园林集团物业评估技术报告书Word文档下载推荐.docx
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连续获得了“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保城市”、“中国优秀旅游城市”，2000年被评为“国际花园城市”。
3、行政区划
深圳市下辖6个区，26个街道办事处，19个镇。
罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、龙岗区地处经济特区外。
4、交通环境
深圳是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。
深圳港口码头岸线长逾15公里，拥有9个港区，500吨以上泊位128个，其中万吨以上泊位39个。
港口总吞吐能力5861万吨。
深圳机场可以满足年旅客吞吐量1200万人次的需要。
目前，国内23家航空公司进入深圳机场，开通国内航线105条，国际航线5条，平均每天开出70多个航班。
大京九铁路高速快捷，广深高速公路畅通无阻，深圳现已跻身我国四大繁忙空港之列。
（二）个别因素分析
本次评估中对于工业用途物业的个别因素主要考虑位置、土地使用年限、建筑结构、装修标准、新旧程度等，通过前述的现场记录进行比较。
对于住宅用途物业的个别因素，如朝向、户型等影响因素没有修正，在进行个别因素修正时按均价来考虑。
对于商业用途物业的个别因素，主要根据租赁合同来调整，在进行个别因素修正时根据租金综合考虑。
（三）区域因素分析
详见估价对象位置及区域环境的描述，本次评估中对于评估物业的区域因素在对土地采用基准地价法计算时进行了修正，对地上建筑物主要采取重置成本法进行计算，所以没有进行修正。
（四）市场背景分析
2003年深圳经济特区房地产价格总体走势仍呈平稳态势，其中，房价、地价总水平略呈上升趋势，房租总水平略呈下降趋势。
与2002年度相比，房价总水平上升0.40%,地价总水平上升1.16%，房租总水平下降1.93%。
深圳房价指数结果显示：
2003年住宅二级市场（新房）、住宅三级市场（二手房）和办公楼的房价均略呈上升趋势，商业用房的房价走势平稳；
与2002年度对比，住宅二级市场、办公楼的房价均分别上升了0.53%、0.82%，住宅三级市场、商业用房的房价保持平稳。
罗湖区住宅二级市场房价前三个季度呈下降趋势，第四季度止跌回升；
住宅三级市场房价略呈下降趋势；
办公楼房价略呈上升趋势，商业用房的房价保持平稳。
福田区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；
商业用房的房价保持平稳。
南山区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；
盐田区住宅二级市场、住宅三级市场的房价呈上升趋势；
办公楼、商业用房的房价保持平稳。
与2002年度相比，在住宅二级市场方面，福田区、盐田区的房价分别上升了0.77%、3.90%，罗湖区、南山区的房价保持平稳。
在住宅三级市场方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了0.77%、0.53%和1.78%，罗湖区的房价下降了1.10%。
在办公楼方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了1.61%、0.69%、1.43%，罗湖区的房价保持平稳。
在商业用房方面，南山区、盐田区的房价分别下降了1.02%、0.51%，罗湖区、福田区房价均保持平稳。
深圳房租指数结果显示：
2003年住宅、工业厂房的房租均略呈下降趋势，办公楼、商业用房的房租走势平稳；
与2002年度对比，住宅、办公楼和工业厂房的房租分别下降了1.73%、1.55%和3.64%，商业用房的房租保持平稳。
罗湖区住宅房租呈下降趋势；
办公楼、商业用房和工业厂房的房租走势平稳。
福田区住宅、工业厂房的房租呈下降趋势；
办公楼的房租呈上升趋势；
商业用房的房租先降后升。
南山区办公楼、商业用房的房租呈下降趋势；
住宅、工业厂房的房租呈上升趋势。
盐田区商业用房的房租呈下降趋势；
住宅、办公楼和工业厂房的房租走势平稳。
与2002年度相比，在住宅方面，罗湖区、福田区的房租分别下降了3.66%、1.93%；
南山区的房租上升了2.19%；
盐田区的房租保持平稳。
在办公楼方面，罗湖区、南山区的房租分别下降了1.52%、4.25%；
福田区、盐田区的房租保持平稳。
在商业用房方面，南山区、盐田区的房租分别上升了0.91%、0.68%；
罗湖区、福田区的房租基本保持平稳。
在工业厂房方面，罗湖区、福田区和南山区的房租分别下降了1.73%、5.70%和1.62%，盐田区的房租保持平稳。
深圳地价指数结果显示：
2003年，住宅用地、办公用地和工业用地的地价均呈上升趋势，商业用地地价略呈下降趋势；
与2002年度对比，住宅用地、办公用地和工业用地的地价分别上升了1.51%、1.23%和1.32%，商业用地地价下降了0.38%。
罗湖区各物业类别地价均呈上升趋势。
福田区住宅作用地、办公用地和工业用地的地价呈上升趋势；
商业用地地价呈下降趋势。
南山区各物业类别地价均呈上升趋势。
盐田区住宅用地、办公用地和商业用地的地价均呈上升趋势；
工业用地地价先升后降。
与2002年度相比，在住宅用地方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了2.17%、1.39%、0.59%和5.73%。
在办公用地方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了1.48%、0.93%、1.34%和3.45%。
在商业用地方面，罗湖区的地价上升0.36%，福田区、盐田区的地价分别下降1.10%、0.31%，南山区的地价保持平稳。
在工业厂房方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了1.54%、1.49%、0.78%、1.51%。
（五）最高最佳使用分析
最高最佳使用是指在法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
我方根据对拟评估物业的实地勘察，认为该物业保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估以该物业保持现状继续使用前提进行。
（六）评估方法选用
收益还原法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
重置成本法，即求取评估物业的重置价格，指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用各应纳税金、正常开发利润之和，再根据物业的经济年限直线折旧进行折旧计算（划拨用地的可使用年限按该项土地的最高使用年限计算），来确定物业价值的一种评估方法。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和修正系数表等按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。
剩余法是指将委估宗地的预期开发后的总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润来确定宗地价格的一种方法。
因纳入本次评估范围的房地产项目较多，我们针对不同房地产的权利状态及开发利用现状，分别采用以下方法进行评估：
1.本次评估是为委托方进行企业改制提供价值参考，所有房地产的价格均采用市场价值标准进行评估，然后再扣减应补交的市场地价；
2.应补市场地价以评估基准日公告市场地价计算，最终数额以深圳市规划与国土资源局确定为准；
3.对企业开发的商品房及购买商品房项目直接采用市场比较法进行评估；
4.商业性房地产项目拟采用收益还原法进行评估；
5.对企业所取得的存量土地按假设开发法及基准地价修正法进行评估。
（七）估价测算过程
在本次评估测算过程中按处置方案顺序，同类物业多套房产仅例示一套房产的计算过程，其余略。
处置类第一项
项目名称：
园林大厦宗地号：
H313-2
1、产权登记状况：
已办理土地使用权出让（协议）--《深圳经济特区土地使用权出让合同书》[深地合字（93）296]及其补充协议。
用地性质为协议出让用地，土地用途为综合楼，未办理房地产证，主体建筑物的性质规定为展销、业务用房、鲜花仓库，总建筑面积13961.54㎡，建有地下层，实际使用现状为写字楼。
2、物业位置及现状:
详见下列现场查勘表：
物业名称
园林大厦
位置及区域环境
四至
东：
东湖公园南：
东湖公园西：
爱国路北：
水库公园
交通
大巴：
300、1、3、106、322、29、223中巴：
471、452
周边环境
临近水库新村，东乐花园，东湖车站，周边商业网点密布，配套设施齐全。
配套设施
泰宁百货、家家乐超级市场、加油站、东湖公园、东晓小学等
权属
登记
状况
房地产证号
--
权利人
权属来源
协议出让
房屋用途
主体建筑物性质为展销、业务用房及鲜花仓库
土地等级
土地用途
综合楼
使用年限
50年（从1993-7-18至2043-7-17止）
物业
现状
物业类型
办公
使用现状
部分自用、部分出租
建筑结构
框架
建筑层数
10层
评估楼层
第1-10层
竣工日期
2000年9月
建筑面积
13961.54平方米（根据《深圳市房屋建筑面积查丈报告》）
成新率
90%
装修
情况
外墙
条形砖
内墙
部分瓷砖贴墙，部分涂料
天花
木板叠级吊顶,部分明铝矿棉板吊顶
地面
部分花岗岩,部分地砖
门窗
铝合金窗、木门
卫生间、厨房
瓷砖地面，瓷片贴墙至顶
设施
二部电梯；
消火栓；
水电暗设；
自动喷淋，烟感报警
3、处置方案说明：
补地价转为商品性质
4、计算过程：
收益还原法
由于该地段属老区，物业使用年限较长，功能相对落后，租金水平相对较低，根据《罗湖区2003年房屋租赁指导租金》，该地段办公楼的指导租金为40元/㎡·
月，经过调查周边类似商业物业的租金水平并结合《罗湖区2003年房屋租赁指导租金》，确定园林大厦的平均月租金水平为40元/平方米·
月，我们以银行一年期存款利率1.98%加上一定的风险利率和通货膨胀率。
确定资本化率为7%。
计算过程如下：
收益还原法测算表
项目名称
（㎡）
单位租金收益（元/月.㎡）
金额
单位
13961.54
35
元/月.㎡
年总收益
月收益*12月
420
元/㎡
空置率
12%
50.4
年有效租金
年总收益-空置损失
369.6
管理费
年有效收益*3%
11.088
房产税
年有效收益*12%
44.352
营业税及附加费
年有效收益*5.2%
19.2192
保险费
年有效收益*0.1%
0.3696
维修费
年有效收益*2%
7.392
年总费用
总费用
82.4208
年纯收益（A）
年总收益-总费用
287.1792
还原利率（R）
0.07
剩余使用年限（n）
根据土地出让合同记载的年限确定
39.42
年
市场单价（精确到十位）
A/R[1-1/（1+R）^n]
3818
评估值（精确到个位）
市场单价*建筑面积
53305160
元
5、应补地价
根据土地处置方案，该物业用地性质为协议出让，但由于存在超建问题（批准总建筑面积为不超过11442平方米，实际总建筑面积为13961.54平方米，超建面积为2519.54平方米），则超建部分应补交地价，评估价格应为市场价值扣减应补交的市场地价。
根据深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，办公用地的基准地价为2002元/平方米。
该物业所属用地于1993年开始使用，至今已使用10.58年，尚余使用39.42年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为0.8610，则应扣减的市场地价办公用地为1724元/㎡。
6、评估结果：
（平方米）
市值单价
（元/平方米）
评估总值
（元）
应补地价单价
应补地价
评估值
13961.54（超建面积2519.54）
3,818
53,305,160
1,724
4,343,687
48,961,473
合计
备注：
应补地价=1,724元/㎡×
2519.54㎡=4,343,687元
处置类房地产二
家乐大厦综合厂房10栋第四层
宗地号：
B213-10（4）
1、建设情况：
已办理《房地产证》，共6层，混合结构，评估层为第4层。
2、产权登记状况：
根据深房地字第0025843号《房地产证》确认：
深圳市园林总公司为该物业之权利人，宗地号为B213-10（4），用地面积为589.80平方米，建筑面积为2348平方米，土地用途为工业厂房，使用权来源为购买（家乐）90.6，土地使用年限为30年（自1981年11月27日至2011年11月26日），竣工日期为89年12月。
3、物业位置及现状：
详见现场查勘表。
现场查勘表：
4、处置方案：
维持原土地性质。
5、评估过程：
根据处置方案，结合该项目具体情况，考虑区域内同类型物业的可比案例较少，故对其采用收益法进行评估；
我方对周围类似物业的租金进行了调查，结合政府指导租金（40元/平方米·
月），确定委估对象租金为30元/㎡，按此收益标准，采用收益法进行评估。
家乐大厦综合厂房10栋第4层收益法测算表：
项目名称
家乐大厦综合厂房10栋第4层
2348
30
360
10%
36
324
元/㎡
9.72
38.88
16.848
0.324
6.48
72.252
251.748
7.75
1468
3446864
5、评估结果：
序号
平方米
元/平方米
评估单价
1
家乐大厦综合厂房10礴第4层
2348.00
1,468
3,446,864
合计
处置类房地产三
童乐路园林住宅1栋102#、3栋102#、园林总公司5栋101#
H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14
（1）
已办理房地产证。
我方根据深房地字第0046153、0046158、0047504号《房地产证》确认：
深圳市园林总公司为该宗地权利人，宗地号H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14
（1），用地面积分别为49.00㎡、49.00㎡、25.30㎡，建筑面积分别为104.65㎡、104.70㎡、79.50㎡，权属来源为划拨，用途为住宅，土地使用年限：
1栋102#、3栋102#为50年（自1981-10-13至2031-10-12）；
5栋101#为50年（自1981-4-1至2041-3-31）。
补地价转为商品性质。
采用市场比较法进行评估。
详见下表：
物业分析比较表：
（以1栋102#为例）
项目
童乐路住宅
案例概况
位于童乐路1栋，第1层，装修一般，较旧
位于童乐路，5层，维护情况一般
位于童乐路，3层，使用及维护一般
交易均价
2900
3000
3100
交易情况
正常
交易情况修正
100/100
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
100/101
100/102
100/103
修正价格
871
941
952
比较权重
0.5
0.25
比准价格
909元/㎡
同理得出3栋102#、5栋101#的市场单价分别为2909元/㎡、3100元/㎡。
6、应补地价：
根据该宗地地界坐标点查询，该地段住宅用地价基准地价为宗地H212-12（7）、H212-12（31）：
2,630元/㎡，宗地H212-14
（1）：
2,470元/㎡，剩余使用年限：
为27年。
土地年期修正系数为0.549，则住宅用地应补地价分别为1444元/㎡、1444元/㎡、1356元/㎡。
7、评估结果：
（元/㎡）
园林住宅1栋102#
104.65
2,909
304,427
1,444
1,465.00
153,312.25
园林住宅3栋102#
104.70
304,572
153,385.50
园林总公司住宅5栋101#
79.50
3,100
246,450
1,356
1,744.00
138,648.00
288.85
855,449
445,345.75
处置类第四项
红岗花园
H404-6
已办理深房地字第000438号《房地产证》（土地权属证明）。
根据该证确认权利人为深圳市园林公司，所有权性质为国有，权属来源为协议（免地价），土地用途为住宅，使用年限为50年（自1988年4月30日至2038年4月30日止）。
建筑物未办理房地产证，实际使用现状为住宅，共28套，总建筑面积为950.30㎡。
详见下列现场查勘表
采用与第17页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。
5、应补地价：
根据土地处置方案，该物业权属来源为协议（免地价），评估价格应为市场价值扣减市场地价。
根据深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，该地段住宅用地的基准地价为1480元/平方米。
该物业所属用地于1988年4月开始使用，至今已使用16年，剩余使用年限为34年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为0.650，则应扣减的市场地价住宅用地为962元/平方米。
6、评估结果
红岗花园12栋107
32.60
2,100.00
68,460.00
962.00
1,138.00
37,098.80
2
红岗花园12栋207
2,150.00
70,090.00
1,188.00
38,728.80
3
红岗花园12栋307
2,200.00
71,720.00
1,238.00
40,358.80
4
红岗花园12栋407
5
红岗花园12栋507
6
红岗花园12栋607
7
红岗花园12栋707
2,050.00
66,830.00
1,088.00
35,468.80
8
红岗花园12栋310
38.50
84,700.00
47,663.00
9
红岗花园12栋410
10
红岗花园12栋510
82,775.00
45,738.00
11
红岗花园12栋610
80,850.00
1,1
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