XX房地产项目投资计划书Word格式文档下载.docx
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⑴公司租用350㎡办公销售一体，县闹市地段130㎡（先交两年租金30万元）和两套生活用房年租金25万元（40万元）；
精装修、空调、办公用具和生活用品等约60万元；
计100万元。
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⑵工地临时办公用房：
拟建设165平方米，为能满足工程部开展日常工作，本次考虑有办公家具、电器；
测量用经纬仪、水准仪、尺子；
标准图集、施工预算定额、规范标准等。
以上费用约10万元。
2、1300米围墙：
人工费、材料费约需300元/米，需要资金约为40万元。
（二）现场场地三通一平、场地平整共35万元：
1、场地平整：
40000平方米（一期考虑40000平方米）约5万元。
2、临时施工道路：
3000平方米，每平方米100元，需要资金约需30万元。
（三）临时用电、用水等15万元：
1、临时电入小区：
一期考虑使用两台512变压器，约需12万元。
2、给水：
本项目内有一处水井，前期可作为使用水源，只需要购置一些取水器械如水泵、无塔供水、管件、安装费用等，约3万元。
（四）工程地质勘察设计费30万元：
工程地质勘查设计：
前期先按10栋楼计算费用，每栋楼需200米勘探孔，收费为150元/米，约为30万元。
（五）购买商务车和小汽车各一辆共60万元。
（六）支付赛搏公司前期筹划费用20万元。
（七）前期人员工资、生活费、汽油、新公司开办费、往来人员接待和招待费用以及不可预见等20万元。
二、报批缴纳地方政府各种规费1648.8万元，具体内容如下：
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工程前期报批报建相关规费（三）
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备注：
经初步核算，本工程暂按1400元/平方米的预算价格，其定额直接费暂按其70%计算，由此估算出该项目社保费，即：
35亩免收，85亩为889.3万元。
三、拆迁费用4000万元（会有节余）：
1、根据和乡政府签订的协议需要我们承担的拆迁费用：
⑴七户需要1354.3万元；
⑵设计汽修厂1250万元（已付875万元）；
合计2604.3万元（乡政府要求我们和拆迁户兑现）；
2、刘毛旦汽修厂，面积还没有评估出来，预计不超过1400万元；
3、除了以上拆迁费用以外，我们需要承担的费用是过渡费：
148户×
4人（每户）×
100（每人）×
18（月）=106.56万元；
如果超过18个月我们要双倍承担过渡费用即每个月11.84万元。
四、建安成本的分析：
目前，据我调查和掌握建安单价，高低由大家再定。
现主要对架空车库和人防工程的分析：
⑴建车库总费用：
28398㎡×
1500=4260万元，
车库面积28398㎡，每个车库按45平方，可得631个车库，每个车库8万元，计5048万元；
赢利788万元；
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⑵人防工程的分析：
15350㎡×
2500=3837万元；
同样，每个车库按45平方，可得341个车库，每个车库8万元；
可收回2728万元投资；
⑶对比结果：
人防多支付投资1109万元，架空车库赢利788万元，两项相抵-321万元；
（每个车库8.5万元，可基本持平）。
其优势：
一是得到972个车库，再加上小区车位，满足70%客户对车库的需求，对我们小区销售是一大优势；
二是弥补了小区地理位置的落差，需要大量的回填土，可减少了大量的支出；
三是不再缴纳人防费用000万元；
当然，每个车库8万元是有点贵，但是，根据我们小区的定位和时间的推移，8万元一个车库还是可行的。
五、销售费用的分析：
销售费用的指定根据，一是来自和赛搏的合同，7.7×
1.2％=924万元；
现场新建设销售部500平方米，建设费和精装修及办公用具等按3000元／㎡，共需要150万元；
另外726万元的营销费用；
合计1800万元，占销售总额的2.46％，低于我们公司的总体水平。
六、税金的指定：
是按照销售额的10％，当然，有大量的工作要去做，肯定达不到7679万元。
七、财务费用：
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1500万元主要是指融资费用，争取在当地银行贷款3000-5000万元，3000万元应该有希望。
八、管理费用：
800万元和不可预计费用600万元，包括公关费用应该够用了。
综上所述除了建安费用外应该说是宽打窄用。
第三项：
土地成本的分析
一、拆迁费用4000万元；
二、还建房建安成本：
1、住宅：
57520m2×
1500元=8628万元
2、商业用:
4458m2×
1200元=534万元
3、共用建房1200m2×
800元=96万元
4、储藏室4400m2×
1200元=528万元
5、绿化、道路、上下水、电缆等共500万元
小计：
9786＋500=10286万元
三、政府补贴2500万元＋700万元（农民应付）＋2491万元（还建部分可盈利）+700万元（减少各种规费）=6391万元
四、结论：
10286（建筑费用）+4000（拆迁费用）-6391=7895万元÷
85（亩）=92.88万元／亩
实际拿到的土地是90亩，7895万元÷
90（亩）=87.72万元另外，减少土地出让金近5000万元；
综上所述，通过对地价的全面测算、分析认为：
一是我们不用集中一次性拿出上亿的资金去购买土地；
二是我们按目前设计3.2的容8
积率计算，土地成本每平方米是360元；
如果加上土地出让金的减免，我们的开发项目是很有竞争力的。
第四项：
投资回报
根据XX县开发市场的房产价格和我们具体开发的品种，做出销售预算，详见表（四）：
投资销售表（四）
一、还建部分收益2491万元：
由于还建部分是在35亩农民土地上，除了返还农民一部分，多出部分是我们的。
但是，这部分属于集体用地，属于小产权房，因此，无论住宅还是商业都相对便宜；
1、住宅部分：
（剩余平方×
售价－剩余平方×
建安成本=利润）2480×
2500－2480×
1500=620－372=248万元
2、商业部分：
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6542×
4000－6542×
1200=2617－785=1832万元
3、架空储藏室：
600×
1800－600×
1200=108－72=36万元
4、地下室：
3750×
1800－3750×
800=675－300=375万元
收益四项合计：
248+1832+36+375＝2491万元；
二、全部收益：
1、直接收益：
73189+2500+700+2491=78880-67927=10953万元（其中还建部分：
2491万元）；
2、收益潜力：
我们的住宅是按3000元／㎡，根据我们开发小区的品味和市场的逐渐升温，再加上高速公路的开通我认为，3200元／㎡是有可能的；
前期按3000元／㎡，逐渐推给，平均每平方米增加100元是完全有可能的，我们开发住宅是：
150904平方米，收益增加1500万元是有可能的。
3、商业房屋潜力先不考虑。
另外，还有两大项需要我们关注：
一是人防工程方面，另外是税收方面，如果我们加大攻关力度，少支出1-3000万元，也是有可能的。
第五项：
资金筹措与资金运用
一、前期资金需要3000万元：
1、拆迁费用20XX万元；
我们已经和乡政府达成共识，拆迁费用4000万元，七户农民加上一个汽修厂拆迁费用是2600万元，我们拿20XX万元，剩余600万元，用高于银行利息半年或者一年由乡政府10
去做工作；
另外，一个汽修厂由于对我们实施暂没有影响，拆迁时间可以拖延；
但是，前期20XX万元是必须交付的，拖延了对政府形象和我们的工作，都会带来不利影响。
2、前期费用330万元，上缴各项规费1648.8万元，合计1978.8万元。
⑴前期费用330万元是必须的；
⑵各项规费用1648.8万元，其中社保费用889.3万元（做工作缓缴），这样的话1648.8-889.3=759.5万元；
两项合计：
前期费用和各项规费1090万元；
公司对XX项目前期投入3000万元，就基本具备开工条件。
二、今年十月份，第一期开工6万平方（争取明年五一开盘），其中：
还建房和开发房各建3万平方。
建安成本按1200元／㎡，我们采取：
施工单位垫资到8层我们支付工程款50%，需要20XX万元；
封顶时我们需要支付4000万元（争取乡政府2500万元；
争取销售150套，回笼资金4000万元）；
到第一次支付工程款，工期需要10个月，这样操作对我们组织前期销售和融资，无论是在时间和空间上都能赢得有利条件。
对于第二期开工时间和开工量，主要看销售情况和融资结果。
当然，这样做对我们有利，还建房18个月我们没法兑现，我们延迟12个月，向农民多支付120万元左右的过渡房费，另外，会对政府的工作带来一些被动和意见，这些需要我们多去争取、多和政府沟通。
三、融资方面：
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（一）融资方向
1、向当地银行融资3000—5000万元；
2、向社会融资部门融资3000—5000万元；
3、我们担保公司向项目的建筑部门融资20XX万元。
（二）抵押物品
1、在第一次付工程款项前，办理好两份土地证，用在建工程和土地证，分别向两家银行做抵押贷款。
2、用我们还建区营业房置换110亩或者180亩坡地，并且做好立项办好土地证，做融资抵押物。
我们只有抓住以下三点：
一是属于国家支持的项目；
二是我们有充足的抵押物品；
三是我们要有勇气敢于和善于攻关；
融资应该没有问题。
总之，如果我们控制好开发节奏，不出现重大意外，公司总投入6000万元，今年投资3000万元，其中：
20XX万元用于拆迁，1000万元用于前期费用。
明年（上半年）投入3000万元；
其中：
20XX万元拆迁费用，1000万元归还政府社保基金900万元。
剩余资金要靠项目本身融资解决。
另外，利用“凯旋城”项目的资金空闲，完成坡地上的“旅游度假村（或养老地产）”项目，应该是可行的。
同时，从项目开始销售两年后、三年内用实现利润，抽回全部投资是完全有可能的。
第六项：
公司的管理
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XX的项目能把营销和筹划总体承包出去，也是我们公司从自建，到把建筑承包出去的基础上，又一次进步。
同时，也给XX项目减轻了一大工作压力。
特别是在外地，一是人难找，二是费用高。
但是，需要我们通过实践后，再下结论。
我认为XX的项目，在项目方案确定以后，主要抓好四件事：
一是融洽和政府的关系，得到两级政府的信任和支持；
二是善于攻关，引进和利用好当地的资金为我所用；
三是把握好开发节奏和工程质量；
四是做好内部管理也是重中之重；
为此，在公司的内部管理方面，主要需要做好以下几个方面：
一、搭建好公司管理框架：
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1、工程部定员五名：
设经理一名（工程师）、助理工程师三名、土建二名、水电一名、内勤一名；
2、销售部定员三名：
设经理一名、经理助理一名（负责按揭）、副经理三名（营销公司担任）、内勤一名；
3、财务部定员三名：
设经理一名（主管会计）、现金会计两名（当地），一名负责现金收支，一名负责配合按揭；
4、综合办公室定员六名：
主任一名、副主任两名（市场开拓）、统计一名（当地）、秘书一名、司机一名（当地）；
5、另外，设副总经理和助理各一名。
二、建立公司规章制度：
为进一步深化企业管理，充分调动发挥公司员工的积极性和创造性，切实维护公司利益和保障员工的合法权益，促进公司发展壮大，提高经济效益，根据总公司制度，结合XX项目的实际情况，制定出一套切实可行的制度，保障公司的正常有序运行。
三、建立岗位责任制和考核机制：
为使全体员工充分发挥个人能力，积极推进岗位工作，不断提高工作效率和业绩贡献，建立岗位责任制和考核机制，公开、公正、公平地对每一个员工的工作业绩进行评定，奖勤罚懒，鼓励先进、激励后进，从而带动和提高公司整体的工作效率和效益。
关于此方面，另外我会专门推出《考核办法》这里先不赘述了。
第七项两点建议
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一、担保公司按投资总额6000万元，直接投入1800万元，占总投入的30%；
担保公司经营三年了，这三年给总公司发展起到的作用是有目共睹。
但是，自身发展比较缓慢，其中一个原因，是只做担保业务，没有再投资业务，原本想做一两个投资项目，未能如愿，本人想通过此项目的投入比投到其他公司更有利。
同时，担保公司本身得到发展。
另外，争取三年内让投资客户的资金全部退出，这样做的结果，一是避免了政策的风险；
二是减轻了总公司的资金压力；
三是我可以给董事长，担保公司员工，多年支持我们的客户；
包括自身一个也圆满的划上一个句号。
二、把XX项目的运作，作为总公司提升阶段发展的实验场。
就目前总公司的三个项目，我本人认为：
总公司统管，作为总公司发展的初级阶段是非常必要的；
但是，长期下去是不可取的；
他不但会影响总公司的发展速度，更难培养、留住人才，更谈不上极大发挥人的主观能动性。
其结果会导致真真的人才留不住；
我们公司现在不是缺少人才，也不是缺资金，我们缺的是好的理念和好的机制；
当然，好的理念和好的机制，不是一朝一夕的事，他需要一个过程，但是，这个过程越短，公司发展会越快。
否则，公司会不进则退。
一句话；
就是全面实行岗位目标责任考核制；
第八项投资结论
通过以上数据充分说明，XX这个项目是可行的。
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一是进入点对项目本身非常有利；
目前，正是房地产行业的低谷。
二是项目本身不需要我们集中投入，这对我们公司目前来说，非常有利。
三是优惠政策对我们外地房地产投资商是天赐良机。
四是高速公路开通对XX的发展和我们项目本身更是有利的。
五是开发项目的规模和品质，弥补位置和人口的不足。
总之，通过以上数据可以看出，投资回报率比较高且风险较小。
该项目是可行的。
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