温州苍南县某地块房地产开发项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx
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资金来源：
由温州某某房地产开发有限公司自筹解决。
1.4.5销售收入估算
根据地块用途安排及房产销售价格计算，项目销售收入总计为34231万元。
其中住宅销售收入29004万元，商业用房销售收入5227万元。
1.4.6主要技术经济指标
表1主要技术经济指标一览表
序号
项目
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
14683.2
1.1
建设用地面积
11616.3
1.2
代征道路用地面积
3066.9
2
总建筑面积
44148.88
2.1
计入容积率建筑面积
34690
2.1.1
住宅
32226.86
2.1.2
商业
1744
2.1.3
配套用房
719.14
2.2
不计入容积率面积
9458.88
2.2.1
地下室
9298
2.2.2
底层架空面积
160.88
3
建筑占地面积
3094.14
4
绿地面积
3484.89
5
容积率
2.986
6
建筑密度
%
26.64
7
绿地率
30
8
总户数
户
280
9
机动车停车位
辆
320
9.1
地上停车位
59
9.2
地下停车位
261
10
总投资
万元
25800
11
成本利润率
24.4
12
成本利税率
32.7
13
销售利润率
18.4
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1区域社会经济概况
苍南县位于浙闽交界处鳌江流域，素有浙江“南大门”之称。
东与东南濒临东海，西南毗连福建省福鼎市，西邻泰顺县，北与平阳、文成两县接壤。
距温州市区60公里，距离省会杭州432公里，104国道、沈海高速公路横贯全境。
苍南县陆地总面积1261.08平方公里，海岸线长168公里，内海及领海面积3780余平方公里。
常住人口119万人，全县现辖10个镇、2个民族乡、95个社区、81个居民区和704个行政村；
2015年全县实现生产总值423.55亿元，同比增长8.2%；
财政总收入46.2亿元、列全市第5，增长7.8%、列全市第3，一般公共预算收入30.02亿元，增长9.4%，总量和增速均列全市第3；
社会消费品零售总额274.94亿元，增长11.2%；
城镇常住居民人均可支配收入36525元，农村常住居民人均可支配收入17023元，分别增长8.75%、10.03%。
2.2拟建项目与相关规划的关系
2.2.1“十三五”期间，我国将优化住房供给结构，保持房地产市场平稳运行。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出：
在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。
在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
2.2.2为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因地施政要求，进一步推动我省房地产市场平稳健康发展，浙江省人民政府办公厅发布了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
该通知指出：
促进房地产市场平稳健康发展，是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措，是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容，在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。
2.2.3“苍南县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要”提出：
“十三五”是苍南全面建成小康社会的关键时期，要促进城乡区域更为协调，加快推进新型城镇化建设，中心城区建设品质要进一步提升，中心镇和美丽乡村建设取得重大进展。
本项目地理位置优越，项目的开发建设对于龙港城市建设具有重要意义。
因此，本项目开发建设符合相关规划要求。
2.3拟建项目与产业政策的关系
安居是关系人民生活幸福和社会安定的大事。
随着我国住房制度改革的不断深化，特别是停止住房实物分配、逐步实行货币化分配政策以来，房地产业市场化程度明显提高，房地产价格也逐步升温。
在一系列宏观调控政策的持续作用下，龙港房地产市场呈现了比较温和的态势，资金到位良好，市场运行呈健康发展态势。
但由于土地供给的缺乏，龙港房地产在整体供给方面仍处于供不应求的势态。
为此，苍南县人民政府配合国家对房地产的宏观调控，出台了一系列利于房地产业健康发展的政策，并采取措施加快土地供给，从供给方面调控房地产市场，以利于房地产市场健康发展。
本项目地块地处苍南县龙港镇，属于政府规划的商住用地项目，符合温州市、苍南县的规范房地产市场的政策，利于整个房地产市场持续发展、优化房产结构，符合房地产产业政策。
2.4行业准入分析
2.4.1本项目建设单位为温州某某房地产开发有限公司，该单位在苍南县市场监督管理局登记注册（统一社会信用代码），专业从事房地产开发等业务的，法人代表杨宗广，注册资本贰仟万元整，该公司具备房地产开发资质（证书编号：
）。
因此本项目的建设单位符合房地产行业的准入要求。
第三章节能方案分析
3.1概述
为努力创建资源节约型社会，缓解能源瓶颈制约，促进经济社会全面协调可持续发展，必须全面贯彻科学发展观，落实节约资源的基本国策。
以提高能源利用效率为核心，以增强全社会节能降耗意识为基础，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快节能技术进步为根本，建立严格的管理制度和有效的激励机制，充分发挥市场配置资源的基础作用，调动市场主体节约能源资源的自觉性，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与的节能降耗工作格局，积极营造有利于节能降耗的良好社会氛围，以能源的高效利用促进节约型社会建设。
要求新建项目严格执行国家相关节能降耗规范标准和规定：
3.1.1《中华人民共和国节约能源法》；
3.1.2国发[2006]28号《国务院关于加强节能工作的决定》；
3.1.3国发[2005]40号《国务院关于发布实施<
促进产业结构调整暂行规定>
的决定》。
3.1.4《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）
3.1.5《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）
3.1.8《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）
3.1.7《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
3.1.8《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）
3.2节能措施
节能作为可持续发展战略核心内容之一，在现在生活中，已经显得越来越重要。
项目要贯彻节约用地、节约能源的方针。
对于建筑物的节能措施，严格按照建筑节能管理规定的要求，使用具有市场准入许可的产品，采用节能型建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能和采暖、制冷、照明、动力等设备的能源利用率，积极应用太阳能技术，预设相应管道等设施。
按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料。
凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。
按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。
“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。
节能措施应严格按建筑节能管理规定的要求采用，本项目建议采用以下节能措施：
3.2.1建筑维护采用保温墙板与屋面板，其具有良好的隔热与保温性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效利用设备发热量，保持室内正常的环境温度。
3.2.2合理选择空压机的排气压力，避免不必要的高压，减少能耗。
3.2.3空调、电梯等设备均采用节能型先进设备。
3.2.4采用集中自动无功率补偿电容器，补偿前平均功率因数0.73，补偿后功率因数达到0.92，节约电能。
照明采用节能灯具。
3.2.5电力系统
3.2.5.1本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。
3.2.5.2严禁采用国家颁布的淘汰电器产品。
变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。
3.2.5.3在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低配电系统的电能损耗。
3.2.6要切实贯彻《浙江省实施（节能法）办法》，加强节能管理，尤其是节电、节水的技术及合理的使用，努力降低产品能耗。
第四章建设用地及土地利用分析
4.1项目选址
项目选址在苍南县某镇某地块，坐落于龙港镇双排街以西、东新街以北。
土地使用性质为商住用地。
4.2建设条件
4.2.1自然条件
4.2.1.1气候特征：
本地区属于亚热带海洋性季风气候地区，风速风向季节变化明显。
冬季处于西伯利亚冷高压控制下盛行偏北风，风速较大，天气以晴冷为主。
春季冷高压势力开始减弱，西太平洋副热带高压势力逐渐增强北进，锋面气旋活动频繁，风速大，风向多变，天气开始逐渐转暖，降水增多，形成春雨。
春末夏初，冷热气团相当，形成静止锋，产生连绵降雨，俗称梅雨。
夏季由于受西太平洋副热带高压控制，盛行偏南风，天气炎热，降水较少。
气象要素特征值如下：
多年平均气压：
1015.6hPa
多年平均气温：
18.1℃
多年平均相对湿度：
83%
多年平均降水量：
1753.8mm
最大年降水量：
2804.6mm
多年平均蒸发量：
1283.4mm
多年平均雾日数：
25.9d
多年平均雷暴日数：
33.7d
多年平均日照时数：
1922.5h
无霜期：
约274d
多年平均风速：
5.1m/s
全年主导风向；
W（19%）
4.2.1.2水文条件：
全县河流（不含鳌江和赤溪、矾山山溪性溪流）集雨面积共1087.8平方公里，河道总长度2327.4公里，水面面积46.63平方公里，总容积19927万立方米，县内河流都属外流河，受亚热带海洋性季风气候影响，每年于4月15日进入汛期，10月15日出汛。
据水文部门多年纪录资料，全县河流年平均流量为12.0287亿立方米，偏丰年15.3961亿立方米，丰水年11.5475亿立方米，缺水年9.0216亿立方米，枯水年6.1346亿立方米。
4.2.1.3地形地貌：
苍南总的地势是西南高东北低，西南有5座千米以上的山峰挺拔其间，地势高峻，沟源区多峭壁、瀑布；
东北端为鳌江口，地势低平，标高仅3至5米，是河网密布的平原。
在亚热带温湿气候条件下，地表风化作用活跃，风化厚度达10米以上。
流水作用强烈，坡地沟壑纵横，到处有基岩裸露的冲刷坡。
根据地貌成因和形态特点，苍南应列为侵蚀低山范围。
4.2.1.4地震设防：
根据地震区划分带，本地区属东南沿海二级地震区，地震强度和频率较弱，远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一，接近三级地震区。
本项目根据抗震设计规范（GB50011-2010）的规定，建筑物按设防烈度六度进行抗震设计。
4.2.2外部配套条件
4.2.2.1交通条件
苍南处于大陆黄金海岸线的中段，104国道、沈海高速公路和温福铁路横贯境内，龙金大道、世纪大道、灵龙大道、时代大道等四通八达。
4.2.2.2供电
本项目电源由区域高压变电所引入，供电方式形成放射式供电系统，并设置设备动力及照明配电柜，以满足项目供配电的需要。
4.2.2.3通信、信息
设置用户交换机，与市话公网连通，采用电话电缆直接引入，经电话箱分接至各单位部门；
信息网络系统的网络进线采用光纤光缆，网络采用星形结构，以集线器，双铰线连接，形成网络系统，便于经营管理，同时为确保市场安全有序运行，配置视频安防监控系统、公共区域视频监控系统。
4.2.2.4给排水
（1）给水：
由区域供水管网接入。
（2）排水：
雨污分离制，污水通过地埋式污水净化池处理达标后排入市政污水管网；
雨水由干管汇集后，排入市政雨水管网。
4.2.3施工条件
项目施工场地宽阔，便于存放施工设备，也便于搭建临时建筑供施工办公、居住用。
项目施工用建筑材料在附近有供应，施工用水、用电供应充足，可满足项目施工的需要。
4.3土地利用合理性分析
温州某某房地产开发有限公司以7790万元地价取得苍南县某镇某地块及东新街地下空间建设用地使用权。
根据苍南县住房和城乡规划建设局出具的规划设计方案要求，项目容积率控制在＜2.99，建筑密度＜30%，绿地率≥30%；
本项目容积率为2.986，建筑密度26.64，绿地率30%。
因此，项目符合规划设计条件有关规定。
4.4地质灾害影响分析
参照相邻区域的工程地质情况，本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。
根据中国地震烈度分区图，苍南为地震基本烈度6度区，地震动峰值加速度为0.05g，场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土，场地与类型为软弱场地土，场地类别可定为Ⅲ类场地。
总体而言，本项目的建筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载等，因此本项目无诱发地质灾害的可能性。
4.5其他不利影响分析
由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域。
因此，本项目的建设不会导致压覆矿床和文物，同时也不会对防洪和通航产生不利影响。
4.6征地拆迁和移民安置规划方案
本项目选址地块为国有建设用地出让地块，不涉及再次征地拆迁和移民安置等内容。
因此，本项目不需要制定征地拆迁和移民安置规划方案。
第五章建设规模与初步方案
5.1建设规模
按用地功能划分：
建筑占地面积3094.14m2，道路、广场、停车等面积5037.27m2，绿地面积3484.89m2。
计入容积率总建筑面积34690m2（未含地下室面积9298m2，底层架空建筑面积160.88m2），其中住宅32226.86m2，商业面积1744m2，配电房134.6m2，电信接线间33.34m2，消（监）控室47.3m2，物业管理用房251.94m2，社区服务用房75.36m2，开闭所65.8m2，居家养老服务用房110.8m2，余为道路、绿化及停车等用地。
5.2设计方案简要说明
根据项目功能需要，作如下简要说明：
5.2.1设计目标
融合中西设计的先进理念，在居住生活中体现文化的多元性，以及社区场所的回归和科学技术的应用。
5.2.1.1致力于创造良好的城市空间环境
结合区位特点及生活定位，力图创造良好的城市空间环境品质——建立充满吸引力和活力、优雅而有序、特征鲜明的现代都市住区景观，灵活组织空间形态，创造一流的社区外部空间形象及景观趣味。
5.2.1.2致力于打造良好的居住环境，以人为本，造福市民。
方案从人性化的原则出发，合理利用地形空间，规避不利条件，在有限的土地，充分结合周边建筑，尽量营造优良的居住环境，让户户有好景、户户有阳光。
5.2.1.3致力于组团及邻里空间创造
注重生活空间的环境质量，做好功能分区，地形组团划分，从景观环境到邻里人情，打造和睦的、宜居的、人性的居住空间。
5.2.2设计理念
5.2.2.1因地制宜与科学规划相统一
设计中扬长避短，充分利用地块的外部优势和内部挖掘潜力，使建筑的整体布局有机组合，使之成为完整统一的有机体纳入城市区块的肌理中。
充分分析周边地块的特性，使小区在统一中不失丰富的变化，在景观的设计以及建筑的布局上，转角建筑的形体处理上都精心设计，实现整体性与多样性的完美结合。
5.2.2.2功能性与舒适性相一致
本方案强调功能划区的合理性上应与居住商业及配套功能的舒适性上相一致。
注重科学，人性的精神贯穿在设计的主脉络中，以创造一个完美的生活商业休闲环境，从庭院空间到公共交通空间到户内空间，每个层次都强调功能的人性化。
5.2.2.3均好性与整体性相结合
均好性的原则贯彻在从总图布局到建筑户型设计的各个环节，合理的功能分区满足了小区各个角落均有良好的景观，各个住户均能享受充分的日照和通风，完善的户型设计更是保证户户有看点，中间套型拥有和边套一样的户型魅力，而各种户型及配套的设计又服从于整体的构架脉络。
5.2.3总平面设计
5.2.3.1总体布局
小区住宅的总体布局形式追求品质最大化。
高层住宅平行布置，空间工整，收放有序，有利于充分利用日照。
5.2.3.2小区出入口和交通组织
小区人行入口设置在双排街，车行入口设置在东新街，形成环形道路系统。
5.2.3.3配套设施的分布
配套设施布置方式，尽量不影响少影响居民的日常生活，又能相对独立自成系统，充分发挥效率。
5.2.4景观绿化设计
在景观设计中，配置每种肌理的景观界面，形成虚实关系及色彩构成的相互结合，形成一组组秀美画面。
另外景观廊和步行景观道，共同构成整个大景观的骨干和脉络，引导人们感受景观的丰富层次。
局部景致的点缀，也提升了景观设计的品质。
5.2.5建筑单体设计
5.2.5.1户型设计
充分考虑各户朝向、采光、通风、景观的均好性，每户朝向均保证至少两个房间朝南，设计始终确保户内动静分区明确，各使用功能皆为全明且保证了户内空气的流通，基本上都保证每户都有良好的景观朝向，人与自然亲密接触，实现人与自然地合二为一。
5.2.5.商业布置设计
将商业入口尽量沿街布置，重视沿街面的充分利用，即符合商业价值的最大化利用，又能提升整个商业的整体档次，利于商业的安置。
5.2.5.3立面设计
住宅建筑造型采用ART-DEC风格，注重体现比例关系，处理成稳重大气又耐看的形式，而商业相对活泼，以突现商业气氛。
商业与住宅又通过虚实、轻重等交错的手法来达到统一的整体感。
第六章环境与生态影响分析
6.1设计依据
根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。
本项目设计时要按照清除污染、保护环境的原则进行设计，采取一系列控制污染源的措施。
项目按以下标准进行监测管理：
6.1.1环境质量标准
6.1.1.1GB3838-2002《地表水环境质量标准》；
6.1.1.2GB3095-2012《环境空气质量标准》；
6.1.1.3GB3096-2008《城市区域环境噪声标准》；
6.1.1.4GB3095-1996《环境空气质量标准》。
6.1.2污染物排放标准
6.1.2.1GB8978-2003《污水综合排放标准》；
6.1.2.2GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》；
6.1.2.3GB12523-2011《建筑施工场界噪声排放标准》；
6.2编制原则
6.2.1环境保护是我国的一项基本国策，提高环保意识，强化环保措施，治理“三废”达标排放，是对保护生态环境的基本要求。
6.2.2项目建设必须严格执行关于防止污染及其它公害的设计，施工与主体工程应严格遵守同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”制度。
6.3环境影响因素分析
6.3.1施工过程中的环境影响分析
本项目在建设期间，各项施工活动不可避免地对周围环境产生不同程度的影响。
主要包括废气、粉尘、噪声、固体废弃物、废水等对周围环境的影响，而且以粉尘和施工噪声的影响尤为突出。
6.3.1.1粉尘及扬尘
本工程建设过程中，大气污染物主要有粉尘和扬尘。
粉尘污染主要来源于土方的挖掘、堆放、清运、土方回填和场地平整等过程产生的粉尘；
建筑材料如水泥、白灰、砂子等在装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；
运输车辆往来将造成地面扬尘。
施工垃圾在其堆放和清运过程中将会产生扬尘。
6.3.1.2废水
施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的施工废水。
生活污水主要源自施工人员平时的生活，包括食堂污水、粪便污水、浴室污水，主要的污染物是CODcr、BOD5等；
施工废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水和各种车辆冲洗水等。
6.3.1.3噪声
噪声是施工期的主要污染因素，施工过程中使用的运输车辆及施工机械设备如打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机及运输车辆等是强噪声的产生源。
施工机械噪声较高，而且实际施工过程中，往往是多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加，噪声级将更高，辐射范围亦更大。
6.3.1.4固体废弃物
施工期固体废弃物主要包括施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾。
建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物；
生活垃圾主要包括废纸、包装袋、塑料袋及瓶罐等。
6.3.1.5生态环境影响
本项目施工过程中会造成土地裸露，可能会造成不同程度的土壤侵蚀、水土流失现象。
项目施工过程中开挖、移动土石方，损坏了原有的生态环境及水土保持设施，从而加重了水土流失。
据有关资料，施工期土壤侵蚀量约是自然流失量的5倍，恢复期约为自然流失量的2.5倍。
强降水季节，水土流失现象还将加剧。
在施工期间还将临时占用一部分土地，如施工材料的堆放、取土场及弃土临时堆放场等，这些临时占地的地表植被将被清除或破坏，对生态环境产生影响。
6.3.2运营过程中的环境影响分析
项目运营期的环境影响因素主要包括以下几个方面：
6.3.2.1废水：
主要为生活污水。
6.3.2.2固废：
主要为生活垃圾。
6.3
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