土地估价师案例分析土地估价分析和估价方法选择1试题.docx

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2017年土地估价师案例分析：

土地估价分析和估价方法选择

（1）试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、契税税率为。

A：

3％

B：

5％

C：

3％～5％

D：

3％～10％

E：

土地

2、在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是。

【2009年考试真题】

A：

最佳用途

B：

最佳收益

C：

最佳集约度

D：

最佳规模

E：

时间因素

3、竞争可以分为__竞争。

A．自由

B．不自由

C．充分

D．不充分

E．完全

4、对具有市场流动性的建筑物估价，应以为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A：

重建成本

B：

重置成本

C：

建筑成本

D：

成新度

E：

时间因素

5、剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是。

【2004年考试真题】

A：

根据过去的数据水平确定现在的数据

B：

根据实际发生的数据水平确定

C：

根据统计的数据水平确定

D：

根据当前的数据水平确定未来的数据

E：

时间因素

6、房地产项目的质量控制特点，包括__。

A．全面性

B．及时性

C．阶段性

D．分散性

E．主动性

7、《土地管理法》规定，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关。

由__确定。

A．国务院

B．省级人民政府

C．县级人民政府

D．乡镇人民政府

8、关于征地费用各项标准《土地管理法》有明确规定：

每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准为该耕地被征用前3年平均年产值的倍。

A：

3～5

B：

4～5

C：

4～6

D：

6～10

E：

时间因素

9、某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6％，该宗地70年土地使用权价格是万元．

A：

1017

B：

987

C：

983

D：

910

E：

时间因素

10、中心地理论的创始人是。

【2004年考试真题】

A：

亚当·斯密

B：

大卫·李嘉图

C：

冯·杜能

D：

克里斯泰勒

E：

时间因素

11、营业税纳税人兼有不同税目的应当缴纳营业税的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额（以下统称营业额）；未分别核算营业额的，税率。

A：

从高适用

B：

从低适用

C：

固定

D：

以上表述均不正确

E：

土地

12、成本逼近法评估土地价格的公式应该为__。

A．土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益

B．土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值

C．土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益

D．土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值

13、《原建设部、监察部、国土资源部关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号）规定，对已审批但未取得施工许可证的集资合作建房项目，房地产管理（房改）部门要会同有关部门重新审查，不符合《经济适用住房管理办法》和房改政策的，__。

A．可以按集资合作建房项目开工建设

B．不得按集资合作建房项目开工建设

C．可以按经济适用住房项目开工建设

D．不得按经济适用住房项目开工建设

14、估价期日是指。

A：

估价结果对应的日期

B：

开始估价日期

C：

签订合同日期

D：

估价报告交付日期

E：

国家实行土地估价师资格认证制度

15、某城市2000～2005年期间，地价逐年上涨，涨幅依次为2%、4%、3%、4%、5%、5%，与2002年相比，该市2005年的地价上涨了（）%。

A．10.3

B．14.0

C．14.7

D．17.0

16、按生产性质分类，下列建筑物中与其他不是同一类的是。

A：

厂房

B：

仓库

C：

农用仓库

D：

宾馆

E：

时间因素

17、下列各项费用中，不属于建筑安装工程直接费的项目是__。

A．人工费

B．材料费

C．施工机械使用费

D．施工机构迁移费

18、是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。

A：

商品的销售价格

B：

商品的成本费用

C：

商品的交通费用加销售价格

D：

商品的最低售价

E：

时间因素

19、地籍按功能的不同可分为__。

A．初始地籍、日常地籍

B．常规地籍、数字地籍

C．城镇地籍、农村地籍

D．税收地籍、产权地籍和多用途地籍

20、土地交易的客体是。

【2007年考试真题】

A：

土地的实体

B：

土地的权利

C：

土地及其附着物

D：

土地生产的物质

E：

时间因素

21、是导致特殊地段土地价格高的主要原因。

A：

级差地租

B：

绝对地租

C：

垄断地租

D：

矿山地租

E：

时间因素

22、1998年国务院机构改革中组建__，对国土资源的管理体制进行了重大改革。

A．国土资源部

B．土地资源部

C．国土管理局

D．土地管理局

23、《土地储备管理办法》规定，根据土地储备计划收购国有土地使用权的，__应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。

A．市、县人民政府

B．市、县人民政府国土资源管理部门

C．市、县人民政府国土资源管理部门和土地储备机构

D．土地储备机构

24、成本逼近法一般适合于的估价。

【2002年考试真题】

A：

有建筑的土地

B：

有开发潜力的土地

C：

建成区已开发的土地

D：

新开发的土地

E：

时间因素

25、表明对物质资料具有某种权利的有价证券是。

A：

资本证券

B：

货币证券

C：

商品证券

D：

以上均不对

E：

土地

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列属于闲置土地的处置方式的有__。

A．延长开发建设时问，但最长不得超过1年

B．延长开发建设时间，但最长不得超过2年

C．变更土地用途，办理有关手续后继续开发

D．政府为土地使用者置换其他闲置土地

E．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价

2、根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。

经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

A．1

B．2

C．3

D．4

3、根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改的决定》，将《土地管理法》第二条中关于土地征用的内容修改为：

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行。

A：

征收或者征用并按价补偿

B：

征收并按价补偿

C：

征收或者征用并给予补偿

D：

征收并给予补偿

E：

35％～50％

4、耕地保护管理的主要内容包括等。

A：

坚持土地用途管制制度

B：

强化耕地占补平衡管理

C：

提高城市用地规模

D：

严格耕地保护执法

E：

建立有效的土地收益分配机制

5、《森林法》规定，国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由__登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。

A．市级人民政府林业主管部门

B．县级以上地方人民政府

C．县级以上地方人民政府林业主管部门

D．乡级人民政府

6、据统计分析，某城市住宅用地容积率与地价的关系是：

以容积率等于3为基准，容积率每增加0.1，宗地地价就提高5个百分点。

设A宗地单位地价为2000元/m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为__元/m2。

A．2200

B．1667

C．1692

D．2364

7、在下列房地产开发项目经济评价中，是考核项目盈利能力的动态指标．【2009年考试真题】

A：

投资利润率

B：

财务净现值

C：

财务内部收益率

D：

成本利润率

E：

资本金利润率

8、下列行为可免征土地增值税的是。

A：

以房地产抵偿债务

B：

无偿将房地产直接赠送给某估价机构

C：

转让原自用住房

D：

建造普通标准住宅出售，增值额为扣除项目的15％

E：

35％～50％

9、第二次全国土地调查中，2009年下半年，各地对调查成果进行整理．并以__为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。

A．2007年10月31日

B．2008年10月31日

C．2009年10月31日

D．2010年10月31日

10、根据美国土地经济学者伊利和莫尔豪斯的研究，增加土地经济供给的方法主要有。

A：

土地利用的扩张——将新开辟的土地资源投入使用

B：

土地利用的集约——在现在使用的土地上增加劳动和资本的投入

C：

土地利用的集约——通过增加土地面积来满足获取土地收益

D：

土地的经济利用——用更有效的设计来消除妨害限制土地充分利用的障碍

E：

消极的控制消费——将人们的需要限制于土地能满足的程度

11、根据《土地管理法》规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地，下列说法正确的是。

A：

已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种

B：

一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费

C：

两年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费即可

D：

连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权

E：

连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府有偿收回用地单位的土地使用权

12、乡镇企业建设用地的具体要求是__。

A．应当符合乡（镇）土地利用总体规划

B．应当符合土地利用年度计划

C．坚持合理布局，综合开发，配套建设

D．涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批

E．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批

13、对于使用征地补偿费用数额较大的，要征得__以上的村民代表的同意。

A．3/4

B．2/3

C．1/2

D．4/5

14、采用市场比较法评估时，选取的比较案例价格为1500/平方米，个别因素条件指数为2.5，而待估宗地个别因素条件指数为3.2，则修正后的价格为__元/平方米。

A．1172

B．1920

C．1050

D．3750

15、成本法投资回报率考虑因素为。

A：

开发土地的类型

B：

开发周期的长短

C：

土地的面积

D：

开发土地所处的政治经济环境

E：

农村社会经济发展水平

16、根据现行规定，在确认征地调查结果时，对于地上附着物，当地土地管理部门应与__共同确认调查结果。

A．产权人

B．使用人

C．占有人

D．集体经济组织

17、国土资源部令第10号《征用土地公告办法》规定其制定的法律、法规依据为__。

A．《城市房地产管理法》

B．《土地管理法》

C．《城乡规划法》

D．《农业法》

E．《土地管理法实施条例》

18、商业银行组织形式分别按__等分类。

A．机构设置

B．业务经营范围

C．利益收入

D．规模大小

E．回收利润

19、剩余法可用于__评估。

A．学校用地

B．医院用地

C．写字楼用地

D．商场用地

20、A公司因生产建设需要取得了一幅国有土地的使用权，可土地使用权取得后，该投资计划被股东大会否决。

公司欲改变该幅土地的用途，为此，它必须__。

A．取得出让方的同意,并相应补交土地使用权的出让金

B．取得出让方的同意,签订土地使用权出让合同变更协议

C．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,并对土地使用权出让金作相应的调整

D．取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主