酒店投资估算报告doc.docx

1、酒店投资估算报告doc1.项目投资评估项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。对酒店开发过程的模拟为：第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈利，预计年时间回收投资成本， 第 3 年开始进入酒店利润增长期， 待获得合法营业许可证以后，可考虑酒店的整体转让，回收资金。本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性， 由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传， 故经营业绩与有和合法执照的酒店有着一定的差距。3酒店的总投

2、资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。本报告投资评估中， 对项目进行 3 年的财务模拟预测， 期间所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。假设本项目在未来使用年限内， 每年可获得稳定的年净收益， 运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。酒店基本主体构成郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下：序号指标数量单位1面积平方米2层数3客房数380间投资成本估算1.3.1 测算依据总成本测算转让方提供的投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供的数据，酒店成本资产构成： （预计 200 万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本房间面积m2房间数量间目

3、前租金2.设施设备门窗工程改造广告费用门锁系统酒店管理系统办公设备卫浴改造空调维护水电能耗费用布草洗涤物业管理电视电话3.内装修内装修工程（含家具、饰品）汇总成本明细如下：序号 项目 总价（万元）1 房屋租金2 转让费3 基础设施改造费4 内部装修5 管理费用（人力成本）经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约 50 间，预测第一年出租率为 75%，每年以 5%幅度递增，平均房价以每年 10-20 元的递增。酒店经营期前三年的各项经营状况预测如下：年限第

4、一年第二年第三年年限第一年第二年项目预测数据月营业额（万元）客房数50出租率75%平均房价120月平均营业额（）客房数60出租率80%平均房价130月平均营业额（）客房数75出租率85%平均房价140月平均营业额（）项目预测数据盈利能力人力成本2万/月物业成本7万/月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（ 3 万/ 月）人力成本万 / 月物业成本万 / 月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（万 / 月）人力成本5万/月第三年物业成本万 / 月经营成本（含能耗、洗涤、佣金等）万 / 月利润（万/ 月）经营成本数据如下：1.4.2 经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入利润为

5、36 万元占投资总额200 万的18%。其中，第二年利润收入万元，占回收投资总额36%；第三年利润收入万元，占%。以后，预计3 年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内！1.4.4 第三年转让价格预测利用收益法对本酒店 3 年后的市值进行预估。 根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时连同营业执照及 80 间房间数量的市场价值为 400 万左右。项目财务评价1.5.1 静态盈利能力项目总投资额为 200 万元。项目利润总额 400 万元，税后利润 380 万元。项目内部收益率为 %。项目投资利润率达到 190%。全部投资回收期为： 13 年（含建设期两年） 。即单纯通过

6、酒店经营的收益，经营 13 年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元390402营业收入万元1320073营业税金及附加万元35904利润总额万元893775所得税万元223446税后利润万元670337内部收益率%8投资利润率%172%1.5.2 动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、 流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。全部投资财务净现值为 119920 万元大于 0，项目可行。全部投资内部收益率为 %，大于内部收益率 8%。全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4066-4066第 3 期1

7、708-2357第 4 期1957-400第 5 期718318第 6 期596913第 7 期9031817第 8 期7402556第 9 期10533609第 10期5174125第 11期9585083第 12期9276010第 13 期 113910 119920合计 1199202.项目价值预估项目价值预估酒店在假设第 1、2 期建成第 3 期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且 13年后实现租转售， 故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元第 3 期第 4 期第 5 期第 6 期第 7 期第 8 期第9期 第10期

8、第11期第 12期RateValue1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3741399042504523480951085421574960926451注：第 1、2 年为建设期，收益净现金 =0，第 3 年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表” ，第 13 年项目出售。公式： V经过估算，本项目在目前时间点的市值 V= 32 ， 万元。3.附件酒店 13 年经营情况测算表指标第1、2年 第3年第 4 年第 5 年第 6 年第 7 年第 8 年第 9 年第10年 第11年 第12年 第13年

9、客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元 / 天 / 间）650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积30003000300030003000300030003000300030003000会议租金3031323334353637383940一、年经营收入（万元）9853102341063011041114691191312375128551335413872

10、14410客房营业收入58606097634365996866714374327732804583708708餐饮营业收入23732468256826722780289230093130325733893525会议收入 1620 1669 1719 1770 1823 1878 1934 1992 2052 2114 2177二、年经营成本（万元）55625673578659026020614062636389651666476780营业成本973992101210321053107410951117114011621186营业费用2323236924172465251425652616266

11、8272127762831管理费用22662311235824052453250225522603265527082762三、经营税费（万元）239255270287304322341361382403426四、经营利润（万元）40524306457348535145545157716106645668227205经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%项目总投资估算表占地面积：容积率：项目总建面：内容标准合计（万元）计量（ m2）单价（元 /m 2）1. 土地费用60012796土地及相关税费60015002. 建筑安装费243676100土建主体工程39951000土方回填及地基处理工程799200地下泳池及地基处理工程32080门窗工程1318330外墙饰面工程1598400天然气工程16040电缆工程399100智能化工程30075水电消防工程899225中央空调1598400热水工程及锅炉房499125厨房设备451113