最新主题公园项目可行性研究报告及策划书.docx

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最新主题公园项目可行性研究报告及策划书

主题公园项目

可行性研究报告及策划书

第1章项目总论

§1.1项目背景

§1.1.1项目名称

**主题公园

§1.1.2项目主管部门

**省建设局

§1.1.3

项目拟建地区、地点

**省**市**县

§1.2研究工作依据

（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。

（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。

（3）国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。

（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。

§1.3项目研究的范围

（1）市场分析与预测

（2）建设条件与园址选择

（3）总体规划

（4）项目实施计划

（5）投资估算与资金筹措

（6）财务评价

（7）项目的社会效益和生态效益分析

§1.4项目投资回报

经终合分析研究，确定本项目的主要经济指标如下：

（1）1、总投资6亿元

（2）2、内部收益率：

（IRR）为9.57%；

（3）3、静态投资回收期为12.26年；

（4）4、动态投资回收期为15.23年；

§1.5可行性研究初步结论

一、政策可行：

该项目是国家鼓励发展的产业，加快开发可尽早形成苏北地区的产业优势。

亦契合**县“旅游带县”的产业政策导向。

二、区位可行：

地理位置优越，自然环境优美，适合开发主题公园和休闲度假项目。

三、市场可行：

目前同类产品的供给市场不足，需求市场较旺盛。

四、效益可行：

本项目的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。

五、技术可行：

项目本身并不需要真正的环境和产地，只需模拟和仿真。

六、文化可行：

**地区历史悠久，文物古迹众多，文化丰富，该项目建成后，可与其他景区形成自然山水和主题公园璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的发展。

第2章项目背景和发展概况

§2.1项目提出的背景

§2.1.1国家或行业发展规划

国家产业转移和开发**建设旅游大省为**县的发展旅游创造了一个良好的政策环境。

国家确定开发中的特色产业之一就是要发展特色旅游业，而**作为一个文化旅游大省，丰富的旅游资源已备受关注。

因此，今后除了政府提供相应的政策保障和资金支持外，还可以吸收更多的沿海地区资金以及一些外资共同参与对**旅游业的开发与建设。

“十一五”期间，根据全省建设民族文化大省、绿色经济强省，联结沿海城市、联通国际大通道的发展战略。

**县政府可以将**主题公园等最宝贵的旅游资源，作为最有力的对外宣传窗口。

§2.1.2项目发起人和发起缘由

（1）项目发起单位或发起人的全称：

**永太国际置业有限公司

（2）发起缘由：

苏北地区作为一个旅游资源丰富的地区，一直没有得到很好的开发了利用，从而导致了苏北地区的经济发展有别于苏南地区的发展，为此苏北地区需要打造一张对外宣传的旅游名片。

而**主题公园的建设可以进一步的带动全区的房地产业的发展，提升国际知名度和苏北地区的旅游开发机遇。

吸引更多的投资机会和就业机会。

地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；用地范围广阔，开发难度较小，开发成本不大；

§2.2项目发展概况

§2.2.1已进行的调查研究项目及其成果

（1）资源调查

总的来说，规划现场的主要可利用资源是以天然山石和水源为主，其他可利用资源还有部分人文资源和水文资源，比较适合开发旅游项目，但也存在一些自然资源不足和人为破坏生态环境等限制因素。

具体情况如下：

基础条件优越

**县开发旅游业的基本条件比较成熟，主要优势体现在人文资源丰富、社会经济条件好、区位交通优越等三个方面。

有着丰富的历史文化风情和其它社会发展文化。

社会经济条件为旅游业的发展提供了有力的经济保障。

**县位于**省西部，**市南端；东与金湖县、安徽省天长市相邻，南、西分别与安徽省来安县和明光市交界，东北、北与分别洪泽县、泗洪县接壤。

宁淮、宁宿徐两条高速过境穿越三分之二的乡镇，到南京只需45分钟，已融入南京一小时经济圈，距省内其他大中城市都在2小时左右，已形成四通八达的交通网，成为苏北地区重要的交通中转和枢纽。

另有县道19条、乡道12条、专用道5条。

境内淮河大桥是全国最大油管、公路两用桥、全长1922.9米；宁宿徐高速公路淮河特大桥，桥长6048米，宽25.5米。

淮河**段1994年6月被定为省管三级航道，总长37公里；支线航道10条，总长143.92公里。

**港正在建设之中，建成后将极大地提高水运吞吐能力，淮河**段将成为黄金水道也是著名的旅游线的必经之地，其区位优势和交通优势为发展旅游业提供最好基础条件。

现场的限制因素较多可利用的自然资源太少，生态修复困难。

高速公路纵横穿过，给旅游区带来不少的各种影响，如燥音、视觉景观、生态的破坏、园区整体被分割等影响。

人文资源缺少可以深度挖掘的实体及文化内容。

村庄占地面积太大且不集中。

受气候的影响大，对项目计划带来一定的局限性。

（2）市场调查

**县旅游业在国家发展战略和区域旅游合作的推动下将有长足发展，**主题公园作为**旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场基础。

项目所在的地区是链接东西道路的必经之地，具备吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套服务的基础；交通条件的改善无形中加快了**县纳入“苏州”旅游圈的步伐，有望早日成为苏州地区为主的市民休闲度假的新去处。

家庭型、伙伴型和家庭伙伴型是**省和至苏旅游者经常采用的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适氛围和休闲环境是市场近期持续的宠儿。

多种原因造成**省内游客对主题公园类产品期望不高，在此类景点内停留时间不长的现状。

省外游客在主题公园内平均停留时间比省内游客长1-2小时。

有景区标志的旅游纪念品是**省外游客普遍喜欢的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。

大部分的省外游客在**的旅游消费意愿为150-200元/人/天（除去大城市间的长途交通费用）；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。

**主题公园已经具备相当的市场认知度，但人们对于冰河时期的好奇以及相关娱乐产品的向往仍没有得到适当而合理的喧泻。

（3）社会公用设施调查

目前项目用地范围内社会公用设施严重不足，运输条件、公用动力供应、生活福利设施等要在景区的建造过程中逐步解决。

（4）拟建地区环境现状资料的调查

目前拟建地区环境保护良好，没有各种主要污染源以及其排放物，大气、水体、土壤等目前环境质量状况良好。

§2.3投资的必要性

（1）本项目会促进苏北地区的经济发展。

将一个“主题公园”孤零零地置于一个周边暂时缺乏配套的地区，难于成气候，难于聚集人气，只有通过主题公园大型项目，整合资源带动区域配套，同时加强与**县川街镇城市发展紧密结合，最终形成旅游产业、休闲产业、地产三足鼎立局面，相互促进的发展格局，这些项目的建立必然促进苏北地区的经济发展。

（2）政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。

改革开放以来，**县旅游业与**省日新月异的变化一样得到了长足的发展，但横向比较国内其他地区，其产业规模仍然偏小，仍有较大发展空间。

本项目除有大型主题公园外，还有永久博物馆区、从远古走来景区、休闲娱乐区域、购物市场和星级会议酒店等，这些产品的推出，是充分利用**旅游资源，增加旅游新亮点的有效途径，也是做大做强**县旅游业，整合和提高徐州旅游的重大举措，必将丰富、壮大**市的旅游产业。

（3）通过本项目的建设，将增强旅游业在**省国民经济中的地位。

旅游业产业关联度很强，对**县国民经济发展有强大的辐射和波及作用，可以带动**相关产业部门的发展，进而增强旅游业在**国民经济中的地位。

（4）通过本项目的建设，将增加**县的税收、提高就业率。

本项目建成后大型主题公园和五星级酒店等都属于劳动密集型产业，将从**县本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入服务行业，必将提高**县的劳动就业率。

主题公园、五星级酒店、休闲娱乐和旅游地产的建成也将为**县提供稳定的税源，增加**县的营业税、所得税和房产税。

第3章市场分析

§3.1市场调查

§3.1.1国内恐龙主题公园供给现状

国内部分主题公园简介表

景区

开业时间

占地面积

投资额

化石资源状况

产品供给

自贡主题公园

2001年

8.98km2

18.5亿

一级

综合型园区

**常州中华恐龙园

2000年

0.47km2

3亿

没有化石

主题公园

广东河源恐龙主题公园

2008年

4.3km2

不祥

少量化石

综合型园区

广东茂名侏罗纪公园

2003年

2.5km2

不祥

少量化石

主题公园

浙江天台侏罗纪公园

2003年

0.2km2

3亿

恐龙蛋

遗址型

§3.1.2分析

总体上看来，国内的主题公园呈以下特点：

主题资源丰富，资金投入较为均衡，同时能够为一方的经济提供动力引擎，发展更大产业效应，争取地方经济的快速有效的发展。

在客源市场方面，常州、天台处于长江三角洲，河源、茂名处于珠江三角洲，皆为中国人口最稠密，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势，必须重点注意的是本项目地处苏北经济发展地区，作为一个新经济增长点，将是本项目最大的市场竞争者。

在景区的开发规模和未来发展计划上，目前以常州恐龙园投资最大，并不断谋求二次创业，但占地面积相对较小，发展空间有一定的限制；自贡计划的恐龙王国公园则预计投资和占地都很大，很值得重视，同时，河源和天台的发展计划也不容忽视。

而**主题公园进行错位竞争优势，能够在各个方面的开发，利用资源上远远大于项目的总体发展趋势。

§3.1.3门票价格调查

目前国内已经建成开业主题公园的票价为：

**常州中华恐龙园160元/人、四川自贡恐龙博物馆40元/人。

形成目前这种票价市场的原因是：

1、常州恐龙公园投资规模大，产品的设计和包装新颖，已经建成主题公园。

而自贡等区域主题公园资源虽然占优势，但其产品仍属于初级开发状态。

2、从客源市场方面看，常州处于长江三角洲，属于中国人口最稠密的地区，社会经济发展水平最高的地区，有着巨大的区位和市场优势；而自贡等都处于中国西部，现对来说社会经济发展水平较低，人均消费能力较低。

§3.1.4国外市场调查

冰河时期的产业在全世界旅游业中都有很好的开发，在美国的德克萨斯州、亚利桑那州、瑞士的汝拉州等地区已经开发了类似“侏罗纪公园”的主题公园，在知名度不断扩大的同时也取得了很好的效益，但在亚洲却没有拥有冰河时期的产业的世界级的旅游地，这显然与亚洲的众多人口和社会经济快速发展是不适应的。

在以冰河时期为主题的娱乐业方面，以欧美国家为首，开发出了诸如好莱坞的《冰河世纪》等脍炙人口的影片以及环球影城的侏罗纪公园恐龙谷等，取得了不俗的成绩，同样在亚洲这也是迫切开发的空白。

冰河时期作为地球生物的疑案和现代人们最感兴趣的话题，在世界范围内，尤其在亚太地区的旅游开发上都是潜力无穷的。

由此可以看出，在**乃至全国区域，打造**的主题公园的市场潜力巨大，能够为苏北地区的经济发展和带动力提升一个明显的台阶，为苏州地区创建更多的经济收入。

§3.2需求市场

2009年，在省委、省政府的正确领导下，**全省旅游业在克服困难中振兴，在应对挑战中奋进，创出了平稳较快发展的新业绩，全省接待国内游客2.97亿人次，实现国内旅游收入3449.5亿元；接待入境旅游者556.8万人次，实现旅游外汇收入40.2亿美元，同比分别增长2.3%和3.5%；实现旅游总收入3795.7亿元，旅游增加值1692.9亿元，分别增长16.1%、16.3%。

增加值占全省GDP比重5%，占服务业增加值比重12.5%。

目前，我省旅游总收入、国内旅游人数和收入