人民币汇率对房地产泡沫影响文档格式.docx
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摘要
近年来，人民币汇率上升与房地产泡沫现象一直是社会关注的热点问题，那么，人民币汇率上升与房价上升直接是否存在相关的联系呢，这是本文所探讨的内容。
在本文中，我们通过对房地产的市场供需状况建立房地产的供需模型，得出房地产泡沫现象存在；
再通过探讨引起房地产价格上升的资金源分别有什么，其与人民币汇率上升之间又存在怎样的联系，最终得出人民币汇率上升，引起国外热钱、包含房产实际需求者与投机者资金的国民自有财富、央行增发货币三大资金源涌入房地产，在本文的最后结论，我们得出了这样一个结果，倘若中国房地产市场在未来不采取相关措施减轻或阻断人民币汇率与房价之间联系，中国房地产泡沫必然继续加剧，终将崩溃，严重损害中国经济。
Abstract
Inrecentyears,theriseofRMBexchangerateandpropertybubblephenomenonhavebecometwohotsocietyissues.Then,isthereadirectconnectionbetweenRMBexchangerateandpropertyprice?
We’lltalkaboutitinthefollowingcontent.Inthisessay,firstofall,we’llbuildapropertyS&
Dmodelaccordingtorealstateandwedrawaconclusionthatpropertybubbleexistsaroundus.Secondary,we’lldiscusswhatsourceofcapitalcausestheriseofpropertypriceandwhattheconnectionsbetweenpropertypriceandRMBexchangerateare.AndwefindoutthatsincetheriseofRMBexchangerate,bothforeignhotmoney,domesticmoneyandthecentralbankadditionalissuedmoneyenterpropertymarket.Finally,weconcludethatChinesepropertybubblewon’tstopuntilitburstsanddamageChineseeconomyseverelyifthereisnoanymeasuretodecreaseorcuttheconnectionbetweenRMBexchangerateandpropertyprice.
一、引言
关于人民币升值将给国内房地产市场带来怎么样影响的讨论，可谓众说纷纭，莫衷一是。
根据理论假设，如果现实汇率偏离均衡汇率而选择汇率调整，汇率调整则一般通过流动性效应、预期效应、财富效应、溢出效应、信贷扩张或收缩效应等途径而影响国内房地产价格。
世界上许多国家都发生过大幅度货币升值或货币贬值，在汇率变动的同时也产生了大量的国际投机资本的冲击。
20世纪80年代的日本，1997年亚洲金融危机发生后的泰国、香港和新加坡等，汇率冲击都对本国或本地区房地产市场产生了严重的负面影响。
但仍有一些国家成功地避免了房地产泡沫问题。
不难理解，汇率调整是通过相关经济变量的传导而影响房地产价格的，在这种传导过程中，其他经济变量的变化也在不同程度地影响房地产价格，然而，只是汇率变动对房地产泡沫演化的影响更为严重。
大量的外资资本便看准了人民币迟早会升值，而美元又是无法挽回的贬值趋势，于是积极地兑换人民币以等待升值。
这些豪赌人民币升值的机构并不会将手上持有的货币全部放在银行，他们也会主动寻找投资途径，而他们的首选是金额规模较大，升值潜力较大的资产。
恰逢中国地少人多的基本国情，且中国政策所限，境外投资要进入中国的其中一条途径便是投资房地产，加上正处于城市化快速发展的阶段，市场对住宅的需求非常旺盛，于是大量的外资便进入了这个市场，和其他因素的相互作用下，共同推高了目前的房价。
人民币汇率的上涨，吸引了国际“热钱”投机冲击房地产，最终导致房地产泡沫膨胀甚至崩溃。
本文将从房地产自身在市场中的供需状况、人民币汇率影响因素、人民币汇率与房地产之间反馈制度中探讨人民币与房地产之间关系。
二.房地产在市场中的供求关系
:
1、房地产供需模型
对于研究房地产在市场上的供需状况，我们需要假定以下条件：
1土地资源是稀缺的。
2理性人有一笔可自由支配的资金。
3理性人都是追逐利益最大化的。
4以t为基期的物价水平短时间变动很小或者基本不变的。
5市场上普遍存在从众心理。
1.1、对房地产市场的供给分析——房地产供给曲线
假设纵轴P为房子的价格，横轴Q为市场上房子的总量。
根据前面的假设，在目前的短时间段t内原材料、建筑劳力的价格是不变的，即一套房子的成本价是不变的，这个成本价是如图所示P1。
而我们知道，长期而言，商品的价格和价值趋向一致。
在t上房子的价格不可能无限大，它必将会趋近一个最大值Pmax（如图所示）。
虽然在外来资金的流入和供求关系的影响下，价格上升，但是因为t时间段内的物价成本、科技技术等价格不变，所以高于Pmax的房子都是不存在的。
又由于受到土地资源稀缺限制，高于Q1的房子供给量也是不存在的。
同时，资本总是追逐利益的最大化，而且市场上普遍存在着从众心理。
由此可知，随着房子的价格越来越高，每增加一单位房子的价格所吸引到的房地产商的投入量是越来越多的，即房地产供给曲线的斜率是递减的。
实证分析：
我们以2010年这个t时间段的房地产供给数据与价格的关系为例，验证我们的供给曲线的正确性。
时间（2010年）单位：
月
商品房供应套数（按照每套100平方米累计计算，单位：
万套）
100平方米以上销售的平均价格（每平方米价钱）
1
21.4145
4024
2
71.5518
4081
3
153.6092
4163
4
234.1216
4248
5
301.8943
4300
6
392.5253
4410
7
458.1861
4568
8
527.0447
4630
9
631.5023
4698
10
724.2855
4750
11
825.4127
4798
12
1043.4911
4824
当把以上数据初步整理成图表形式并将其趋势图展示出来图形将如下：
P
1.2、对房地产市场的需求分析——房地产需求曲线
同样假设纵轴P为房子的价格，横轴Q为市场上房子的总量。
根据需求理论：
在其他条件不变时，一种物品的价格上升，该物品的需求量将会减少。
然而，由于土地稀缺性的缘故，由于对房地产有需求的对象并非简单的是实际需求的住房者，更有投机者，因此最终形成的需求曲线将与传统物品需求曲线迥异。
当两种需求者同时存在，且投机者远多于需求者，并根据先前的假设：
从众心理是普遍存在的，而资金都是追逐利益最大化，故房地产投机者需求曲线必定不是呈现线性的关系。
即随着房价的升高，当房价每上升一个单位将会吸引到越来越多的房地产投机者进入行业，即得到斜率递减的需求线。
由此可知，房地产的投机需求曲线如下图所示：
2.房地场市场的最终状态——均衡分析
当把房地场的供给曲线与需求曲线合并到一个坐标系中会得到下图：
图中P1（房子成本价格）<
P2（投机者心目中最低价格）。
图中供给与投机需求曲线相切于C点，此点为均衡点，即供求双方都愿意按照这个价格进行交易。
此均衡点所对应的价格为均衡价格，对应的数量为均衡数量。
而当市场投机过剩时，由于大量资金流入房地产行业，导致房地产投机需求曲线上移，形成如下图所示情况：
需求曲线上移导致房地产泡沫产生。
但是从长期来看，房地产供给与投机需求会趋于一个稳定的值。
因为在分析供给曲线时已提及现阶段的整个大环境都是基本不变的，所以供给曲线基本不变。
三．人民币汇率上涨所导致影响房价的因素
1.人民币汇率上升影响国外热钱，从而影响房价
2005年8月中国人民银行在《2004中国房地产金融报告》中指出，境外资金主要是通过四个途径进入的：
一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；
二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；
三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；
四是非居民外汇流入，结汇购买房产。
人民币汇率必将持续上升，这是由国际大环境与国内经济政策因素共同造成的结果。
在理论上，人民币汇率上升意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格走低，消费者主观上感到剩余财富的增加并把剩余的财富用于投资，从而推动房地产市场需求增加，使房地产价格上涨。
同时，正如上文所提及，由于资本逐利的本性，在人民币升值预期的刺激下，国际游资为追求高回报而在市场上迅速流动，为获得持有人民币，将外币兑用于购置房地产。
待人民币汇率有进一步较大升幅时，投资者转手出售持有的物业，再把所得人民币兑换成本币，就可得到房地产增值和汇率上升的双重收益。
当然,当房地产预期收益率相应上升到一定程度后，由于高风险与高收益相对应，房地产的风险相应上升，同时，由于内外部金融市场的不稳定性及政府抑制房价上升政策的出台，人们逐渐会形成房价下跌的预期并开始出售房产，在一定程度上减缓房地产价格的上涨,并且外资热钱的大量涌入,必将使得央行发行更多的人民币,导致市场流通的货币增加,人民币的升值也在一定程度上受到遏制。
然而，从长期上看，人民币升值压力已经被货币化了，导致货币供应量大幅增加。
毫无疑问，这种超额货币供应总是要寻求出路的。
当前我国居民的普通商品总体上已得到满足，而对资产品的需求则明显增加。
由于股票市场近年来持续低迷对居民投资吸引力不大，房地产兼有消费和投资双重特性，具有很好的投资价值，在市场预期乐观的情况下，这些为遏制人民币汇率上涨及房地产泡沫的超额货币供应又涌进房地产市场，导致房地产需求旺盛，在长期上看将作为加剧房地产泡沫膨胀的资金来源之一。
人民币汇率上涨——国外热钱涌入房地产导致房地产价格上涨——央行增发货币，人民币汇率持平或略微下降——央行所增发货币涌入房地产与国外热钱一同导致房地产价格上涨——人民币汇率上涨。
2.包含实际住房需求者与投机者的国民自有财富通过金融杠杆作用对房价影响
中国国内的实际住房需求者及房地产投机者也会在相当大程度上受到人民币汇率上升的影响，会通过向银行、金融机构贷款以希望在早期低价格获得更多的房产以居住或等待升值抛售，然后获得更多的资产财富来购买更多的房产。
Kiyotati
and
Moore（2002）通过构建动态均衡模型阐述了资产价值通过抵押机制对信贷风险具有显著影响。
这里借鉴该模型思路对房资产价值与银行信贷规模和金融风险之间的关系进行说明。
假设：
经济中只有一种可抵押资产——房产，其供应量根据市场需求确定；
借款人以房产、劳动力和资金作生产要素进行生产，并以房产向银行抵押贷款获得所需资金，其贷款能力取决于房产的抵押变现价值；
扣除劳动力和资金报酬后的房产收益用于购买更多房产。
那么在一个生产周期中，借款人的资金流约束和借款约束分别为：
（式1）分别为期初、期末未偿还的债务。
由上式借款人的期末房产需求量为：
（式2）
分母代表借款人的净资产，如果房产收益小于期初未偿还的债务，那么因为债务的杠杆作用，净资产将对房产价格很敏感；
而房产抵押变现价格是房产价格的一定比例，所以，借款人的房产需求量是房产价格的增函数。
这样，如果房产价格上升，那么借款人的资产负债状况得到改善，借贷能力得到提高，由式
（1）决定的银行信贷量继而增加，借款人从而增加投资和对房产的需求，而投资与房产需求的增加又带来收益的提高和房产价格的进一步上升，形成“房产上升——借款能力提高——信贷量增加——房产需求膨胀”的正反馈循环机制。
相反，如果房产价格下降，就会形成负向正反馈循环机制。
在日本20世纪80年代末90年代初泡沫经济形成和破灭过程中，这种机制起到很重要的作用。
国内房地产的实际住房需求者与投机者正是通过这样的机制通过自身拥有的国民自有财富对房地产泡沫造成影响。
在人民币汇率持续上涨的大背景下，包含房产实际需求者与投机者资金的国民自有财富、国外热钱、央行所增发货币这三大资金源使得房地产价格持续上涨，而上涨的房地产价格同时使得中国经济市场更受国际青睐，导致人民币汇率继续上涨，在一定程度上形成一种正反馈机制，最终导致房地产泡沫的巨大化。
四．结论
由于土地的稀缺性，房地产价格的上涨不可避免，而国际环境及国内国情的影响，人民币汇率上升的趋势也无法阻挡。
由于人民币汇率上升而影响三大资金源——国外热钱，包含房产实际需求者与投机者资金的国内国民自有财富，央行增发货币，也直接的影响到房地产价格，两者之间产生联系。
人民币汇率上升与房地产泡沫增加之间形成正反馈机制，且在一定程度上形成循环机制。
如果我国经济市场不采取新的、有效的措施对其之间联系进行阻断，在人民币汇率持续上升的国际环境下，房地产泡沫终将形成，我国房地产市场终将崩塌，对我国经济造成严重损害。
五．参考文献
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[2]曼昆.《经济学原理》第五版，北京大学出版社.
[3]张富田.《利益博弈与房地产泡沫问题研究》
[4]郎咸平.《产业链阴谋1》，东方出版社
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[8]高波.“房地产调控应破解人民币升值负面影响”.上海证券报
[9]王爱俭，沈庆劼.“人民币汇率与房地产价格的关联性研究”.金融研究
[10]杨立春.“汇率政策对房地产价格影响的计量分析”.现代财经
[11]丁文锋.“对中国经济学方法论的反思叨”.经济学家
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