洛阳市房屋专项维修资金管理办法.docx

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洛阳市房屋专项维修资金管理办法

洛阳市房屋专项维修资金管理办法

洛阳市房屋专项维修资金管理办法

（听证稿）

第一章  总  则

第一条  为了加强对房屋专项维修资金的管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令），结合我市实际制定本办法。

第二条  本市行政区域内的商品房、经济适用房、售后公有住房等专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

本办法所称房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条  本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，商品住宅及非住宅共有的部位，一般包括：

房屋的基础、承重结构、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊、楼内存车库等。

本办法所称房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，商品住宅及非住宅共有的附属设施设备，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、消防设施、住宅区的道路、绿地、景观、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条  房屋专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条  凡商品房和公有住房出售后都应建立房屋专项维修资金，其使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号）专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大、中修和更新改造。

第六条  县级以上地方人民政府房地产主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内房屋专项维修资金的指导和监督工作。

各市、县房地产管理部门应成立房屋专项维修资金专门管理机构，负责维修资金的归集、管理。

第二章  交  存

第七条  

（一）有两户及以上业主的下列物业应当建立房屋专项维修资金。

1、商品房；

2、城市房屋拆迁安置房；

3、经济适用房；

4、房改房；

5、市人民政府确定的应当建立房屋专项维修资金的其它物业。

（二）商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等房屋的业主按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为当地房屋建筑安装工程每平方米造价的5 %－ 6%（其中：

多层房屋和经济适用房按5 %，高层房屋按 6%）。

（三）开发建设单位每平方米建筑面积交存房屋专项维修资金的数额为当地房屋建设投资（包括：

建筑工程、安装工程、装饰工程、室外工程）每平方米造价的2％。

开发建设单位所交存的房屋专项维修资金属于开发建设单位所有，主要用于地基基础和主体结构及室外工程等部位的维修。

（四）根据市造价处（市定额站）公布及河南省造价综合指数，建安造价平均值为我市建筑安装工程多层房屋950元/㎡，高层房屋1600元/㎡，即：

购房人应交存首期维修资金的数额为多层房屋47元/㎡，高层房屋：

经济适用房80元/㎡、商品房96元/㎡。

各市、县人民政府房地产主管部门应当根据本地情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额，并应每年度定期发布。

第八条  出售公有住房的，按照下列规定交存房屋专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存房屋专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期房屋专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取房屋专项维修资金。

第九条  业主交存的维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的房屋专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条　业主大会成立前，商品住宅、非住宅、已售公有住房，工、矿、区范围内自建房、房改房所交存的房屋专项维修资金，由物业所在地市、县人民政府房地产主管部门设立的房屋维修资金专门机构代管。

市、县人民政府房地产主管部门应当委托所在地的商业银行，作为本行政区域内房屋专项维修资金的专户银行，并在专户管理银行开立房屋专项维修资金专户。

开立房屋专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设立帐户，按房屋户门号设分户帐；未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。

第十一条 首期专项维修资金交存时间按下列规定执行

（一）购买预售商品房的业主在签署购房合同预告登记时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

（二）由业主或维修资金管理部门委托房地产开发建设单位代收的，自代收之日起15日内转存至房屋专项维修资金专户。

（三）开发建设单位应交的维修资金应当在办理房屋预（销）售许可证时将该项目应交维修资金的30％存入房屋专项维修资金专户。

在办理房屋初始登记时将其余70％存入房屋专项维修资金专户。

（四）公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内将提取的房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。

第十二条  未按本办法规定交存首期房屋专项维修资金的开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

第十三条  房屋专项维修资金主管部门代收的维修资金应当使用省财政厅统一印制的维修资金专用票据。

第十四条  业主大会成立后，经全体业主同意，业主所交存的专项维修资金帐目由本物业管理区域的业主委员会管理。

市、县人民政府房地产主管部门应自收到通知30日内将该物业管理区域内业主交存的房屋专项维修资金有关帐目移交业主委员会。

第十五条  维修资金自存入维修资金专户次日起按规定计息，利息转入维修资金滚存使用和管理。

第十六条  业主分户帐面房屋专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

第三章  使  用

第十七条  房屋专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作她用。

业主应当加强爱护房屋共用部位、共用设施设备的责任；物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担房屋共用部位、共用设施设备的日常维护、养护的管理。

第十八条  房屋专项维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务并在物业管理区域内所发生相关管线和设施、设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

房屋共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者管理不到位损坏或者人为损坏的应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

第二十条  房屋专项维修资金按照下列规定分摊：

（一）属专有业主的专有部位的维修、更新、改造费用由专有部位业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例承担。

（二）属部分业主共有的共用部位的维修、更新、改造费用，由部分业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例承担。

（三）属全体业主共有的共用部位的维修、更新、改造费用，由全体业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例承担。

（四）房屋未全部售出的，开发建设单位应当按照未售出部分的建筑面积所占比例分摊共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。

其使用按照以下程序办理：

（一）制定方案

受业主委员会委托的物业服务企业应当依据相关业主、业主委员会或者居民委员会意见及查看结果提出维修计划建议，制定《维修和更新、改造方案》（附件1）。

没有物业服务企业的由业主委员会提出使用建议，并在市、县房地产管理部门指导下委托相关单位制定维修、更新和改造方案。

（二）业主确认

《维修和更新、改造方案》应当经专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主讨论或书面同意，并在小区明显位置进行公示，公示时间为三天。

（三）单项维修、更新、改造工程费用超过20万元，应由申请单位组织相关单位进行招投标，工程决算费用由工程造价审计部门核定，费用在维修资金中列支。

（四）办理备案

物业服务企业或者相关单位到项目所在地市、县房地产主管部门办理专项维修资金使用备案。

要件齐全的，房地产管理部门应当在接件后3个工作日内根据现场查看和有关资料作出使用决定。

办理备案需提交下列文件：

1.《维修和更新、改造方案》；2.《业主大会或相关业主书面确认证明》（附件2）；3.《维修和更新改造公示证明》（附件3）。

（五）竣工验收

工程竣工后，物业服务企业或相关单位应组织业主、业主委员会、施工企业、监理单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收报告》。

（六）工程决算

物业服务企业或相关单位按照工程量情况作出决算书，并经相关部门或有资质人员审核后，进行公示，公示时间为五天。

（七）资金划转

市、县房地产主管部门自受理之日起5个工作日内将维修更新和改造工程款划拨到该维修资金使用专户，并按照相关业主所占建筑面积的比例制定《分摊清册》（附件4），同时按分摊清册从相关业主个人帐户中扣减。

第二十一条  发生下列危及房屋安全或严重影响使用功能情况之一的，不需房屋专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论经过，经本区域内业主委员会、物业公司或相关业主共同认定后直接提出房屋维修资金使用申请，办理相关手续，其维修费用由相关业主按各自拥有的房屋建筑面积的比例据实分摊：

（一）屋顶、墙体渗漏（已约定除外）；

（二）因线路故障而引起停电或者漏电；

（三）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

（四）因水泵故障，进水管内的水管爆裂造成停水或者闸阀严重漏水；

（五）楼体外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（七）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；

（八）安全、监控设施出现故障不能运行；

（九）其它物业共用部位和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及她人合法权益的情形。

发生前款情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，市、县房地产主管部门能够组织代修，维修费用从相关业主房屋专项维修资金分户帐中列支；其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房房屋专项维修资金中列支。

第二十二条  房屋专项维修资金中业主当年交存或者使用部分按银行同期活期存款利率计息，超过一年的结余部分按银行一年期同期定期存款利率计息。

第二十三条  在保证房屋专项维修资金正常使用的情况下，能够按照国家有关规定使用房屋专项维修资金购买国债。

利用房屋专项维修资金购买国债，应当征求业主大会同意或经专有部分占建筑物总面积的三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

禁止利用房屋专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第二十四条  下列资金应当转入房屋专项维修资金滚存使用：

（一）房屋专项维修资金的存储利息；

（二）利用房屋专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章　监督管理

第二十五条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金超过首期应交维修资金的30%时随房屋所有权同时过户，不足首期交存额30%的应按首期交存标准补交后办理过户手续。

　　第二十六条　房屋灭失的，按照以下规定返还房屋专项维修资金：

（一）房屋分户帐中结余的房屋专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的房屋专项维修资金帐面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

（三）商品房、城市房屋拆迁安置房、经济适用房等开发建设单位所交纳的维修资金结余部分返还开发建设单位。

　　第二十七条　市、县人民政府房地产主管部门，应当每年至少一次与