物业服务五级三类收费标准样本Word格式文档下载.docx
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（2）配备办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。
0.27
2
人员规定
（1）社区经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上物业管理工作经历或有2年以上社区经理任职经历。
熟悉物业管理有关法规，并能规范组织社区管理服务工作。
（2）社区经理和管理人员有经从业资格培训获取上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。
（3）安护负责人能纯熟掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案，并能有效组织实行。
（4）社区技术作业人员按照关于规定获得岗位证书，挂牌上岗。
3
服务时间
周一至周日在社区管理处进行12小时业务接待并提供服务。
日
常
管
理
与
服
务
4
工作筹划
制定社区物业管理与物业服务工作筹划并组织实行，每季度向委托方报告一次筹划实行状况。
5
服务规范
服务规范应符合《南京市物业管理行业原则》规定。
6
管理制度
（1）有明确值班制度和交接班制度，工作有记录。
（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
7
制度公示
服务场合公示办事制度、办事规章、服务原则、收费根据、收费原则、急修服务内容、投诉渠道。
服务窗口布置应人性化。
8
报修、投诉受理
（1）24小时受理业主或使用人报修。
接到任何报修半小时内到达现场解决（预约除外）。
小修一日内修复。
有完整报修、维修和回访记录。
服务时限不得因节假日和休息时间顺延。
（2）对业主或使用人投诉在24小时内答复解决。
9
服务费收支
物业管理服务费收支每半年向业主发布一次，公共水电费分摊每两月向业主发布一次。
10
满意度调查
每年二次对业主或使用人进行满意状况普测，平时采用各种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于社区住户90%，对测评成果分析并及时整治。
11
特约、便民服务
能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（免费）服务。
12
社区业主活动
节假日有专项布置，每年组织二次以上社区业主活动。
13
档案管理
建立档案管理制度，建立健全社区物业管理档案[涉及物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、寻常管理档案等]。
14
财务管理
建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
15
维修资金
建立维修资金管理制度，对社区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。
16
装修事项
告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告有关部门。
17
接管项目
承办项目时，对社区共用部位、共用设施设备进行查验。
18
办公自动化
运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
19
其她
综合管理其他服务项目达到商定服务原则。
阐明：
【1】急修是指对房屋及设施设备暂时发生严重影响业主生活项目维修，
如自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等。
【2】小修是指可以及时修复小损小坏，以保持房屋及设施设备正常使用功能为目寻常养护工作。
【3】原则所涉及维修均指针对共用部位及共用设施设备维修。
二、公共区域秩序维护服务原则与收费原则
收费原则元/m2/月
人
员
要
求
人员
配备
安全护卫人员以中青年为主，45周岁如下人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。
0.48
技能
训练
安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）比例为100%。
水平
能对的使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉社区环境，熟知治安管理关于法律法规。
熟悉各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急预案。
服装
仪容
上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整洁，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。
器械
配备对讲装置或其她必备安全护卫器械。
门
岗
出入口值守
各出入口24小时有人值守，其中主出入口双人值勤，6:
00-20:
00立岗，并有详细交接班记录和外来车辆登记记录。
进出人员管理
外来探亲访友人员进入社区，通过对讲系统联系住户，并指引客人到达访客楼前。
车辆
疏导
（1）对进出车辆进行管理、疏导，保证出入口环境整洁、有序、畅通。
（2）对大件物品搬出进行登记。
巡
逻
（1）安护人员手持巡更采集器，按设定路线每2小时巡逻一次，晚间2人1组并排巡逻，规范整洁。
（2）重点部位（社区道路、单元出入口、地下停车场、楼内通道等）应设巡更点，有巡更记录。
在正常状况下到达每个巡更点时间误差不超过五分钟。
并对楼内通道夜间巡逻每天不少于一次，发现问题及时解决。
（3）接受业主（使用人）求助，回答住户询问。
应
急
处
（1）接到火警、警情后，高层五分钟，其她三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。
（2）在遇到异常状况或住户紧急求助时，高层五分钟，其她三分钟内赶到现场，采用相应办法。
监
控
技
防
施
（1）社区监控中心24小时专人值守，对所有监控点实行监控无漏掉。
（2）技术防范设施（如安防监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等）能有效使用，对所反映信息实行管理并及时解决。
应急解决
（1）监控中心接到报警信号，安护人员五分钟到达现场进行解决，中心应接受顾客救济规定，解答顾客询问。
（2）社区有水、火、警情等应急预案，并在监控中心上墙，每年应组织不少于一次应急预案演习。
专
项
车
辆
露天车位
（1）有人员24小时巡视和引导停车。
（2）按车辆道路行驶规定设立批示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。
收费车库（棚）
24小时有专职人员管理，车辆停放有序，车库内配备道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶规定设立批示牌和地标，照明、消防器械配备齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存储。
【1】车辆管理人员和各类收费停车（场）库（涉及机动车与非机动车）所发生各类费用不包括在本价格中，应在物业公司收取停车管理服务费中开支，车重规定物业公司保管机动车，应另行与物业公司签定保管合同。
所列车辆管理服务原则为参照原则。
【2】公共区域秩序维护服务收费原则，按社区两处出入口配备岗位原则进行测算。
如社区出入口多于或少于二个，或需增减岗位，按实际配备增减费用。
三、公共区域清洁卫生服务原则及收费原则
服务项目
五级
楼
内
公
共
区
域
生活垃圾收集
（1）多层按单元配备收集点；
高层按楼层设立垃圾收集点，每天更换两次垃圾袋；
每天早晚定期清理二次。
（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次，在装修高峰期每3天清理一次，并有专人负责。
多层0.18
高层0.36
通道及楼梯台阶
（1）地面每天清扫一次，并拖洗保洁一次。
（2）楼梯间墙面每月除尘一次。
（3）大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次。
保证大理石地面干净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面干净无杂物。
（4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无擅自占用现象。
楼梯扶手、栏杆、窗台、开关
每天擦抹一次，保持扶手护栏干净、无灰尘。
门、窗等玻璃
每周擦抹一次，保持干净、无灰尘。
天花板、公共灯具
每月除尘二次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
电梯及电梯厅
（1）每天清扫二次，拖洗一次，每天洗擦一次电梯内墙面和地面。
如有地毯，每天吸尘一次。
（2）每月对电梯门壁打蜡上光一次。
（3）轿箱顶部每周清洁一次。
消火栓、批示牌、信报箱
隔天擦抹一次，保持干净无灰尘、无污迹。
外
道路地面
每天清扫保洁二次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专人不间断循环保洁。
目视道路干净无尘灰、无杂物、无积水。
绿地、明沟
每天循环保洁，发现垃圾杂物及时清除，垃圾滞留地面不超过一小时。
垃圾箱（桶）、果皮箱
每天清理一次，并抹洗一次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周边地面干净整洁、无垃圾、无污迹、无异味。
消灭鼠害蚊蝇
每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月灭鼠一次，别的每季灭鼠一次。
公共灯具、宣传栏
每周擦抹一次，目视无灰尘，光亮清洁，2米以上某些每半月擦抹、除尘一次。
设施设备用房
每天清扫一次。
雕塑、亭、廊、山石等小品
每月对雕塑擦洗一次，每月对亭、廊、山石等小品清洁一次，每年对雕塑刷白或刷油漆一次。
休闲、娱乐、健身设施
每天清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每月刷洗消毒1次。
及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其她安全隐患并报告解决。
停车场或共用车库（棚）
每天清扫一次；
及时清除地下室进出口垃圾；
发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净；
无异味、空气流通；
标记、批示牌等公共设施目视无灰尘。
人工湖、喷水池
每周三次对喷水池、人工湖水面漂浮杂物打捞，保持水体清洁；
定期对水体投放药剂或进行其她解决，保持水体无异味。
【1】公共部位无窗户玻璃物业社区，若选取一级或二级保洁服务，在收费原则基本上减0.01元；
选取三级（含三级）以上，应减少0.02元。
【2】无水景物业社区，若选取四级或五级保洁服务，应在最高收费原则基本上减0.02元。
【3】外墙清洗频次、原则自行商定，费用另行结算分摊。
【4】停车场或共用车库（棚）保洁所发生费用不涉及在本价格中，所列服务原则为参照原则。
四、公共区域绿化寻常养护服务原则与收费原则
收费原则
元/m2/年
按绿地面积
元/m2/月
按建筑面积
草
坪
保存率
保存率95%以上，生长茂盛。
5.00
0.08
修剪
及时对草坪整治修剪，高度控制在8cm如下。
清杂草
及时除掉杂草，每年除杂草10次以上。
灌、排水
保持有效供水，无积水。
施肥
按土壤肥力、草坪种类、草坪生长状况，适时适量施有机肥3遍。
病虫害防治
做到防止为主，严格控制病虫害，发生时及时采用高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。
其他
草坪生长良好，发现斑秃及时补植。
树
木
保存率98%以上，生长茂盛。
乔木依照需要适时修剪，灌木整形修剪每年三遍以上，篱、球等按生长状况、造型规定适时修剪。
及时除杂草，杂草留存不超过三天。
按植物品种、生长状况、土壤条件适时适量施肥。
每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施复合肥二遍，满足植物生长需要。
防止为主，及时采用高效、低毒、低残留农药。
乔灌木生长健壮，树冠完整，形态优美；
花灌木正常开花成果；
球、篱、地被生长茂盛，无缺枝、空档；
因人为或风害等因素导致树木倾斜予以及时扶正。
花坛
花境
布置
一年有四次以上花卉布置，形成图案，四季有花。
补种
缺枝、倒伏、枯死及时补种，补种规格、品种、颜色与本来保持一致。
修剪、施肥
及时清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次，盛花期追肥适量。
适时做好病虫害防治工作。
花坛设施经常保持完好。
【1】本某些所列两种收费原则：
（1）按绿地面积、按年设立收费原则。
绿化养护费用分摊公式为：
每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费原则×
绿地面积÷
可分摊建筑面积÷
12。
（2）按建筑面积、按月设立收费原则。
以绿地率30%、容积率为1.5为基准代入上式，即：
绿地面积（占地面积×
30%）÷
12=该级绿地收费原则×
30%÷
1.5÷
【2】存活率＝现植物存活率÷
物业公司接管该项目时植物存活率。
【3】草坪修剪不包括对马蹄金、麦冬、白三叶、五色草等观赏草坪草修剪。
【4】绿地以种植面积计算；
地下车库顶上绿地按实际种植面积计算；
棚架按垂直投影面积计算；
行道、散植树按树冠垂直投影面积1/5折算；
嵌草停车地坪按地坪面积1/10折算；
墙面垂直绿化按实际覆盖面积1/10折算；
未定事项可按商定计算。
【5】公共绿化养护用水费用未涉及在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用状况由使用人合理分摊。
【6】公共绿地中近年生草本植物老化更新所发生费用不包括在绿化寻常养护费中，应在物业专项维修资金中开支。
【7】绿地面积计算以建设单位提供绿化竣工图为主，以实地丈量为辅。
【8】因修剪等产生废弃物，整顿集中堆放，清运及时；
树上悬挂物及时清除；
发现死树及时清除、适时补种，保持绿地内清洁整洁。
【9】使用化学药剂，必要严格执行国家现行关于规定，并在喷药前提前两天发安民告示。
五、共用部位、共用设施设备寻常运营、保养、
维修服务原则与收费原则
（元/m2/月）
三类
公共部位
房屋构造
每年两次以上对房屋构造、涉及使用安所有位进行检查并有记录，发现损坏及时告知有关业主、使用人并安排专项维修。
多层0.06
高层0.10
门窗
每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
屋顶
每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知有关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增长检查1次）。
道路、路面、侧石、窨井盖
每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知有关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池
每月一次对屋面泄水沟、楼外排水管道清扫、疏通一次；
化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内泥沙等垃圾。
预测台风到来前，应及时检查。
地面排水沟与围墙
每月一次巡逻、清理地面排水沟泥砂与杂物，每月二次巡逻围墙。
楼梯间、公用走廊室内墙地面
墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。
凉亭、
雕塑、景观小品
每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡逻，发现损坏及时修复，保持原有面貌，保证其安全使用。
休闲椅、室外健身设施
每周巡逻一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。
安全标志
对危险隐患部位设立安全防范警示标志，并在重要通道设立安全疏散批示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
（元/m2/月）
备注
电梯
（1）遇电梯发生普通故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急解决，专业人员45分钟之内到场进行救济。
（2）每天应进行检查，检查记录存档。
（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。
（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置，货梯无自动称重感应装置应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运营。
（5）设立紧急呼救装置，应保证24小时完好，发生故障时应保证三方通话。
（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检查合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运营进行管理并对状况进行记录。
（7）拟定合理电梯运营时间，随时监督电梯运营状况，加强寻常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运营服务，经常巡逻楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；
记录每日电梯运营状况，建档备案。
（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时解决，并做好记录。
（9）电梯维护保养提前一天告知业主或使用人，并尽量减少对业主或使用人正常生活影响。
（10）建立电梯运营档案，记录电梯运营状况和维修保养工作内容。
0.25
1、电梯运营费用涉及：
（1）电梯定期常规保养。
（2）电梯年安全检测。
（3）零星配件和维修。
2、本价格不含电梯驾驶员费用，如配备驾驶员，人工费按实结算。
【1】电梯维修保养费用与上述收费原则出入较大，可参照如下公式计算收费原则：
电梯收费原则=社区年电梯总费用÷
总台数÷
总建筑面积÷
12个月。
【2】电梯运营电耗费用未涉及在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用状况由使用人合理分摊。
排水系统
（1）每月巡逻一次污水泵、提高泵、排出泵，每半年润滑加油一次。
（2）污水解决系统每年全面保养一次。
（3）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。
0.03
【1】水泵运营电耗费用未涉及在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用和使用状况由使用人合理分摊。
服务级别
供水系统
（1）总体供水设施每月检查一次。
（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。
（3）水泵和饮用水水池（箱）：
水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国标。
（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。
有水泵房，实行封闭管理。
（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。
多层0.04
高层0.08
供水系统成本构成：
1、普通水泵：
（1）供水设备保养。
（2）水池、水箱清洗、消毒并进行水质抽样化验。
2、变频水泵：
3、若为小高层与高层，原则从二类开始选取。
照
明
系统
（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100％）。
（2）景观灯、节日彩灯完好率为95%左右。
（3）室内、室外公共电气柜每周巡逻一次。
（4）限电、停电按规定期间告知业主或使用人。
多层0.03
高层0.07
公共照明成本构成:
（1）零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等。
（2）设备养护。
【1】公共照明电耗费用未涉及在此价格中，应单独列帐，按实际发生费用由使用人合理分摊。
消防系统
（1）消防泵、消火栓每季度巡逻一次，每半年保养一次。
（2）灭火器每年检查一次。
（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。
（4）每年对消防知识进行二次宣传。
多层0.03高层0.08
1、消防系统成本构成：
（1）消防设施、器材保养。
（2）消防设施年安全检测。
（3）灭火器更换（初次配备不计入本费用中）。
2、地下车库或其他非共用部位设立消防报警装置维修养护费用未计入此费用中。
智能化
（1）弱电系统配备完善（至少有录像监控、楼宇对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中五项及五项以上系统）。
（2）系统每月检查一次，发现问
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