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4.▪
使用权流转的主体
1.▪
使用权流转收益分配关系
2.3
要求
要明确流转范围
要合理分配土地流转收益
推进配套改革
2.4
指导性文件
定义编辑
总的来看主要有两种理解：
一种观点认为集体土地使用权流转包括首次流转和再次流转。
前者是指集体土地所有者与建设用地使用者之间的土地使用权流转关系；
后者是指土地使用者相互之间的土地使用权流转关系。
另一种观点认为集体土地使用权流转仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。
笔者赞同后者。
从严格意义上讲，土地使用权流转是指集体所有的建设用地使用权在土地使用者之间的转移，不应包括发生在土地使用者与土地所有者之间的土地使用权“首次流转”，更不应该将流转的客体扩大到家用地。
虽然“首次流转”和“再次流转”都可以实现土地有偿使用，但两者间有着重要的区别：
（1）所谓的“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。
在我国现行土地制度下，这种分离与建设用地使用权的取得实质上属于同一过程，通常会涉及到土地用途的改变和土地利用规划的实施。
因此，集体建设用地使用权与所有权分离的前提是政府依法审批。
虽然“首次流转”中土地所有者与使用者之间的流转协议，最终还要经人民政府的批准，但这种批准是被动的、形式上的，很难体现审批的真正意图。
在政府审批把关不严的情况下，很可能导致大量土地在乡（镇）政府的操作下涌入市场，耕地保护将更加艰难。
而“再次流转”仅限于建设用地使用权的流转，一般不涉及到农地的转用问题和规划的变更，也无需政府审批。
以所谓的“首次流转”获得建设用地使用权的做法，实质上是规避政府审批的非法占地行为。
（2）“首次流转”主要发生在集体土地所有者与土地使用者之间，通常是在地方政府的操作下进行。
其结果通常是增加建设用地的供给总量，而不是提高现有存量建设用地的利用率；
而“再次流转”是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
（3）“首次流转”如果监管不力，极易造成土地供给失控，产生严重的社会后果；
而“再次流转”比较容易监控，以通过流转合同、土地使用权变更登记、税收、价格等手段予以监控。
基于上述区别，笔者认为集体建设用地土地使用权流转是指存量建设用地使用权在集体建设用地使用者之间的流转，而不应包括土地所有者与土地使用者之间所谓的首次流转。
就像国有土地使用权出让不同于转让，农村土地承包经营中的发包不同于转包一样，它们遵循的是不同的规则，有不同条件和要求。
准确界定“流转”的含义，对于我国集体建设用地使用权流转制度的建立，对于未来国家进行土地市场的宏观调控和监管，以及对于土地资源的合理利用与保护，都具有十分重要的意义。
内容编辑
集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡（镇）村建设规划确定为建设用地的土地。
由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。
近年来，不少试点地区都将后者列入集体土地建设用地使用权流转的范围，并以此为主进行流转。
以四川省江油市四个镇的试点情况为例：
2000年底四个镇土地利用总体规划确定的集体土地建设用地共1414.25公顷。
截至2003年6月底，实际已使用集体土地建设用地1120.65公顷，占土地利用总体规划的79．24%；
而现已使用的集体建设用地中实际发生流转行为的土地共207.32公顷，仅占已使用集体建设用地的18.5%。
[1]这是一个不容忽视的问题。
虽然在规划用途上两者都属于建设用地，但两者间有着重要区别：
前者一般是土地使用权主体明确的、现实的建设用地；
后者通常是土地使用权主体尚未确定的、可能的建设用地。
如果将后者作为集体建设用地使用权流转的对象，以流转的方式来取得建设用地使用权，至少存在以下几个问题：
（1）违反现行法律规定。
我国《土地管理法》明确规定，“在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划而将农地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。
在已批准的农地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”。
其表明土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地，要变为现实的建设用地，需要经有批准权的人民政府按土地利用年度计划分批次批准；
而将规划建设用地使用权作为流转的客体，以流转方式来取得建设用地使用权，实质上是提前用地，扩大建设用地规模，必然会对土地年度利用计划的执行产生巨大的冲击。
（2）耕地保护将更加艰难。
如果将规划建设用地作为流转对象、纳入流转范围，大量非法用地行为便会在土地使用制度改革、加快小城镇建设、增加农民收人等口号下，名正言顺地得以实施。
在目前有关法律制度不完善的情况下，其结果必然是加快农地向非农业建设用地转化的速度，耕地保护将遇到更大的挑战。
实践中，已有相当数量的农业用地以“流转”的名义提前变成了建设用地。
近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的日益增多，集体土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。
如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收人的措施；
有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；
有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。
[2]在农民土地权益受到侵害的同时，大量的耕地也变成了建设用地。
（3）在我国现行土地制度下，任何土地使用权流转的法律后果都是土地使用权主体的变更，因此，作为流转对象的土地使用权，应该是由土地使用者依法享有的、权利主体明确的、依法可以流转的土地使用权。
规划建设用地尚不具备这些条件，土地使用权在法律上尚未被具体的土地使用者取得，土地使用权主体处于未知状态，将无具体使用权人的土地作为流转的客体，既无法律依据又缺理论基础。
因此，今后国家在立法时应将集体土地使用权流转的对象，限定在存量建设用地使用权的范围，并对流转的对象、范围、条件和程序做出明确的规定，以规范集体土地使用权流转行为；
而规划建设用地使用权的取得，则应按土地管理法的规定由有审批权的人民政府审批，批准与否的决定因素应是土地利用总体规划、乡镇村建设规划和土地利用年度计划的要求，而非土地所有者与使用者之间的流转协议。
集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者。
集体建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地使用权。
在现行土地制度下，集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者，因此，能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和意向土地使用者。
实践中，不少地方将集体建设用地使用权主体扩大到土地所有权人，并以规范性文件规定“农民集体所有建设用地的所有权人或使用权人经批准可以采用转让、租赁、抵押或作价入股等形式进行流转”。
这种将集体土地所有者作为建设用地使用权流转主体的做法，无疑扩大了流转主体的范围，客观上为违法占用集体土地进行非农建设的行为提供了依据和条件。
首先，集体所有的建设用地，通常是已经政府批准确定给乡（镇）村企、事业单位使用和村民住宅使用的土地。
其有具体明确的土地使用权人，他们所享有的土地使用权受法律保护，土地所有者不能随意收回再以流转的方式进入市场；
在土地使用权与所有权处于分离状态的情况下，土地所有者（农民集体）无论在法律上还是在事实上都不能成为建设用地使用权流转的主体。
其次，目前我国集体土地所有权主体是抽象的、法律上的权利主体，由其作为土地使用权流转的主体客观上难以操作，只能由村委会或集体经济组织代为流转行为。
在目前对土地经营管理者缺乏必要监督机制的情况下，土地所有者在土地使用权流转中享有的权益缺乏必要的保证。
再次，虽然集体建设用地的所有者是农民集体，但在我国现行土地制度下，集体土地建设用地使用权的取得和变更，从来就不是由土地所有者来决定的。
由集体土地所有者作为建设用地使用权流转的主体，实际上是为某些地方政府或其派出公司控制和操作土地流转创造条件。
我国实行集体土地建设用地使用权流转的主要目的是通过市场配置资源，使利用效率较低的集体存量建设用地得到充分、合理的利用。
因此，集体土地使用权流转的主体应是建设用地的使用者，而不应该是土地所有权人。
集体建设用地使用权流转产生的收益包括转让收益和土地增值收益。
这笔收益如何分配是集体土地使用权流转制度建设中的核心问题，它关系到土地资源配置机制的形成以及集体土地使用权流转的动力。
从理论上讲，集体建设用地使用者作为土地使用权人，在自己不能有效利用土地的情况下，将土地使用权再让渡给他人，从中获得了土地收益，其自然是转让收益分配关系的参加者。
土地所有者（农民集体）在其土地所有权与使用权分离之后，并未丧失土地所有权，其当然享有土地的收益权，也自然享有土地转让收益分配的参与权，并据此获得应得的收益。
因此，集体土地流转收益分配关系的参加者，主要是土地的所有者和土地的使用者。
同时，由土地利用的特殊性所决定，土地增值收益的形成，主要是社会经济发展、政府投资、周边环境改善以及规划实施的结果。
就此而言，国家也应成为土地流转收益分配的参与者，但其所得的土地收益应以征收土地增值税的形式取得（这属于再分配的范畴）。
因此，在集体土地使用权流转中，土地收益分配关系的主体应是土地所有者、使用者和国家。
但从一些地方的试点方案来看，不少地方都将各级地方政府作为集体土地流转收益分配关系的直接参与者。
如有的地方要求“收取的土地流转收益及土地增值收益，在土地所有者与镇、区、市人民政府之间按2：
5：
2：
1比例进行分配”。
[3]国土资源部批准的流转试点方案和管理办法，虽然要求“对集体建设用地使用权流转所得的收益要严格按着5：
4：
1的比例进行分配”，[4]但仍将“集体土地所有者、试点镇、市县政府”作为土地流转收益分配的参加者。
诸如此类的分配方式和分配比例，作为试点中的一种探索是可以理解的，但是作为未来制度建设的模式是不可取的。
首先，土地使用权流转是一种交易行为，参与这种交易关系的主体只能是土地的权利人，地方政府既不是土地的所有者又非土地的使用者，没有理由参加土地流转收益的分配。
即使像有些人所讲的那样政府作为投资者使土地增了值，也是其职责使然，而不应成为参与土地使用权流转收益分配的理由。
其次，各级政府参与集体土地使用权流转收益的分配，很可能导致土地供给失控并扰乱正常的市场秩序。
据有关调查资料，目前集体土地使用权流转主要是采用乡（镇）政府（或投资公司）将土地使用权收购，并给予经济补偿，再将土地使用权出让（转让）给企业的方式；
或者采取土地使用权租赁的方式，先由镇政府、村与农户签协议，再由乡镇政府（公司）与用地单位签协议，基本上是基层政府在操纵主导集体土地使用权的流转。
[5]在这种土地使用权流转过程中，政府所处的地位和所扮演的角色就决定了政府既是集体土地使用权流转的主导者，又是土地使用权流转的受益者，流转的土地越多，其收益越大，其后果可能是我们始料不及的。
而国家以税的形式对集体土地使用权流转收益进行调控，可以规范市场秩序保证流转收益的公平分配。
集体土地使用权流转收益的分配，是土地使用权流转机制的核心，也是决定市场能否健康有序发展的关键，关系到集体建设用地的合理利用和耕地保护。
因此，土地使用权流转收益分配制度的设计一开始就应建立在公平、合理的基础上，并按市场规则运行。
对此，国家有关部门应予以高度重视，并尽快制定统一的规范性法律文件，对那些重要而具有普遍性的问题做出明确的规定，以引导和规范集体土地使用权流转行为，堵住“流转”掩盖下非法用地的漏洞，保证农村土地市场健康发展和土地资源的合理利用。
随着社会主义经济体制的建立、经济社会的快速发展和土地使用制度改革的深入推进，集体建设用地流转，已不再是一个讳莫如深的概念，尤其是在经济相对发达的省份和城乡结合部，集体建设用地流转已由自发、小规模出租房屋、场地等，逐步演变为有组织、有规模、形式多样的流转。
在基层，由于长期以来一直执行较为严格的土地用途管制制度，对集体建设用地流转也一直持谨慎态度，在一定程度上限制了集体建设用地流转的规模和频率，但毋庸讳言，在一些区位优势明显、工业经济发展较迅速的乡镇，集体建设用地流转还是时有发生，而且近几年来有逐步上升的势头。
那么如何从基层实际出发，采取切实可行的措施，正确引导和规范集体建设用地流转，使之成为推动农村经济发展和社会稳定的重要手段呢？
党的十七届三中全会出台的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中关于建立城乡统一的土地市场的重要论述无疑给我们吃了一颗“定心丸”，给了我们必要的政策依据。
要求编辑
关于集体土地使用权流转的内涵，目前主要有两种观点：
一种观点认为集体建设用地流转应包括首次流转和再次流转；
另一种观点认为应仅指集体建设用地使用权在土地使用者之间的转移。
两种观点的矛盾是流转的集体建设用地是否包括初次流转的集体建设用地，是存量与增量的问题。
所谓集体建设用地“首次流转”，实质上是土地使用权与土地所有权的初次分离。
目前这种分离在“土地财政”以及片面追求政绩观的影响下，其结果通常是建设用地供给总量的增加，而不是现有存量建设用地利用率的提高。
这种新增建设用地增加迅猛而存量建设用地使用效率挖潜不明显的结果显然不是我们的目标诉求。
而“再次流转”则仅限于建设用地使用权的流转，是对存量建设用地使用权的重新分配，其结果是使目前利用效率较低的土地资源得到更加充分、合理的利用，并不会增加新的建设用地。
也就是说，“首次流转”极易造成土地供给失控和耕地的减少，而“再次流转”则明显比较容易监控，而且存量建设用地将向更加合理、集约、高效的利用方式流转，这显然是符合我们制度设计的目标诉求的。
所以在当前情况下，本着平稳推进、循序渐进的原则，我们应该把集体建设用地使用权流转限定在存量的流转，而不应包括所谓的“首次流转”，待日后时机成熟再进一步推进也未为晚也。
收益分配是农村集体建设用地流转能否健康推进的关键，各地有不同做法。
如安徽芜湖将收益在土地所有者、镇、县（区）、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。
而浙江湖州则按“谁所有谁收益的原则分配，土地管理部门收取5%的手续费”的分配办法。
从理论上说，农村集体建设用地流转收益主要由三部分构成：
一是所有者对土地的垄断，即垄断地租；
二是劳动和资本投入所产生的成本地租；
三是投资环境所产生的级差地租。
在土地利用和开发建设过程中，土地使用者要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。
因此，集体建设用地流转中的土地收益，应按照初次分配基于产权、再次分配税收参与的原则，确立分配比例和额度。
农村集体建设用地流转制度的建立是一项系统工程，涉及集体土地所有权实现形式等一系列制度的改革，需要一项一项抓落实，一点一滴去完善。
（1）完善农村土地产权体系
明晰的产权界定是进行市场交易的基础性条件。
当前集体土地所有权和集体建设用地使用权的界定不清、权利设置不完整以及权利内容不全，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使设定权利。
因此，依法明确集体土地的所有权和建设用地使用权主体及权能也就成为了集体建设用地使用权流转制度的基础。
农村集体土地所有权证书，是保障产权主体产权和利益的凭证。
因此，我们可以借鉴苏州等地试点的经验，切实加快农村集体土地所有权登记发证步伐。
通过发证工作，明确土地所有权的主体，增强农民对土地财产权的控制、流转以及收益的行为能力，从根本上促进农村集体建设用地的“公开、公平、公正”流转。
同时要加强集体土地使用权登记工作和信息公开制度建设。
（2）完善价格形成机制
在集体建设用地流转前对资产价值进行评估，一方面可以为集体土地市场的建立和发展提供地价标准和宏观导向；
另一方面也是实现地产公平交易、合理征收土地税费的基础。
当前集体土地市场正处于蓣步阶段，有意识的根据当前国有土地流转市场的经验，为集体建设用地流转市场价格形成机制的建立创造条件是当前准备工作必不可少的内容，同时也是建立城乡统一的土地市场的必然要求。
因此，要在总结现有估价实践经验的基础上，建立与当前国有建设用地定级估价技术规范与规程相适应的估价规则体系，为城乡统一的土地市场的建立构建基础。
集体建设用地流转时，应由具备资质的地价评估机构进行评估确定。
对于不同的集体建设用地流转方式应区别对待。
（3）加强土地用途管制与利用规划
土地用途管制是为了保护土地资源和耕地，国家以管理者身份对土地采取保护性措施而行使的一项管理职能。
但农村集体建设用地由于点多面广，土地管理部门往往无力顾及，由此造成的多占、乱占、占而不用的现象普遍存在。
所以严格控制新增建设用地的总量因市场的开放而骤增无疑是需要解决的首要问题。
这就需要我们土地管理部门在搞好产权发证工作的同时，必须强化土地利用规划的作用和地位，发挥规划在管理中的基础性作用。
在科学规划的引导下，配合用途管制制度的实施，严格控制农用地转非农建设的数量和速度，确保耕地保护工作的落实。
（4）改革完善集体建设用地流转市场监管体系
在这方面，一是要建立完善城乡一体化的建设用地招、拍、挂制度，集体建设用地凡是用于工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，一律以招拍挂方式出让或租赁；
二是要建立完善土地交易许可管制制度，对集体建设用地流转市场准入要坚持维护农村稳定的原则，防止农村集体组织负责人提供虚假证明骗取审批，甚至擅自处置农村集体土地资产，要求在办理集体建设用地流转前必须由土地所有权单位召开村民代表大会或股东代表大会，经2/3以上代表同意并形成决议后，方可办理。
三是对各类违法违规形成的集体建设用地要进行清理和处理，严格限定集体建设用地流转的条件。
只有符合土地利用规划、用地性质合法、用地手续齐全、不存在权属争议的集体建设用地，才能经交易许可后依法流转。
不符合条件的违法违规用地、用地手续不全的用地、不符合规划的用地等，在进行处理前一概不准流转。
除此之外，还需要农村经管部门积极配合对集体建设用地流转收益的合法、合理使用进行监督，民政部门要进一步强化和推进农村村务公开、财务公开等。
农村集体建设用地流转是一项系统工程，必须调动各方面的力量，正确引导，严格规范，才能促使其依法流转，为农村经济又好又快发展提供强有力的发展后劲。
集体土地流转：
把好用途管制关-----我国农村集体建设用地流转状况调研集体改革农村集体建设用地流转制度、推动农村集体建设用地的加速流转、合理利用和配置好农村集体建设用地资源，对于支持和推动我国工业化和城市化进程以及加快新农村建设将发挥重要的支撑作用。
党的十七届三中全会后，各地将推进农村土地流转的实践。
为全面深入地了解农村建设用地流转的基本情况及现存问题，更好地为我国土地制度改革和经济社会发展进言献策，清华大学政治经济学研究中心分别对南方地区的广州市、深圳市，中部地区代表省份河南省的郑州、洛阳两市、河北省的石家庄市，北方地区北京和吉林的长春市，以及作为我国未来推进城乡一体化典型试点区域天津市的农村集体建设用地流转状况进行了调研。
农村集体建设用地流转状况天津市农村建设用地流转模式最突出的特点是通过集体建设用地国有化的模式进行区域建设和开发。
在2006年3月发布的《国家“十一五”规划》中，明确提出推进天津市滨海新区开发，由此掀起了滨海新区开发建设的大潮。
天津市滨海新区为加快发展积极推动土地流转，已于2006年向国土资源部上报试点方案，重点推进农村建设用地使用权的流转。
天津农村建设用地流转模式具体是通过农民宅基地换房和土地置换的形式进行的。
这种流转模式需要解决的两大关键性问题是：
资金和土地。
天津市具体的解决方法是：
农民以其宅基地按照规定的置换标准换取小城镇的住宅，实现土地置换；
同时以土地升值预期作为担保，由政府成立融资公司向开发银行贷款。
从调研中了解到，华明镇现有12个村已经完成搬迁，并建立华明示范镇。
农民人均置换面积为30平方米，5年之后可以出租出售。
按照标准置换的住房不用自己掏钱。
华明示范镇作为天津市土地流转的主要试点单位，在流转过程中不仅很好地解决了农民的生计问题，而且通过国有化的土地流转推动了区域产业的发展。
华明镇现有面积8.5平方公里，人口10万人，包含有4个区。
经济区主要用于招商引资，发展第二产业，面积296.3公顷，建筑面积237万平方米。
居住区面积233.3公顷，建筑面积156万平方米。
商品住宅区面积192.2公顷，建筑面积144万平方米。
商务区主要进行第三产业的经营，面积132.3公顷，建筑面积110万平方米。
在原有宅基地上复耕240公顷，占应该完成复耕任务的56.2%。
这种模式有一定的特殊性，就是天津滨海新区发展的机遇导致地区建设用地升值空间大，升值部分可以用来给农民建筑住房。
另外可以把自然村向一地集中，实现组团化规划，很多自然村即将撤销，剩余土地用于复耕或开发。
在拆迁之前，已经有相当一部分农民不再依靠种地为生，区域内二、三产业发展较为迅速，可以为农民的城镇化提供就业保障。
经济落后地区并不适合此种模式。
除天津以外，此次调研的北方诸省市的农村建设用地流转情况主要是以基层“农村集体组织”为主导的模式。
通过在北京周边区县、河南省郑州市和河北省石家庄市城乡接合部农村建设用地流转的调研，可以得出一个基本的结论：
农村建设用地流转过程中的潜在收益使农村基层组织成为农村建设用地流转的主体。
城乡接合部农村建设用地的流转大部分是“土地出租”进行工业开发，另一部分是从事“小产权房”的开发。
农村建设用地的流转用于“土地出租”，比较典型的是北京怀柔大中富乐的集体土地和厂房“联合出租”、通州小堡村农村集体土地“反租倒包”、昌平区郑各庄的农村建设用地产业开发等形式。
农村建设用地流转的另外一种状况，就是农村集体组织主导的“小产权房”开发。
在河北省石家庄市西古城村调研发现，当地城乡接合部小产权房一般由村委会或乡镇政府主导开发，以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，利用存量宅基地或集体建设用地建设住房，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售。
所获收益归集体所有，向村民分红。
在小产权房开发过程中村委会发挥着极其重要的作用。
村委会进行土地供应，并作为农村集体土地的代言人与房地产开发商、购房者进行谈判和交易。
在调研中发现，由于广东等南方地区的省份的土地较为稀缺，同时南方地区已经较早地实现了工业化，城乡接合部农民的收入较高，因此南方地区农村建设用地流转和北方相比有其鲜明的特色，农村建设用地流转主要以“农户”为主导。
农村建设用地流转（包括宅基地开发）已经成为当地农民增收的新途径。
当地农民称，他们从改革开放前“种地”到改革开放初期“种工厂”，现在已经过渡到“种房”。
由于城乡接合部土地的巨大增值收益和目前城乡土地管理制度二者的矛盾，导致规模巨大的宅基地和私有房屋的隐形交易，非本村村民私下购买村民宅基地房屋或向村组购买集体土地后自建楼房出租出售的现象比较频繁。
农村集体建设用地流转中存在的问题及原因由地方政府和村集体主导的利益模式，导致农村土地用途管制失灵。
虽然国务院从“8·
31”大限以来，相继出台了一系列土地监管的文件，但是集体土地用途管制的问题依然没有很好地解决。
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