杜桥国际大酒店中国临海文档格式.docx
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1.3.3编制目标
（1）功能目标：
建设现代化高档次的杜桥国际大酒店，完善各项配套服务功能，具有住宿、餐饮、会议、娱乐、健身、商务等为一体的综合性的现代化的服务功能。
（2）品牌目标：
使杜桥国际大酒店成为配套齐全、设备先进、管理科学、形象完美的区域性经济服务组织。
（3）经济目标：
杜桥国际大酒店工程建设与杜桥镇整体建设相辅相成，互促共进，从而提高杜桥城市品位和该项目的整体形象及经济效益。
1.4配套基本条件
杜桥镇位于台州市椒北平原，南靠台州市区，距路桥机场20公里，北接三门湾，紧邻国家地质公园桃渚省级风景名胜区，75省道、83省道和规划中的甬台温高速复线、台金高速东延线穿境而过。
全镇陆地面积186平方公里，本地户籍人口20.05万人，流动人口在4万人以上。
是临海市的副中心城市，台州市规模最大的省级中心镇。
杜桥拥有优越的地理位置，优雅的自然环境，丰富的土地资源，交通、水、电、通讯等基础设施较为完善，经济基础雄厚，本项目位于杜桥镇西侧的新城区，杜南大道与滨海路转角处，西贴杜南大道，南临滨海路，东连商住小区规划用地，区位条件十分优越。
1.5主要技术经济指标
经规划和测算，本项目主要技术经济指标见表1－1。
表1-1主要经济技术指标
序号
名称
数量
备注
一
总用地面积（m2）
23333
约合35亩
二
总建筑面积（m2）
43000
含地下室3000m2
1
主楼建筑面积（m2）
18100
2
裙楼建筑面积（m2）
23500
3
辅助用房建筑面积（m2）
1400
三
总投资额（万元）
14500
其中：
固定资产投资（万元）
14330
四
容积率
1.84
五
建筑总高度m
75
六
建筑密度（％）
29.3
七
绿地率（％）
35.8
八
客房总数（套）
280
九
机动车停车场（车位）
90
不含地下停车位
十
自行车停车场（车位）
600
十一
财务净现值（万元）
2588
税后
十二
内部收益率（％）
16.60
十三
投资回收期（年）
7.73
含建设期
1.6可行性研究主要结论和评价
本项目为杜桥国际大酒店建设项目，项目位于杜桥镇西侧的新城区，地理位置优越，交通、供水、供电等条件较好，周边景观环境优雅。
本项目总用地为23333平方米（约合35亩），酒店主楼地面以上22层，高度75米，裙楼、辅助用房地面以上4层。
总建筑面积43000㎡（含地下室3000㎡），其中主楼18100㎡，裙楼23500㎡，辅助用房1400㎡。
正常年酒店总收入为8412万元，可创利税3354万元，投资利税率为21.54％。
项目市场前景和经济效益较好。
本报告的技术和经济分析结果表明，本项目切实可行。
第二章项目建设的必要性
2.1项目提出的背景
杜桥镇位于台州市椒北平原，全镇陆地面积186平方公里，本地户籍人口20.05万人，流动人口在4万人以上。
是台州市区城市群的重要组成部分、是临海市的副中心城市、是台州市规模最大的省级中心镇，辐射周边600平方公里近60万人口。
改革开放以来，杜桥的经济得到快速发展，综合经济实力显著增强，2006年全镇工农业总产值已达84亿元。
预计到2011年全镇工农业总产值将达到250亿元以上。
建成区面积将从目前的6平方公里扩大到10平方公里，建成区人口也将增加到10万人以上，杜桥将成为现代化的滨海新城和温台沿海产业带最具活力的小城市。
杜桥是全国闻名的“眼镜之乡”，全镇拥有大小眼镜相关企业1000多家，从业人员6万余人，2006年全镇眼镜行业实现产值23亿元。
全镇有各类机械电机企业440多家，主要产品有汽车摩托车配件、缝纫机配件、水暖管件等，2006年产值达13亿元。
国家级的浙江省化学原料药基地位于杜桥镇镇南，是2001年由国家计委、国家经贸委批准设立的化学原料药和医药中间体产业的国家级集聚区。
首期开发的5平方公里区块目前已完成“七通一平”的基础设施建设，入园企业30家，投资50多亿元，2006年实现工业产值11.36亿元，工商税收9326万元。
这里即将形成规模大、质量高、品种全、成本低的国家级化学原料药出口基地，并将成为国际性的化学原料药的制造中心、贸易中心、价格形成中心、开发中心和信息中心。
同时，在医化基地接壤处己开始建设占地4.5平方公里的杜桥南工业发展区。
目前这一工业新区累计基础设施投入1亿多元，园区形象凸显，已引进企业9家，企业总投资6亿多元。
预计未来几年，这一工业区块将成为杜桥新的经济增长点。
杜桥也是椒北平原的商贸中心，目前有眼镜、家具、建材、钢铁等20多个专业市场。
随着我国经济的全面开放和国际化步伐的加快，外向型经济日益发展，对外交流及招商引资，带来无限商机。
同时，素有经商传统的台州人，积极开拓市场，作为浙东沿海地区主要商品贸易集散地之一的杜桥，必将带来社会、经济、文化的迅猛发展。
每天来自全国各地到杜桥的客商都在万人以上。
面对接踵而来的发展态势，杜桥原有的服务接待设施己明显不能适应新的要求。
而杜桥迄今为止尚无一家高星级的饭店，既不能体面地招待为杜桥社会经济建设作贡献的四海宾朋，也无法进行大型的商务活动及会议，严重地影响了杜桥商贸业、会展业、旅游业等产业的发展和杜桥的形象。
建设一座高档次的集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务于一体的杜桥国际大酒店，为区域内国内国际的各种文化、经济交流及商务、旅游等提供活动场所，为改善投资环境，树立杜桥的新形象都有重要的意义，也必将带来较好的经济效益和社会效益。
2.2项目建设的必要性
杜桥镇一直是台州市椒北平原及临海东部区域的中心城镇、工业中心、商贸中心、文教中心，2004年3月被列为全国综合改革试点镇，是台州市规模最大的省级中心镇，辐射周边600平方公里近60万人口地区。
自改革开放以来，杜桥镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。
目前建成城区面积不断扩大，工业经济持续快速发展，己形成包括眼镜、机械、医化、塑料、工艺品、纺织等支柱产业，特别是20平方公里的国家级医化基地和温台沿海产业带临海东部区块的建设，将促使杜桥经济的新腾飞。
目前，杜桥已成为民营经济和外商竞相投资的宝地。
为适应这一新的经济发展趋势，急需建设集住宿、餐饮、娱乐、健身及会议服务于一体的现代化的杜桥国际大酒店。
随着台金高速公路、沿海高速公路、甬台温铁路和头门连岛工程的动工建设，杜桥的区位优势将进一步凸显，东部区域的港口型经济将飞速发展，并将成为温台沿海产业带的核心区域融入长三角经济圈。
此外，通过前期的滚动式发展，杜桥的眼镜、机械等产业的优势较为明显，加上杜桥拥有较丰富的土地、滩涂资源，这些都为杜桥工业和港口产业的发展奠定了较好的基础，但目前旅馆酒店服务业相对比较落后，建设与之相适应的高档次国际大酒店是十分必要的。
以桃渚国家地质公园及省级风景名胜区为骨干的椒北旅游线开发，给步入小康生活的国内市民和中外宾客带来了新的风景线，休闲观光度假。
因此，不仅是来杜桥开展商务活动、经济交流和会议活动的人给杜桥带来了无限的商机，而且到桃渚国家地质公园和省级风景名胜区旅游观光的游客也给杜桥带来了巨大的商机。
杜桥镇商品经济发达、对外交往密切，来往人员多，但目前镇区内仅有各类酒店、小宾馆40家，客房量不足300间。
总体上看，规模小、档次低，服务业尚处于乡村小集镇的落后状态。
如遇到文化交流、商务活动、团队旅游、节假日等情况，镇内的酒店、宾馆就出现爆满现象，客房严重不足。
特别是镇区内没有一家高档次的宾馆酒店，缺乏接待能力，许多客商在办理业务后要到台州市区或临海市区住宿，第二天又要返回杜桥，严重地影响了客商的办事效率和投资信心，影响了对外经济活动和对外经济交流，影响了杜桥旅游业及第三产业的发展。
紧紧抓住当前百业俱兴的大好时机，吸引更多的国内外商家来杜桥进行更高层次的参观访问、洽谈业务、开发建设以及探亲访友、观光旅游等，使来杜桥的外宾、外国专家、华侨、港澳台同胞以及全国各地的各方来宾都能吃得好、住得好、玩得好，建设一个集吃、住、行、玩、健身等配套齐全、设备先进、管理科学的综合性现代化国际大酒店是十分必要的，并将给杜桥镇及周边地区的开发建设带来新的机遇，直接影响着未来杜桥的发展和腾飞。
基于上述情况，投资建设本项目既十分必要，也非常迫切。
第三章市场分析预测及建设规模
3.1项目投资的经济环境分析
宾馆业酒店业的发展与当地的经济发展直接相关。
杜桥紧贴台州中心城区，又是省级中心镇，是台州市区城市群的重要组成部分，是临海市的副中心城市，因此将随着台州市及临海市的经济和社会发展而不断崛起。
从已公布的统计数据来看：
2006年，台州全市实现国内生产总值1467.48亿元，比上年增长14.6%。
其中，第一产业增加值106.88亿元，增长2.9%；
第二产业增加值782.16亿元，增长15.4%；
第三产业增加值578.44亿元，增长16.1%。
全市人均国内生产总值为26100元，比上年增长13.8%，首次突破3000美元大关，达3342美元。
台州工业经济持续快速发展，2006年完成工业增加值707.75亿元，比上年增长14.6%。
建筑业增长22.8%。
国内贸易和旅游业持续旺盛。
2006年，全市实现社会消费品零售总额511.57亿元，比上年增长16.3%，住宿和餐馆业实现零售额68.58亿元，比上年增长16.5%。
台州市及临海市均为获中国优秀旅游城市称号，己连续三年成功举办三届台州旅游节系列活动。
2006年共接待旅游总人数1812.69万人次，比上年增长12.2%，其中入境旅游人数8.89万人次，增长18.0%。
实现旅游总收入150.32亿元，比上年增长8.1%，交通运输业、邮电通信、金融和保险业、对外贸易等都保持持续较快增长。
全年外贸进出口总额达到84.32亿美元，比上年增长32.7%。
这些都为本项目的建设和发展创造了雄厚的经济基础。
目前建成城区面积6万平方公里，全镇有大小企业3000多家，包括眼镜、机械、医化、塑料绳缆、工艺、纺织等几大块产业，特别是由国家计委、国家经贸委批准设立的化学原料药出口基地的建设，一大批高档次医化企业例如华海药业，九洲药业、海翔医药、新华制药、东邦制药等的涌入，投资额己超过50亿元，带动了全镇经济的飞速发展。
2006年全镇工农总产值84亿元，财政收入2.24亿，农民人均纯收入7678元。
杜桥经济实力雄厚，发展高档次的国际大酒店具有较好的经济基础
根据台州市“十一五”发展规划和我们的预测，在今后几年内台州以及杜桥的国民经济都将保持稳健的增长态势。
为本项目的建设奠定了扎实的经济基础，为宾馆酒店业发展培养了稳定优质的消费客户群，加上当地优越的区位环境、良好的基础设施为杜桥国际大酒店的建设和经营提供了有力的保证。
3.2旅馆饭店业市场分析预测
随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，旅游也快速发展。
台州旅游经济各项指标呈现出快速增长态势。
2005年全市接待国内游客1607.5万人次，同比增长29.9%；
海外游客7.53万人次，同比增长19.7%；
国内旅游收入134.79亿元，同比增长38.7%；
旅游创汇5304万美元，同比增长35.2%；
旅游总收入139.09亿元，同比增长38.5%，2006年持续快速发展，全市接待国内游客1812.69万人次，实现旅游总收入150.3亿元。
接待游客人次和旅游收入二项指标连续三年居浙江省第3位。
据有关部门统计，近三年台州接待国内旅游者人数年均递增22.32%；
国内旅游收入134.79亿元，同比增38.7%；
其中一日游游客766.62万人次，在住宿设施过夜的649.22万人次，在亲友家过夜的191.66万人次，分别占总数的47.69%、40.38%、11.93%；
2005年全省国内旅游抽样调查结果显示，国内游客在台州人均花费为897.7元/人。
在接待海外游客方面，2005年，全市接待海外游客75321人次，同比增长19.7%；
海外游客中，外国人42979人次（其中日本游客7443人次，韩国游客3777人次），香港同胞6809人次，澳门同胞4200人次，台湾同胞21333人次；
接待海外旅游者人天数279388人天，同比上升35.72%，近三年接待海外旅游者人天数年均递增12.66%。
2005年，海外游客在台平均停留3.7天。
全市旅游创汇5304万美元，同比上升35.2%。
随着旅游业的蓬勃发展，全市旅馆饭店业经营业绩不断上升。
目前，台州共有星级饭店72家，其中；
四星级饭店8家；
三星级饭店15家，二星级饭店42家，一星级饭店7家。
全市旅游星级饭店拥有客房共7022间，床位12572张。
2005年，台州市星级饭店共接待游客229.79万人次，与上年同比增长17.42%；
出租间天数146.79万间天；
营业收入总额95264.4万元。
星级饭店平均客房出租率为60.39%，平均房价226.56元/间天。
人均旅游消费、住宿、饮食消费逐步提高，旅馆饭店需求日益增长，特别是在节假日、旅游旺季，旅馆饭店暴满，结婚定酒席往往要在半年之前才能订到房间。
旅馆饭店业特别是高档次的旅馆饭店市场前景十分看好。
3.3杜桥旅馆饭店市场需求情况
随着杜桥工业及商贸业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
杜桥酒店客源市场主要有：
来桃渚国家地质公园和省级风景名胜区休闲观光度假，来杜桥开展商务活动、会议和接待交流活动。
另外，杜桥有大量外出经商人员，仅节日探亲访友的有6万多人次。
据统计，休闲观光度假的逗留时间为2.49天，探亲访友的为2.6天，商务活动的为3.55天，会议的为3.37天，健康疗养的为5.94天，文体科技交流的为4.58天，其他旅游目的的为3.21天。
平均停留3.47天，住宿涉外宾馆的平均停留2.78天，人均花费为250.6元/天，过夜旅游者人均花费842.8元/天。
杜桥镇内目前仅有各类小酒店、小宾馆40家，客房量不足300间，其中二星级酒店仅3家，三星级以上的酒店为空白，娱乐业6家。
总体上看，规模小、档次低、服务业尚处于乡村小集镇的落后状态。
如遇到重要商务活动、旅游团体活动、节假日等情况，旅游服务业立即人满为患，客商、游人无法逗留，忙忙碌碌地赶回各地，严重影响了对外经贸、对外交流和当地经济及第三产业的发展，与蓬勃发展的新兴城市也极不相称，急需发展高档次的宾馆和饭店。
随着我国改革开放的不断深入，投资环境的进一步改善，必将推动经济的全面发展，人民生活水平的提高和消费观念的不断更新，都将会带动商务旅游消费的发展。
同时，随着甬台温铁路、甬台温高速公路复线和台金高速公路东延线的建设，将给杜桥的发展带来新的更大机遇，特别是国家级医化基地的发展，将加快招商引资和国内国际贸易发展的步伐，定会给杜桥国际大酒店带来更加无限商机。
总之，杜桥国际大酒店的市场前景广阔而良好，并对杜桥及整个椒北地区经济和社会发展起到积极的推进作用。
3.4项目的建设内容与经营规模
建设内容：
拟建项目将建成具有现代化配套设施，功能齐全、品位高档的四星级酒店，其主要内容包括主楼、裙楼、辅助用房、停车场、道路、绿化及配套辅助设施。
建设规模：
根据市场分析判断、投资约束和项目经营管理的要求，本项目的建设规模为：
总建筑面积43000平方米（含地下室3000平方米），其中主楼建筑面积18100平方米，裙楼建筑面积23500平方米，辅助用房建筑面积1400平方米。
经营规模：
本项目建成后，将提供280套客房、提供包括住宿、餐饮、娱乐、会议、商务等为一体的多项服务，预计年营业额可达8412万元人民币。
第四章项目建设的基础条件
4.1项目的选址
本项目地址位于杜桥镇西侧的新城区，交通便捷，水、电、通讯等基础设施较为完善，经济基础雄厚，具有良好的地理自然环境，为饭店的建造和经营提供了极为优越的条件，是商务型饭店经营的理想场所。
（见项目位置图）
4.2自然条件
4.2.1地貌地质杜桥镇位于临海东部滨海平原地区，地势平坦，土层深厚，沟浦纵横，池塘密布，有水乡泽国、鱼米之乡之称。
杜桥镇内地形自北向南倾斜，北部山峦起伏，南部地势低平，为广阔的滨海平原，镇域东部有凤凰山（高程135.4m），西有松山（高程87.3m）,北有白岩山（高程510.4m）。
百里大河贯穿全镇，河塘纵横，灌溉便利。
从裸露的地质情况看，杜桥地区属第四世纪沉积平原，由台州湾挟带的泥沙冲积，经海浪的搬运淤泥沉积而成，主要岩性为浅灰色含砾亚粘土、淡黄色砂砾、杂色淤泥质亚粘土等。
地基承载力一般为7-10T/m²
，近山麓地带可达15T/m²
，最小处为5.5-6T/m²
。
潜水位在地表以下0.3-0.5m，秋冬少雨时期为0.8-1.5m，承压水在15m以下。
根据《中国地震烈度区划图》（1990年），地震烈度为Ⅴ-Ⅵ度。
4.2.2气候气象杜桥镇属亚热带边缘的季风气候特征，雨量充沛，四季分明，气候温和，湿度适宜，无霜期长。
年平均气温17.5℃，极端最高气温为38.1℃，极端最低气温为-6.8℃。
年平均降水量为1537.5mm，年最大雨量为2375.1mm,年最小雨量为912.8mm。
每年降雨量4-9月份为最多，5-6月份为梅雨季节，1小时最大降雨量为66.5mm，24小时最大降雨量为237.7mm。
每年12月至次年3月，时有冰霜雪出现。
秋季常遇台风在附近地区登陆，带来为期2到3天的风雨天气，有时会形成洪涝灾害。
由于杜桥镇东、北、西三面环山，常年主导风向西北风受到西北山岭的阻挡，使空气环流而形成的一种小气候，主导风向为南风。
4.3交通条件
交通便捷，现有75、83两条省道在镇区交汇，沿海公路连接台州市区和临海市区，正在建设中的台缙高速公路将延伸至杜桥国家级医化基地，拟建的甬台温高速公路复线穿越镇区，距黄岩机场仅20公里，距椒江港区仅10公里，海、陆、空交通运输都十分方便。
4.4公用工程配套条件
4.4.1电力供应距离仅10公里有台州火电厂，为华东地区最大发电厂之一。
镇内已有华东电网大汾变电所、杜前开关站，境内建造了两座110KV的变电所。
电力供应充足，能保证当地工业、商贸、群众生活等各方面用电。
本项目装机容量1200KVA，由大汾变电所高压电线接入配电房，就可以保证用电需要。
4.4.2淡水供应本镇内有童潦水库（有效库容1073万m³
）、溪口水库（有效库容2840万m³
）和牛头山水库（有效库容30250万m³
）作水源。
目前供水能力3万吨/日，规划建设从溪口水库、牛头山水库引水工程建成，供水能力将达到30万吨/日，保障企业的生产和生活用水。
本项目经营时日用水量约550吨，通过酒店供水管网连接市政供水管道，可满足用水需求。
4.4.3排水排污本项目位于市政规划区内，排水排污设施齐备。
本项目拟建雨污分流排水系统，雨水经有组织暗管汇集后排到市政排水管网。
生活污水经处理达标后汇集排入市政污水管网。
4.4.4消防用水消防用水和生活经营用水合供，消防用水室内消火栓按40L/S，室外消火栓按30L/S布置。
室外消防与城市给水管网为同一系统，在建筑物四周设置一定数量的室外消防栓，火灾时由城市消防车前来施救。
4.4.5电讯杜桥镇通讯发达，电话网络全覆盖，因特网、互联网和宽带网已初具规模。
中国电信、中国联通、中国移动、中国网通、中国铁通等通讯企业相继进驻杜桥，临海市电信局己在杜桥设立了电信分局，无论是有线还是无线都会满足需要。
4.5物资供应情况
杜桥具有得天独厚的自然资源，工商业发达，农副、渔业产品品种繁多，物产丰富、原料供应充足。
如有全国著名的涌泉密桔、西兰花生产基地，大陈渔场等盛产大、小黄鱼、带鱼、鲳鱼、鳓鱼等数十种经济鱼类和对虾、梭子蟹等海产品，完全能满足大酒店的消费需求。
第五章设计思路与工程建设方案
5.1基本设计思路
根据杜桥镇饭店业和市场调查的基本情况，及现有资源情况，拟建设的杜桥国际大酒店的设计和建设涵盖以下基本概念：
5.1.1杜桥国际大酒店的基本设计思路
（1）总体设计指导思想是以市场为前提，充分考虑开业以后经营效果和投资回报，能够体现一体化、现代化、综合性商务型饭店的特色，有鲜明的市场形象。
（2）饭店的设计应体现出较强的对市场环境的适应性，原则为：
基本建筑骨架如土建、总体布局、功能设计严格按照四星级的标准设计，酒店的装修以及其它用具、陈设等可考虑市场的实际需要和公司现状出发进行灵活变通，以便尽可能地做到和目前市场相适应，节约投资和适应未来发展的需要。
（3）饭店的建造、装修应重设计，“轻”材料。
强调材料为设计服务，材料是设计表现的手段，避免造成贵重材料的堆砌而忽视了饭店自身的个性。
注重饭店设计来体现、突出饭店的文化品味、审美情趣以及鲜明的风格特色，做到既可以节约投资，又能够避免目前饭店建设中的“俗”套。
（4）饭店的总体规模约为280套客房，考虑到规模经营等因素，建筑面积目前暂定为43000平方米（含地下3000平方米）。
（5）为了符合市场的现状，饭店的建造标准按四星级标准设计，必须符合四星级饭店评定的要求，确保饭店的市场形象，同时又做到经营成本的控制，确保企业的经营利润。
（6）饭店的设计应充分考虑环境因素，尽可能利用现有的环境优势和独特的自然景观，使饭店的建筑、园林布局与周边环境协调，依靠环境优势来突出和体现设计风格。
（7）饭店应引进并体现绿色饭店经营理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面从设计之初就加以考虑，同时也应向客人提供绿色产品。
包括饭店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
（8）饭店的设计建设应重视日后经营成本的控制，水、电、气应分区域进行计量和控制，设置不同的计量装置。
功能布局也应体现低成本运行概念，以适应市场竞争的需要。
5.1.2饭店的建设标准
本饭店的建设标准为四星级综合性商务型饭店，主要有：
（1）每间标准客房（客房净面积宜大于20m2），拥有独立的卫生间（卫生间净面
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