酒店投资估算报告doc.docx
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酒店投资估算报告doc
1.项目投资评估
项目投资评估说明
项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。
对酒店开发过程的模拟为：
第1年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计
年时间回收投资成本，第3年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可
证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。
本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于目前没有营业执照
无法通过合法正规渠道进行大肆宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着
一定的差距。
3
酒店的总投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。
本报告投资评估中，对项目进行3年的财务模拟预测，期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。
假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。
酒店基本主体构成
郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：
序号
指标
数量
单位
1
面积
平方米
2
层数
3
客房数
380
间
投资成本估算
1.3.1测算依据
总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。
根据酒店目前资产提供的数
据，酒店成本资产构成：
（预计200万投资成本明细）
序号
内容
金额
1.
房租成本
房间面积
m2
房间数量
间
目前租金
2.设施设备
门窗工程改造广告费用
门锁系统
酒店管理系统办公设备
卫浴改造
空调维护
水电能耗费用布草洗涤
物业管理
电视电话
3.内装修
内装修工程（含家具、饰品）
汇总成本明细如下：
序号项目总价（万元）
1房屋租金
2转让费
3基础设施改造费
4内部装修
5管理费用（人力成本）
经营测算
1.4.1测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、
成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以目前公司经营数据为基础。
酒店拥有客房数约50间，预测第一年出租
率为75%，每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--20元的递增。
酒店经营期前三年
的各项经营状况预测如下：
年限
第一年
第二年
第三年
年限
第一年
第二年
项目
预测数据
月营业额（万元）
客房数
50
出租率
75%
平均房价
120
月平均营业额（）
客房数
60
出租率
80%
平均房价
130
月平均营业额（）
客房数
75
出租率
85%
平均房价
140
月平均营业额（）
项目
预测数据
盈利能力
人力成本
2万/月
物业成本
7万/月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）
万/月
利润（3万/月）
人力成本
万/月
物业成本
万/月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）
万/月
利润（万/月）
人力成本
5万/月
第三年
物业成本
万/月
经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）
万/月
利润（万
/月）
经营成本数据如下：
1.4.2经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入利润为
36万元占投资总额
200万的
18%。
其中，第
二年利润收入万元，占回收投资总额
36%；第三年利润收入万元，占
%。
以后，预计
3年回
收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！
1.4.4第三年转让价格预测
利用收益法对本酒店3年后的市值进行预估。
根据酒店整个经营期间的净现金流量
贴现，预计届时连同营业执照及80间房间数量的市场价值为400万左右。
项目财务评价
1.5.1静态盈利能力
项目总投资额为200万元。
项目利润总额400万元，税后利润380万元。
项目内部收益率为%。
项目投资利润率达到190%。
全部投资回收期为：
13年（含建设期两年）。
即单纯通过酒店经营的收益，经
营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
序号
指标名称
单位
数量
1
项目总投资
万元
39040
2
营业收入
万元
132007
3
营业税金及附加
万元
3590
4
利润总额
万元
89377
5
所得税
万元
22344
6
税后利润
万元
67033
7
内部收益率
%
%
8
投资利润率
%
172%
1.5.2动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，
并依此计算本项目各项动态经济指标。
全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。
全部投资内部收益率为%，大于内部收益率8%。
全投资净现金流
累计净现金流
第1、2期
-4066
-4066
第3期
1708
-2357
第4期
1957
-400
第5期
718
318
第6期
596
913
第7期
903
1817
第8期
740
2556
第9期
1053
3609
第10期
517
4125
第11期
958
5083
第12期
927
6010
第13期113910119920
合计119920
2.项目价值预估
项目价值预估
酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13
年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始
实施时的现值之和，进行现值评估。
单位：
万元
第3期
第4期
第5期
第6期
第7期
第8期
第9期第10期第11期
第12期
Rate
Value1
Value2
Value3
Value4
Value5
Value6
Value7
Value8
Value9
Value10
8%
3741
3990
4250
4523
4809
5108
5421
5749
6092
6451
注：
第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全
部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。
公式：
V
经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，万元。
3.附件
酒店13年经营情况测算表
指标
第1、2年第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年第11年第12年第13年
客房出租率
建设期
65%
66%
68%
69%
70%
72%
73%
75%
76%
78%
79%
平均房价（元/天/间）
650
663
676
690
704
718
732
747
762
777
792
餐饮上座率
65%
66%
68%
69%
70%
72%
73%
75%
76%
78%
79%
人均消费
100
102
104
106
108
110
113
115
117
120
122
会议经营面积
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
3000
会议租金
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
一、年经营收入（万元）
9853
10234
10630
11041
11469
11913
12375
12855
13354
13872
14410
客房营业收入
5860
6097
6343
6599
6866
7143
7432
7732
8045
8370
8708
餐饮营业收入
2373
2468
2568
2672
2780
2892
3009
3130
3257
3389
3525
会议收入16201669171917701823187819341992205221142177
二、年经营成本（万元）
5562
5673
5786
5902
6020
6140
6263
6389
6516
6647
6780
营业成本
973
992
1012
1032
1053
1074
1095
1117
1140
1162
1186
营业费用
2323
2369
2417
2465
2514
2565
2616
2668
2721
2776
2831
管理费用
2266
2311
2358
2405
2453
2502
2552
2603
2655
2708
2762
三、经营税费（万元）
239
255
270
287
304
322
341
361
382
403
426
四、经营利润（万元）
4052
4306
4573
4853
5145
5451
5771
6106
6456
6822
7205
经营利润率
41%
42%
43%
44%
45%
46%
47%
47%
48%
49%
50%
项目总投资估算表
占地面积：
容积率：
项目总建面：
内容
标准
合计（万元）
计量（m2）
单价（元/m2）
1.土地费用
6001
2796
土地及相关税费
6001
500
2.建筑安装费
24367
6100
土建主体工程
3995
1000
土方回填及地基处理工程
799
200
地下泳池及地基处理工程
320
80
门窗工程
1318
330
外墙饰面工程
1598
400
天然气工程
160
40
电缆工程
399
100
智能化工程
300
75
水电消防工程
899
225
中央空调
1598
400
热水工程及锅炉房
499
125
厨房设备
451
113
升级会员 