合格项根据《维修部员工检查标准》酌情扣分；
2、若员工不涉及的项目按实际检查项数进行5分制考核。
3、检查后需在《服务质量检查与考评表》备注栏中注明检查的区域；
4、主管检查后如有扣分，需告知当职人员扣分的原因；
5、对检查中存在的共性问题要进行分析并有整改措施。
升级会员 