一季度中国商业地产发展情况精简版Word文档格式.docx
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受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。
一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。
本季度全国租金走势基本保持平稳。
2.优质商铺：
发展平稳，或将放缓
第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。
除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表现良好。
国际一线奢侈品牌在国内仍有扩张，但步伐开始放缓。
国际及国内快时尚品牌及餐饮娱乐品牌则仍继续积极进军多个二线城市。
受强劲需求的推动，全国优质商铺空置率环比下跌0.3个百分点至9.3%，一线城市及二线城市环比分别微降0.4及0.3个百分点。
全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点，其中一线城市租金环比增长逾1.7%。
3.住宅市场：
短期活跃，整体趋稳
国务院于3月1日颁布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外，在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。
除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外，其他多数已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。
季内新政颁布但细则尚未落地，刺激了普通住宅市场的短期成交活跃，但对高端住宅市场影响尚未明显显现。
4.工业市场：
活跃势头显现
第一季度全国工业市场整体稳中有升。
在优质物流市场方面，除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外，其余各城市均录得不同幅度的增长。
一线城市中，北京、广州及深圳的需求依然强劲，且短期内可租赁面积有限，预计未来租金仍将处于上升趋势。
二线城市中，除了成都未来将面临较为密集的供应、市场将一定程度受压外，其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。
在商业园区方面，此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。
（二）政策情况
1.中国房地产市场风向已变化：
中央已不提调控房价，楼市调控政策重估在即，行政手段或择机退出
5月中旬召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。
一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。
业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。
2.地方政府对抗中央调控政策态度日益坚决
2013年以来，虽近期多个重点城市屡现楼市调控政策收紧迹象，但中国主要城市的房价依然保持强劲的上涨态势。
事实上，若以官方部署的落地执行时间为开端（3月底），5月21日，中国今年2月出台的楼市新政“国五条”已在各地执行50日。
虽然政策出台后即遭遇多地政府的“化骨绵掌”，交易个税按差额的20%征收等关键政策并未在一二线城市广泛推开，但期间不乏有包括北京、广州等一线城市频频传出通过“限价”、“强化预售监管”等严厉管控手段调控房价的消息。
3.消息称国家正制定养老产业中长期规划
近日，在上海举行的“2013年国际旅游财富峰会”上，国际旅游地产专评委副主任委员朱中一透露，国家正在制定养老产业2013~2020年的规划，目前正在政府部门内部征求意见。
朱中一同时透露，养老产业规划覆盖面将非常广泛。
4.一季度房地产政策重要事件统计
1月29日国土部：
今年土地供应总量将稳中有增
1月30日消息人士称决策层对房价上涨忍耐程度不会超10%
2月1日权威人士透露房产税试点扩大将暂缓
2月1日土地市场热度不减国土部：
多管齐下挤出闲置土地
2月21日国务院：
各地要公布年度房价控制目标
2月20日国务院：
扩大个人住房房产税改革试点范围
2月20日国内房价普涨国“5条”调控组合拳重出楼市
2月26日国土部要求各地3月底之前上报住宅供地计划
3月2日国务院：
部分城市可提高二套房贷首付和利率
房企囤地捂盘等将被禁止购地及融资
3月2日全国工商联建议没收部分小产权房纳入保障房体系
3月5日国五条细则两会前突然发布一线城市限购限价或升级
3月6日财政部副部长：
房产税全面开征没有时间表
3月7日发改委：
城镇化发展规划或上半年出台
3月7日住房信贷政策地方实施细则正研究制定二套房房贷首付可能提至7成
3月12日多地公积金调整政策出炉或为楼市新政落地前奏
3月12日住建部副部长：
国家将出政策保护购房者利益
3月30日房产税可望明年出台受不动产登记助推
5月8日北京房价领涨全国引领导不满：
控房价挂钩乌纱帽
5月8日住建部全国调研：
公积金缴存扩围或做更刚性规定
5月9日国五条后地方再掀推地潮政府一边限房价一边涨地价
5月9日学者：
房地产加速进入高危期
5月9日消息称国家正制定养老产业中长期规划刺激养老地产发展
5月13日全国城镇化会议一再推迟或因高层对规划草案不满
5月16日城镇化规划重启修改抑地方误读盲目上项目冲动
（三）房价（地价）走势
●四大一线城市一季度房价全部暴涨
●19个大城市14个房价一直上涨
●1月百城住宅均价环比涨幅1%，连续第8个月上涨；
同比涨幅1.2%
●2月百城房价环比上涨0.83%连续9个月上涨
●3月全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。
●4月全国百城房价连涨11个月
二、宏观环境
（一）调控与反调控
1.专家开始批评调控政策称房地产长期趋势难改打压价格不是长效机制
2.中央推进房地产调控手段乏力，多项重大政策态度倾向不明朗。
3.社科院有关报告称我国房价面临全面失控调控思路需要做出全面调整
4.媒体认为调控方向反了，调控面临“空调”尴尬
政府一直在商品房市场调控方面犯了方向性的错误，目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。
5.中央与地方博弈，房地产企业夹缝求生
（二）通胀影响房地产
1.央行发布2013年第一季度中国货币政策执行报告
报告显示，第一季度社会融资规模为6.16万亿元，同比多2.27万亿元。
2013年第一季度，中国实现国内生产总值11.9万亿元，同比增长7.7%；
居民消费价格同比上涨2.4%。
2.对抗通胀房地产信托吸引力超过黄金
根据中国信托业协会公布的数据，今年第一季度，房地产信托余额7701.79亿元，累计新增规模达1532.17亿元，同比增长12.18%。
自从近期黄金遭遇罕见七连跌以来，寻求稳定回报的大额资金客户开始将目光转向了信托产品，而其中房地产信托由于抵押物充足、预期年化收益率高于同类品种而受到国内外市场投资者的追捧。
（三）相关政策动向
1.房产税
5月10日山东暂无房产税试点计划是否收取听中央安排
5月20日房产税试点扩容已提上日程今年有望新增数个城市预计主要针对增量征收
5月21日房产税全面开征尚在调研试点扩容以地方自愿为主
5月21日消息称房产税二轮试点放弃存量征税方向
2.不动产登记
我国明年6月底前实施不动产登记和网络实名制或为开征房产税做铺垫
近日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。
对此业内人士认为，建立不动产统一登记制度，不仅可以保障不动产交易安全，也为开征房产税提供了保障。
我国将通过加快实施不动产统一登记制度，更好地落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人合法财产权。
3.城镇化
由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划2011-2020年》初稿编制完成，规划中提及这一轮城镇化将拉动40万亿投资，涉及20多个城市群，180多个地级市，1万多个城镇，以及4亿新增城镇人口。
但上一轮4万亿救市计划造成了三、四线城市土地出让过剩的后遗症，"
鬼城"
危机正在三四线城市蔓延--内蒙古鄂尔多斯及二连浩特、江苏常州、湖北十堰、辽宁营口等均在名单之列。
而40万亿城镇化投资将助推新一轮巨量土地供应狂潮。
在经历了2012年土地市场的持续低迷后，新一轮城镇化适时地为市场注射了一剂强心针，但同时也带来躁动和巨量土地供应，很可能落在一座座已被透支的空城上。
而开发商们也摩拳擦掌，希望好好利用最后一轮机会。
以"
城镇化"
的名义实施区域布局，是房企转型商业地产、旅游地产的流行风潮。
然而，与一线城市供不应求不同，不过二三四线城市商业面临供大于求的情况，同质化竞争也较普遍，如果盲目加大投资，很可能引发区域风险。
●全国城镇化会议一再推迟或因高层对规划草案不满
●高层强调“人的城镇化”
●城镇化规划重启修改抑地方误读盲目上项目冲动
三、市场动向
（一）地产商态度及动作
前20房企均涉商业地产开发万科商业项目规模达600万㎡
越来越多的房企纷纷高举商业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。
公开资料显示，目前排名前20名的开发商均已进入商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。
据不完全统计，目前万科已拥有18个购物中心，商业项目规模达到600万平方米。
这些年，商业地产已基本形成了“第一集团军”，像万达、凯德、华润、中粮等处于这一行列。
“第二集团军”也即将形成，整个行业的发展开始有了层次。
而一些较早起步的公司正在慢慢消失，如铜锣湾、宝龙等，一些起步较晚的公司如万象、大悦城等却很快追至一线，队伍结构也有了调整。
在“新国五条”的出台以及“限购”与“限贷”的楼市调控大潮中，商业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商的青睐。
去年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。
2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。
更值得注意的是，去年底今年初，万达、soho等均调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。
1.进军零售业
●华发股份进军零售业拟斥资千万成立百货公司
●万达从地产挺进消费市场
万达百货挖银座股份原副总经理孙靖寰接掌帅印。
持续了半年之久的万达百货“一把手”之争终于尘埃落定。
万达最终选择“重金”挖角，主要看重银座在高速扩张中，有效实现了单店利润率提升。
4月中旬，有业内人士透露，万达欲82亿收购银泰百货，所涉项目包含银泰百货全国31家门店以及12个正在筹备的项目，银泰只保留北京银泰中心、合肥等项目。
并宣称若收购成功，银泰王将助推万达电商，并提升万达百货的业绩。
而在万达百货元老丁遥离职后，新任总经理已尘埃落定，出乎意料的并不是，去年从广百挖角的亢小燕，而是山东银座系孙靖寰。
此外，在去年收购北美院线AMC后，万达又将触角伸向了欧洲，正洽购多家欧洲院线。
尽管收购银泰百货的传闻在双方都否定之后不了了之，但传闻的发生以及引发业界热烈的引论，也从侧面反映了万达百货亟需解决提高单店盈利能力的难题，以及国内百货业分散的现象。
而万达百货聘任山东银座孙靖寰担任总经理，正是看中了其灵活的业态组合、精准的门店定位、单店业绩优秀以及高速扩张的成功经历，以弥补万达百货在高速扩张后毛利率极低的缺陷。
事实上，除了百货，万达还在谋求补齐电影方面的"
短板"
，谋划收购欧洲院线以及成立电影制作公司，正是要实现其"
文化帝国"
的野心。
2.进入资本市场。
●万科借壳南联地产仍难解融资困局或“B转H”再上市
●万达借壳香港恒力终圆上市梦或注入6-7亿地产项目
●传绿地收购盛高或借壳上市
●拓展境外平台招商地产近50亿元资产注入东力实业
5.开发新型地产——出海、文化、养老、旅游、机场、地铁……
大连万达集团已经开始转移风向标，瞄准了文化旅游产业，着手布局全国并积极谋划海外市场。
万达在近两年频繁与海外企业接触也在为万达品牌输出夯实基础。
2012年6月，万达曝出拟投资25亿-30亿美元，计划在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄罗斯其他地区建设大型文化、旅游和商业综合设施。
紧接着，去年12月万达再度披露与印度最大的私人联合企业信实集团签署合作框架。
在万达的规划中，到2020年，旅游、文化和商业板块营收所占比重将超过整个集团的50%，实现彻底转型。
（1）涉足影视文化城
●华谊130亿元深圳造文化城
●周星驰联手文化中国在浙江桐乡乌镇打造“大话西游”系列电影主题影视公园
●安徽宿州宣布将建总投资达70亿元的影视基地
●香港卫视宣布将投资30亿元在巢湖边建造影视城
●长影集团也将在海南投资高达436亿元建世界级的“环球100”电影主题公园等
（2）大型房企纷纷进军旅游地产投入高运作不好或“烂尾”
数据显示，目前旅游地产已成为房企投资的新宠。
2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。
●招商地产首个文化旅游地产项目落户西安总投1050亿
●保利200亿东莞建超大盘面积相当于2个澳门
●恒大集团将与呼和浩特市共同打造6个项目，包括东北部特大型旅游综合体项目等。
（3）造城运动
世纪金源再启造城运动：
550亿开发福建巨型城市综合体
5月16日，世纪金源在福建海交会期间高调亮相，与长乐市签约建设开发超大型城市综合体，可谓是赚足了眼球。
据了解，该项目为外文武垦区城市综合体项目，位于长乐文武砂镇，占地面积为6625亩，世纪金源将投资金额达550亿元开发建设航母型城市综合体。
今年3月25日，世纪金源集团在湖北襄阳举行东津世纪城项目签约仪式，其将在东津新区投资200亿元，建设总面积约600万平方米的城市综合体项目，项目将于今年开工。
去年7月5日，兰州市与世纪金源集团合作项目专场签约仪式举行，选址兰州市城关区和兰州新区的超大规模城市综合开发项目成功签约，建设规模1350万平方米，总投资约500亿元。
（4）千亿资金逐鹿养老地产房企、险企、央企三足鼎立
目前，养老地产市场上基本形成了“房企系”、“保险系”和“央企系”三足鼎立的局面。
据不完全统计，三类企业在养老地产上的投资额已逾千亿。
随着中国人口老龄化速度的加快，国内养老服务产业的规模也迅速扩大，到2015年有望增加至4500亿元。
面对如此大的一块蛋糕，万科、保利地产、远洋地产等20余家房企，中国人寿、平安保险、中国太等保险巨头，以及中国石化和中国水电等央企纷纷投身养老地产。
有关部门也在制订国家养老产业2013~2020年规划，《关于进一步加快养老服务业发展的意见》也正在提请国务院审议发布。
6.涉足电商
涉足传统商业的王健林深知，连锁百货的实体店客流量正年年下降，对网上商城冲击很大，因此万达要做“建筑在智能广场上的消费帝国”，要把线上和线下结合起来。
继万达宣布进入电子商务打造"
线上商业综合体"
后，在4月23日和4月24日，宝龙地产和万科先后宣布了其在电商方面的动作。
（二）零售商表现
1.“银泰系”转型：
大举投资购物中心力拓商业地产
2.娃哈哈集团宣布在五年内筹建100座商业综合体。
3.苏宁置业将专注于高端综合地产的开发建设。
目前，苏宁置业商业地产涉足北京、上海、南京、成都等城市，储备开发了八十余座苏宁广场、苏宁电器广场等系列产品。
4.红星美凯龙将投资千亿进军商业地产未来分拆上市
5.海底捞也跨界进军商业地产
6.雨润集团威海打造奥特莱斯项目总建筑面积为7万平方米，计划总投资3亿元
四、各地情况
（一）一线城市
2013年第一季度，北京仍是最大甲级写字楼租赁市场，其甲级写字楼总存量为530万平方米。
如果将次中心商务区包含在内，则上海是最大的写字楼物业市场，其季末总存量达620万平方米。
供应在北京最为有限，致使其租金上涨至人民币327.9元每月每平方米，居全国之首。
广州未来供应量最大，在2013到2017年间，将有超过470万平方米的新增写字楼面积入市。
由于持续的需求及边远地区基础设施的提升，上海和北京的次中心市场均继续发展。
在深圳和广州，新增供应则集中在市区。
1.北京一季度购物中心市场表现平稳下半年预计将有十余家购物中心开业
2013年下半年，北京预计开业的购物中心将有十余家之多，包括红星集团旗下的爱琴海购物中心、宝苑国际购物中心、金隅万科广场、新燕莎金街购物广场、力宝广场等购物中心都在开业筹划中，北京将迎来新一轮购物中心开业潮。
2.上海商业地产投资全球第六
仲量联行近日最新《全球资本流动》报告显示，亚太市场持续活跃。
2013第一季度亚太地区商业房地产直接投资额增长26％，中国市场位列第二。
而上海在全球商业地产投资活跃城市中位列第六，吸纳了中国市场三分之二的直接投资。
3.广东一季度商业地产投资增长52.6%
一季度，广东房地产开发投资中办公楼投资47.58亿元，增长52.6%，商业营业用房投资119.34亿元，增长38.8%，分别比开发投资增幅高35.7个和21.9个百分点。
而相比，商品住宅方面开发投资方面增长并不快速，总投资793.81亿元，增长17.3%。
另外，“国五条”政策出台后，一季度广东商品房销售面积和销售额增幅分别比1-2月回落13.6个和11.6个百分点。
广州今年将迎商业地产供应洪峰新竣工项目达54万㎡
（二）二线城市
清华大学中国发展规划研究中心近日发布的“中国商业地产发展白皮书”认为，商业地产开发已呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势，二、三线城市渐成商业地产企业的主战场。
1.温州。
据统计，温州境内短短几年内将有20来座城市综合体筹备、开建、开业。
2.杭州。
3年内杭州交付的ShoppingMall将达100万平方米以上。
3.南京。
截至目前南京全市有超过50个大型商业项目在建，届时200万平方米的大体量购物中心即将布局南京。
截至目前，南京已运营的大型购物中心总体量超过160万平米，如果江宁万达广场、同曦国际广场、招商花园城等项目顺利开业，截至2013年底，南京将有超过200万平米的大体量购物中心全面布局。
南京已经全面进入mall时代，商业整体成熟趋势已经非常明朗。
除此之外，据365商业地产频道统计，南京目前已规划建设的大型商业项目超60余座，预计体量超过300万平米，再加上2013年底接近200万平米的运营体量，也就是说如果规划建设的商业项目全部投入运营，南京全市的商业体量将达500万平米之多。
4.青岛。
2012年被誉为青岛市的城市综合体崛起之年，岛城目前在建或者已经开业的城市综合体数量达到21个。
5.哈尔滨。
目前哈尔滨共筹建的商贸综合体项目有21个，大多为包含住宅、饮食、购物的项目。
（三）山东地区部分商业地产项目盘点
1.万达联手鲁百集团打造东营万达·
时代广场建面10万㎡
2.山东肥城中高蓝色港湾项目昨奠基商业面积15万㎡
3.山东高密市将建中百商厦、星河国际综合体等项目
4.济南商河温泉国际、泰商国际商贸城等10项目集中开工
5.布局大青岛宝龙胶州再取6地块胶州宝龙城市广场5.24盛大奠基
6.红星美凯龙打造170万平米德州星凯国际广场
7.奥特莱斯“井喷”式发展济南已开业及规划中有7家
●砂之船（济南）艺术商业广场项目签约章丘市。
●唐冶新区将建设一座奥特莱斯。
目前，鲁商置业已签下该项目。
●西部新城奥特莱斯已转移到西客站附近。
8.济南中海地产商业管理公司正式成立环宇城9月开业
五、当前商业地产业存在的问题、危机
（一）商业地产过热：
已经规划的城市综合体是已建的16倍
“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划中综合体的规模又是在建的4倍”，日前在“城市综合体——中国式游戏”论坛上世联地产董事长陈劲松透露，最起码能看到已经规划的是目前已经建成的综合体的16倍未来会出现在中国各个城市。
2013年—2015年，城市综合体新增数量以50%—100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。
（二）购物中心70%“相对过剩”
来自世邦魏理仕的研究报告则显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，其中中国在建购物中心以1680万平方米体量占其中一半以上。
中国购物中心发展委员会主任郭增利曾之言，这一数据略显保守，估计有70%“相对过剩”。
（三）中国房地产泡沫之殇：
众多三四线城市新区宛若鬼城
（四）2013年房地产行业面临“三化”挑战
1.泡沫化趋势加剧
2.同质化趋势加剧
3.边缘化趋势加剧。
（五）商业地产面临转型阵痛：
业主、物业、市场公司均存隐忧
近年来，新国十条、限购、限贷、房产税及限价等政策措施密集出台，使得住宅地产的发展前景堪忧，但这却为商业地产的快速发展创造有利条件。
国内一线房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，以潘石屹的SOHO中国转型商业地产为例，未来几年，商业地产比例提升将成为国内房地产企业发展的重要举措。
需要关注的是，我国的商业地产虽然势头很猛，问题却也不少。
由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主。
虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。
商业地产的参与者，包括业主、物业以及市场公司均存在诸多隐忧。
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