0328南京浦口七里河西侧地块项目情况Word文档格式.docx

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地块周边路网

1.3用地规划

地块红线

1.4地块内部现状

地块内部现状

地块内部凹凸不平，坑洼较大，内部多为滩涂，原有沿江防水堤坝，除此之外，无其他待拆迁物。

1.5地块四至

地块四至现状

2、地块周边房地产市场情况

2.1土地市场情况

地块周边土地出让情况

2013年正荣集团在项目地块旁边获取两幅住宅地块，成交楼板价达到7900元/平米左右。

2014年2月明发集团通过产权交易所接手南京国资退地，接手楼板价达到9200元/平米。

预计本项目地块市场价在8000-9000元/平米。

2.2商品房销售情况

地块周边在售楼盘情况

周边在售一手楼盘较少，紧邻地块的雅居乐滨江国际高层精装住宅，主力户型在220-280平米，售价在21000-25000元/平米之间，地块西侧6公里的通宇林景雅园处于尾盘销售，小高层毛坯住宅户型129-144平米，均价16800元/平米。

江佑铂庭的二手住宅售价在14500-15000元/平米。

中海万锦城商铺30000元/平米。

预计本项目地块的住宅毛坯售价可达到18000元/平米，商铺售价30000元/平米。

3、项目定位、经济指标与发展计划

3.1项目经济指标

项目

数值

单位

总用地面积

160071

㎡

其中

住宅用地面积

123200.6

公寓用地面积

36870.38

总建筑面积

440000

住宅地上建筑面积

335700

住宅建筑面积

320700

商业建筑面积

15000

公寓地上建筑面积

90625

物管用房等建筑面积

地下建筑面积

104300

建筑密度

20

%

总容积率

2.7

住宅用地容积率

公寓用地容积率

2.5

绿地率

35

总户数

3792

户

住宅

2980

公寓

812

机动车停车位

3725

辆

地上机动车停车位

745

地下机动车停车位

3.2发展计划

本地块预计可于2014年2季度摘牌，2014年4季度开工，2015年1季度销售，可于2017年4季度交房，发展周期约为4年。

表3-2项目发展计划

时间

工作内容

2014年2季度

获取项目

2014年2-4季度

规划设计、方案报批

2014年4季度

开始施工

2015年1季度

开始销售

2017年2季度

竣工验收

2017年4季度

交房结案

3.3设计方案

4、收益测算

表：

收益测算表

科目

方案一

（溢价4.5亿元）

方案二

（原地价获取）

备注

单价（元/㎡）

总价（万元）

1、销售收入

19700

661327

18000

577260

底商

30000

45000

地下车库

18万/个

39067

2、税前成本

15123

507670

13640

457887

土地成本

7850

263523

6469

217151

土地出让金、基础设施配套费、税费

前期费用

348

11678

含基础设施配套、临设、勘查设计、报规报建等费用

建造成本

5178

173814

地下3800，住宅与公寓2400，底商2600，配套工程450，绿化及道路600

其他直接费用

244

8195

含工程管理费、项目公司管理费等

销售费用

414

13898

销售收入的2%

财务费用

947

31775

847

28432

土地款70%信托融资，成本10.3%，1年；

按建安成本70%开发贷款，成本7%，1.5年

不可预见费

143

4787

141

4720

2.2-2.6项的2%

3、税后成本

17383

583532

16270

546195

4、税金合计

2260

75862

2631

88307

5、税前利润

3090

103726

4573

153509

6、税后利润

2317

77795

3430

115132

7、成本利润率

15.3%

25.1%

8、销售利润率

11.8%

17.4%

最高可接受的给浦口区开发指挥部的土地溢价为4.5亿元，楼板价为7388元/平米。