泰和县住宅用房区位等级基准价格Word文档格式.docx
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因素
临江、临河、临公园、临广场、水污染、光污染、噪声污染、空气污染
±
6
交通状况
根据住宅所处区域主干道宽度、道路功能、道路网密度、公交便捷程度和对外交通的分布状况进行修正
6%
大市政配套设施状况
通路、通水、通电、通讯、通有线、通煤气、排污、道路网
5%
公共服务设施
文化活动站、托儿所卫生站、粮油站、综合副食店、早晚服务点、垃圾站、居民存车处、休闲活动场所、公共厕所
10%
设施设备
通电、给水、排水、厨、卫
3%
土地因素
划拨土地修正
－40%
结构修正
钢混、砖混、砖木、简易
区域
根据住宅所处位置优劣程度进行修正
7%
朝向
朝向系数（%）
东、西
坐北朝南
正南
正北
+2
+1
—3—
容积率分等系数表
等级
一等
容积率小于3.0
+15%
二等
容积率3.0
三等
容积率大于3.0
－15%
重置价格表
结构
钢混
砖混
砖木
简易
三级
价格
770
700
650
660
580
530
500
私人建房房屋建造成本（参考）
框架
550
480
250
此价格为私人建造价，不是开发商发包价。
—4—
房屋结构等级分类表
结构等次
房屋主要构成
耐用
年限
框架结构
钢筋混凝土基础，钢筋混凝土梁、柱、框架承重，钢筋混凝土屋面及楼板，墙体不承重，建筑物结构适应性强、抗震性能好，耐用年限长，外墙一般正面贴瓷板，其余三面为水泥拉毛等装饰。
60年
砖混一等
钢筋混凝土屋面及楼板，主要是砖墙承重结构，外墙贴瓷板或水泥拉毛装饰，并设有阳台、内外设施完善的单元式住宅或其他房屋。
50年
砖混二等
钢筋混凝土屋面及楼板，主要是砖墙承重结构，外墙是清水墙，一般无装修，没有阳台，内外设施不很完善的单元式住宅或其他房屋。
砖木一等
由砖石和木材建造，砖墙承重，屋架结构材料上等，一般外墙有装修处理，内部结构设备完善，水泥地面的低层建筑。
40年
砖木二等
主要是由砖石和木材建造，部分用砖柱或木结构承重，外墙为清水墙，一般无装修、室内水泥地面。
内部粉刷完好，设备较完善。
砖木三等
部分砖墙或乱砖建造，门窗简陋，无天棚，粗粉刷，原土地面，设施不完善。
简易结构
内外砖勒脚，乱砖墙或土砖墙承重，简易木门窗，原土地面，无设施设备。
10年
—5—
—6—
房屋层次修正系数表
居住层次
总层数为三层的
增减比度（%）
总层数为四层的
总层数为五层的
总层数为六层的
总层数为七层的
第一层
－2
－3
第二层
2
第三层
4
第四层
－4
3
第五层
－6
第六层
－7
第七层
－8
说明：
住宅用房拆迁补偿基准价是以本县出让土地（出让年限为70年）砖混一级、十成新、容积率为3.0的房屋价格为标准测算。
1、被拆迁房屋的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的拆迁补偿基准价为基本依据，结合区域、土地、结构、设施设备、层次、朝向、装修等因素经评估确定。
2、被拆迁房屋货币补偿金额的计算公式为：
货币补偿金额＝[（基准价格－砖混一级十成新重置价）×
区域修正系数×
土地性质修正系数×
大市政配套设施修正系数×
公共服务设施修正系数×
环境景观修正系数×
规划限制条件修正系数×
交通状况修正系数+估价对象房屋十成新重置价×
结构修正系数×
（1－折旧率）]×
层次修正系数×
朝向修正系数×
房屋建筑面积。
3、房屋成新采用两种方式计算相加求平均数
折旧率＝（1－残值率）÷
耐用年限×
已使用年限
实际观察法。
如在实际计算折旧率时，使用年限已超过耐用年限的，以实际观察法为主，确定折旧率。
能正常使用的房屋折旧率一般不高于50%。
4、单家独院有院场、假楼、地下室、空中花园、露天平台、高架空层和平面布置，根据实际情况予以调整。
（1）假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数，层高
—7—
0.8-1.5m（含1.5m）补偿不超过30%，层高1.5-2.2m（含2.2m）补偿不超过50%。
（2）未计面积的地下室以重置价乘以地下室的面积为基数，层高为1.5-2.2m（含2.2m），根据地下室面积补偿不超过50%。
（3）高架空层、独家使用的露天平台和空中花园，根据实际情况调整系数为2%－10%。
（4）平面布置根据实际情况调整系数为5%。
（5）区位等级基准价格是指按地段相连、用途相同而测算出来的区域市场平均价格。
（6）经营性用房拆迁补偿价格，根据房地产状况采用收益法和市场比较法单独评估；
（7）土地使用年限调整系数即[1－1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]r；
土地资本化率8%，m：
待估房屋土地使用年限，n：
基准价格房屋土地使用年限。
出让土地按上述系数调整，如是划拨土地调整系数为－40%。
5、其它补偿
（1）搬迁费：
500元/次；
（2）临时安置补助费：
3元/m2·
月
（按被拆房屋建筑面积计算，补助期限为12个月）；
（3）有线电视迁移费：
120元/户。
6、装饰装修补偿标准说明：
（1）住宅房屋装饰装修2年内（不含2年）按装饰装修费的
—8—
70%给予补偿；
（2）住宅房屋装饰装修2－4年内（不含4年）按装饰装修费的60%给予补偿；
（3）住宅房屋装饰装修4－6年内（不含6年）按装饰装修费的50%给予补偿；
（4）住宅房屋装饰装修6－8年内（不含8年）按装饰装修费的30%给予补偿；
（5）住宅房屋装饰装修8－10年按装饰装修的10%给予补偿，10年以上不予补偿。
7、拆迁评估装饰装修材料价格表中不明确的装饰装修材料参照拆迁户提供的装饰装修材料发票，由房地产估价人员结合市场价格确定其补偿价格。
其中人工费不超过装饰装修材料费的30%。
8、装饰装修材料价格表（材料费的综合价格中包含制作安装费）
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装饰装修材料价格表
装饰装修材料
规格
综合价
地面
水磨石
普通
40元/m2
多彩镶铜条
60元/m2
油漆
乳胶漆
10元/m2
地面漆
6元/m2
地砖
25cm×
25cm
30元/m2
墙面砖
创光地砖
防滑地砖
花岗岩
75元/m2
大理石
地板条
60、90、100cm×
9cm
70元/m2
墙面
仿瓷
3元/m2
喷涂
墙纸
15元/m2
木质装饰板
55元/m2
墙布
28元/m2
壁柜
90元/m2
吊柜
50元/m2
橱柜
顶部
石膏
铝塑板
140元/m2
玻璃
80元/m2
塑料扣板
35元/m2
铝天板
罗马柱
杂木
180元/m2
门窗
120元/m2
包门、门套
300元/m2
窗套
铝合金窗
塑钢窗
防盗网
不锈钢
65元/m2
钢筋
25元/m2
方管
雨棚
白铁皮
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主题词：
城乡建设房屋拆迁货币补偿基准价格通知
抄送：
县委、县人大、县政协办公室，县纪委，县人武部，县
法院，县检察院，县委有关部门，群众团体，驻县单位。
泰和县人民政府办公室2010年3月26日印发
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