项目开发成本费用分析Word下载.docx
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造价或费用(万元)
楼面造价(元/m2)
比例(%)
费用标准
费用或造价
1.
一、土地费用
未知
2.
二、勘察设计和前期费
1318
2.1
交通治理费
1.1
2.2
图纸审查费
5.5
2.3
地质勘察费
41.4
2.4
建筑设计费
69
2.5
市政公用基础设施配套费(一级)
483
一类,105元/M2,按建筑面积
2.6
建筑工程招投标费
9.9
2.7
监理费
16.5
2.8
安全质量监督费
27.6
2.9
质检费
6.6
2.10
白蚁预防费
10.5
2.11
三通一平费
276
按实际发生工程量,通常60元/M2
2.12
自来水管网建设工程费
78
住宅26元/M2
2.13
60.8
商业38元/M2
2.14
民用管道燃设施安装费
户
216
2.15
楼内配套用电费
16.8
3.
三、建筑工程造价
5520
1200元/平方米
jjf
间接费
1418.6
4
物业治理修理基金
按成交价3%计提
5
治理销售财务费用
770
5.1
开办和治理费
276.
工程总价5%计提
5.2
销售代理费
322
5.3
销售推广费
161
5.4
前期物业治理费
11
工程总价0.2%计提
6
不可预见费用
165.6
工程总价3%计提
7
总计
8256.6
除去
(1)项
注:
投资分摊的原则:
总原则:
所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则:
1、按运算投资的各项成本来分摊;
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊;
3、若不能按使用数量或容量来分摊,则按各功能的面积比例来分摊;
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊,同工程无关的按功能面积比例分摊;
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
本案利润测算
利润15%时最终土地成交价格
单位:
万元
类别
运算公试
运算过程
数据结果
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
15%
项目成本
总销金额/(1+开发利润)
16100/1.15
14000
除土地外的成本
详见项目各类开发成本构成一览表
土地成本
(14000-8256.6)/1.04
5522.5
255万/亩
折合土地成交单价
3835元/平方米
折合楼面价
1237元/平方米
利润20%时最终土地成交价格
20%
16100/1.2
13416
(13416-8256.6)/1.04
4960
229万/亩
3444元/平方米
1111元/平方米
利润30%时最终土地成交价格
30%
16100/1.3
12384
(12384-8256.6)/1.04
3968
183万/亩
2755元/平方米
888元/平方米
利润40%时最终土地成交价格
16100/1.4
11500
3118
144万/亩
2165元/平方米
698元/平方米
以上利润估算时所有成本为直截了当成本,以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细运算在内。
依照目前市场情形该地价约为50万/亩,推算本项目利润如下:
1080
土地契税
1080*0.04
43.2
猎取土地总费用
1123.2
项目总成本
9379.8
◆地价50万/亩时项目销售税金及附加测算
**地块销售税金及附加一览表
序号
运算依据
交纳金额(万元)
1
营业税
销售收入*5.56%
895
2
都市爱护建设税
营业税*7%
62
3
教育费附加
营业税*3%
26
教育专项基金
营业税*4%
35
防洪工程爱护费
销售收入*1%
印花税
销售收入*0.05%
8
合计
1187
◆地价50万/亩时项目土地增值税测算:
**地块土地增值税测算
销售收入
扣除项目金额
9907
开发成本及相关费用
8256
其它扣除项目
取(2.1)项20%
1651
增值额
(1)-
(2)
6163
增值率
(3)/
(2)
38.4%
增值税率
速算扣除率
同上
土地增值税
(3)*(5)-
(2)*(6)
1848
◆地价50万/亩时项目资金损益表
资金损益表
项目名称
金额(万元)
总成本费用
销售税金及附加
利润总额
(1-2-3-4)
4809
所得税
(5)*33%
1586
税后利润
(5)-(6)
3223
本项目税前利润总额为:
4809万元
本项目税后利润总额为:
3223万元
本项目税前直截了当投资成本利润率为:
60.4%
本项目税后直截了当投资成本利润率为:
40.4%
以上指标与同类房地产项目相比,能够看出本项目的静态经济效益指标良好,项目可行。
五:
结论及建议
依照预期利润以及销售价格的不同情形,估量最终的地块价格能够有一定的浮空间。
而2004年该地块周边地块最终成交折合50万/亩左右,对比如此的价格,本地块估量成交价格应不宜高于50万/亩,总价约为1080万以上。
在本地块以后项目销售均价看好的情形下,如达到预估的3500元/平方米,甚至以上,同时严格操纵各类成本,使得土地之外的综合成本操纵在预期的8256.6万元之内,该项目存在较大盈利空间。